ZNALECKÝ POSUDEK č.3460-283/2013 O ceně bytové jednotky č.94/3 v Ostrově nad Oslavou č.p.94, včetně příslušenství a podílu o velikosti 250/1000 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.246, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 198 m 2, p.č.1387/4, ostatní plocha, o velikosti 735 m 2 a p.č.1387/5, zahrada, o velikosti 267 m 2, vše zapsáno na LV č.641 pro k.ú.ostrov nad Oslavou Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 29.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 29.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.94/3 v Ostrově nad Oslavou č.p.94, včetně příslušenství a podílu o velikosti 250/1000 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.246, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 198 m 2, p.č.1387/4, ostatní plocha, o velikosti 735 m 2 a p.č.1387/5, zahrada, o velikosti 267 m 2, vše zapsáno na LV č.641 pro k.ú.ostrov nad Oslavou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.94/3 Adresa předmětu ocenění: Ostrov nad Oslavou 94 594 45 Ostrov nad Oslavou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Ostrov nad Oslavou Katastrální území: Ostrov nad Oslavou Počet obyvatel: 945 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.7.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.641 pro k.ú.ostrov nad Oslavou - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 700709/4776, Pan Petr Turek, Ostrov nad Oslavou 94, 594 45 Ostrov nad Oslavou, vlastnictví: SJM 755303/4775, Paní Veronika Turková, Radostín nad Oslavou 183, 594 44 Radostín nad Oslavou, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 700709/4776, Pan Petr Turek, Ostrov nad Oslavou 94, 594 45 Ostrov nad Oslavou, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 755303/4775, Paní Veronika Turková, Radostín nad Oslavou 183, 594 44 Radostín nad Oslavou, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací z KN a od sousedky. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Valbová střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, ze štítů zateplená, okna jsou plastová. WC je splachovací, koupelna standardní. Topení je ústřední etážové. V domě není výtah, schody jsou standardní. Objekt je kolaudován v roce 1974, stav je podprůměrný. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. K domu náleží vedlejší stavba ve dvoře. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-5 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1310 1,1740 10,00 96,32 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1310 1,1740 10,00 38,53 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.246 198,00 96,32 19 071,36 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1387/5 267,00 38,53 10 287,51 Stavební pozemky - celkem 29 358,87 Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4800 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná 28 odst. 6 a) zp. nepr. 35,- 1,00 2,2560 0,4800 37,90 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha - 1387/4 735,00 37,90 27 856,50 nepr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 27 856,50 Pozemky - zjištěná cena = 57 215,37 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 57 215,37 Kč 57 215,37 Kč Cena příslušenství - celkem = 57 215,37 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 39 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 11 034,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyňský kout: 6,94 m 2 spíž: 1,15 m 2 pokoj: 19,33 m 2 pokoj: 12,62 m 2 pokoj: 11,58 m 2 předsíň: 4,02 m 2 šatna: 4,32 m 2 koupelna: 3,92 m 2 WC: 1,02 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,90 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů komora: 10,15 m 2 sklep: 8,75 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 18,90 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,90 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 18,90 m 2 * 0,80 = 15,12 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 80,02 m 2-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 39 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,734 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1-8 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,734 * 1,000 * 0,850 = 0,624 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 11 034,- Kč/m 2 * 0,624 = 6 885,22 Kč/m 2 CP = CU * PP = 6 885,22 Kč/m 2 * 80,02 m 2 = 550 955,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 550 955,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 57 215,37 Kč Spoluvlastnický podíl: 250 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 57 215,37 Kč * 250 / 1 000 = 14 303,84 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 14 303,84 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 565 259,14 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 565 259,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 565 259,10 Kč Celkem 565 259,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 565 259,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 565 259,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 565 259,10 Kč Celkem 565 259,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 565 259,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 565 260,- Kč slovy: Pětsetšedesátpěttisícdvěstěšedesát Kč - 10 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 3.965,- Kč s příslušenstvím - Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město, 113 04, Nařízení exekuce 11EXE-1004/2012-14 ze dne 23.7.