ZNALECKÝ POSUDEK č. 3925-48/2014 O ceně souboru bytových a nebytových jednotek v domě čp.143 (byty č.143/1,43/2,143/3,143/4,143/5 a jiný nebytový prostor č.143/6) včetně přináležejících spoluvlastnických podílů ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1, v obci Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory a to společně s pozemky p.č.st.77/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 791m 2, p.č.st.77/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 24m 2, p.č.441/4 ostatní plocha dobývací prostor o výměře 305m 2 a p.č.460/1 zahrada o výměře 834m 2, též v obci Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 11.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění souboru bytových a nebytových jednotek v budově čp.143 v obci Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory, včetně příslušných spoluvlastnických podílů k budově čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1, a taktéž ocenění pozemků p.č.st.77/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 791m 2, pozemku p.č.st.77/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 24m 2, pozemku p.č.441/4 ostatní plocha dobývací prostor o výměře 305m 2 a pozemku p.č.460/1 zahrada o výměře 834m 2, též v obci Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory. Tj. provést ocenění : - bytové jednotky č.143/1 zapsané na LV č.22096, vymezené dle bytového zákona v budově čp.143, zapsané na LV č.22095, stojící na parcele č.st.77/1, zapsané na LV č.22095, a to včetně spoluvlastnického podílu 3956/22998 ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m 2 - bytové jednotky č.143/2 zapsané na LV č.22096, vymezené dle bytového zákona v budově čp.143, zapsané na LV č.22095, stojící na parcele č.st.77/1, zapsané na LV č.22095, a to včetně spoluvlastnického podílu 3412/22998 ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m2 - bytové jednotky č.143/3 zapsané na LV č.22096, vymezené dle bytového zákona v budově čp.143, zapsané na LV č.22095, stojící na parcele č.st.77/1, zapsané na LV č.22095, a to včetně spoluvlastnického podílu 6529/22998 ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m2 - bytové jednotky č.143/4 zapsané na LV č.22096, vymezené dle bytového zákona v budově čp.143, zapsané na LV č.22095, stojící na parcele č.st.77/1, zapsané na LV č.22095, a to včetně spoluvlastnického podílu 3697/22998 ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m2 - bytové jednotky č.143/5 zapsané na LV č.22096, vymezené dle bytového zákona v budově čp.143, zapsané na LV č.22095, stojící na parcele č.st.77/1, zapsané na LV č.22095, a to včetně spoluvlastnického podílu 3697/22998 ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m2 - jiného nebytového prostoru č.143/1 zapsaného na LV č.22096, vymezené dle bytového zákona v budově čp.143, zapsané na LV č.22095, stojící na parcele č.st.77/1, zapsané na LV č.22095, a to včetně spoluvlastnického podílu 1707/22998 ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m2 Dále provést ocenění pozemků p.č.st.77/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 791m 2, pozemku p.č.st.77/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 24m 2, pozemku p.č.441/4 ostatní plocha dobývací prostor o výměře 305m 2 a pozemku p.č.460/1 zahrada o výměře 834m 2, též v obci Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby s tím, že v rámci dražby budou všechny uvedené nemovitosti draženy jako jeden celek.. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Soubor bytových a neb.jednotek v budově čp.143 v k.