Znalecký posudek č. 956-66/2014 č.j. 180 EX 7601/13 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 698/38 s příslušenstvím, zapsané na LV 1609, k.ú. Krásné Březno, v obci, okres, kraj Ústecký ve vlastnictví: Zdeněk Holeček, U Pivovarské Zahrady 692/28, 400 07,. Povinný se k prohlídce nemovitosti nedostavil, vstup do nemovitosti neumožnil, základní informace o vývoji nemovitosti podal. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 23. 07. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 10 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 23. 07. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 698/38 s příslušenstvím, zapsané na LV 1609, k.ú. Krásné Březno, v obci, okres, kraj Ústecký ve vlastnictví: Zdeněk Holeček, U Pivovarské Zahrady 692/28, 400 07,. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Bytová jednotka 692/38 v bytovém domě čp. 692 s příslušenstvím adresa: U Pivovarské Zahrady 692/28, 400 07, kraj: Ústecký okres: obec: katastrální území: Krásné Březno počet obyvatel obce: 93 747 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 08. 07. 2014 bez přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti nedostavil, vstup do nemovitosti neumožnil a základní informace o vývoji nemovitosti nepodal. Doporučený dopis povinnému s výzvou k součinnosti se vrátil s poznámkou pošty nevyzvednuto. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 26.6. 2014 č.j. 180 EX 7601/13-27 Výpis z katastru nemovitostí LV 1609 k.ú. Krásné Březno ze dne 26.06.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 980 k.ú. Krásné Březno ze dne 26.06.2014 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 08. 07. 2014 Pasport objektu Energetický průkaz domu z 1.8. 2008 Prohlášení vlastníka z 14.1.1999 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Ústecký Obec: Katastrální území: Krásné Březno (775266) List vlastnictví číslo: 1609 Vlastník: Holeček Zdeněk, U Pivovarské zahrady 692/28, Krásné Březno, 40007 Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - větší počet exekučních titulů a zástavních práv uvedených v LV v příloze 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky v panelovém bytovém domě s příslušenstvím zapsaná na LV 1609 se nachází v širším centru části obce, východně 4,5 km západně od centra obce v rozptýlené nepravidelné zástavbě na sídlišti panelových bytových domů v ulici U Pivovarské Zahrady a Neštěmická na rovinatém terénu. Občanská vybavenost je částečně v místě a v centru města. Objekt bytového domu je panelový o 8 nadzemních podlažích. Objekt má výtah, v 1. NP jsou sklepy a na každém dalším podlaží jsou bytové jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace na západní a východní straně objektu, parkování osobních automobilů je zde rovněž možné na parkovištích na sídlišti. Do objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je rovněž zaveden. Vytápění je centrální dálkové. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2008, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem 2007. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů s posypem nebo PVC folie. Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici 3+1 o ploše cca 64,2 m 2. Byt je v krajovém vchodu jako vnitřní v 8. NP. Součástí bytové jednotky je sklepní kóje. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je předpokládám se zabudovanou vanou a umyvadlem, instalační jádro předpokládám umakartové. WC je samostatné, splachovací. Vybavení bytu předpokládám původní dožité. Kuchyň je předpokládám vybavená starší Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn a elektřinu s digestoří. Dispozice bytu: předsíň, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, lodžie, sklepní kóje. Pozemky pod objektem jsou zastavěny objektem, jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Pozemek je neoddělitelná součást bytové jednotky, a proto je oceněna jako jeden celek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. 8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 692/38 c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Oceňované stavební pozemky jsou zastavěny stavbou bytového domu a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl o velikosti 642/25496 je oceněn jako její součást. Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 692/38 Bytová jednotka 3+1 se nachází v 8. NP v panelovém bytovém domě s výtahem. Přístup do objektu a bytu není bezbariérový. Vybavení bytu předpokládám původní, byt je ve zhoršeném technickém stavu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem 2008, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami, PVC a koberci. Topení je ústřední dálkové. Kuchyň je vybavena předpokládám kuchyňskou linkou, sporákem na plyn a elektřinu s digestoří. WC je samostatné splachovací, ohřev vody je centrální dálkový. Instalační jádro předpokládám z umakartu. Plyn je zaveden. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt byl v roce 2008 zateplen. Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Základní cena pozemku: ZC = 1 620, Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 620,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 472/4 zastavěná plocha a nádvoří 452 732 240, Pozemky určená cena: 732 240, Kč Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 692/38 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 17,00 1,00 17,00 pokoj 12,20 1,00 12,20 pokoj 11,60 1,00 11,60 chodba 12,60 1,00 12,60 kuchyň 7,10 1,00 7,10 koupelna 2,80 1,00 2,80 WC 0,90 1,00 0,90 lodžie 4,60 0,20 0,92 sklepní kóje 2,00 0,10 0,20 70,80 65,32 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Počet obyvatel: 93 747 Základní cena (ZC): 10 860, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
* Rok výstavby / kolaudace: 1978 Stáří stavby (y): 36 Zvýšení koeficientu s: 0,04 Koeficient pro úpravu (s): 0,860 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,559 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 6 070,74 Kč/m 2 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU = 65,32 6 070,74 = 396 540,74 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 732 240, Kč Spoluvlastnický podíl: 642 / 25 496 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 18 438,11 Kč + 18 438,11 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 414 978,85 Kč Bytová jednotka č. 692/38 určená cena: 414 978,85 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 3+1, Dr. Horákové, Krásné Březno, RK CA reality, s.r.o., Revoluční 45/7, 43001 Chomutov byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt se nachází v ulici Dr. Horákové v. Tento byt v dobrém stavu je ve druhém patře zatepleného domu. Výborné parkování před domem. Je zde veškerá občanská vybavenost. Celková cena: 300 000 Kč za nemovitost Adresa: Dr. Horákové, - Krásné Březno Datum aktualizace: 23.7.2014 ID: 385998940 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Patro: 2. podlaží Užitná plocha: 74 m 2 Lodžie: Ano, Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Výtah: Ano 2. Byt 3+1,U Pivovarské zahrady, Krásné Březno, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha byt 3+1 o ploše 67 m2 s lodžií v osobním vlastnictví ve 3. patře panelového domu v, ul. U Pivovarské zahrady. Byt má plastová okna a je určen k rekonstrukci dle vašich představ. Dům je zateplený - úspora energií. Veškerá občanská vybavenost v místě, dobrá dostupnost. Celková cena: 390 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právního servisu. Adresa: U Pivovarské zahrady, - Krásné Březno Datum aktualizace: 22.07.2014 ID zakázky: 400327 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 8 včetně 1 podzemního Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
Patro: 4. podlaží Užitná plocha: 67 m 2 Plocha podlahová: 67 m 2 Lodžie: Ano, Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně Výtah: Ano 3. Byt 3+1, Dr. Horákové, Krásné Březno, RK CA reality, s.r.o., Revoluční 45/7, 43001 Chomutov byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové rozloze 72 m2 v, ulice Dr. Horákové. Byt je v původním stavu připravený k rekonstrukci dle představ nového majitele. Nachází se v prvním patře panelového domu, který prošel revitalizací (nová fasáda, zateplení, výtah a poštovní schránky). V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Výhodou tohoto bytu je velmi nízká cena a dobré parkování. Zlevněno: 299 000 Kč za nemovitost Adresa: Dr. Horákové, - Krásné Březno Datum aktualizace: 23.7.2014 ID: 2410127452 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Patro: 1. podlaží Užitná plocha: 72 m 2 Lodžie: Ano, Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2. Případná dlužná částka za revitalizaci objektu není součástí ocenění. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K Polohy K Technický stav K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt 300 000, Kč 74,00 m 2 1,00 1,00 0,90 3 648,65 Kč 1,0 2 Byt 390 000, Kč 67,00 m 2 1,00 0,90 0,90 4 714,93 Kč 1,0 3 Byt 299 000, Kč 72,00 m 2 1,00 1,00 0,90 3 737,50 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K Polohy K Technický stav K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 648,65 Kč 4 033,69 Kč 4 714,93 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 4 033,69 Kč Množství: 65,32 m 2 Porovnávací hodnota: = 263 480, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 414 980, Kč 263 480, Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 260 000, Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 260 000, Kč slovy dvěstěšedesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 23. 07. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 956-66/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66/2014. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 1609 k.ú. Krásné Březno Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 3 listy 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10