ZNALECKÝ POSUDEK č. 4012-28/2015 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.32 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 427m 2 a stavby bydlení čp.32 stojící na pozemku p.č.st.32, oboje v KN zapsáno na LV č.688 pro obec Krakovany, k.ú.božec, část obce Božec Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro aukci Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 13.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.32 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 427m 2 a stavby bydlení čp.32 stojící na pozemku p.č.st.32, oboje v KN zapsáno na LV č.688 pro obec Krakovany, k.ú.božec, část obce Božec. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.32 + pozemek p.č.32 Adresa předmětu ocenění: Božec 32 281 27 Krakovany Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Krakovany Katastrální území: Božec Počet obyvatel: 795 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti p.královcové, a to jen zevně objektu, do rodinného domku jsem nebyl vpuštěn.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 044/2015-A z 3.2.2015 - LV č.688 pro k.ú.božec - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost SJM Královec Jiří a Královcová Petra, Božec 32, 28127 Krakovany, vlastnictví: výhradní SJM Královec Jiří a Královcová Petra, Božec 32, 28127 Krakovany, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané v KN na LV č.688 pro obec Krakovany, k.ú.božec, část obce Božec: 1) pozemek p.č.st.32 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 427m 2 2) stavba bydlení čp.32 stojící na pozemku p.č.st.32 Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.32, jež je postaven na části pozemku p.č.st.32 v části obce Krakovany - v Božci. Jedná se o severní původně stavebně nesrostlou část obce. Rodinný dům čp.32 je samostatně stojící, zděný přízemní, částečně podsklepený objekt, s půdním prostorem pod sedlovou střechou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné cihelné - obvodové stěny o tl. 60cm, stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem - s rákosovou omítkou, dřevěný sedlový krov, střešní krytina je betonová původní, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu včetně parapetů, fasáda je břízolitová škrábaná, vnitřní omítky vápenné štukové, domek je bez vnějších obkladů, vnitřní obklad je v koupelně, části kuchyně. Schodiště vnitřní na půdu není. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly v přední části domku - do ulice, v zadní části domku jsou ještě 2ks původních špaletových dřevěných oken. Dveře jsou hladké lakované do ocelových zárubní, vchodové dveře jsou do ulice ocelové, do dvora plastové. Podlahy v domku jsou v obytných místnostech betonové dlažby, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední, deskové radiátory, plynový nástěnný kotel Protherm, v domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem - 2 -
teplé vody je plynový kotel vytápění. Odkanalizování je v plastových rourách, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, v koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo není, WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.skříň je společná u sousední nemovitosti, odkanalizování je do žumpy umístěné na cizím pozemku p.