ú.svobodné Dvory Adresa předmětu ocenění: Bohdanečská 143 500 02 Svobodné Dvory Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Svobodné Dvory Počet obyvatel: 93 035 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.4.2014 za přítomnosti p.faltyse a nájemníků jednotlivých bytů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.22096,22022 pro obec Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory - dopis o EURODRAŽBY.cz a.s. č.j. 180/2014-A z 14.4.2014 - prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek z 27.4.2009 - cuzk.cz - informace o nájemních smlouvách od firmy Life Profit s.r.o. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Jaroslav Faltýnek, Staré Ždánice 49, 533 44, vlastnictví: SJM Marie Faltýnková, Lexova 2256, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Jaroslav Faltýnek, Staré Ždánice 49, 533 44, vlastnictví: SJM Marie Faltýnková, Lexova 2256, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytů nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byty nachází.ocenění je provedeno dle údajů z prohlášení vlastníka a zjištění na místě samém při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je soubor 5 bytů a 1 nebytového prostoru v přízemní obytné budovy čp.143 postavené na pozemku p.č.st.77/1, a to v k.ú.svobodné Dvory. Ve skutečnosti se jedná o zděnou budovu čp.143, která byla prohlášením vlastníka z roku 2009 rozdělena na celkem 5 bytů a 1 nebytový prostor. Budova čp.143 je zděný objekt, přízemní, nepodsklepený, postavený na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je převážně z plných pálených cihel na tl. stěn 45cm, stropy jsou s rovným podhledem, sedlová střecha, dřevěný vaznicový krov, krytina je plechová falcovaný plech, na přístavbě je z osinkocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka převážně chybí, jen na přízemní přístavbě je stěrková, částečně na polystyrenovém zateplení, vnitřní obklady jsou v soc. zařízeních v bytech. Schodiště jen dřevěné na půdu, dveře v bytech jsou obložkové, foliované, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, betonové podlahy v obytných místnostech, v koupelnách, WC keramické dlažby, vytápění je lokální elektrickými přímotopy, jež však jsou ve vlastnictví nájemníků ( původní plynová topidla WAV byly rozkradeny předchozími nájemníky) v bytech je světelná i motorová elektroinstalace,zdrojem teplé vody jsou elektrické boilery. V koupelnách jsou převážně vany smaltované, umyvadla, v jednom z bytů je sprchový kout. WC jsou vesměs combi. Vlastní dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je zřejmě do veřejné kanalizace (při místním šetření způsob jiný nezjištěn), voda je z vlastní studny (skružové a dále vrtané hloubka nezjištěn) na pozemku p.č.460/1, zemní plyn byl zaveden, nyní je jen přívod, plynoměr byl odstraněn. Každý byt má samostatný vstup přímo z venkovního prostoru. Situační rozmístění bytů vyplývá z přiloženého schématu z prohlášení vlastníka. Výměry bytů: Byt č.143/1 pokoj 20,0m2, kuchyně 12,0m2, zádveří 3,99m2, WC 1,23m2, koupelna 2,34m2,, tj. celkem 39,56m2, Byt č.143/2 pokoj 20,0m2, kuchyně 6,90m2, zádveří 1,33m2, WC 1,24m2, koupelna 4,65m2, tj. celkem 34,12m2 Byt č.143/3 pokoj 20,13m2, pokoj 19,0m2,, kuchyně 16,50m2, zádveří 3,0m2, WC 1,19m2, koupelna 4,28m2, komora 1,19m2,, tj. celkem 65,29m2, Byt č.143/4 pokoj 20,0m2, kuchyně 12,0m2, zádveří 2,87m2, WC 1,02m2, koupelna 1,08m2, tj. celkem 36,97m2 Byt č.143/5 pokoj 20,0m2, kuchyně 12,0m2, zádveří 2,87m2, WC 1,02m2, koupelna 1,08m2, tj. celkem 36,97m2 Nebytová jednotka č.143/3 místnost 12,62m2, soc.zařízení 4,45m2, tj. celkem 17,07m2 Vybavení kuchyní je dle sdělení nájemníků jejich vlastnictví původní vybavení bylo předchozími nájemníky zcela zničeno a rozkradeno. Celkově se jedná o malometrážní byty ve zhoršeném stavu, jež byly a jsou využívány spíše pro nouzové bydlení. Vlastní budova čp.143 stáří nezjištěno, cca 80 roků, po odborně velmi špatně provedené rekonstrukci současným vlastníkem v r.2008-2009 je též bez jakékoliv údržby, zjevně ve špatném technickém stavu. Společně s byty (k nim přináleží již výše specifikované spoluvlastnické podíly ke společným částem budovy čp.143 a k pozemku p.č.st.77/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330m2) budou draženy i další pozemky, jež tvoří bezprostřední okolí budovy čp.143, tj. pozemky p.č.st. st.77/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 791m 2, p.č.st.77/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 24m 2, p.č.441/4 ostatní plocha dobývací prostor o výměře 305m 2 a p.č.460/1 zahrada o výměře 834m 2, vše tedy též v obci Hradec Králové, k.ú.svobodné Dvory, část obce Svobodné Dvory. Budova čp.143 se nachází v okrajové části Svobodných Dvorů, vlastní přístup k ní je z ulice Bohdanečská. Svobodné Dvory je místní část statutárního města Hradec Králové. Nachází se na severozápadě Hradce Králové. V roce 2009 zde bylo evidováno 780 adres.v roce 2001 zde trvale žilo 2171 obyvatel. V místě je jak základní škola, tak mateřská školka, Všechny potřebné další služby jsou v Hradci Králové. K datu ocenění jsou jednotlivé byty užívány nájemníky (nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu určitou do 30.32014). Byt č. 143/01 Zdeňka Havránková doba trvání nájmu 1/1/14-30/6/14 Výše nájemného - 5.200,-- služby - 300,- Byt č. 143/02 Margita Némethová doba trvání nájmu 1/2/14-30/6/14 Výše nájemného 5.200,- služby 300,-- - 3 -
Byt č. 143/03 Václav Bajza + Marcela Siváková doba trvání 1/1/14-30/6/14 Výše nájemného 6.000,- služby 300,-- Byt č. 143/04 Martina Kokyová + Ján Németh doba trvání 1/1/14-30/6/2014 Výše nájemného 5.200,-- služby 300,-- Byt č. 143/05 Ivana Dzurková doba trvání nájmu 1/1/14-30/6/14 Výše nájemného 5.200,-- služby 300,-- Byt č. 143/06 Nicola Dzurková doba trvání nájmu 1/1/14-30/6/14 Výše nájemného 2.500,-- služby 300,-- Tj. k nájemním smlouvám v rámci ocenění není přihlédnuto termín dražby bude po ukončení nájemních vztahů. Celkem sjednaná výše nájemného je tedy 351 600,- Kč/rok. 8.Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: Oceňovaný soubor bytů ve skutečnosti je tedy spíše ubytovnou s 5 malometrážními byty a jedním malým nebytovým prostorem. K datu ocenění se k prodeji žádný zcela podobný objekt v Hradci Králové či nejbližším okolí nenabízí. Nabízí se však např. tyto objekty (i ve větší vzdálenosti od Hradec Králové) : 1)za 2,82 mil.kč se nabízí - Prodej obytného domu se dvěma byty 2+1 a dalšími místnostmi k ubytovacímu využití. Součástí prodeje je menší restaurace a rozsáhlý pozemek. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě na okraji obce Olešnice. Výborné dopravní spojení, centrum Chlumce nad Cidlinou je vzdáleno 2 km, sjezd z dálnice Praha - Hradec Králové 2,5 km. Podl.plocha celkem 650m2, pozemek celkem 2383m2. 2)za 3,499 mil.kč se nabízí Prodej dvou domů s dvojgaráží, v obci Sezemice - Počaply, okres Pardubice. Vhodné na pronájem i jako sídlo firmy. Ubytovna má 230 m2, v přízemí byt 1+1 a 2x garáž a v 1. patře 4+1, rekonstrukce 2009 - zateplení, nová střecha, nové topení, nová kuchyň. Dům má 220 m2, v přízemí je 2+1 a v 1. patře 3+1, nová zateplená střecha, nová kuch. linka, 2 koupelny, wifi. Možnost parkování, zámková dlažba. Pravidelný měsíční výnos. Pozemek celkm 666m2. - 4 -
