Znalecký posudek číslo 780/57/2005 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov, zapsaných na listu vlastnictví č. 2648. Objednatel : Účel posudku : Mgr. Petr Kocián soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Oceněno ke dni : 16.3.2005 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa soudní znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 541 210 284 e-mail: chalupa.odhady@seznam.cz Tento posudek obsahuje 9 stran bez příloh. Brno, 18.3.2005
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 7 Přílohy Příloha 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2648 Příloha 2 Kopie katastrální mapy Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2648, v k.ú. Kojetín, vyhotovený KÚ pro Olomoucký kraj, KP Přerov dne 16.3.2005 pod položkou PÚ 3695/2005-808. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kojetín, vyhotovená KÚ pro Olomoucký kraj, KP Přerov dne 16.3.2005 v měřítku 1:1000, mapový list č.6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění p. Ing. Tomášem Chalupou dne 16.3.2005. 1.e.: Vyhláška MF č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.f.: 1.g.: Informace a sdělení získané na Odboru správy majetku a investic Magistrátu města Kojetína od paní Františky Drbalové. Informace a sdělení získaná z realitní kanceláře Hanácká realitní kancelář, s.r.o. v Olomouci (tel.: + 420 585 227 629, + 420 603 574 221). Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 se všemi součástmi a příslušenstvím zapsaných na LV č. 2648 v k.ú. Kojetín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 2648 ze dne 16.3.2005 v k.ú. Kojetín, okres Přerov a to k datu místního šetření, tj. k datu 16.3.2005. Informace o nemovitosti Vlastník SJM Topič František (500220/271) a Topičová Milada (535324/174), Sladovní 1309, Kojetín I město, 752 01 Kojetín LV č. 2648 Katastrální území Kojetín (kód 667897) Obec, okres Kojetín (514055), Přerov (3808) Vlastnictví pozemku Ochrana - Parc.číslo, výměra, druh pozemku, způsob využití 3447, 863 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3448, 802 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3449, 439 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3450, 424 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3451, 780 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr 3452, 899 m 2, pozemky ve zjednodušené evidenci původ Pozemkový katastr Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 16.3.2005 za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2648 ze dne 16.3.2005 pro k.ú. Kojetín v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) zapsaných na LV č. 2648 v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí - pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) zapsaných na LV č. 2648 v k.ú. Kojetín, obec Kojetín bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. b) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. c) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. d) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňované pozemky se nachází v extravilánu obce Kojetín ve směru na Měrovice nedaleko rybníka Jordán a jsou součástí sceleného lánu užívaného zemědělským družstvem. Okolí oceňovaných pozemku je tvořeno zemědělskými pozemky ornou půdou. Na základě sdělení a informací poskytnutých paní Františkou Drbalovou z odboru správy majetku a investic Magistrátu města Kojetína se oceňované pozemky dle platného územního plánu nacházejí v oblasti nezastavitelných ploch. Posuzované pozemky jsou bez staveb a trvalých porostů využívané jako zemědělské pozemky orná půda. Rozdělení oceňovaných nemovitostí 1. Pozemky parc.č. (PK) 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. SROVNÁVACÍ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.1.1. Pozemky (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 2.1.1.1. Popis Na základě sdělení paní Františky Drbalové z odboru správy majetku a investic Magistrátu města Kojetína se předmětné pozemky nacházejí dle platného územního plánu v nezastavitelné oblasti. Pozemky jsou ve tvaru úzkých pruhů (viz. příloha č.2 kopie katastrální mapy) bez staveb a trvalých porostů využívané jako zemědělské pozemky orná půda. 2.1.1.2. Výměry Jedná se o pozemky, které jsou zapsané na LV č. 2648 a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pozemky : Parc.č. Výměra v m 2 3447 863 3448 802 3449 439 3450 424 3451 780 3452 899 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 4 207 m 2. 2.1.1.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mě známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří (Hanácká realitní kancelář, s.r.o. v Olomouci, tel.: + 420 585 227 629, + 420 603 574 221). Z takto získaných informací vyplývá, že cena zemědělských pozemků se vdané lokalitě pohybuje v rozmezí 3,- až 7,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemku navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu tedy na 5,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 5,- Kč/m 2 Celková výměra 4 207 m 2 Obecná hodnota pozemku 5,- Kč/m 2 4 207 m 2 = 21 035,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 21 035,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1.2. Srovnávací hodnota celkem Pozemky (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 celkem Pozemky (PK) parc.č. 1857/87, 1857/90 a 1857/92 celkem zaokrouhleno Celkem 21 035,- Kč 20 000,- Kč 20 000,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 20 000,- Kč (slovy : dvacettisíc korun českých). 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2648 ze dne 16.3.2005 uplatňována žádná věcná břemena. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2648 ze dne 16.3.2005 pro k.ú. Kojetín v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňovaných pozemcích se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 7
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemků ve zjednodušené evidenci (PK) parc.č. 3447, 3448, 3449, 3450, 3451 a 3452 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov zapsaných na listu vlastnictví č. 2648 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 16.3.2005 po zaokrouhlení na : 20 000,- Kč (slovy : dvacettisíc korun českých). V Brně, dne 18. března 2005 Ing. Tomáš Chalupa soudní znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 541 210 284 e-mail: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 8
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 780/57/2005 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 18. března 2005 Ing. Tomáš Chalupa soudní znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 541 210 284 e-mail: chalupa.odhady@seznam.cz Ing. Tomáš Chalupa, soudní znalec a certifikovaný odhadce strana 9