č.46/2. Voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je umístěn v předzahrádce. Využívána je však i vlastní studna kopaná, umístěná na dvoře, vodárna se nachází ve sklepě, jež je pod částí obývacího pokoje.zemní plyn z rozvodu STL v obci, domeček HUP je v uličním oplocení. Rodinný dům byl postaven v roce 1920, během užívání byl postupně rekonstruován a udržován. Nové rozvody vody, elektro, ÚT, částečná vnitřní rekonstrukce, výměna oken a vstupních dveří je z roku 2012. Prohlídka domku zevnitř nebyla znalci umožněna - p.královcová znalce do domku nevpustila, pro ocenění byl předán k dispozici starší ZP č.5371-128/14 vyhotovený ing.karlem Schwarzem 23.4.2014. Přesný stavebnětechnický stav domku tedy není znám - prohlídka vnitřních prostor nebyla umožněna. Zevně domek nepůsobí příznivým dojmem - okolo vyměněných oken či dveří nejsou zednicky opraveny ostění i nadpraží, celkově fasáda, ale i střešní krytina působí morálně i fyzicky opotřebovaným dojmem. Dispozičně se v domku nachází vstupní chodba ( umožňující vstup do domku z uliční strany), nalevo od ní kuchyně, z ní přístupný obývací pokoj, z něho pak chodba, jež je propojena přístavbou zadní verandy, ve které je mimo verandy (předsíně ) i WC. Ze vstupní chodby je napravo pak přístup do pokoje a z něho do ložnice, zpředu je pak ještě umístěn spíž. Koupelna je přístupná z chodby za verandou. Výměry místností nejsou známy- měření nebylo umožněno, a v předchozím ZP nebyly uvedeny. Zastavěná plocha domku činí 13,40*9,15+3,80*2,0= 130,21m 2, sklípek má zastavěnou plochu 2,0m 2. Obestavěný prostor stavby činí 2,0*2,60+13,40*9,15*(2,90+1,0+2,0/2)+3,80*2,0*(2,50+3,90)/2= 630,31m 3. Podlahová plocha místností v přízemí určená je odhadem cca 70% ze zastavěné plochy, tj. 0,7* 130,21= 91,15m 2. Příslušenství rodinného domku čp.32 tvoří samostatně stojící na pozemku p.č.st.32 na dvoře objekt kolny o zastavěné ploše 3,81*6,17= 23,51m 2. Tento objekt je zděný o tl. stěn 15cm z plných pálených cihel,s plochou střechou,bez stropu, krytinou z vlnitého eternitu,fasádní omítka je ze stříkaného břízolitu, vrata jsou ocelová dvoukřídlá otevíravá, jednoduché ocelové okno, betonová podlaha, na objektu jsou praskliny v čelní stěně - (zřejmě chybějící ztužení objektu věncem). Bez rozvodu elektřiny, bez klempířských konstrukcí. Objekt z roku 1968, bez údržby. Dále tvoří příslušenství domku uliční plot z plotových pletivových rámů do ocelových sloupků, s betonovou podezdívkou, v obdobném provedení plotová vrátka a plotová vrata (v spodní část plechová), a též domeček s HUP. Z pozemku p.č.st.32 jsou přístupny další vedlejší stavby - kolny či chlévky, ty však zcela zjevně stojí na cizím pozemku p.č.46/2 zahrada (vlastník SJM Vávra Petr, Notečská 565/8, Troja, 18100 Praha 8 a Vávrová Květoslava, Božec 28, 28127 Krakovany ). Jedná se o stavby v KN nezapsané. V předloženém předchozím ZP od ing.schwarze jsou popsány jako bývalé chlévky - objekt nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaží a pultovou střechou. Jejich umístění je však dle ortofotomapy zcela jistě buď zcela, či částečně na cizím pozemku p.č.46/2 - obec Krakovany není digitalizována, bez přesného zaměření nelze na 100% tyto objekty z hlediska umístění popsat. Nabývací titul k těmto stavbám nebyl předložen. Jejich vliv na obvyklou cenu je však zcela zanedbatelný. Pozemek p.č.st.32 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 427m 2 je tedy částečně zastavěn rodinným domem čp.32, na pozemku se nachází též kolna (byla využívána jako garáž), zbývající nezastavěná část pozemku tvoří buď předzahrádku, případně dvůr u - 3 -
domku. Jak výše popsáno, vedlejší stavby bývalých chlévků či kolen umístěné v zadní části dvora, a přístupné z pozemku p.č.st.32, se však zřejmě na tomto pozemku nenachází, a tudíž je jako příslušenství domku v tomto ocenění neuvažuji. Vesnice Krakovany se nachází na území okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Krakovany se rozkládá asi čtrnáct kilometrů východně od Kolína. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 770 obyvatel. Krakovany se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Božec a Krakovany. Školáci mají v obci možnost navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Krakovany má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, vodovod i kanalizaci. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny K datu ocenění se k prodeji v Krakovanech či okolí nabízí např.: 1)za 690 tis.kč se nabízí Rodinný dům 1+1 s pozemkem o celkové výměře 378 m2. Dům je jednopodlažní. Je zde možnost vybudovat užitné podkroví. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Byla udělána elektřina 230/400 V, voda, vybetonované podlahy a zrekonstruovaná koupelna s novým sprchovým koutem. V domě je vytápění akumulačními kamny, obecní kanalizace, veřejný vodovod a studna. Plynová přípojka je na hranici pozemku. V okolí domu se nachází tenisové a fotbalové hřiště, hospoda, samoobsluha, zastávka autobusu, mateřská a základní škola. Vesnice je v dosahu dálnice D11 směr Praha/Hradec Králové. Inzerována je podlah.plocha 60m2, stejně jako zastavěná. Tj. jedná se o menší dům, řadový krajový,též po částečné rekonstrukci, v sídelní části obce, u domku je též kolna či garáž. - 4 -
2)za 1,42 mil.kč se nabízí - Prodej rodinného domu s rozlehlou zahradou o CP 3065 m2 na okraji části obce Božec, Krakovany. Dispozice domu: 4 obytné místnosti, chodba, komora, koupelna s vanou a toaletou, půda. V domě byla započata rekonstrukce, ve které je možno pokračovat. Zahrada vhodná k chovu zvířat nebo k výstavbě rodinného domu. Veškerá občanská vybavenost v Krakovanech a ve 4 km vzdáleném Týnci nad Labem.Pozemek 3605m2, podlahová plocha 160m2. Tj.nabídka na prodej výrazně většího domu před rekonstrukcí, s velikým pozemkem. Stejná lokalita. 3)za 600 tis.kč se nabízí v Husově ulici V Týnci nad Labem - Rodinný dům je zděný částečně podsklepený jednopodlažní vystavěný v prudkém svahu. V 1.PP se nachází kůlna, dílna, sklad paliva, sklad potravin, v 1.NP je chodba, kuchyň s jídelnou, pokoj, koupelna s WC. Sedlový krov je pokrytý cementovou drážkovou krytinou, fasáda je zateplená polystyrenem, oplechování je z pozinku. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné a prosklené, na podlahách jsou vlýsky a dlažba. Rozvod vody je studené a teplé, dům je vytápěn krbovými kamny umístěnými v kuchyni, ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. Pokoj je rozdělen na dvě části, v jedné je provedeno patrové spaní. Podsklepení je přístupné ze zahrady, je zde kůlna, sklady, dílna se zavedenou vodou k umyvadlu a k WC, beton na podlaze, vnitřní obklad polystyrenem. K domu je přistavěno kryté garážové stání pro osobní automobil. Pozemek 375m2, podl.plocha 73m2. Tj. nabídka domku v jiné, mírně žádanější lokalitě, s ještě menším pozemkem, ale menší dům, v obdobném stavu. - 5 -
Oceňovaný rodinný dům čp.32 s pozemkem p.č.st.32 považuji za hůře prodejný, neboť jeho obchodovatelnost snižují tyto skutečnosti: -rekonstrukce domku nebyla dokončena zjevně na fotech exteriéru jsou vidět nedodělky - jedná se prodej v aukci, v nichž se zpravidla nedosahují částky realizované na volném trhu -špatný technický stav má i kolna (užívaná jako garáž) -z pozemku p.č.st.32 jsou přístupné bývalé chlévky vedlejší stavby, které však stojí na cizím pozemku p.č.46/2 - skutečný stav domku nebylo znalci umožněno posoudit prohlídka vnitřních prostor nebyla vlastníkem umožněna, z těchto důvodů lze usuzovat na zhoršený stav vnitřních prostor nejen znalcem, ale i potenciálními kupujícími. Po zvážení všech těchto vlivů předpokládám obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi v úrovni cca 600-700,-tis.Kč, jako obvyklou cenu pro potřebu konání aukce určuji částku v té nižší hranici především proto, že jsem neměl možnost provést prohlídku interiéru domku. Obvyklá cena činí 600 000,-Kč, Slovy:šestsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 13.3.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4012-28/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 012-28/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti, LV č.688, snímek kat.mapy z cuzk.cz 4-6 -
- 7 -