Znalecký posudek č. 1320-44-2011 Předmětem ocenění je: rekreační chalupa č.p. 117, s příslušenstvím a pozemky č. 9 a10 v katastrálním území Křesetice, obec Křesetice, okres Kutná Hora Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení č. 115 Ex 1/05-29 zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 25.10. 2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 49 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 20.11. 2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Křesetice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Křesetice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 2
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 117 285 47 Křesetice 117 Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Křesetice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.10. 2011 za přítomnosti spolumajitele nemovitosti.. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 101, 5.11. 2011 Kopie katastrální mapy, ze dne 5.11. 2011 3
Usnesení č.j. 115 Ex 1/05-072, ze dne 31.8. 2011 Exekuční příkaz č.j. EX 1/05-25 ze dne 12.5. 2011 Znalecký posudek ze dne 21.10. 2004 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 101, ze dne 5.11. 2011 Vlastník: Mrázová Milena, Revoluční 1044/23, Praha, Staré Město, 110 00 1/4 Ženíšek Jaroslav, Křesetice 117, Křesetice, 285 47 2/4 Ženíšek Petr, Lidická 766/1, Praha Smíchov, 150 00 1/4 6. Celkový popis nemovitosti: Rekreační chalupa Předmětem ocenění je samostatně stojící rekreační chalupa č.p. 117, s příslušenstvím a pozemky č. 9 a 10, která se nachází v katastrálním území Křesetice, obec Křesetice, okres Kutná Hora. Dům se nachází v lokalitě obdobných rodinných domů, na mírně svažitém pozemku směrem na jihovýchod. Jedná se o původní dům, který byl postaven v roce 1871, během času byl postupně upravován. 4
Stáří jednotlivých konstrukcí nelze přesně určit, proto bylo určeno odhadem. Dům je krytý sedlovou střechou, krytina eternit, položený na původní šindel, svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva ve kterém převažuje kámen, o tl. více jak 60 cm, základy bez izolací, stropy dřevěné trámové, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, fasáda do štítu a dvora štuková, k sousedům hrubá, podezdívka hrubě hozená. Vnitřní a venkovní obklady nejsou provedeny. Okna jsou dřevěná rámová, v místnosti vestavěné do stodoly je jedno oko dřevěné, zdvojené, dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, parapety, žlab a svod jen na straně do dvora, hromosvod není instalován. Podlahy jsou betonové s PVC, el. energie je 220 V. Dům je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva. V koupelně je umyvadlo a obezděná vana, splachovací WC je situován samostatně. Do domu není zavedena voda, odpad je do obecní kanalizace. Sporák v kuchyni je na tuhá paliva. Dům má provedenou přípojku el. energie, kanalizace je svedena do obecního sběrače, voda není zavedena do objektu. Celý objekt je značně zanedbaný, neudržovaný, základy nejsou s izolací proti zemní vlhkosti, voda vzlíná obvodovým zdivem, v chodbě je část omítek opadaná a taktéž na štítové zdi. Chalupa vykazuje dosti značnou statickou poruchu, celá východní obvodová zeď je odtržená od zbytku objektu. Prasklina se ukazuje i ve stropech místností, viditelná je i vně a na severním štítu. Krytina střechy je na hranici své životnosti, do půdního prostoru zatéká. Dispoziční řešení: 1: PP: sklípek přístupný padacími dveřmi z komory 1.NP: chodba, koupelna, kuchyně, tři obytné místnosti, komora a WC. Vedlejší stavba stodola: Stodola navazuje přímo na obytnou část, svislé konstrukce zděné, v suterénu z kamene,nadzemní část z cihel na tl. 15 cm, s pilířky 30/30 cm, část stěn tvoří jednostranné obití, dřevem. Sedlová střecha je obitá plechem, s ochranný nátěrem. fasáda je hladká, podlaha betonová, stropy nejsou provedené. Vrata plechová, ze stodoly vedou točité schody na půdu chalupy. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117 5
b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojky elektro kabel Al c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm c 3 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm c 4 ) Vrata ocelová včetně sloupků c 5 ) Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků d) Ocenění porovnávacím způsobem d 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117 e) Pozemky e 1 ) Pozemky dle L.V. č. 101 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Nákladový způsob a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 6
