ZNALECKÝ POSUDEK č. 2071-52/13 o ceně rodinného domu čp. 6 postaveného na pozemku označeném jako stavební parcela p.č. 118 v části obce Bumbalka, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 118 a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 1773 a p.č. 1774 a to se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Bumbalka, obec Turkovice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Prostějov Mgr. Lenka Černošková, soudní exekutor Dolní čp. 71 796 01 Prostějov Čj. 018 EX 02808/11 Zjištění ceny nemovitostí vč. jejich součástí a příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.9.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Pardubicích 10.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu čp. 6 postaveného na pozemku označeném jako stavební parcela p.č. 118 v části obce Bumbalka, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 118 a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 1773 a p.č. 1774 a to se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Bumbalka, obec Turkovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Bumbalka čp. 6 533 63 Turkovice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Turkovice Katastrální území: Bumbalka Počet obyvatel: 273 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.9.2013 za přítomnosti znalce a zástupce objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice z LV č. 104 pro k.ú. Bumbalka - kopie snímku katastrální mapy - informace zjištěné v archivu stavebního odboru Městyse Chotlice - informace a údaje sdělené objednavatelem posudku - informace a údaje zjištěné na místě šetření - vyhláška č. 450/2012 Sb. - informace a údaje zjištěné v databázích znalců a odhadců, inzertních internetových serverů a nabídek realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předloženého výpisu z KN z LV č. 104 pro k.ú. Bumbalka jsou v oddíle A LV zapsáni tito vlastníci: 1. Jitka Svobodová (805327/3305) k 14/24 z celku 2. Nikol Svobodová k 5/24 z celku 3. Valérie Svobodová k 5/24 z celku, které spolu vlastní objekt bydlení čp. 6 se stp.č. 118 o výměře 525 m 2, zahradu p.č. 1773 o výměře 517 m 2 a zahradu p.č. 1774 o výměře 150 m 2. V oddíle C LV jsou zápisy omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji - Nařízení exekuce - Svobodová Jitka - Zahájení exekuce - Svobodová Jitka - 2 -
- Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo soudcovské 6. Dokumentace a skutečnost Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům čp. 6 v části obce Bumbalka, obec Turkovice. Dům byl postaven dle sdělení cca v roce 1950 jako jednopodlažní nepodsklepený se sedlovou střechou a stavebně neupraveným půdním prostorem. V roce 1970 byla provedena přístavba další obytné části, rovněž nepodsklepená, jednopodlažní se střechou valbovou a následně další dvě přístavby, jednopodlažní s plochou střechou s mírným spádem. Dispozičně dům obsahuje vstupní chodbu, místnost určenou jako kuchyň, ovšem bez zařízení, 3 pokoje, další kuchyň, která je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou varnou deskou, elektrickou troubou, digestoří. V objektu jsou dvě koupelny, přičemž jedna je nedokončená, 2 WC, která jsou splachovací. Převážná část oken byla vyměněna za plastová. Vnitřní konstrukce a vybavení domu jsou značně opotřebované, neudržované, zanedbané. Objekt je napojen na el. síť (230/400 V), odpady jsou svedeny do jímky na vyvážení, voda je čerpána ze studně, zemní plyn do objektu není zaveden. V obci jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě mimo kanalizace. Kolmo k domu je postavena stodola, která je zděná, jednopodlažní se sedlovou střechou a dále je na pozemku přístřešek užívaný pro venkovní posezení. V okolí domu se dále nacházejí standardní venkovní úpravy (oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, udírna) a porosty. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům čp. 6 v části obce Bumbalka, obec Turkovice. Dům byl postaven dle sdělení cca v roce 1950 jako jednopodlažní nepodsklepený se sedlovou střechou a stavebně neupraveným půdním prostorem. V roce 1970 byla provedena přístavba další obytné části, rovněž nepodsklepená, jednopodlažní se střechou valbovou a následně další dvě přístavby, jednopodlažní s plochou střechou s mírným spádem. Objekt je napojen na el. síť (230/400 V), odpady jsou svedeny do jímky na vyvážení, voda je čerpána ze studně, zemní plyn do objektu není zaveden. V obci jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě mimo kanalizace. Kolmo k domu je postavena stodola, která je zděná, jednopodlažní se sedlovou střechou a dále je na pozemku přístřešek užívaný pro venkovní posezení. V okolí domu se dále nacházejí standardní venkovní úpravy (oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, udírna) a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 6 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 1.2.2. Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 118, zahrady p.č. 1773, p.č. 1774-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 6 Popis Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům čp. 6 v části obce Bumbalka, obec Turkovice. Dům byl postaven dle sdělení cca v roce 1950 jako jednopodlažní nepodsklepený se sedlovou střechou a stavebně neupraveným půdním prostorem. V roce 1970 byla provedena přístavba další obytné části, rovněž nepodsklepená, jednopodlažní se střechou valbovou a následně další dvě přístavby, jednopodlažní s plochou střechou s mírným spádem. Dispozičně dům obsahuje vstupní chodbu, místnost určenou jako kuchyň, ovšem bez zařízení, 3 pokoje, další kuchyň, která je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou varnou deskou, elektrickou troubou, digestoří. V objektu jsou dvě koupelny, přičemž jedna je nedokončená, 2 WC, která jsou splachovací. Převážná část oken byla vyměněna za plastová. Vnitřní konstrukce a vybavení domu jsou značně opotřebované, neudržované, zanedbané. Objekt je napojen na el. síť (230/400 V), odpady jsou svedeny do jímky na vyvážení, voda je čerpána ze studně, zemní plyn do objektu není zaveden. V obci jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě mimo kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 114,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Rodinný dům 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 63 let I.NP: 14,20*6,64+5,86*7,91+2,87*5,86+3,9 0*5,86 = 180,31 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 180,31 m 2 2,80 m Obestavěný prostor I.NP: (14,20*6,64)*(0,10+2,50+0,30)+(5,86*7,91)*( = 522,91 m 3-4 -
0,10+2,50+0,30)+(2,87*5,86)*(0,10+2,50+0,30 )+(3,90*5,86)*(0,10+2,50+0,30) Zastřešení: (14,20*6,64)*(1,13+2,83/2)+(5,86*7,91)*(0,56 = 324,72 m 3 +2,98/2)-10,27 Obestavěný prostor - celkem: = 847,63 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 180,31 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 180,31 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - kamna na tuhá I -0,08 paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - v jedné III 0,00 koupelně vana, umývadlo, druhá koupelna ve výstavbě (nedokončený sprchový kout, bez obkladů, dlažby), WC splachovací 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - oplocení, III 0,00 plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, udírna 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - stodola cca 58 m2, přístřešek cca 30 m2. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem - III 0,01 celkem pozemků ve funkčním celku 1192 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 63 let: 0,73 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,73 = 0,451 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00-5 -
4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - omezení vlastnického práva - zápis v oddíle C LV č. 104 pro k.ú Bumbalka I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,890 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,451 * 0,910 * 0,890 = 0,365 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 114,- Kč/m 3 * 0,365 = 1 136,61 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 136,61 Kč/m 3 * 847,63 m 3 = 963 424,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 963 424,73 Kč = 963 424,73 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 14 / 24 Rodinný dům čp. 6 - zjištěná cena = 561 997,76 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Popis Kolmo k rodinnému domu je postavena stodola, která je zděná, jednopodlažní se sedlovou střechou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Obvodové konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen, cihly), omítky opadávají, dveře a vrata jsou svlaková, okna nejsou, v části je vybudována dílna, která je vytápěná kamny na tuhá paliva, do objektu je zaveden elektrická energie. - 6 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 8,35*7,00 = 58,45 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 58,45 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (8,35*7,00)*(0,10+3,00) = 181,20 m 3 zastřešení (8,35*7,00)*(3,82/2) = 111,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 181,20 m 3 zastřešení Z 111,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 292,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny smíšené - kámen, cihla S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] - 7 - Část [%] Koef. Upravený obj. podíl
1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 93,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,9353 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9353 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 905,66 Plná cena: 292,84 m 3 * 2 905,66 Kč/m 3 = 850 893,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 80 = 78,750 % - 670 078,61 Kč = 180 814,86 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 14 / 24 Stodola - zjištěná cena = 105 475,34 Kč 1.2.2. Přístřešek Popis Přístřešek na venkovní posezení je částečně přebudován z jiné původ vedlejší stavby za použití starších materiálů získaných z demolic. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 8 -
1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] celkem 8,50*3,50 = 29,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha celkem 29,75 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkem (8,50*3,50)*(0,10+2,40) = 74,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkem NP 74,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 74,38 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové patky S 100 2. Obvodové stěny pilířky S 100 3. Stropy X 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,30 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00-9 -
9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,8950 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8950 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 668,28 Plná cena: 74,38 m 3 * 1 668,28 Kč/m 3 = 124 086,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 68 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 68 = 92,647 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 105 473,67 Kč = 18 613,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 14 / 24 Přístřešek - zjištěná cena = 10 857,58 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 118, zahrady p.č. 1773, p.č. 1774 Popis Na stp.č. 118 je postaven rodinný dům čp. 6, zahrady p.č. 1773 a p.č. 1774 tvoří se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem stp.č. 118 jednotný funkční celek. Pozemky jsou rovinné, přístupné po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě mimo kanalizace. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k poloze pozemku na území obce, využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3970 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Upr. cena [Kč/m 2 ] - 10 -
