ZNALECKÝ POSUDEK č. 3213/2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3213/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Starovičky, obec Starovičky, okres Břeclav: rodinného domu č.p. 96 na pozemku parc. č. 478/1, s pozemky parc. č. 478/1, 478/2, 479/1, 479/2, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9 Stanovení ceny zjištěné a ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 01989/11 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 28. srpna 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 28. srpna 2014 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 01989/11-028 je třeba stanovit cenu zjištěnou (administrativní) a cenu obvyklou (tržní) nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného pana Ladislava Chovance. Cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 28. srpna 2014. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Administrativní cena (cena zjištěná) Je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a níže vypočtených cen: a.) Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na

3 úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. b.) Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 807 vyhotovený dne 29.7.2014 pro k.ú. Starovičky: A: Vlastník: mmj. Chovanec Ladislav, Prokešovo nám. 1803/8, 70200 Ostrava, RČ 520627149, podíl 1/2 B: Nemovitosti: Parcela: 478/1-204 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 478/2-180 m 2 ostatní plocha 479/1-139 m 2 zahrada 479/2-54 m 2 zahrada Stavba: Starovičky, č.p. 96 rod. dům, na parcele 478/1 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Starovičky z http://nahlizenidokn.cuzk 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 28.8.2014. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný pan Ladislav Chovanec neumožnil přístup do objektu (nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření). 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)

4 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 96 na pozemku parc. č. 478/1 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. 478/1, 478/2 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 478/1, 478/2 Pozemek parc.č. 478/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 204 m 2 Pozemek parc.č. 478/2 - ostatní plocha o výměře 180 m 2 Pozemek parc.č. 479/1 - zahrada o výměře 139 m 2 Pozemek parc.č. 479/2 - zahrada o výměře 54 m 2 Nemovitost se nachází v obci Starovičky, číslo popisné 96. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími a novými rodinnými domy. 1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 822 Poloha obce: Obec se nachází 20 km severně od Břeclavi, v mírně zvlněné krajině. Ve vzdálenosti cca 7 km se nachází vodní nádrž Nové mlýny a CHKO Pálava. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Není (pošta v Hustopečích) Školy: ZŠ pro 1. stupeň, MŠ Obchod potravinami a služby: Širší nabídka Občanská vybavenost: Lékař, knihovna, restaurace, hřiště Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka 1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: U jihozápadního okraje obce Příjezd po zpevněné komunikaci Mírně zvlněný, vlastní pozemek mírně sklonitý k S Starší a nové rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon

5 1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota 1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou. Skutečné připojení k inženýrským sítím nebylo možné přesně zjistit, jedná se o předpoklad: Vodovod: Veřejný vodovod (vodoměrná šachta před domem) Kanalizace: Pravděpodobně veřejná kanalizace Elektrická síť: 230V (připojen vzdušný kabel) Plyn: Zaveden (hl. uzávěr na fasádě) Telefon: Pravděpodobně nezaveden 2. Posudek I - stanovení administrativní ceny (ceny zjištěné) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a vyhlášky č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2.2 Rodinný dům ( 35) 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Starovičky, číslo pop. 96. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový koncový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Bez izolace Zděná z cihel pálených tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová a pultová Betonové a pálené tašky Pozinkovaný plech Břízolit, západní štítová zeď zateplena

6 Vnější obklady Bleskosvod Chybí Chybí 2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový, vstup do domu je z ulice ze severovýchodní strany. Před domem je zatravněná veřejná plocha. Půdorys domu je podle fotomapy obdélníkový, směrem do dvora je podél celého domu provedena přístavba. Ve dvoře se nachází několik menších vedlejších staveb. Dvůr je oplocen zděným plotem, na něj navazuje neoplocená zahrada s několika starými ovocnými stromy. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm, je zastřešen sedlovou střechou, přístavba do dvora střechou pultovou. Krov je dřevěný, krytina z betonových tašek, pálených tašek a asfaltových pásů. Vnější omítka je břízolitová a vápenná hladká, západní štítová zeď je zateplena polystyrenem tl. 5 cm. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění je pravděpodobně lokálními plynovými topidly. Dům je připojen na elektřinu, veřejný vodovod, zemní plyn a pravděpodobně na veřejnou kanalizaci. 2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav 2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění 1930 (dle odborného odhadu, přesné stáří není známo) Dle obhlídky zvenčí a dle odborného odhadu nebyly provedeny zásadní modernizace objektu. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 základní část 13,30 8,20 2,80 109,06 305,37 část 2 vč. zastřešení 13,30 3,30 3,00 43,89 131,67 Celkem 1.NP 152,95 437,04 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 13,30 8,20 109,06 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,85 155,41 Celkem zastřešení 155,41 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 152,95 437,04 zastřešení 155,41 Celkem 152,95 592,45

7 Užitná plocha domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část Zastavěná plocha Užitná plocha (m 2 koeficient ) (m 2 ) 1.NP 152,95 0,8 122,36 Celkem zaokrouhleno 122,00 2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb pro rodinný dům: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení objekt nemá více než tři byty objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví 2.2.6 Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14 Obec Starovičky Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 822 Okres Břeclav Kraj Jihomoravský Katastrální území Starovičky Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Položka z přílohy č. 24, tabulka 1 do 2 000 obyvatel Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m 3 2 300,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,556 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 278,80 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 3 I T 0,960 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,999 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 1 226,54 Výměra stavby (příl. 1) Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 ) 1.NP- část 1 13,30 8,20 2,80 1,00 305,37 1.NP- část 2 vč. zastřeš. 13,30 3,30 3,00 1,00 131,67 zastřešení 13,30 8,20 2,85 0,50 155,41 Výměra celkem m 3 592,45 Cena ke dni odhadu Kč 726 665,47 0 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Typ stavby a) Nepodsklepený nebo podsklepený podle do poloviny zastavěné plochy 1.NP I. podsklepení a střechy se šikmou nebo strmou střechou Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený nebo podsklepený do A

8 poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží 1 Druh stavby Dvojdomek, dům řadový II. -0,01-0,01 2 Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové III. 0,00 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0,00 0,00 4 Podlažnost c) Hodnota 1 I. 0,00 0,00 5 Napojení na veřejné sítě Přípojka elektro, voda, kanalizace a (přípojky) plyn nebo propan butan V. 0,08 0,08 6 Způsob vytápění stavby Lokální vytápění el. nebo plynem II. -0,04-0,04 7 Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení III. 0,00 0,00 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0,00 0,00 9 Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. -0,03-0,03 10 Vedlejší stavby tvořící Standardní příslušenství - vedlejší 0,05 až III. příslušenství k RD stavby celkem do 25 m2 0,10 0,09 11 Výměra pozemků užívané se stavbou Od 300 m2 do 800 m2 celkem II. 0,00 0,00 12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00 0,00 Součet znaků 1 až 5 0,09 13 Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších III. 0,85 0,85 stavebních úprav) Stáří stavby (roků) 84 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? ne Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 0 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = 84 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % 0,58 Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit 0,00 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,600 Kval. pásmo s 0,510 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,556 Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 Číslo Znak Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. č. hodnota pásma Použitá hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s Poptávka nižší než nabídka II. -0,03-0,03 nemovitostmi 2 Vlastnicke vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV. 0,00 0,00 stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí Bez vlivu III. 0 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Negativní I.* -0,01 až - 0,04 Zóna se zanedbatelným 5 Povodňové riziko IV. 1,00 1,00 nebezpečím výskytu záplav Součet znaků č. 1 až 4 = -0,04 Index I T = 0,960-0,01

9 Znak č. 1 2 Název znaku Druh a účel užití stavby (Druh hlavní stavby v jedn. funkčním celku) Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Index polohy I P - příloha č. 3, tabulka č. 3 Číslo Doporučená Popis kvalitativního pásma kval. hodnota pásma Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Použitá hodnota I 1,03 1,03 Rezidenční zástavba I. 0,00 0,00 3 Poloha pozemku v obci Okrajové části obce III. -0,01-0,01 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí III. 0,00 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava* 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti Zastávka hromadné dopravy do 500 m Bez možnosti komerčního využití I. 0,00 0,00 VI. 0,00 0,00 IV. -0,02-0,02 V. 0,00 0,00 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00 Součet znaků č. 2 až 11-0,03 Povolené maximum (příloha č. 3, text za tab. č. 3) -0,80 Použitá hodnota -0,03 Index polohy I P 0,999 2.3 Vedlejší stavby Ve dvoře se podle fotomapy nachází několik menších vedlejších staveb. Zastavěná plocha je cca 25 m 2, cena vedlejších staveb je tedy zahrnuta v ceně rodinného domu vypočtené porovnávacím způsobem. Jejich hodnota nemá vliv na hodnotu domu. 2.4 Venkovní úpravy Cena venkovních úprav u rodinného domu (plot zděný, zpevněná plocha dlážděná) je zahrnuta v ceně rodinného domu oceněného porovnávacím způsobem podle 35. Rozsah venkovních úprav je minimální. 2.5 Pozemky stavební V obci k datu ocenění není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Je proto postupováno podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., 3 a 4 Stavební pozemky. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky vedené jako zastavěná plocha, ocení se podle 3 písm. b základní cenou, tato cena se upraví dle 4 odst. 1 indexem cenového porovnání (indexem polohy I P, indexem trhu I T a indexem omezujících vlivů pozemku I O ).

10 Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Jihomoravský Okres Břeclav Obec (městská část) Starovičky Typ obce Obec Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 822 Katastrální území Starovičky Pozemek p.č. 478/1 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 204 Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ano/ne ano ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich vp m 2 577 příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím R -- 1,000 je větší než 1000 m 2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Břeclav Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m 2 1 390,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,65 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,95 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 329,60 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,960 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 0,990 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a I P -- 0,999 administrativu) Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,950 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 313,12 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 313,12 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) 1,00 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 313,12 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m 2 204 Cena pozemku bez staveb Kč 63 876,48

11 Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Jihomoravský Okres Břeclav Obec (městská část) Starovičky Typ obce Obec Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 822 Katastrální území Starovičky Pozemek p.č. 478/2 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 180 Druh pozemku dle KN ostatní plocha Druh pozemku dle skutečnosti poz. ve funkčním celku se zastavěnou plochou Stavba na parcele rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ano/ne ano ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich vp m 2 577 příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím R -- 1,000 je větší než 1000 m 2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Břeclav Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m 2 1 390,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,65 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,95 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 329,60 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,960 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 0,990 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a I P -- 0,999 administrativu) Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,950 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 313,12 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 313,12 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) 1,00 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 313,12 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m 2 180 Cena pozemku bez staveb Kč 56 361,60

12 Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Jihomoravský Okres Břeclav Obec (městská část) Starovičky Typ obce Obec Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 822 Katastrální území Starovičky Pozemek p.č. 479/1, 479/2 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 193 Druh pozemku dle KN zahrada Druh pozemku dle skutečnosti poz. ve funkčním celku se zastavěnou plochou Stavba na parcele rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ano/ne ano ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich vp m 2 577 příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím R -- 1,000 je větší než 1000 m 2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Břeclav Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m 2 1 390,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,65 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,95 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 329,60 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,960 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 0,990 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a I P -- 0,999 spoje a pro zemědělství) Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,950 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 313,12 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 313,12 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) 1,00 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 313,12 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m 2 193 Cena pozemku bez staveb Kč 60 432,16

13 Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 O1 až O6 Označení Název znaku Popis Číslo Hodnota znaku O 1 Velikost obce podle počtu obyvatel 501-1000 IV. 0,65 O 2 Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce IV. 0,60 O3 Poloha obce V ostatních případech V. 0,80 Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. 1,00 O 4 O 5 O 6 kanalizace)* Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) ** Občanská vybavenost v obci Železniční, nebo autobusová zastávka IV 0,80 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III. 0,95 Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Hodnota Znak Číslo kval. Doporučená Použitá Název znaku Popis kvalitativního pásma č. pásma hodnota hodnota 1 Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15 % 0,00 až - III. včetně; orientace SV, S a SZ 0,01-0,01 2 Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III. 0,00 0,00 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 0,00 0,00 4 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 5 Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití II. 0 0,00 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 Součet znaků č. 1 až 6 = -0,01 Index I O = 0,990 2.6 Rekapitulace ocenění administrativní cenou Objekt Cena porovnáním resp. u příslušenství nákladově s Kp (Kč) RD č.p. 96 726 665,47 Stavby celkem 726 665,47 Pozemky : 478/1 63 876,48 478/2 56 361,60 479/1, 479/2 60 432,16 Pozemky celkem 180 670,24 Celkem 907 335,71 Celkem po zaokrouhlení 907 340,00

14 3. Posudek II - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 3.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z archivu znalce a z realitní inzerce. Popisy staveb a pozemků jsou uvedeny v kap. 2 Posudek I stanovení administrativní ceny. 3.2 Rodinný dům 3.2.1 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A. 3.2.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m 3 2 290,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 2 290,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 592,45 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,126 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0,08200 100 0,08200 1,00 0,08200 2 Zdivo cihly pálené tl. 45 cm S 0,21200 100 0,21200 1,00 0,21200 3 Stropy s rovným podhledem S 0,07900 100 0,07900 1,00 0,07900 4 Střecha krov dřev., střecha sedlová a plochá S 0,07300 100 0,07300 1,00 0,07300 5 Krytina betonové a pálené tašky, asfaltové pásy S 0,03400 100 0,03400 1,00 0,03400 6 úplné z pozinkovaného plechu vč. Klempířské konstrukce parapetů S 0,00900 100 0,00900 1,00 0,00900 7 Vnitřní omítky vápenné hladké S 0,05800 100 0,05800 1,00 0,05800 8 Fasádní omítky břízolit, vápenné hladké S 0,02800 100 0,02800 1,00 0,02800 9 Vnější obklady chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady kuchyně, koupelna P 0,02300 100 0,02300 0,46 0,01058

15 11 Schody chybí C 0,01000 100 0,01000 0,00 0,00000 12 Dveře hladké S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 13 Okna dřev. dvojitá P 0,05200 100 0,05200 0,46 0,02392 14 Podlahy obytných místn. betonové, koberce S 0,02200 100 0,02200 1,00 0,02200 15 Podlahy ostatních místn. keramická dlažba S 0,01000 100 0,01000 1,00 0,01000 16 Vytápění lokální plynová topidla P 0,05200 100 0,05200 0,46 0,02392 17 Elektroinstalace 230V S 0,04300 100 0,04300 1,00 0,04300 18 Bleskosvod chybí C 0,00600 100 0,00600 0,00 0,00000 19 Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0,03200 100 0,03200 1,00 0,03200 20 Zdroj teplé vody plynový průtokový ohřívač S 0,01900 100 0,01900 1,00 0,01900 21 Instalace plynu zemní plyn S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 22 Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 23 Vybavení kuchyní plynový sporák S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 24 Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S 0,04100 100 0,04100 1,00 0,04100 25 Záchod WC splachovací S 0,00300 100 0,00300 1,00 0,00300 26 Ostatní chybí C 0,03400 100 0,03400 0,00 0,00000 27 Konstrukce neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,87642 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,87642 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 3 413,51 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení - odborným odhadem O % 60,00 Výchozí cena CN Kč 2 022 334,00 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 2 022 334,00 Odpočet na opotřebení 60,00 % O Kč -1 213 400,40 Cena po odpočtu opotřebení Kč 808 933,60 Cena ke dni odhadu CS Kč 808 933,60 3.3 Vedlejší stavby 3.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu. 3.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavby Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1920 Stáří S roků 94 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 250,00

16 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 71,34 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC 1274 2,075 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0,06200 100 0,06200 1,00 0,06200 2 Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0,30400 100 0,30400 1,00 0,30400 3 Stropy chybí C 0,19300 100 0,19300 0,00 0,00000 4 Krov střecha plochá S 0,10800 100 0,10800 1,00 0,10800 5 Krytina asfaltové pásy S 0,06900 100 0,06900 1,00 0,06900 6 Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0,01900 100 0,01900 1,00 0,01900 7 Úprava povrchů chybí C 0,04900 100 0,04900 0,00 0,00000 8 Schodiště chybí C 0,03800 100 0,03800 0,00 0,00000 9 Dveře dřevěné S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 10 Okna chybí C 0,01000 100 0,01000 0,00 0,00000 11 Podlahy chybí C 0,06800 100 0,06800 0,00 0,00000 12 Elektroinstalace chybí C 0,04900 100 0,04900 0,00 0,00000 13 Neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,59300 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,59300 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 1 230,48 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1920 Stáří S roků 94 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení - odborným odhadem O % 80,00 Výchozí cena CN Kč 87 782,44 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 87 782,44 Odpočet na opotřebení 80,00 % O Kč -70 225,95 Cena po odpočtu opotřebení Kč 17 556,49 Cena ke dni odhadu CS Kč 17 556,49 3.4 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 808 933,60 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 17 556,49 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč 826 490,09 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 3,5 %

17 Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč 28 927,15 3.5 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z archivu znalce a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz září 2014. Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka okres Břeclav, obec Březí Nemovitost se nachází v jižní části obce Březí při místní komunikaci v lokalitě s budoucí novou zástavbou rodinnými domy. Rovinatý pozemek pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení Žádost o SP Záplavová oblast Ne vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace Na oceňované nemovitosti vázne předkupní právo ve prospěch Obce Březí, které bude zrušeno, pokud do 01/2014 bude stavba povolena a do 01/2018 zkolaudována. 356 070 Výměra (m 2 ) 913 Datum 01/2013 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 390 prodeje Zdroj KC KS-PU Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) okres Břeclav, obec Velké Němčice Nemovitost je situována při severním okraji obce Velké Němčice, v lokalitě s novou budoucí zástavbou rodinnými domy, po levé straně ulice Brněnské při výjezdu z obce směrem na Nosislav. Rovinatý pozemek pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení Žádost o SP Záplavová oblast Ne vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace

18 Kupní cena (Kč) Poznámka 446 820 Výměra (m 2 ) 677 Cena za (Kč/m 2 ) 660 Datum prodeje 05/2013 Prodávající Právnická osoba Zdroj KC KS-PU Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka Okres Břeclav, město Valtice, ulice Sadová Jedná se o dva pozemky situované na okraji uliční městské zástavby. Okolní zástavba je tvořena převážně novými rodinnými domy, příp. penziony. Jeden pozemek určen územním plánem k zastavění RD, druhý není určen pro bydlení, ale může být využit jako zahrada k RD. vinice Územní plán Nová zástavba-objekty k bydlení Schválené územní rozhodnutí Voda, kanalizace, plyn, elektro Ne 1 100 000 Výměra (m 2 ) 300 700 Cena za (Kč/m 2 ) 1 100 Záplavová oblast Datum prodeje 09/2013 Prodávající soukr.osoba Zdroj KC BKS Prodej stavebního pozemku 834 m², Starovičky (okres Břeclav) K prodeji rovinatý stavební pozemek o celkové rozloze 834 m2 v západní části obce Starovičky. V územním regulačním plánu obce je parcela určena k výstavbě bydlení, na katastru nemovitostí jde o zahradu. Všechny inženýrské sítě budou zbudovány obcí za připojovací poplatek. Uliční šíře je 20 m. Celková cena:499 000 Kč za nemovitost Cena: 598 Kč/m 2 Aktualizace:07.09.2014 Umístění objektu:okraj obce

19 Plocha pozemku:834 m 2 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 390-1100 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 550 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč 478/1 zastavěná plocha a nádvoří plocha pod domem a dvorem 204 550,00 112 200,00 478/2 ostatní plocha dvůr 180 550,00 99 000,00 479/1 zahrada zahrada za domem 139 550,00 76 450,00 479/2 zahrada zahrada za domem 54 550,00 29 700,00 Celkem parcely 317 350,00 3.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p. 96 808 933,60 Vedlejší stavby 17 556,49 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem 28 927,15 Stavby celkem 855 417,24 Pozemky : 478/1 112 200,00 478/2 99 000,00 479/1 76 450,00 479/2 29 700,00 Pozemky celkem 317 350,00 Celkem 1 172 767,24 Celkem po zaokrouhlení 1 172 770,00

20 4. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z archivu znalce a z realitní inzerce na www.sreality.cz září 2014 4.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Okres Břeclav, Břeclav, ulice Generála Šimka, v okrajové části vzdálené cca 2,5 km do centra Podlaží 1.PP/1.NP Typ 5+1, průjezd Tech. stav Původní objekt, uliční část má stáří 100 r., dvorní část přistavěna v r. 1970, 210 započata kompletní rekonstrukce, která nebyla dokončena. Povedeny jsou rozvody instalací, obvodové zdivo podřezáno a dodatečně zaizolováno izolací proti vodě, plastová okna a vstupní dveře, nové konstrukce podlah. Nové rozvody topení, včetně radiátorů a kotle na plyn. Původní je vybavení koupelny a kuchyně. Vybavení Vytápění domu je ústřední s kotlem na plyn, radiátory ocelové. Ohřev je přes plynový kotel. Zastav. pl. RD 150,00 Podl. plocha celková (m 2 ) 193,75 Obest. prostor (m 3 ) 1131,00 (m 2 ) Z celkové p.p. 24,16 z celkové p.p. pl. 00,00 z celkové p.p. plocha 31,80 Navíc podl.pl. 00,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 1 226 Napojení na sítě Voda, kanalizace, plyn a elektro. Příslušenství Ve dvorní části je umístěno hospodářské stavení 65,86 m2 a stodola 104,63 m2. Kupní cena 2 100 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 10 838 Datum prodeje 11/13 (Kč) Poznámka Zdroj KC KS

21 Lokalita okres Břeclav, obec Zaječí, ulice Zahradní Podlaží 1PP/1NP Typ 3+1 Tech. stav Objekt postaven cca v roce 1920 a v roce 1950 byla provedena dvorní přístavba verandy, zastřešení průjezdu a uzavření nádvoří. Vybavení Objekt je samostatně stojící, zděný, přízemní, částečně podsklepený, s půdorysem tvaru písmene L, se střechou pultovou i sedlovou bez využití podkroví k bydlení. ÚT, kotel plyn. Vybavení: dřevěné prkenné podlahy, umyvadlo, WC, sporák. Zastav. pl. RD 151 Podl. plocha celková (m 2 ) 111,25 Obest. prostor (m 3 ) 517 (m 2 ) Z celkové p.p. 7,62 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 18,98 Navíc podl.pl. 0,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 340 Napojení na sítě Voda z řadu, elektro, plyn, žumpa. Příslušenství Na pozemku u domu se nachází kůlna - sklad, objekt je zděný, přízemní, nepodsklepený, se střechou pultovou. PP 16,88 m2. Kupní cena 850 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 7 640 Datum prodeje 08/2013 (Kč) Poznámka Nemovitost byla koupena před zahájením rekonstrukce. Nyní objekt v rekonstrukci. Zdroj KC KS-PU Lokalita Okres Břeclav, obec Pavlov, ulice Na Návsi Podlaží 1.NP Typ 2+1 Tech. stav Dům postaven před cca 100 lety. Před 25 lety byla provedena modernizace (oprava jedné obytné místnosti - podlahy, omítky, krb. Dále byla provedena koupelna, WC a kuchyně - obklady, dlažby, zařizovací předměty a příslušné rozvody). Ostatní konstrukce a vybavení jsou původní. Stavba je po změně vlastníka určena k rekonstrukci. Vybavení Vytápění je lokální plynovými topidly WAW. Okna dřevěná dvojitá, zateplení fasády není provedeno. V hlavní obytné místnosti je krb na tuhá paliva. Zastav. pl. RD 175 Podl. plocha celková (m 2 ) 113 Obest. prostor (m 3 ) 946 (m 2 ) Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) 28,20 Navíc podl.pl. (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 453 Napojení na sítě Elektřina, voda, plyn, kanalizace Příslušenství Hospodářské stavení (v horším technickém stavu) a zděný sklad Kupní cena 800 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 7 080 Datum prodeje 4/2014 (Kč) Poznámka Zdroj BKS

22 Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej rodinného domu 100 m², Boleradice (okres Břeclav) Nabízíme k prodeji rodinný domek 3+1, v Boleradicích, na pozemku 191 m2. Dům se nachází jako koncový v řadové zástavbě, v klidné části obce. Je po částečné rekonstrukci. Před pěti lety byla provedena rekonstrukce elektroinstalace, odpadů, podlah a velké koupelny. Jsou připravena plastová okna na výměnu stávajících. Topení WAW, v obytném pokoji jsou krbová kamna. K domku náleží dva zemědělské pozemky o rozloze 1334 m. Celková cena:590 000 Kč za nemovitost Cena: 5 900 Kč/m 2 Aktualizace:21.08.2014 Podlaží:1 Plocha zastavěná:135 m 2 Užitná plocha:100 m 2 Plocha pozemku:191 m 2 Prodej rodinného domu 120 m², Bořetice (okres Břeclav) Prodej staršího rodinného domu 3+1 s dvorkem, hospodářskými budovami, zahradou a vinohradem v příjemné lokalitě obce Bořetice v okrese Břeclav. Určen pro částečnou rekonstrukci. Jeden pokoj je nevytápěný (s možností nainstalovat lokální plynové topidlo), k dispozici je venkovní suché WC. Ostatní místnosti jsou vytápěny plynovými topidly WAW, v koupelně jsou kamna na tuhé palivo. V domě je kuchyň cca 16 m2 a tři pokoje (17, 18 a 20 m2).k dispozici je průjezd s možností parkování auta, v průjezdu je šachta s kotlem na tuhá paliva (alternativa k plynu). Ve dvoře je prádelna, dále chlívek, kůlna a sklípek. Za dvorkem se nachází zahrada spolu s menším vinohradem. Zahrada je také přístupná zezadu po samostatné komunikaci, což umožňuje tuto část parcely využít i jako stavební pozemek. Celková cena:790 000 Kč za nemovitost Cena: 6 583 Kč/m 2 Aktualizace:28.07.2014 Stavba:Cihlová Podlaží:1 Užitná plocha:120 m 2 Plocha pozemku:603 m 2

23 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m 2 Starovičky asi 4+1 není 577 Jiné RD r. asi 1930, bez zásadních modernizací. Okna dřev. dvojitá, plyn. topidla. Malé vedl.stavby, dvůr, zahrada. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Břeclav 5+1 průjezd 1226 2 Zaječí 3+1 průjezd 340 3 Pavlov 2+1 průjezd 453 4 Boleradice 3+1 není 191 5 Bořetice 3+1 průjezd 603 RD 1PP+1NP, 1915, 1970 dvorní část. 2010 zahájena rekonstr. - nedokončena. Nové rozvody instalací, dodatečná vodor. izolace, plastová okna, podlahy, rozvody topení, kotel na plyn. Původní je vybavení koupelny a kuchyně. Stodola, vedl. stavba, velký poz. RD 1PP+1NP. 1920, 1950 přístavba verandy do dvora, zastřešení průjezdu. Starší vybavení. ÚTkotel plyn., dřevěné prkenné podlahy, umyvadlo, WC, sporák. Sklad. RD 1NP, 1920, 1990 modernizace - kuchyň, koupelna, WC, 1 pokoj. Vytápění WAW, okna dřev. původ., krb. Sklady ve dvoře. RD 1PP+1NP. 2009 částeč. rekonstr. - elektro, odpady, koupelna, podlahy. Vytápění WAW, krbová kamna. RD 1NP. Starší vybavení. WAW, suché WC. Dvůr, hospod. stavby, zahrada, vinohrad. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I polo -ha příslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 10 838 1,00 10 838 1,10 1,03 1,02 1,10 1,04 1,06 1,40 7 741 2 7 640 1,00 7 640 1,00 1,02 1,02 1,00 0,98 1,00 1,02 7 490 3 7 080 1,00 7 080 1,00 1,03 1,02 1,04 0,99 1,02 1,10 6 436 4 5 900 0,95 5 605 1,00 1,00 1,00 1,05 0,97 1,03 1,05 5 338 5 6 583 0,95 6 254 1,00 1,03 1,02 1,00 1,00 1,00 1,05 5 956 Jednotková porovnávací cena Kč 6 592 Užitná plocha m 2 122 Porovnávací cena Kč 804 248 Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč 804 000 Kč

24 5. Práva a závady Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 807 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 6. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Administrativní cena ( cena zjištěná ) Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 (zaokrouhleno) Obvyklá cena - slovy: osmsettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: třistadvacettisíckorunčeských Cena 907 340,00 Kč 1 172 770,00 Kč 804 000,00 Kč 800 000,00 Kč 400 000,00 Kč 320 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj. 400 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 22. září 2014 Ing. Tomáš Hudec

25 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3213/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 22. září 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 807 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

26 Fotodokumentace nemovitosti

27

28

29

30

31 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Starovičky 2103/1

32 Mapa oblasti Starovičky