ZNALECKÝ POSUDEK č. 34/821/2012 o ceně nemovitosti - budovy č.p. 1835 včetně součástí, příslušenství, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, věcného břemene, zastavěné plochy č. 2976, ostatních ploch č. 1848/20, č. 1848/21 v obci a katastrálním území Náchod Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k 12.7.2012 Spis: Č.j. 158 EX 580/11-81 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 12.7.2012 Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L., 19.7.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - budovy č.p. 1835 včetně součástí, příslušenství, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, věcného břemene, zastavěné plochy č. 2976, ostatních ploch č. 1848/20, č. 1848/21 v obci a katastrálním území Náchod. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova Adresa nemovitosti: Wiesnerova 1835 547 01 Náchod Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Náchod Katastrální území: Náchod Počet obyvatel: 20 688 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 12.7.2012 za přítomnosti zástupce objednatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 580/11-81 ze dne 2.7.2012 na majetek povinného INEX CS, a.s., se sídlem Holečkova 219/121, Praha 5 výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.7.2012, LV 4972 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 4972 INEX CS, a.s., Wiesnerova 1835, 547 01 Náchod 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 1835 se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Náchod v ulici Wiesnerova. Tato byla užívána jako sídlo firmy INEX CS, a.s., kde jsou kancelářské, skladovací a dílenské prostory. Nemovitost postavena okolo roku 1985 na stp. č. 2976, přesné stáří nezjištěno. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. V současné době není nemovitost užívána. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Náchod. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný 2
vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Budova 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přístřešek a.2 2 ) Přístřešek a.2 3 ) Opěrná zeď a.2 4 ) Opěrná zeď a.2 5 ) Schodiště a.2 6 ) Schodiště a.2 7 ) Zpevněné plochy a.2 8 ) Vrata a.2 9 ) Vrátka a.2 10 ) Oplocení a.2 11 ) Opěrná zeď a.2 12 ) Rampa a.2 13 ) Rampa b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Porosty d) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d 1 ) Věcné břemeno 3
B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.2.2012, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: poměrně dobrý stav nemovitosti dobrá dopravní obslužnost blízkost hraničního přechodu s Polskem možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí nízká poptávka po takovém to typu nemovitostí, nabídka převyšuje poptávku nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 4972) věcné břemeno váznoucí na pozemku č. 1848/21 4
Popisy objektů, výměra, hodnocení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Budova Výnosové ocenění bylo provedeno na základě zjištěných obvyklých cen nájemného u kancelářských, skladovacích a výrobních prostor v dané lokalitě. Kanceláře 1.200,- Kč/m 2 /rok, skladovací, výrobní a ostatní prostory 480,- Kč/m 2 /rok. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Budova Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 1835 byla postavena dle zjištění znalce v roce 1985. Projektová dokumentace nepředložena, žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. V průběhu užívání byly prováděny drobné úpravy, které však nemají vliv na celkovou životnost stavby. Nemovitost bez podsklepení má dvě nadzemní podlaží. Dispoziční uspořádání: I.NP skladovací, kancelářské a dílenské prostory, II.NP kancelářské prostory. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z pálených cihel a plynosilikátových tvárnic o tl. zdiva 0,30-0,55m. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha plochá s krytinou z IPA, klempířské konstrukce z pozink. plechu jsou kompletní, bleskosvod je. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější omítky vápenocementové hrubé, na některých místech značně opotřebené. Povrchy podlah: ker. dlažby, teraco, textilní krytiny a bet. mazanina. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná i motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední se stacionárními kotli na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní. Ohřev TUV přes el. bojlery a el. průtokové ohřívače vody na soc. zařízeních a ve sprchách. Domovní kanalizace svedena do veřejné. Hygienická vybavení jsou kompletní obsahují - sprchy, umyvadla a kombi splachovací záchody. Kuchyňka osazena linkou. Okna osazena mříženi a v objektu je instalován EZS. Výtah instalován - nefunkční (ve II.NP zazděný). Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 73 let. Budova 3 F. budovy budovy pro služby Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.NP 17,54*18,94 = 332,21 I.NP 12,60*60,00 = 756,00 II.NP 17,54*18,94 = 332,21 5
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I.NP 332,21 m2 3,50 m 1 162,73 I.NP 756,00 m2 4,57 m 3 454,92 II.NP 332,21 m2 4,41 m 1 465,05 Součet 1 420,42 6 082,70 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 082,70 / 1 420,42 = 4,28 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 420,42 / 3 = 473,47 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (17,54*18,94)*(3,50) = 1 162,73 m 3 I.NP (12,60*60,00)*(4,57) = 3 454,92 m 3 II.NP (17,54*18,94)*(4,41) = 1 465,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 1 162,73 m 3 I.NP NP 3 454,92 m 3 II.NP NP 1 465,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 6 082,69 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 Upravený obj. podíl 6
18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy P 1,40 100 0,46 0,64 25. Ostatní S 5,90 100 1,00 5,90 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,24 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9339 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,7907 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,9924 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1520 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 364,54 Plná cena: 6 082,69 m 3 * 4 364,54 Kč/m 3 = 26 548 143,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 73 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 100 = 27,000 % - 7 167 998,83 Kč Budova - zjištěná cena = 19 380 144,98 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Budova = 19 380 144,98 Kč 19 380 144,98 Kč Nákladové ceny - celkem: = 19 380 144,98Kč Ocenění výnosovým způsobem: Druh objektu: Nemovitosti pro obchod a administrativu Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] kanceláře II.NP 193,31 1 200,- 231 972,- sklady II.NP 9,84 480,- 4 723,20 soc. zařízení II.NP 9,84 480,- 4 723,20 7
chodby+schodiště II.NP 51,95 480,- 24 936,- chodba se schodištěm 12,60 480,- 6 048,- sklady 140,48 480,- 67 430,40 dílny 54,62 480,- 26 217,60 šatny 16,93 480,- 8 126,40 soc. zařízení 12,24 480,- 5 875,20 kotelna 38,08 480,- 18 278,40 sklady 327,67 480,- 157 281,60 dílny 189,68 480,- 91 046,40 soc. zařízení 11,19 480,- 5 371,20 chodby 41,32 480,- 19 833,60 kanceláře 21,21 1 200,- 25 452,- Výnosy celkem 697 315,20 Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 697 315,20 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 1 414 934,94 Kč Výměra stavebního pozemku: 1 102 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 1 088 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 1 396 959,36 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 69 847,97 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 697 315,20 * 40 % = 278 926,08 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 278 926,08 Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 348 541,15 Kč Minimální nájemné dle 23 odst. 4: = 348 657,60 Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 4 980 822,90 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 19 380 144,98 Ocenění výnosovým způsobem CV = 4 980 822,90 Rozdíl R = 14 399 322,08 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 6 420 755,11 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 6 420 755,11 Kč 8
1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přístřešek Stavba přístřešku navazuje na budovu č.p. 1835 v přední části. Tento byl postaven dle zjištění znalce v roce 1985. Ocelová kostra s pultovou střechou a krytinou z pozink. trapéz. desek. Úpravy povrchů - nátěry, klempířské konstrukce chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.NP 4,30*6,72 = 28,90 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.NP 28,90 m 2 3,20 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (4,30*6,72)*(3,20) = 92,47 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 92,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 92,47 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 Upravený obj. podíl 9
6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9580 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 075,68 Plná cena: 92,47 m 3 * 1 075,68 Kč/m 3 = 99 468,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 67 140,99 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 32 327,14 Kč a.2 2 ) Přístřešek Stavba přístřešku navazuje na budovu č.p. 1835 v zadní části, kde zakrývá rampu. Tento byl postaven dle zjištění znalce v roce 1985. Ocelová kostra s pultovou střechou a krytinou z pozink. trapéz. desek. Úpravy povrchů - nátěry, klempířské konstrukce chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.NP 6,00*7,59 = 45,54 10
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.NP 45,54 m 2 3,40 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (6,00*7,59)*(3,40) = 154,84 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 154,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 154,84 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Upravený obj. podíl Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9580 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 075,68 Plná cena: 154,84 m 3 * 1 075,68 Kč/m 3 = 166 558,29 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků 11
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 112 426,85 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 54 131,44 Kč a.2 3 ) Opěrná zeď Opěrná zeď z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985 Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Venkovní úprava 10: 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu Výměra: (5,80*1,10*0,30)+(8,80*0,30)*(1,10+0,30)/2 = 3,76 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 3,76 m 3 * 2 100,- Kč / m 3 = 7 896,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 13 147,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 8 874,83 Kč Opěrná zeď - zjištěná cena = 4 273,07Kč a.2 4 ) Opěrná zeď Opěrná zeď z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985 Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Venkovní úprava 10: 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu Výměra: (22,90*0,30)*(2,00+0,60)/2 = 8,93 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 12