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 025 EX-5082/2012-10 ze dne 14.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 59 EX-3437/2011-23 ze dne 19.9.2012, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 3.000,- Kč - Město Žďár nad Sázavou, Žižkova 227/1, Žďár nad Sázavou 1, 591 31 Žďár nad Sázavou, Nařízení exekuce 12EXE-1251/2012-19 ze dne 17.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 144 EX-26867/2012-20 ze dne 16.10.2012, Předkupní právo - Městys Ostrov nad Oslavou, č.p.246 594 45 Ostrov nad Oslavou, Nařízení exekuce 11EXE-1455/2012-16 ze dne 24.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137 EX-11090/2012-31 ze dne 9.11.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 129 EX-10179/2012-10 ze dne 4.12.2012, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 42.000,- Kč s příslušenstvím - Turková Tereza, č.p.183, 594 44 Radostín nad Oslavou, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 129 EX-10180/2012-12 ze dne 17.1.2013, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 3.814,- Kč s příslušenstvím - OMEGA Fonancial, s.r.o., náměstí Svobody 93/22, Brno-město, 602 00 Brno, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 1.955,- Kč s příslušenstvím - Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Templová 747/5, Praha 1, Staré Město, 110 01 Praha 01, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 56.000,- Kč s příslušenstvím - Turková Petra, č.p.183, 594 44 Radostín nad Oslavou, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro zajištění pohledávky ve výši 24.449,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad pro Kraj Vysočina, Tolstého 1455/2, 586 01 Jihlava, Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši 35.700,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
nadstandardní, krásný a slunný byt se zahradou 3+1 v Černé u Měřína. Byt se nachází v 1. podlaží cihlového domu. Byt je po velmi zdařilé rekonstrukci - nově vyzděné jádro, stylová kuchyňská linka, nová koupelna s podlahovým topením, nové WC. V bytě jsou nové podlahy - linoleum. Byt je prostorný o celkové výměře 92 m2. K bytu patří balkon, garáž, půda, sklep, sušárna a zahrada o celkové výměře 286 m2. Na zahradě je vybudováno velmi pěkné posezení pod pergolou s venkovním krbem. Veškerá občanská vybavenost je v nedalekém Měříně. Obec Černá se rozkládá asi 18 km od Žďáru nad Sázavou a 15 km od Velkého Meziříčí. Okolní příroda láká svou krásou k turistice, houbaření, cyklistice a dalším sportům. Při rychlém jednání možná výraznější sleva. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč. Byt 3+1 ve Žďáru nad Sázavou. Nabízíme k prodeji byt 3+1 ve Žďáru nad Sázavou. Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží cihlového domu o celkové výměře 70 m2. V bytě jsou nová plastová okna. K bytu patří dva sklepy. V letošním roce se bude dům zateplovat a proběhne montáž balkónů. Požadovaná cena 1.049.000,- Kč. - 12 -
byt 2+1 (s balkónem) v OV o celkové ploše 55 m2, situovaný ve 3. NP třípodlažního zděného domu, Revoluční, Žďár nad Sázavou 3. V roce 2012 byla dokončena komplexní revitalizace domu (oprava domovních rozvodů, výměna oken a vstupů, zateplení fasády + omítky, sanace balkónů). Dispozice bytové jednotky: ústřední chodba, kuchyně, obývací pokoj se vstupem na balkón, 2 ložnice, zděné jádro s koupelnou a WC, komora. Byt je po celkové rekonstrukci (nové rozvodové sítě, omítky, podlahová krytina, kuchyňská linka, sanita/obklady), včetně změny původní dispozice 2+1 na 3+1. Nabízí se možnost půdní vestavby. Vybavení bytu (kuchyňská linka vč. spotřebičů, nábytek zhotovený na míru) je součástí kupní ceny. Komfortní dálkové vytápění a ohřev teplé vody. K bytové jednotce náleží dva sklepy o CP 4,5 m2. K dispozici jsou parkovací místa před domem. Výhodná poloha domu v blízkosti centra, s dostatkem zeleně a s dobrou dostupností služeb (MŠ, ZŠ, síť obchodů, dětské hřiště). Požadovaná cena 990.000,- Kč. Negativně působí podej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 530.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 530.000,- Kč. Slovy: Pětsettřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 29.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3460-283/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 641 ze dne 26.6.2013 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -