ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4080/2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4080/2013 NEMOVITOST: Dům č.p. 149 na St. p.č. 58 a pozemky St. p.č. 58, 157/5 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Jáchymov, k.ú. Jáchymov Adresa nemovitosti: Náměstí Republiky 149, 362 51 Jáchymov Vlastník stavby: Helena Bartková, Volyňských Čechů 2662, 43801 Žatec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Helena Bartková, Volyňských Čechů 2662, 43801 Žatec, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 15893/11-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 786 000 Kč Datum místního šetření: 16.5.2013 Stav ke dni : 16.5.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 3.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.

NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) domu č.p. 149 na pozemku č. parc. St. 58 a pozemků č. parc. St. 58 a 157/5 v kat. úz. Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, vše zapsáno na LV č. 263. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.7.2013 LV č. 263 pro kat. úz. Jáchymov, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary - snímek z katastrální mapy ze dne 13.12.2012 pro kat. úz. Jáchymov, list mapy č. Jáchymov 7-8/11 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-15893/11-15 ze dne 26.10.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-15893/11-68 ze dne 23.11.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od uživatele domu - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Jáchymov se nachází v okrese Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Ostrov. Obec Jáchymov se rozkládá asi 17 km severně od Karlových Varů a 7 km severně od města Ostrov. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4881/6 Město Jáchymov 2

Celkový popis Oceňovaný dům č.p. 149 je situován v centru města Jáchymov, na Náměstí Republiky. Dům je řadový, nepodsklepený, třípodlažní s půdou. Za domem se nachází neudržovaná zahrada p.č. 157/5. Napojeno na elektro rozvod, vodovod a kanalizaci. Parkování před domem. Dům je užívaný, dle sdělení uživatelů domu nájemní smlouva není. Dům se nachází v památkové zóně (není zapsán v seznamu památek) a v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje, nebo zdroje přírodní minerální vody. Vstup do domu a na pozemek nebyl umožněn. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149 3

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 Popis Řadový vnitřní dům č.p. 149 je situován v centru města Jáchymov na pozemku p.č. St. 58. Dům je nepodsklepený, třípodlažní s půdou. V 1.NP se nachází skladiště, WC s koupelnou, ve 2.NP byt 1+1 bez příslušenství a ve 3.NP byt 1+1 s koupelnou a WC. Dům má kamenné základy, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy dřevěné, krov dřevěný. Střecha sedlová krytá plechovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Schodiště betonové. Dveře a okna dřevěná. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem. Napojeno na kanalizaci, vodovod a el. síť. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 84,00 m2 2,30 m 193,20 2.NP 71,00 m2 2,20 m 156,20 3.NP 71,00 m2 2,20 m 156,20 půda 71,00 m2 3,00 m 213,00 Součet 297,00 718,60 Průměrná výška podlaží: PVP = 718,60 / 297,00 = 2,42 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 297,00 / 4 = 74,25 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (84,0)*(3,00) = 252,00 m 3 2.NP (71,0)*(2,50) = 177,50 m 3 3.NP (71,0)*(2,50) = 177,50 m 3 půda (71,0)*(3,00)/2 = 106,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 252,00 m 3 2.NP NP 177,50 m 3 4

3.NP NP 177,50 m 3 půda Z 106,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 713,50 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění P 4,70 100 0,46 2,16 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,16 Koeficient vybavení K 4 : 0,9016 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0089 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1678 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9016 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 5

Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 027,02 Plná cena: 713,50 m 3 * 5 027,02 Kč/m 3 = 3 586 778,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 130 = 63,846 % - 2 290 014,77 Kč Dům č.p. 149 - zjištěná cena = 1 296 764,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 Srovnávací indexová metoda Popis Pozemek tvořený parcelami č. St. 58 a 157/5 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním a jihozápadním směrem. St. p.č. 58 je zastavěn domem č.p. 149, za domem se nachází dvorek se zděnou přístavbou. Na pozemku p.č. 157/5 je zahrada se zděnou stavbou, jejíž výměra, účel ani stav nebyly zjištěny. Přístup na pozemky je pouze přes dům. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Boží Dar A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 2 500,00 1,82 1 373,63 Pozemek, Abertamy A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 881,00 1,82 484,07 Pozemek, Hřebečná A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,80, E:0,75, F:1,50 470,00 1,82 258,24 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 705,31 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: společenská a obchodní centra 1,50 B typ stavebního pozemku: 1,25 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 2 000 až 5 000 0,60 D obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty 2,00 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: 0,50 Celkový index * 1,13 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 793,47 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St. 58 119 6

zahrada 157/5 88 Celková výměra oceňovaných 207 m 2 pozemků Cena oceňovaných pozemků [Kč] 207 m 2 * 793,47 Kč/m 2 = 164 248,29 Výsledná cena = 164 248,29 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 203,00 m 2 Obestavěný prostor: 713,50 m 3 Zastavěná plocha: 297,00 m 2 Plocha pozemku: 207,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dům po celkové rekonstrukci v Jáchymově. V rámci rekonstrukce byla vyměněna kompletní elektroinstalace, rozvody vody, topení a obkladů. Z velké části bylo vybouráno vnitřní zdivo a přestavěno jako nebytový prostor. Dům je celkově zateplený, s novou fasádou, a má plastová okna. V 2.NP se nachází bytová jednotka 5+1, také po rekonstrukci. Část pozemku za domem je terasovitá, rozdělená do dvou plošin, kde je možné např. grilování. Dům je velice pěkný a prostorný. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu domu 5+1+garáž v Jáchymově na pozemku o celkové velikosti 347 m^(2). Dům se nachází v horní části města a je v původním udržovaném stavu. K domu náleží zahrada za domem, kolna a malý sklep. Dům má protiradonová opatření, dvě koupelny, vytápění kotlem na tuhá paliva a prostornou půdu, kde je možné vybudovat další místnosti. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej řadového rodinného domku v Jáchymově, Husova ulice. Kamenný dům je po částečné rekonstrukci - střecha a klempířské prvky, rozvody elektřiny a vody, podlahy, schodiště do patra, dřevěná okna, vnitřní omítky, koupelny v přízemí a 1.patře, v prostoru půdy je opraven komín. Vytápění domu je řešeno elektricky, stejně tak ohřev vody, je zde ale funkční komín s možností instalace např. krbových kamen. Ve zvýšeném přízemí je pokoj s kuchyňským koutem, koupelna a WC a vchod do zadní části parcely. V patře jsou dva pokoje, koupelna a WC a schody do zatím nevyužitého podkroví, odkud je přístup až na půdu. V minulosti byla v přízemí opravna obuvi, nyní je dům prázdný. Vzhledem k umístění domu v polovině hlavní jáchymovské komunikace je veškeré občanské vybavení dobře dostupné pěšky, na dohled je i oblíbená sjezdovka s vlekem. 7

Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje Prodej třípodlažního rodinného domu v Jáchymově. V domě se nacházejí 3 bytové jednotky o dispozici 2+1. Dům i interiér jsou v původním stavu před kompletní rekonstrukcí. Dům je prázdný, nachází se na frekventovaném místě v blízkosti lázní. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m 2 7 182 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 184,00 m 2 318 m 2 2 300 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m 2 1 191 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 326,00 m 2 347 m 2 699 000 Kč 2 144 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 8

K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 3 649 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 101 m 2 750 000 Kč 4 167 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jáchymov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m 2 3 474 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 80 m 2 570 000 Kč 3 455 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 191 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 874 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 182 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 874 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 203,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 786 422 Kč 9

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 149 1 296 764,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 58 a 157/5 164 248,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 149 786 422,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 786 422 Kč 0 Kč 1 461 012 Kč 164 248 Kč 786 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum lázeňského města, možnost pronájmu bytových jednotek c) parametry ponižující cenu: investice na rekonstrukci a modernizaci domu, parkování před domem Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 786 000- Kč. V Praze 3.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných 10

papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4080/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 139/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 13.12.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 263 ze dne 3.7.2013 8 11

12