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: (3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60) = 11,95 m 2 I. Nadzemní podlaží: (11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49 *2,0*1,80 = 245,17 m 2 Podkroví: (11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2 = 137,46 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 11,95 m 2 1,30 m I. Nadzemní podlaží: 245,17 m 2 2,50 m Podkroví: 137,46 m 2 1,47 m Obestavěný prostor: I. Podzemní ((3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60))*(1,30) = 15,54 m 3 podlaží: I. Nadzemní ((11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49*2,0* = 612,93 m 3 podlaží: 1,80)*(2,50) Podkroví: ((11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2)*(1,47) = 202,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 830,54 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: P 7,90 100,00 0,46 3,63 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,00 0,46 1,29 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: P 3,20 100,00 0,46 1,47 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 16. Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2,39 7
17. Elektroinstalace: P 4,30 100,00 0,46 1,98 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 100,00 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1,89 25. Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0,14 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 45,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,4593 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 8,21 107 150 71,33 5,8562 2. Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 21,23 107 127 84,25 17,8863 3. Stropy: P 7,90 100,0 0,46 3,63 7,91 107 132 81,06 6,4118 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 15,90 107 122 87,70 13,9443 5. Krytina: P 3,40 100,0 0,46 1,56 3,40 50 55 90,91 3,0909 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1,96 35 40 87,50 1,7150 7. Vnitřní omítky: P 5,80 100,0 0,46 2,67 5,81 107 117 91,45 5,3132 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,0 0,46 1,29 2,81 107 117 91,45 2,5697 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Dveře: P 3,20 100,0 0,46 1,47 3,20 60 64 93,75 3,0000 13. Okna: P 5,20 100,0 0,46 2,39 5,20 60 65 92,31 4,8001 14. Podlahy obytných P 2,20 100,0 0,46 1,01 2,20 80 90 88,89 1,9556 místností: 15. Podlahy ostatních P 1,00 100,0 0,46 0,46 1,00 80 90 88,89 0,8889 místností: 16. Vytápění: P 5,20 100,0 0,46 2,39 5,20 20 30 66,67 3,4668 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,0 0,46 1,98 4,31 50 60 83,33 3,5915 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 6,75 50 70 71,43 4,8215 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 100,0 0,46 0,23 0,50 40 50 80,00 0,4000 24. Vnitřní vybavení: P 4,10 100,0 0,46 1,89 4,11 30 40 75,00 3,0825 25. Záchod: P 0,30 100,0 0,46 0,14 0,30 30 40 75,00 0,2250 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 45,93Opotřebení: 83,0193 8
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4593 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Základní cena upravená = 2 505,38 Kč/m 3 Plná cena: 830,54 m 3 * 2 505,38 Kč/m 3 = 2 080 818,31 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 83,0193 % Úprava ceny za opotřebení - 1 727 480,80 Kč Rekreační chalupa č.p. 117 - zjištěná cena = 353 337,51 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 5,80*2,90 = 16,82 m 2 I. Nadzemní podlaží: (5,80*5,75) = 33,35 m 2 9
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 16,82 m 2 1,90 m I. Nadzemní podlaží: 33,35 m 2 3,56 m Obestavěný prostor: I. Podzemní (5,80*2,90)*(1,90) = 31,96 m 3 podlaží: I. Nadzemní podlaží: ((5,80*5,75))*(3,56) = 118,73 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 150,69 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 69,47 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6947 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy P 7,10 100,0 0,46 3,27 4,70 107 150 71,33 3,3525 2. Obvodové stěny S 31,80 100,0 1,00 31,80 45,78 107 117 91,45 41,8658 3. Stropy C 19,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 4. Krov S 7,30 100,0 1,00 7,30 10,51 107 110 97,27 10,2231 10
5. Krytina S 8,10 100,0 1,00 8,10 11,66 95,00 11,0770 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 1,00 1,70 2,45 95,00 2,3275 7. Úprava povrchů S 6,10 100,0 1,00 6,10 8,78 95,00 8,3410 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,00 100,0 1,00 3,00 4,32 95,00 4,1040 10. Okna C 1,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy S 8,20 100,0 1,00 8,20 11,80 95,00 11,2100 12. Elektroinstalace C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 69,47Opotřebení: 92,5009 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6947 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Základní cena upravená = 2 015,06 Kč/m 3 Plná cena: 150,69 m 3 * 2 015,06 Kč/m 3 = 303 649,39 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 92,5009 % Úprava ceny za opotřebení - 280 878,42 Kč Stodola - zjištěná cena = 22 770,97 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojky elektro kabel Al - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.2. Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem Kód CZ - CC: 2224 Délka: 7,00 m 11
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 7,00 m * 125,- Kč/m = 875,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Plná cena: = 2 149,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,333 % - 1 791,32 Kč Přípojky elektro kabel Al - zjištěná cena = 358,27 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 1 180,- Kč/m = 5 900,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Plná cena: = 15 058,08 Kč 12
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,750 % - 2 823,39 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 12 234,69 Kč c 3 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 11,0*1,10 = 12,10 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,10 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 2 843,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Plná cena: = 7 132,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % - 2 377,42 Kč Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - zjištěná cena = 4 754,90 Kč 13
c 4 ) Vrata ocelová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Plná cena: = 8 813,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 7 491,37 Kč Vrata ocelová včetně sloupků - zjištěná cena = 1 322,01 Kč c 5 ) Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) Počet: 1,00 ks domy rodinné jednobytové 14
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč/ks = 1 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Plná cena: = 3 811,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 3 239,51 Kč Vrátka ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 571,68 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky dle L.V. č. 101-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 9 249,00 70,00 17 430,- Součet 17 430,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 871,50 Mezisoučet 16 558,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 15
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 46 402,68 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 10 88,00 70,00 6 160,- Součet 6 160,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 308,- Mezisoučet 5 852,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 6 559,74 Pozemky dle L.V. č. 101 - zjištěná cena = 52 962,42 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Rekreační chalupa č.p. 117 = 353 337,51 Kč b) Stodola = 22 770,97 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojky elektro kabel Al = 358,27 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 12 234,69 Kč c 3 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm = 4 754,90 Kč c 4 ) Vrata ocelová včetně sloupků = 1 322,01 Kč c 5 ) Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků = 571,68 Kč Venkovní úpravy - celkem = 19 241,55 Kč d) Pozemky dle L.V. č. 101 = 52 962,42 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 448 312,45 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 448 310,- Kč 16
Porovnávací hodnota a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chalupa, rekreační domek Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 140 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: (3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60) = 11,95 m 2 I. Nadzemní podlaží: (11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49 *2,0*1,80 = 245,17 m 2 Zastřešení: (11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2 = 137,46 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 11,95 m 2 1,30 m I. Nadzemní podlaží: 245,17 m 2 2,50 m Zastřešení: 137,46 m 2 1,47 m Obestavěný prostor: I. Podzemní ((3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60))*(1,30) = 15,54 m 3 podlaží: I. Nadzemní ((11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49*2,0* = 612,93 m 3 podlaží: 1,80)*(2,50) Zastřešení: ((11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2)*(1,47) = 202,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 830,54 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 245,17 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 394,58 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,61 17
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: č. V i Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm - nedostatečná tepelná izolace I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -0,05 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD - I -0,03 vedlejší stavby a venkovní úpravy v havarijním stavu 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - exekuce I -0,10 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient pro stáří 140 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V13 * 0,60 = 0,115 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj II -0,05 hlučnosti nebo prašnosti 2. Přírodní lokalita - les ani vodní plocha není ve vzdálenosti nad 2000 m I -0,10 3. Poloha v zástavbě - nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí I -0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 18
9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,760 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,115 * 0,760 * 0,850 = 0,074 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m 3 * 0,074 = 349,06 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 349,06 Kč/m 3 * 830,54 m 3 = 289 908,29 Kč Rekreační chalupa č.p. 117 - zjištěná cena = 289 908,29 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví 19
Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 5,80*2,90 = 16,82 m 2 I. Nadzemní podlaží: (5,80*5,75) = 33,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 16,82 m 2 1,90 m I. Nadzemní podlaží: 33,35 m 2 3,56 m Obestavěný prostor: I. Podzemní (5,80*2,90)*(1,90) = 31,96 m 3 podlaží: I. Nadzemní podlaží: ((5,80*5,75))*(3,56) = 118,73 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 150,69 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 69,47 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6947 20
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy P 7,10 100,0 0,46 3,27 4,70 107 150 71,33 3,3525 2. Obvodové stěny S 31,80 100,0 1,00 31,80 45,78 107 117 91,45 41,8658 3. Stropy C 19,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 4. Krov S 7,30 100,0 1,00 7,30 10,51 107 110 97,27 10,2231 5. Krytina S 8,10 100,0 1,00 8,10 11,66 95,00 11,0770 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 1,00 1,70 2,45 95,00 2,3275 7. Úprava povrchů S 6,10 100,0 1,00 6,10 8,78 95,00 8,3410 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,00 100,0 1,00 3,00 4,32 95,00 4,1040 10. Okna C 1,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy S 8,20 100,0 1,00 8,20 11,80 95,00 11,2100 12. Elektroinstalace C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 69,47Opotřebení: 92,5009 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6947 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Základní cena upravená = 2 015,06 Kč/m 3 Plná cena: 150,69 m 3 * 2 015,06 Kč/m 3 = 303 649,39 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 92,5009 % Úprava ceny za opotřebení - 280 878,42 Kč Stodola - zjištěná cena = 22 770,97 Kč 21
c) Pozemky c 1 ) Pozemky dle L.V. č. 101-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 9 249,00 70,00 17 430,- Součet 17 430,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 871,50 Mezisoučet 16 558,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 46 402,68 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 10 88,00 70,00 6 160,- Součet 6 160,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 308,- Mezisoučet 5 852,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 6 559,74 Pozemky dle L.V. č. 101 - zjištěná cena = 52 962,42 Kč 22
Rekapitulace cen nemovitosti porovnávacím způsobem a) Rekreační chalupa č.p. 117 = 289 908,29 Kč b) Stodola = 22 770,97 Kč c) Pozemky dle L.V. č. 101 = 52 962,42 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 365 641,68 Kč 365 640,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: (3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60) = 11,95 m 2 I. Nadzemní podlaží: (11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49 *2,0*1,80 = 245,17 m 2 Podkroví: (11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2 = 137,46 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 11,95 m 2 1,30 m I. Nadzemní podlaží: 245,17 m 2 2,50 m Podkroví: 137,46 m 2 1,47 m 23
Jednotkové množství: Jednotka: I. Podzemní ((3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60))*(1,30) = 15,54 podlaží: I. Nadzemní ((11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49*2,0* = 612,93 podlaží: 1,80)*(2,50) Podkroví: ((11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2)*(1,47) = 202,07 Jednotkové množství celkem: = 830,53 Ocenění: Základní cena: 2 524,- Kč/ 830,53 * 2 524,- Kč/ = 2 096 257,72 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 83,020 % - 1 740 313,16 Kč Rekreační chalupa č.p. 117 - výsledná cena = 355 944,56 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 5,80*2,90 = 16,82 m 2 I. Nadzemní podlaží: (5,80*5,75) = 33,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 16,82 m 2 1,90 m I. Nadzemní podlaží: 33,35 m 2 3,56 m 24
Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní (5,80*2,90)*(1,90) = 31,96 m3 podlaží: I. Nadzemní ((5,80*5,75))*(3,56) = 118,73 m3 podlaží: Jednotkové množství celkem: = 150,68 m3 Ocenění: Základní cena: 1 500,- Kč/m3 150,68 m3 * 1 500,- Kč/m3 = 226 020,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 92,500 % - 209 068,50 Kč Stodola - výsledná cena = 16 951,50 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chalupa č.p. 117 = 355 940,- Kč b) Stodola = 16 950,- Kč Cena objektů činí celkem 372 890,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou 25
Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: (3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60) = 11,95 m 2 I. Nadzemní podlaží: (11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49 *2,0*1,80 = 245,17 m 2 Podkroví: (11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2 = 137,46 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 11,95 m 2 1,30 m I. Nadzemní podlaží: 245,17 m 2 2,50 m Podkroví: 137,46 m 2 1,47 m Obestavěný prostor: I. Podzemní ((3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60))*(1,30) = 15,54 m 3 podlaží: I. Nadzemní ((11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49*2,0* = 612,93 m 3 podlaží: 1,80)*(2,50) Podkroví: ((11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2)*(1,47) = 202,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 830,54 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: P 7,90 100,00 0,46 3,63 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,00 0,46 1,29 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 26
10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dveře: P 3,20 100,00 0,46 1,47 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 16. Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2,39 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,00 0,46 1,98 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 100,00 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení: P 4,10 100,00 0,46 1,89 25. Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0,14 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 45,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,4593 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 8,21 107 150 71,33 5,8562 2. Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 21,23 107 127 84,25 17,8863 3. Stropy: P 7,90 100,0 0,46 3,63 7,91 107 132 81,06 6,4118 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 15,90 107 122 87,70 13,9443 5. Krytina: P 3,40 100,0 0,46 1,56 3,40 50 55 90,91 3,0909 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1,96 35 40 87,50 1,7150 7. Vnitřní omítky: P 5,80 100,0 0,46 2,67 5,81 107 117 91,45 5,3132 8. Fasádní omítky: P 2,80 100,0 0,46 1,29 2,81 107 117 91,45 2,5697 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Dveře: P 3,20 100,0 0,46 1,47 3,20 60 64 93,75 3,0000 13. Okna: P 5,20 100,0 0,46 2,39 5,20 60 65 92,31 4,8001 14. Podlahy obytných P 2,20 100,0 0,46 1,01 2,20 80 90 88,89 1,9556 místností: 15. Podlahy ostatních P 1,00 100,0 0,46 0,46 1,00 80 90 88,89 0,8889 místností: 16. Vytápění: P 5,20 100,0 0,46 2,39 5,20 20 30 66,67 3,4668 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,0 0,46 1,98 4,31 50 60 83,33 3,5915 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 27
22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 6,75 50 70 71,43 4,8215 23. Vybavení kuchyně: P 0,50 100,0 0,46 0,23 0,50 40 50 80,00 0,4000 24. Vnitřní vybavení: P 4,10 100,0 0,46 1,89 4,11 30 40 75,00 3,0825 25. Záchod: P 0,30 100,0 0,46 0,14 0,30 30 40 75,00 0,2250 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 45,93Opotřebení: 83,0193 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4593 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 1 939,15 Kč/m 3 Plná cena: 830,54 m 3 * 1 939,15 Kč/m 3 = 1 610 541,64 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 83,0193 % Úprava ceny za opotřebení - 1 337 060,40 Kč Rekreační chalupa č.p. 117 - zjištěná cena = 273 481,24 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 28
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 5,80*2,90 = 16,82 m 2 I. Nadzemní podlaží: (5,80*5,75) = 33,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 16,82 m 2 1,90 m I. Nadzemní podlaží: 33,35 m 2 3,56 m Obestavěný prostor: I. Podzemní (5,80*2,90)*(1,90) = 31,96 m 3 podlaží: I. Nadzemní podlaží: ((5,80*5,75))*(3,56) = 118,73 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 150,69 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 69,47 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6947 29
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy P 7,10 100,0 0,46 3,27 4,70 107 150 71,33 3,3525 2. Obvodové stěny S 31,80 100,0 1,00 31,80 45,78 107 117 91,45 41,8658 3. Stropy C 19,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 4. Krov S 7,30 100,0 1,00 7,30 10,51 107 110 97,27 10,2231 5. Krytina S 8,10 100,0 1,00 8,10 11,66 95,00 11,0770 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,0 1,00 1,70 2,45 95,00 2,3275 7. Úprava povrchů S 6,10 100,0 1,00 6,10 8,78 95,00 8,3410 8. Schodiště X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dveře S 3,00 100,0 1,00 3,00 4,32 95,00 4,1040 10. Okna C 1,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy S 8,20 100,0 1,00 8,20 11,80 95,00 11,2100 12. Elektroinstalace C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 69,47Opotřebení: 92,5009 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6947 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 1 559,64 Kč/m 3 Plná cena: 150,69 m 3 * 1 559,64 Kč/m 3 = 235 022,15 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 92,5009 % Úprava ceny za opotřebení - 217 397,60 Kč Stodola - zjištěná cena = 17 624,55 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojky elektro kabel Al - 10 30
Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.2. Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem Kód CZ - CC: 2224 Délka: 7,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 7,00 m * 125,- Kč/m = 875,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Plná cena: = 1 663,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,333 % - 1 386,47 Kč Přípojky elektro kabel Al - zjištěná cena = 277,30 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 1 180,- Kč/m = 5 900,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = 11 654,86 Kč 31
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,750 % - 2 185,29 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 9 469,57 Kč c 3 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 11,0*1,10 = 12,10 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,10 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 2 843,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 5 520,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % - 1 840,10 Kč Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm - zjištěná cena = 3 680,27 Kč 32
c 4 ) Vrata ocelová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) Počet: 1,00 ks domy rodinné jednobytové Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Plná cena: = 6 821,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % - 5 846,99 Kč Vrata ocelová včetně sloupků - zjištěná cena = 974,52 Kč c 5 ) Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) Počet: 1,00 ks domy rodinné jednobytové Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč/ks = 1 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Plná cena: = 2 949,84 Kč 33
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % - 2 528,43 Kč Vrátka ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 421,41 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chalupa č.p. 117 = 273 480,- Kč b) Stodola = 17 620,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojky elektro kabel Al = 280,- Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 9 470,- Kč c 3 ) Plochy s povrchem betonovým tl. 10 cm = 3 680,- Kč c 4 ) Vrata ocelová včetně sloupků = 970,- Kč c 5 ) Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků = 420,- Kč Cena objektů činí celkem 305 920,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 34
Prodej, dům rodinný, 400 m² Cena: 700 000,- Kč včetně provize Adresa: Křesetice Datum vložení: 07.10.2011 ID zakázky: 011577 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 450 m 2 Plocha užitná: 400 m 2 Plocha podlahová: 400 m 2 Plocha pozemku: 2 100 m 2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Vybavení bytu: Ne Nabízíme prodej starého domu, v obci Křesetice, okr. Kutná Hora. Jedná se o bývalý zájezdní hostinec, původní stavba stará cca 200 let, kamenná, dostavby cihlové. Stavba stojí na pozemku 2100 m2, zastavěná plocha je 400 + 50 m2, vlastní opravená studna, el. 220/380 V, pevná tel.linka. Na pozemku je dále opravená stodola 7x7 m2. Nemovitost je postavena na polosamotě, asi 200 metrů od okraje obce na křižovatce silnic. V obci je škola, školka, obchod, pošta, hostinec. Nádraží je cca 1 km, Kutná Hora je vzdálená 5 km. Nutná kompletní rekonstrukce, nebo demolice a nová výstavba. Nemovitost se prodává se společností s.r.o. 35