3)za 4,29 mil.kč se nabízí- Rozsáhlá komerční nemovitost s přilehlými pozemky v obci Křičeň (2 km od Lázní Bohdaneč; sjezd z dálnice D11 cca 2 km) s vlastním restauračním zařízením a ubytovací kapacitou pro 140 osob. Po celkové rekonstrukci ve velmi dobrém stavu, v minulosti využíváno jako ubytovna. Vlastní trafostanice a ČOV. Široké možnosti využití (sídlo firmy, callcentrum, motel apod.).podl.plocha 1980m2, pozemek celkem 6338m2 4)za 1,56 mil.kč se nabízí - Prodej velkého RD, původně využívaného jako penzion v Polánkách nad Dědinou, cca 3 km od Třebechovic pod Orebem. Objekt je zděný, podsklepený se sedlovou střechou. Stavba objektu byla zahájena v r. 1975, rekonstruována r. 1995. Vnitřní dispozice: 1.NP: (užitná plocha 207m2) vstup, chodba, velká kuchyň, chodba, WC, koupelna, 2 dvoulůžkové pokoje, vstup na zahradu, vstup do obytného suterénu s krbem - využívána jako společenská místnost, schody do mezipatra: 5 dvoulůžkových pokojů, 3x WC, terasa, schody do 2.NP: (užitná plocha 207 m2) 2x WC, koupelna s vanou, společenská místnost, terasa, 6 dvoulůžkových pokojů, schody na půdu. Dům se prodává včetně vnitřního vybavení. Přípojky: voda a kanalizace veřejná, elektřina 230/400V, plyn, vytápění ústřední plynové a krbovými kamny. Pozemek cca 2700 m2. Objekt se nachází ve velmi klidné lokalitě, blízko větších měst. 5) za 5,999mil.Kč se nabízí - Prodej nájemního domu v obci Klenice nedaleko Hořic. V domě jsou 2 byty: 2+1, 2 byty: 1+1 a rozestavěná garsoniera. Všechny byty jsou vybavené kuchyňskou linkou a mají vlastní sociální zařízení. Nemovitost je vhodná pro vybudování penzionu. Hospodářské budovy jsou zařízené pro velký chov domácích zvířat a zemědělskou výrobu. V půdním prostoru je možnost výstavby dalších bytů. - 5 -
Z uvedených nabídek je zřejmé, že žádná z nich není ideální pro porovnání s oceňovaným objektem čp.143 s 5 byty a 1 nebytovým prostorem. Oceňovaný objekt je zcela zjevně ve zhoršeném stavu, a to jak společné části budovy (fasáda, krov, krytina), tak i byty (chybí vybavení kuchyní, jednotlivé práce z rekonstrukce bytů v r.2008-9 jsou provedeny neodborně dlažby, obklady, dveře atd.). Z těchto důvodů považuji jako předpokládanou obchodovatelnost s oceňovaným souborem bytových jednotek a nebytové jednotky v budově čp.143 i včetně dalších pozemků p.č.st.77/2,st.77/5,441/4 a 460/1 v úrovni cca 2,8-3,2 mil.kč. Částka 2,8 mil. Kč při podl.ploše všech bytů celkem (bez nebytové jednotky, jež je ve velmi špatném stavu) 212,91m2 představuje částku 13151,-Kč/m2. Tato částka se však v rámci nedobrovolné dražby jeví spíše jako nadhodnocená, z těchto důvodů pro potřebu této dražby určuji jako obvyklou cenu částku ještě nižší 2,50 mil.kč. Obvyklá cena činí 2 500 000,- Kč Slovy: dvamilónypětsettisíc Kč Tato cena platí za předpokladu neexistence nájemních smluv (stávající platí do 30.6.2014), případně za předpokladu existence těch stávajících prodloužených maximálně o 12 měsíců. V Lázních Bohdaneč 11.5.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3925-48/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 925-48/14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.22022 a 22096 pro k.ú.svobodné Dvory Snímek kat.mapy Prohlášení vlastníka budovy Fotodokumentace nemovitosti - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -