ZNALECKÝ POSUDEK č. 4141/121/2019 O ceně obvyklé zastavěné plochy a nádvoří č. parc. 24/1 na níž je postavena stavba rodinného domu čp. 280, zahrady č. parc. 24/2, č. parc. 25/2 a rodinný dům čp. 280 v obci Jihlava, katastrální území Antonínův Důl. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2019 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602411603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 10.4.2019
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitostí za účelem dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 24/1 na níž stojí stavba čp. 280, č. parc. 24/2 zahrada, č. parc. 25/2 zahrada a rodinný dům čp. 280 Adresa předmětu ocenění: Červený Kříž 280 586 01 Jihlava LV: 276 a 293 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Antonínův Důl Počet obyvatel: 50 724 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 140,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 10.4.2019 za přítomnosti pana Plešingera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN, Katastrálního úřadu pro Vysočinu KP Jihlava LV č. 276 a LV č. 293 Snímek pozemkové mapy k.ú. Antonínův Důl Mapa širšího okolí Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí v blízkém okolí Místní šetření uskutečněné znalcem včetně pořízení fotodokumentace Informace získané od pana Plešingera Ověřená projektová dokumentace na výstavbu rodinného domu z roku 2003 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 276 Jiří Plešinger, bytem Červený Kříž 280, Jihlava k 1/2 z celku Renáta Plešingerová, bytem Červený Kříž 280, Jihlava k 1/2 z celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 276 ze dne 6.4.2019 LV č. 293 Jiří Plešinger a Renáta Plešingerová, oba bytem Červený Kříž 280 Jihlava SJM k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 293 ze dne 6.4.2019-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitosti byly znalci zpřístupněny panem Plešingerem, poskytnuty veškeré relevantní informace k předmětným nemovitostem včetně pořízení fotodokumentace. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. Porovnatelné nemovitosti byly vybrány pouze pro orientaci znalce, neboť oceňovaná nemovitost je atypická jak svým umístěním, tak rozsahem pozemkových parcel. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce a nemovitostí: Město Jihlava s počtem obyvatel 50 724 patří mezi větší města na poměry ČR a je krajským městem kraje Vysočina. Má vybudovánu kompletní infrastrukturu co se týče vzdělávání, obchodních příležitostí, zdravotnictví, sportovního vyžití a kultury. Ve městě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě, je zavedena MHD, město je napojeno na železniční, autobusovou dopravu a taktéž na dálniční síť ČR. Katastrální území Antonínův Důl je stavebně nesrostlou částí města s dojezdovými vzdálenostmi cca 6 km. V dané lokalitě jsou vybudovány taktéž veškeré inženýrské sítě, oblast je napojena na MHD a má vybudovánu přiměřenou infrastrukturu. Nemovitosti, které jsou předmětem ocenění jsou přístupné z páteřní komunikace předmětné lokality a nacházejí se v návaznosti na původní zástavbu. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří a s použitím databáze znalce je nemovitost obtížně porovnatelná, neboť se jedná o nemovitost rodinného domu, který byl postaven na malém pozemku v návaznosti na původní zástavbu. Nemovitosti tohoto typu nejsou v dané lokalitě běžně obchodovány, neboť oceňovaná nemovitost je do jisté míry atypická. Nemovitosti které jsou přiřazeny ke znaleckému posudku jako příloha jsou pouze pro orientaci znalce. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Základní pojmy a metody ocenění Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 9. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům čp. 280 2. Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 24/1, zahrady č. parc. 24/2 a č. parc. 25/2-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - vyhledávaná oblast III 0,15 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou II 1,10 nebo Brnem nebo katastrální území vyjmenovaných obcí v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,328 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,150 i = 1-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - minimální pozemky kolem nemovitosti, kromě zastavěné části II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,980 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,301 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,127 1. Rodinný dům čp. 280 Rodinný dům postavený v letech 2003-2006 jako novostavba na základových pasech bez podsklepení s vybudovaným podkrovím. Izolace proti zemní vlhkosti jsou provedeny a tato se neprojevuje. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné z porofixu na tl. 30 cm a na obvodovém zdivu je provedeno zateplení polystyrenem na tl. 8 cm. Stropní konstrukce na přízemím je ze Miako vložek, stropní konstrukce nad podkrovím je provedena z panelů palubkových se zateplením a částečnou prochůzností půdního prostoru. Zastřešení je provedeno dřevěným krovem s bedněním a střešní krytinou z bonského šindele. Klempířské konstrukce jsou provedeny kompletně ve střešní části z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky nejsou dokončeny pouze zateplovací systém s perlinkou a lepidlem, bez strukturované omítky, sokl není úpraven. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové doplněné keramickými obklady v sociálním zařízení a kuchyni. Podlahové konstrukce provedeny kromě garáže, kde je pouze podkladní betonová mazanina. V obytných místnostech a příslušenství jsou podlahové konstrukce v kombinaci keramických dlažeb, PVC a kobercových krytů. Schodiště do podkroví je z ocelové konstrukce s provedeným obkladem nástupnice a - 5 -