28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3970-7,00 97,58 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,3970-7,00 39,03 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 118 525,00 97,58 51 229,50 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1773 517,00 39,03 20 178,51 28 odstavec 5 zahrada 1774 150,00 39,03 5 854,50 Stavební pozemky - celkem 77 262,51 = 77 262,51 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 14 / 24 Stp.č. 118, zahrady p.č. 1773, p.č. 1774 - zjištěná cena = 45 069,80 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 6 561 997,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 496 354,50 Kč 1.2.2. Přístřešek 72 383,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 130 736,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 118, zahrady p.č. 1773, p.č. 1774 45 069,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 45 069,80 Kč Celkem 1 175 806,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 175 806,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 6 561 997,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 105 475,30 Kč 1.2.2. Přístřešek 10 857,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 678 330,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 118, zahrady p.č. 1773, p.č. 1774 45 069,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 45 069,80 Kč Celkem 723 400,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 723 400,50 Kč - 12 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 723 400,- Kč slovy: Sedmsetdvacettřitisícčtyřista Kč Stanovení obvyklé ceny: Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku, kdy Obvyklou cenou, pro účely tohoto zákona, se rozumí cena, který by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stavy tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku či službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Součástí obvyklé ceny nemovitosti, resp. pomůckou pro její stanovování je nákladová hodnota, kterou lze stanovit i jako cenu administrativní, tedy cenu zjištěnou podle cenového předpisu, která zůstává základním a stabilizujícím prvkem oceňování. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy nejsou vázáni cenou administrativní. Obvyklá cena je cenou, kterou je možné odvodit z cen, které byly prokazatelně vynaloženy při prodeji obdobné nemovitosti v podobných podmínkách v dané lokalitě a v daném čase, přičemž vyjadřuje cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří a stavu věci, možnostmi alternativních využití, ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Obvyklá, tržní, hodnota majetku je ovšem konkrétní částka realizovaná až samotným prodejem nemovitosti a proto znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout obvyklou cenu. Závazným zdrojem databází zobchodovaných nemovitostí však mohou být jedině Katastrální úřady, jejich povinností však není zpřístupnit cenové části registrovaných smluv nebo Finanční úřady, které jsou ale vázány mlčenlivostí vyplývající z daňových předpisů. Veřejným zdrojem informací pak zůstávají jen realitní kanceláře, jejichž údaje nejsou vždy ověřitelné a dále celé soubory realitních časopisů či inzertních částí deníků a v neposlední řadě rubriky internetových inzertních serverů. Informace o nabízených nemovitostech a uskutečněných prodejích nemovitostí jsou dnes dostupné pouze v databázích realitních kancelářích, internetových inzercích, databází znalců. Nabídky pro porovnání nemovitostí byly zjišťovány v okruhu 10 km v okolí hodnocené nemovitosti. Z těchto zdrojů vyplývá, že nabídkové ceny prodeje srovnatelných rodinných domů se pohybují od 890.000,- Kč do 1.270.000,- Kč. Zjištěné porovnatelné nabízené nemovitosti: 1. Rodinný dům Jankovice u Přelouče: obsahuje 3 místnosti s příslušenstvím, k domu náleží garáž, dílna, zahrada, bylo provedeno zateplení, zastavěná plocha 60 m 2, v nabídce RK M&M reality holding a.s. od 30.9.2013, nabídková cena činí 890.000,- Kč, objektivizační koeficient 0,90 (transakční náklady jsou hrazeny z nabídkové ceny), váha 2 (shody - rodinný dům, konstrukční provedení, částečná rekonstrukce, možnost půdní vestavby, přístup, neshoda - velikost pozemků, plynové ÚT, zateplení) - 13 -
2. Rodinný dům Vinaře: obsahuje 3 místnosti s příslušenstvím, hospodářské stavby, zahrada, zastavěná plocha 135 m 2, napojení na veškeré inženýrské sítě, dopravně dobře dostupný v nabídce RK M&M reality holding a.s. od 8.12.2012, nabídková cena činí 1.100.000,- Kč, objektivizační koeficient 0,90 (transakční náklady jsou hrazeny z nabídkové ceny), váha 2 (shody - rodinný dům, konstrukční provedení, možnost půdní vestavby, přístup, neshoda - velikost pozemků, studna, kanalizace) 3. Rodinný dům Žlebské Chvalovice: obsahuje 4 místnosti s příslušenstvím, hospodářské stavby, zahrada, zastavěná plocha 220 m 2, dopravně dobře dostupný v nabídce RK STING od 6.8.2012, nabídková cena činí 1.270.000,- Kč, objektivizační koeficient 0,90 (transakční náklady jsou hrazeny z nabídkové ceny), váha 2 (shody - rodinný dům, konstrukční provedení, možnost půdní vestavby, přístup, neshoda - nová krytina) Vážený průměr: X = (0,90*890.000,-*2 + 0,90*1.100.000,-*2+0,90*1.270.000,-*2)/2+2+2 X = 978.000,- Kč Na základě zjištěných informací, ale především stavu, poloze, přístupnosti nemovitostí a v neposlední řadě stavu prodejů na trhu s nemovitostmi, lze o b v y k l o u c e n u nemovitostí, resp. jejích čtrnáct ideálních dvacetičtvrtin (14/24) vzhledem k celku - rodinného domu čp. 6 postaveného na pozemku označeném jako stavební parcela p.č. 118 v části obce Bumbalka, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 118 a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 1773 a p.č. 1774 a to se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Bumbalka, obec Turkovice, o d h a d n o u t ke dni ocenění, tj. k 19.9.2013, ve výši cca 570.000,- Kč Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice V Pardubicích 10.10.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25.10.1996 č.j. Spr. 2707/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2071-52/13 znaleckého deníku. - 14 -