ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 77-5058/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 113/2 se stavbou rodinného domu č.p. 191, s příslušenstvím a pozemky p.č. 843/3 a 850/4, zemědělské pozemky Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Havlíčkův Brod, k.ú. Šmolovy u Havlíčkova Brodu Adresa nemovité Šmolovy 191, 580 01 Havlíčkův Brod věci: Vlastník stavby: Petr Toman, Šmolovy 191, 580 01 Havlíčkův Brod, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Toman, Šmolovy 191, 580 01 Havlíčkův Brod, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 620/2014-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 360 000 Kč Datum místního šetření: 25.6.2015 Stav ke dni : 25.6.2015 Za přítomnosti: majitele pana Petra Tomana Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 29.6.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 620/2014/A ze dne 11.6.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 167 kú Šmolovy u Havlíčkova Brodu - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - údaje sdělené majitelem nemovité věci panem Tomanem - konzultae v RK Reality Vysočina - vlastní prohlídka znalcem - venkovní ohledání - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Město Havlíčkův Brod se 23 345 obyvateli je obcí s pověřeným obecním úřadem a obcí s rozšířenou působností, okresní město v kraji Vysočina. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, má autobusové i železniční spojení, v dosahu nájezd na dálnici D1. Místní část Šmolovy není stavebně srostlá se sídelní částí města v jihozápadní části ve vzdálenosti cca 3 km od centra města. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 843/1 Město Havlíčkův brod Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 113/2- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 191, dále pozemky p.č. 843/3 - ostatní plocha a p.č. 850/4 - zahrada tvořící se stavebním pozemkem a stavbou rodinného domu jednotný funkční celek v zastavěném území města, v místní části Šmolovy. Příslušenství tvoří venkovní úpravy v běžném rozsahu (oplocení, zpevněné plochy, okrasný rybníček, pergola, zahradní krb, brána a branka, venkovní schodiště, přípojky na inženýrské sítě). Pozemek je rovinný, příjezd a přístup po veřejné komunikaci, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Hlavní objekt rodinného domu typu Delta sever, je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. V 1.PP je garáž, sklady, společenská místnost, prádelna, kuchyňka. V 1.NP zádveří, chodba, schodiště, předsíň, ložnice, WC, koupelna, pokoj, ložnice, obývací pokoj, jídelna a kuchyně. Konstrukčně se jedná o zděný dům (1.pp cihelné tl. 45 cm, 1.np plynosilikátové tvárnice tl. 40 cm, stropy železobetonové, střecha mírně sedlová, bez možnosti podkroví. Okna plastová, dveře náplňové, je proveden rozvod NN, vodovod, kanalizace, vytápění lokální krbovými kamny. - 2 -
Dále jsou předmětem ocenění zemědělské pozemky p.č. 722/41, 745/115 a 722/42 - orná půda, v nezastavěném a nezastavitelném území města, bez staveb a porostů. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. St.112/2 se stavbou rodinného domu čp. 191 v obci Havlíčkův Brod - Šmolovy, včetně všech součástí a příslušenství bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vycházel z poznatků zjištěných venkovním ohledáním, do objektu mu nebyl umožněn vstup. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci. Silné stránky Klidová lokalita v zastavěné části města, ve městě veškerá občanská vybavenost. Slabé stránky Místní část nesrostlá se sídelní částí města. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo pro Českou spořitelnu, a.s., zástavní právo exekutorské. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. - 3 -
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, rovinný, s možností napojení na rozvod NN, vodovod a plyn, v okrajové části okresního města s veškerou občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu vyrovnaná poptávka s nabídkou. Na zahradě okrasné porosty a venkovní úpravy. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Vysočina Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 800,00 1,00 800,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v malé obci Průměrná jednotková cena 800,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v místě je dle vyjádření místní realitní kanceláře 800 Kč/m 2. Zemědělské pozemky mimo zastavěné a zastavitelné území obce, cena je dle vyjádření RK Reality Vysočina 15 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 113/2 266 800 212 800 nádvoří zahrada 850/4 214 800 171 200 ostatní plocha 843/3 74 800 59 200 orná půda 722/41 8 855 15 132 825 orná půda 722/42 10 470 15 157 050 orná půda 745/115 7 416 15 111 240 Celková výměra pozemků 27 295 Hodnota pozemků celkem 844 315-4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Jedná se o rodinný dům typu Delta sever, je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Obsahuje byt 5+2. V 1.PP je garáž, sklady, společenská místnost, prádelna, kuchyňka. V 1.NP zádveří, chodba, schodiště, předsíň, ložnice, WC, koupelna, pokoj, ložnice, obývací pokoj, jídelna a kuchyně. Konstrukčně se jedná o zděný dům (1.pp cihelné tl. 45 cm, 1.np plynosilikátové tvárnice tl. 40 cm, stropy železobetonové, střecha mírně sedlová, bez možnosti podkroví, krytina vlnité osinkocementové desky (zvláště nebezpečný odpad). Okna plastová, dveře náplňové, je proveden rozvod NN, vodovod, kanalizace, vytápění lokální krbovými kamny. Ohřev vody v el. boileru. Stáří 23 roků, Za dobu užívání byla provedena pouze výměna oken za plastová, jinak běžná údržba. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 127,90 m 2 2,75 m 1.np 167,16 m 2 2,90 m Výčet místností: zádveří 3,10 m 2 1,00 3,10 m 2 chodba 5,15 m 2 1,00 5,15 m 2 předsíň 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 ložnice 13,80 m 2 1,00 13,80 m 2 WC 1,60 m 2 1,00 1,60 m 2 koupelna 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 pokoj 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 ložnice 12,80 m 2 1,00 12,80 m 2 obýv. pokoj 27,30 m 2 1,00 27,30 m 2 jídelna 10,30 m 2 1,00 10,30 m 2 kuchyně 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2 lodžie 7,12 m 2 0,50 3,56 m 2 Užitná plocha celkem: 108,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (12,95*10,40-5,48-1,30)*(2,75) = 351,73 m 3 1.np (15,95*10,48)*(2,90) = 484,75 m 3 zastřešení 167,16*1,50/2 = 125,37 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor - 5 -
1.pp 351,73 m 3 1.np 484,75 m 3 zastřešení 125,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 961,85 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha dřevěný příhradový 5. Krytina vlnité osinkocentové desky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenná s nátěrem 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře náplňové 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha místností 15. Podlahy ostatních keram. dlažba, betony v 1.pp místností 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 167 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 211 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 961,85 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 581 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 581 Reprodukční hodnota [Kč] 3 444 376 (RC * OP) Stáří roků 23 Další životnost roků 77 Opotřebení % 23,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 652 170-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 211,03 m 2 Obestavěný prostor: 961,85 m 3 Zastavěná plocha: 167,16 m 2 Plocha pozemku: 554,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům 5+kk se stodolou upravenou na chov koní v obci Skorkov u Herálce. Dům prošel celkovou rekonstrukcí - nová omítka, podlahy, rozvody elektriky, fasáda, plastová okna, odpady, dveře, podkroví. Na podlaze je dlažba, plovoucí podlaha. Dům je odizolovaný, zateplený. Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva - automat, elektrickým kotlem a krásnými krbovými kamny. K domu je možno přikoupit 1,5 ha pole. K domu náleží přístřešek na garáž, dílna, dřevník, stodola. Lokalita: Skorkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a 0,76 vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/ks 2 209 939 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 868 m 2 2 900 000 Kč 2 900 000 Kč Název: RD II Samostatně stojící rodinný dům s velkou udržovanou zahradou na Vysočině v obci Věž u Havlíčkova Brodu. Dům je po částečné rekonstrukci: nová střecha, měděné okapy, fasáda, nové topení v mědi včetně nového plynového kotle, nová plastová okna, nové podlahy, stropy. Dům má velkou kuchyň orientovanou na jihozápad. Dále jsou zde tři pokoje, koupelna a WC. Vzhledem k tomu, že je na půdu vyvedena voda, elektřina, odpady, topení a ve střeše jsou zabudovaná střešní okna, nabízí se možnost zbudování půdní vestavby. Za domem je zahrada o výměře cca 1800 m2 se vzrostlými ovocnými stromy (broskev, meruňky, jabloně, kiwi, ořechy), okrasnými keři a stromy. Obec Věž je střediskem místního významu. Je sídlem obecního úřadu, je zde dostupná základní občanská vybavenost : základní a mateřská škola, ambulantní ordinace (2 lékaři střídavě), pošta, knihovna, hřiště na kopanou,volejbal, hasičská zbrojnice. V nedaleké blízkosti se nachází rekreační oblast Kachlička s rybníkem. Vzdálenost od - 7 -
Pelhřimova 28 km, od Havlíčkova Brodu 11 km. Lokalita: Věž Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a 1,05 vybavení - srovnatelné; Celkový stav - starší dům po rekonstrukci; Vliv pozemku - větší; Upravená j. cena Kč/ks 1 938 182 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 735 m 2 1 840 000 Kč 1 840 000 Kč/ks Název: RD III Rodinný dům 4+kk na vlastním pozemku o výměře 543 m2 na kraji obce, kolaudace r. 2007, dům je cihlový a nyní je zde udělána v hrubé stavbě přístavba, zavedena obecní voda, septik, elektřina 220 + 380 V již v mědi, krbová kamna, zavedený plyn - vytápění plynovými WAFKAMI, plastová okna, krásná kuchyňská linka, koupelna se sprch. koutem, spl. WC, kryté parkovací stání, velmi dobrý stav, Lokalita: Havlíčkův Brod - Březinka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,20 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a 0,91 vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Upravená j. cena Kč1 732 800 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 543 m 2 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks - 8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 1 732 800 Kč 1 960 307 Kč 2 209 939 Kč 1 960 307 Kč 1 960 307 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 960 307 Kč 0 Kč 3 496 485 Kč 844 315 Kč Obvyklá cena 2 360 000 Kč slovy: Dvamilionytřistašedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Žádaná lokalita, stavebně nesrostlá se sídelní částí, ve vzdálenosti cca 3 km od centra města Havlíčkova Brodu, kraj Vysočina. Ve městě kompletní občanská vybavenost okresního města. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu stanovuji obvyklou hodnotu nemovité věci včetně součástí a příslušenství- areálu rodinného domu s pozemky p.č. St.113/2, 843/3 a 850/4 ve výši 1 960 000 Kč, zemědělské pozemky mimo tento areál na 400 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé... V Moravském Krumlově 29.6.6.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. - 9 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 77-5058/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 83/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa okolí - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Fotodokumentace pohled z ulice zahrada venkovní posezení pokoj kuchyň v 1.pp spol. místnost v 1.pp - 14 -
prádelna pokoj ložnice pokoj chodba pokoj - 15 -