Základní cena (dle příl. č. 11): 8,93 m 3 * 2 100,- Kč / m 3 = 18 753,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 31 226,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 21 077,73 Kč Opěrná zeď - zjištěná cena = 10 148,53Kč a.2 5 ) Schodiště Schodiště z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Venkovní úprava 10: 12.4. Schodiště betonové Délka: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 4,00 m * 225,- Kč / m = 900,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 1 498,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 1 011,57 Kč Schodiště - zjištěná cena = 487,05Kč 13
a.2 6 ) Schodiště Schodiště betonové s terasem, před vchodem do budovy na parcele č. 1848/20 postavené v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Venkovní úprava 10: 12.5. Schodiště betonové s teracem na terén Délka: 1,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,50 m * 295,- Kč / m = 442,50 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 736,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 35 = 77,143 % - 568,41 Kč Schodiště - zjištěná cena = 168,41Kč a.2 7 ) Zpevněné plochy Zpevněné plochy z bet. monolitického na parcelách č. 1848/20, č. 1848/21 postavené v roce 1985 Celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Venkovní úprava 10: Výměra: 466,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 8.2.2. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 15 cm Základní cena (dle příl. č. 11): 466,00 m 2 * 290,- Kč / m 2 = 135 140,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2740 Plná cena: = 218 772,82 Kč 14
Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 35 = 77,143 % - 168 767,92 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 50 004,90Kč a.2 8 ) Vrata Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva na ocel. sloupky postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Venkovní úprava 10: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Výměra: 2,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks * 3 420,- Kč / ks = 6 840,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1520 Plná cena: = 10 478,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 35 = 77,143 % - 8 083,77 Kč Vrata - zjištěná cena = 2 395,17Kč a.2 9 ) Vrátka Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva na ocel. sloupky postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Venkovní úprava 10: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 15
Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč / ks = 1 450,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1520 Plná cena: = 2 221,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 35 = 77,143 % - 1 713,66 Kč Vrátka - zjištěná cena = 507,75Kč a.2 10 ) Oplocení Oplocení z kari sítí na ocelové sloupky postavené v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 6 let. Venkovní úprava 10: 13.3. Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo betonové sloupky do betonových patek Výměra: 82,00 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Základní cena (dle příl. č. 11): 82,00 m 2 * 720,- Kč / m 2 = 59 040,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1520 Plná cena: = 90 449,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 33 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 33 = 81,818 % - 74 004,22 Kč Oplocení - zjištěná cena = 16 445,58Kč 16
a.2 11 ) Opěrná zeď Opěrná zeď z bet. monolitického na parcele č. 1848/21 postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Venkovní úprava 10: 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu Výměra: 10,80 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 10,80 m 3 * 2 100,- Kč / m 3 = 22 680,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 37 765,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 25 491,54 Kč Opěrná zeď - zjištěná cena = 12 273,70Kč a.2 12 ) Rampa Rampa z bet. monolitického na parcele č. 1848/20 postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Venkovní úprava 10: 33.6. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou řadách pilířů Délka: 10,16 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 10,16 m * 5 970,- Kč / m = 60 655,20 Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 100 999,04 Kč 17
Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 68 174,35 Kč Rampa - zjištěná cena = 32 824,69Kč a.2 13 ) Rampa Rampa z bet. monolitického na parcele č. 1848/21 pod přístřeškem postavená v roce 1985. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 13 let. Venkovní úprava 10: 33.2. Rampa lehká, šířka do 1.5 m na dvou zdech Délka: 11,20 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 11,20 m * 4 480,- Kč / m = 50 176,- Kč Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Plná cena: = 83 549,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 67,500 % - 56 396,09 Kč Rampa - zjištěná cena = 27 153,68Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky Oceňovaná zastavěná plocha č. 2976 se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Náchod v ulici Wiesnerova. Tato je zastavěna stavbou budovy s č.p. 1835. Dále bylo provedeno ocenění ostatních ploch č. 1848/20 a č. 1848/21. Tyto tvoří funkční celek se zastavěnou plochou, proto bylo ocenění provedeno dle 28 odst. 5. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitost je napojena na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 18
Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Použita přirážka 100%, okrajová část obce a katastrálního území Náchod. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6780 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1520 0,6780 120,00 1 283,97 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1520 0,6780 120,00 513,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2976 1 102,00 1 283,97 1 414 934,94 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 1848/20 718,00 513,59 368 757,62 28 odstavec 5 ostatní plocha 1848/21 237,00 513,59 121 720,83 Stavební pozemky - celkem 1 905 413,39 Pozemky - zjištěná cena = 1 905 413,39 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč Cena [roků] Výměra [Kč / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] Jehličnaté keře I (zerav 27 1,00 ks 1 660,- 1 660,- 1 660,- západní) Součet: 1 660,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) * 1,050 19
Koeficient prodejnosti K P * 1,000 Celkem - okrasné dřeviny = 1 307,30 Kč Porosty - zjištěná cena 1 307,30 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d 1 ) Věcné břemeno Na základě výpisu z KN bylo provedeno ocenění věcného břemene spočívajícího v právu vedení kanalizace pod povrchem p.p. č. 1848/21 a s právem vstupu a vjezdu na tuto pozemkovou parcelu za účelem provedení oprav této kanalizace ve prospěch každého vlastníka tohoto podzemního vedení. Hodnotu věcného břemene stanovuji částkou 10.000,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 10 000,- Kč 20
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Budova 6 420 755,10 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přístřešek 99 468,10 Kč a.2 2 ) Přístřešek 166 558,30 Kč a.2 3 ) Opěrná zeď 13 147,90 Kč a.2 4 ) Opěrná zeď 31 226,30 Kč a.2 5 ) Schodiště 1 498,60 Kč a.2 6 ) Schodiště 736,80 Kč a.2 7 ) Zpevněné plochy 218 772,80 Kč a.2 8 ) Vrata 10 478,90 Kč a.2 9 ) Vrátka 2 221,40 Kč a.2 10 ) Oplocení 90 449,80 Kč a.2 11 ) Opěrná zeď 37 765,20 Kč a.2 12 ) Rampa 100 999,- Kč a.2 13 ) Rampa 83 549,80 Kč a) Ocenění staveb celkem 7 277 628,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 1 905 413,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 1 905 413,40 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Porosty 1 307,30 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 1 307,30 Kč Celkem 9 184 348,70 Kč Věcná břemena d) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d 1 ) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 10 000,- Kč 10 000,- Kč 9 174 348,70 Kč 9 174 348,70 Kč 21
Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Budova 6 420 755,10 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přístřešek 32 327,10 Kč a.2 2 ) Přístřešek 54 131,40 Kč a.2 3 ) Opěrná zeď 4 273,10 Kč a.2 4 ) Opěrná zeď 10 148,50 Kč a.2 5 ) Schodiště 487,10 Kč a.2 6 ) Schodiště 168,40 Kč a.2 7 ) Zpevněné plochy 50 004,90 Kč a.2 8 ) Vrata 2 395,20 Kč a.2 9 ) Vrátka 507,80 Kč a.2 10 ) Oplocení 16 445,60 Kč a.2 11 ) Opěrná zeď 12 273,70 Kč a.2 12 ) Rampa 32 824,70 Kč a.2 13 ) Rampa 27 153,70 Kč a) Ocenění staveb celkem 6 663 896,30 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 1 905 413,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 1 905 413,40 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Porosty 1 307,30 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 1 307,30 Kč Celkem 8 570 617,- Kč Věcná břemena d) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: d 1 ) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem 10 000,- Kč 10 000,- Kč 8 560 617,- Kč 8 560 617,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 8 560 620,- Kč slovy: Osmmilionůpětsetšedesáttisícšestsetdvacet Kč 22
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny obdobných nemovitostí mají na trhu stagnující, až klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné budovy: Náchod budova s kancelářskými, skladovacími a prostory, nabídková cena 12.500.000,- Kč. Vybavení statandardní, po rekonstrukci. Náchod budova s kancelářskými, skladovacími a prostory, nabídková cena 10.000.000,- Kč. Vybavení statandardní, po rekonstrukci. Jaroměř budova s kancelářskými, skladovacími a prostory, nabídková cena 10.500.000,- Kč. Vybavení statandardní, po rekonstrukci. Typ Prodejní cena Koef. vybavení Koef. polohy Srovnatelná cena I. 12.500.000,- Kč 0,80 1,00 10.000.000,- Kč II. 10.00.000,- Kč 0,80 1,00 8.000.000,- Kč III. 10.500.000,- Kč 0,80 1,00 8.400.000,- Kč CELKEM 26.400.000,- Kč Srovnávací hodnota : 26.400.000,- Kč/ 3 = 8.800.000,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 4972 včetně součástí, příslušenství činí: 8.800.000,- Kč Výsledná cena nemovitosti zapsané na LV 4972 činí 8.800.000,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 4972 podle odborného odhadu činí 8.800.000,- Kč slovy: Osmmilionůosmsetosmdesáttisíc Kč 23
Ve Dvoře Králové n. L., 19.7.2012 Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 34/821/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 35/2012. 24
E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.7.2012, LV 4972 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 25