podstupnice. Okna osazena v celém objektu plastová a střešní okna Velux. Dveře osazeny do ocelových zárubní hladké a prosklené. Zařizovací předměty v lázních, WC a kuchyni jsou ve standardním provedení. Vytápění je centrální s plynovým agregátem a zásobníkem na TÚV, radiátory osazeny Korado. Rozvody vody a kanalizace v plastovém potrubí ve standardním rozsahu. Elektroinstalace 230/400 V, hromosvod není proveden. Sporák v kuchyni s plynovou deskou a troubou elektrickou, digestoř osazena. Dům obsahuje: přízemí - garáž, zádveří, chodbu se schodištěm, prostor pod schody, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, lázeň s WC, podkroví - schodiště s chodbou, WC s lázní, 4 pokoje a logii. Před obývacím pokojem je postavena pergola. Ve vstupní chodbě jsou instalovány vestavěné skříně. Dům je v dobrém technickém stavu, bez zjevných závad. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihlava Stáří stavby: 13 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 349,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 120,00 m 2 podkroví: = 120,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 120,00 m 2 2,60 m podkroví: 120,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor přízemí: 120,00*2,95 = 354,00 m 3 podkroví a střešní plášť: 8,10*7,60*1,00+7,60*8,10*3,50/2+6,80*8,20* = 322,63 m 3 1,00+6,80*8,20*3,50/2 Obestavěný prostor - celkem: = 676,63 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 240,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00-6 -
7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 13 let: s = 1-0,005 * 13 = 0,935 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,935 = 1,047 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,150 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 349,- Kč/m 3 * 1,047 = 2 459,40 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 676,63 m 3 * 2 459,40 Kč/m 3 * 1,150 * 0,980= 1 875 445,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 875 445,01 Kč 2. Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 24/1, zahrady č. parc. 24/2 a č. parc. 25/2 Zastavěná plocha a nádvoří na které je postaven rodinný dům čp. 280 a zahrady č. parc. 24/2 a č. parc. 25/2, které tvoří se stavebním pozemkem jeden funkční celek v obci Jihlava, katastrální území Antonínův Důl. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizace, plynovod a elektrická síť, tyto jsou na pozemek zavedeny. Kromě nepravidelného geometrického tvaru pozemkových parcel a malých rozměrů se negativní vlivy neprojevují. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,150 Index polohy pozemku I P = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Nevhodný tvar, nebo velikost I -0,01 - omezující jeho využití - nepravidelný geometrický tvar 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00-7 -
5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,150 * 0,990 * 0,980 = 1,116 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří, funkční celek 4 odst. 1 1 140,- 1,116 1 272,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 24/1 120 1 272,24 152 668,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 24/2 137 1 272,24 174 296,88 4 odst. 1 zahrada 25/2 10 1 272,24 12 722,40 Stavební pozemky - celkem 267 339 688,08 Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 24/1, zahrady č. parc. 24/2 a č. parc. 25/2 - zjištěná cena celkem = 339 688,08 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE 1. Rodinný dům čp. 280 1 875 445,- Kč 2. Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 24/1, zahrady č. parc. 24/2 a č. 339 688,10 Kč parc. 25/2 Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvamilionydvěstěpatnácttisícjednostotřicet Kč 2 215 133,10 Kč 2 215 130,- Kč - 9 -
D. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota předmětné nemovitostí je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou hodnotou se předpokládá výše, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Rodinný dům čp. 280 s pozemkovými parcelami se nachází ve stavebně nesrostlé části města Jihlava, k.ú. Antonínův Důl. Objekt RD byl postaven v letech 2003-2006 a od této doby je užívaný. Kromě skutečnosti, že pozemkové parcely zastavěná plocha a nádvoří se zahradami jsou minimálních rozměrů, se negativní vlivy neprojevují. Na základě provedeného šetření v daném místě a čase je konstatováno, že obdobné stavby nejsou v daném místě a čase na realitním trhu běžně obchodovány. Při stanovení obvyklé hodnoty je brán zřetel na umístění stavby, jejího provedení a opotřebení v neposlední řadě na výměry pozemkových parcel. Na tomto základě a porovnání stanovuji obvyklou hodnotu pozemkových parcel za jeden metr čtverečný ve výši 1 000,- Kč a obestavěný prostor rodinného domu ve výši 3 400,- Kč za jeden metr krychlový. obestavěný prostor čp. 280 = 677 m 3 * 3 400,- Kč/m 3 = 2 301 800,- Kč pozemky o celkové výměře 267 m 2 * 1 000,- Kč/m 2 = 267 000,- Kč součet 2 568 800,- Kč zaokrouhleně 2 570 000,- Kč Obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti čp. 280 s pozemkovými č. parc. 24/1, č. parc. 24/2 a č. parc. 25/2 v obci Jihlava, k.ú. Antonínův Důl stanovuji na 2 570 000,- Kč Slovy: dvamilionypětsetsedmdesáttisíckorunčeských. V Hradci Králové 10.4.2019 Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602411603 e-mail: resding@tiscali.cz E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4141/121/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4141/121/2019. - 10 -