Prodej, chalupa, 70 m² Cena: 699 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků Adresa: Opatovice I Datum vložení: 14.10.2010 Datum aktualizace: 10.10.2011 ID: 586286172 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 70 m 2 Plocha užitná: 70 m 2 Plocha pozemku: 340 m 2 Chalupa/RD 2+1 v Opatovicích I (Kutná Hora 15 km). Vl. poz. 340 m2, zast. pl. 70 m2, oploceno, parkování na pozemku. El. 220/380 V, studna s rozvody do domu, trativod + suché WC, lokální vytápění na tuhá paliva, sklep, dílna, sklad, lze vybudovat koupelnu. Situováno v centru obce, klidné místo, obchod a hospoda v obci. 36
Prodej, chalupa, 654 m² Cena: 790 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně právního servisu a provize RK Adresa: Žandov Datum vložení: 25.07.2011 Datum aktualizace: 24.11.2011 ID zakázky: 196981 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 327 m 2 Plocha užitná: 654 m 2 Plocha podlahová: 90 m 2 Plocha pozemku: 1 474 m 2 Plocha zahrady: 1 147 m 2 Parkovací stání: 5x Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V 37
Doprava: Autobus Vybavení bytu: Částečně Chalupa (RD) v Žandově u Chlístovic. Prostorné místnosti a velká stodola. V domě je velké podkroví (hurdisk. stropy - možnost podkrovního bytu) a množství vedlejších prostor. Nemovitost má vlastní studnu, je zaveden elektrický proud (230, 400 V). Běžná občanská vybavenost, s dobrou dostupností - Uhlířské Janovice 5 min., Kutná Hora 19 min. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 700 000,- Kč 1,00 0,75 0,85 1,00 1,00 1,00 1,63 273 328,13 2 699 000,- Kč 0,90 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00 1,50 285 192,00 3 790 000,- Kč 0,95 0,88 0,78 1,00 1,00 1,00 1,90 271 128,00 Součet: 829 648,13 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 276 549,38 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 271 128,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 285 192,- Kč/jedn. Základní cena: 276 549,38 Kč 1,00 á 276 549,38 Kč/ = 276 549,38 Kč Rekreační chalupa č.p. 117 - výsledná cena = 276 549,38 Kč Cena objektů činí celkem 276 550,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa č.p. 117 38
Popis oceňované stavby: Jednotka: Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží ((3,13+2*0,60)*(1,56+2*0,60))*(1,30) = 15,54 jedn. I. Nadzemní podlaží ((11,12*7,59)*2,50+2,26*5,59*2,28+1,49 *2,0*1,80)*(2,50) = 612,93 jedn. Podkroví: ((11,12*7,59)+2,26*5,59*4,2)*(1,47) = 202,07 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 830,53 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 11,95 m 2 výška= 1,30 m I. Nadzemní podlaží zp = 245,17 m 2 výška = 2,50 m Podkroví zp = 137,46 m 2 výška = 1,47 m Ocenění: Základní cena: 2 524,- Kč/jedn. 830,53 m 3 á 2 524,- Kč/m 3 = 2 096 257,72 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 2 096 257,72 Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 250 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 320 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,119 C B = 0,128 C C = 0,136 C D = 0,144 39
C E = 0,153 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 0,595 Orientace ke světovým stranám: C 5 0,680 Konfigurace terénu: C 3 0,408 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 0,680 Převládající zástavba: E 5 0,765 Inženýrské sítě: B 5 0,640 Doprava: B 5 0,640 Obchod a služby: B 5 0,640 Školství: B 5 0,640 Zdravotnictví: B 5 0,640 Kultura, sport, ubytování: B 5 0,640 Úřady: B 2 0,256 Pracovní možnosti: B 5 0,640 Životní prostředí: C 5 0,680 Přírodní lokalita: A 5 0,595 Změna v zástavbě: C 5 0,680 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,136 Typ stavby: C 5 0,680 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,119 Obyvatelstvo: D 5 0,720 Názor znalce: B 5 0,640 92 12,114 Koeficient k = 12,114 / 92 = 0,1317 Korekce ceny * 0,1317 Rekreační chalupa č.p. 117 - výsledná cena = 276 077,14 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola Jednotka: m3 40
Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (5,80*2,90)*(1,90) = 31,96 jedn. I. Nadzemní podlaží: ((5,80*5,75))*(3,56) = 118,73 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 150,68 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 16,82 m 2 výška= 1,90 m I. Nadzemní podlaží zp = 33,35 m 2 výška= 3,56 m Ocenění: Základní cena: 1 500,- Kč/jedn. 150,68 m 3 á 1 500,- Kč/m 3 = 226 020,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 226 020,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 15 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 25 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,066 C B = 0,077 C C = 0,088 C D = 0,100 C E = 0,111 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 0,330 Orientace ke světovým stranám: C 1 0,088 41