Znalecký posudek číslo 3802 142/08 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 419 Bystřice nad Olší katastrální území: Bystřice nad Olší bývalý okres: Frýdek-Místek O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD - Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Poděbradova 41 O S T R A V A Vlastník nemovitosti: C Z E F F E R O V Á Barbora 1/4 Markova 223, F R E N Š T Á T p. R. O L S Z A R René 1/4 Kosmonautů 621/25, K A R V I N Á - 4 Ráj O L Š A R Albín 1/2 Nový svět 585, Ž I R O V N I C E Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni 5.8.2008 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 73913 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je rodinný dům čp. 419, který je postavený na zastavěném pozemku parcelní číslo 1036 a přilehlým pozemkem je parcela 1037 - zahrada s ovocnými stromy ve značně zanedbaném stavu stejně jako celá nemovitost. Za plotem přilehlé zahrady je pak větší parcela zemědělského pozemku parcelní číslo 1035/1 - orná půda. Nemovitost leží poblíž centra obce Bystřice nad Olší s přístupem po místní zpevněné komunikaci a je zde možnost napojení na obecní vodovod, plynovod a rozvod NN. Na 5.8.2008 jsem měl dohodnuto se spolumajitelem panem René OLSZAREM, že přijede na nemovitost a umožní mi její prohlídku. Později se omluvil, že se ozve, což však neučinil. Při prohlídce na místě samém jsem zjistil, že rodinný dům je starý objekt minimálně 75 let, že je dlouhodobě neobydlený zřejmě od úmrtí původního spoluvlastníka pana OLSZARA, který zemřel v roce 2001 a jeho polovinu spoluvlastnictví, které vlastnil se svým bratrem a současným spoluvlastníkem Albínem OLŠAREM tak zdědily jeho dvě děti René OLSZAR a Barbora CZEFFEROVÁ, každý z 1/4. Dům pohledem zvenčí a otevřenými okny působí tak, že všechny jeho prvky jsou původní od počátku stavby a jeho údržba probíhala pouze sporadicky. Do domu zatím zřejmě nezatéká, snad částečně do hospodářské části, všechny ostatní prvky domu jsou však na pokraji životnosti a jejich rychlá oprava a výměna je nezbytná. Prohlídkou domu zvenčí jsem usoudil, že dům je částečně podsklepený, má obytné přízemí v polovině domu s kuchyní, pokojem a jednoduchým sociálním zařízením, zbytek pak tvoří hospodářská část, která v minulosti sloužila pro chov drobného domácího zvířectva a uskladnění krmiva. V podkroví je jedna obytná místnost. Ocenění je provedeno na základě Usnesení Exekutorského úřadu Mgr. Pavly FUČÍKOVÉ z Ostravy č.j. 024 EX 1936/07-73 ze dne 16.5.2008 a bude sloužit pro exekuci podílu 1/4 povinné Barbory CZEFFEROVÉ, která žije ve Frenštátě pod Radhoštěm. Sestavení posudku: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům čp. 419 2) Vedlejší stavby ( 7) a) Stodola 3) Venkovní úpravy ( 10) a) Venkovní úpravy 4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek p.č. 1036 b) Přilehlý pozemek p.č. 1037 5) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělský pozemek p.č. 1035/1 6) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Ovocné stromy B) Ocenění nemovitosti: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5)
a) Rodinný dům čp. 419 Rodinný dům čp. 419 je přízemní podsklepená stavba zděné konstrukce se sedlovou střechou a částečným podkrovím. Postaven byl kolem roku 1930 a jeho technický stav je velmi špatný. Vinu na této skutečnosti nese jednak zanedbaná údržba po převážnou část jeho existence a skutečnost, že po smrti spoluvlastníka pana OLSZARA je od roku 2001 neobydlen, jsou zde otevřená okna a všechny prvky stavby značně trpí povětrnostními vlivy. Pod obytnou části domu je podsklepení, v přízemí jsou dvě obytné místnosti, jednoduché sociální zařízení, schodiště do sklepa a podkroví, kde je jedna provizorní obytná místnost a sklady. Vybavenost je na velmi nízké úrovni, neboť veškeré prvky domu jsou původní pouze s minimální údržbou v dávnější minulosti. Pokud by mělo dojít ke generální opravě domu, lze z původního využít obvodové zdivo se základy, částečně stropy a krov, zbytek bude nutno vyměnit. Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.11 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Typ: C Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: podsklepený Počet nadzemních podlaží: 1 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 2 130,00 Kč Využitelné podkroví: 1/3-2/3 Koeficient podkroví: 1,0900 Základní cena: 2 321,70 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy podstandard 5,4000-1,000-0,0540 2 Zdivo standard 23,4000 0,000 0,0000 3 Stropy standard 9,1000 0,000 0,0000 4 Střecha standard 5,4000 0,000 0,0000 5 Krytina standard 3,3000 0,000 0,0000 6 Klempířské konstrukce standard 0,8000 0,000 0,0000 7 Vnitřní omítky standard 6,1000 0,000 0,0000 8 Fasádní omítky standard 2,8000 0,000 0,0000 9 Vnější obklady chybí 0,5000-1,852-0,0093 10 Vnitřní obklady chybí 2,2000-1,852-0,0407 11 Schody podstandard 2,3000-1,000-0,0230 12 Dveře podstandard 3,2000-1,000-0,0320 13 Okna podstandard 5,1000-1,000-0,0510 14 Podlahy obytných místností podstandard 2,1000-1,000-0,0210 15 Podlahy ostatních místností podstandard 1,3000-1,000-0,0130 16 Vytápění podstandard 5,3000-1,000-0,0530 17 Elektroinstalace podstandard 4,2000-1,000-0,0420 18 Bleskosvod standard 0,6000 0,000 0,0000 19 Rozvod vody podstandard 2,9000-1,000-0,0290 20 Zdroj teplé vody chybí 1,7000-1,852-0,0315 21 Instalace plynu chybí 0,5000-1,852-0,0093 22 Kanalizace chybí 2,7000-1,852-0,0500 23 Vybavení kuchyně chybí 0,5000-1,852-0,0093 24 Vnitřní vybavení chybí 4,3000-1,852-0,0796 25 Záchod podstandard 0,3000-1,000-0,0030 26 Ostatní podstandard 4,0000-1,000-0,0400 Součet podílů: -0,5907 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,5907 x 0,54 = 0,6810
Koeficient polohový K 5 : 0,8500 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,0310 Koeficient prodejnosti K p : 0,8770 Základní cena upravená: 2 321,70 Kč x 0,6810 x 0,8500 x 2,0310 x 0,8770 = 2 393,77 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 8,20x7,00x2,10 = 120,54 m 3 OP vrchní stavby: 8,20x7,00x3,00 = 172,20 m 3 OP zastřešení: 8,20x7,00x(0,80+3,70:2) = 152,11 m 3 Obestavěný prostor celkem: 444,85 m 3 Stáří: 75 roků Životnost: 100 roků Lineární opotřebení: 75,00% Reprodukční cena s vlivem K p : 2 393,77 Kč x 444,85 m 3 = Opotřebení: 1 064 868,58 Kč x 75,00% = 1 064 868,58 Kč 798 651,44 Kč 266 217,15 Kč 2) Vedlejší stavby ( 7) a) Stodola Druhou část domu tvoří stodola, navazující na jeho severní štítovou zeď. Jedná se o zděnou štítovou zeď s dřevěnou výplní bočních zdí a se svlakovými vraty, krov sedlové střechy navazuje na krov nad domem. Vybavenost je velmi jednoduchá se zanedbanou údržbou. Stodola s malým chlévem sloužila v dávné minulosti pro chov domácího zvířectva a uskladnění krmiva a drobných strojů s nářadím. Typ: E Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.21.19.9 Konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Střecha: střecha - krov umožňující zřízení podkroví Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 970,00 Kč Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena: 970,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy podstandard 7,7000-1,000-0,0770 2 Obvodové stěny standard 27,4000 0,000 0,0000 3 Stropy standard 20,2000 0,000 0,0000 4 Krov standard 10,9000 0,000 0,0000 5 Krytina standard 6,8000 0,000 0,0000 6 Klempířské práce standard 1,8000 0,000 0,0000 7 Úprava povrchů podstandard 5,2000-1,000-0,0520 8 Schodiště chybí 3,6000-1,852-0,0667 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 10 Okna chybí 1,3000-1,852-0,0241 11 Podlahy podstandard 8,2000-1,000-0,0820 12 Elektroinstalace chybí 3,9000-1,852-0,0722 Součet podílů: -0,3740
Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,3740 x 0,54 = 0,7980 Koeficient polohový K 5 : 0,8500 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,9960 Koeficient prodejnosti K p : 0,8770 Základní cena upravená: 970,00 Kč x 0,7980 x 0,8500 x 1,9960 x 0,8770 = 1 151,74 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 8,20x4,40x3,00 = 108,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: 108,24 m 3 Stáří: 75 roků Životnost: 90 roků Lineární opotřebení: 83,33% Reprodukční cena s vlivem K p : 1 151,74 Kč x 108,24 m 3 = Opotřebení: 124 664,34 Kč x 83,33% = 124 664,34 Kč 103 882,79 Kč 20 781,55 Kč 3) Venkovní úpravy ( 10) a) Venkovní úpravy Pro vzrostlou vegetaci v zahradě není možné zjistit přesný rozsah venkovních úprav. Měla by tam být přípojka vody a NN, jednoduchá žumpa, předložné schody, oplocení s vraty a vrátky. Venkovní úpravy jsou oceněny podle 10, odstavec 2) procenty z ceny stavby. Seznam staveb vybraných pro stanovení ceny venkovních úprav: stavba Rodinný dům čp. 419 Stodola cena 266 217,15 Kč 20 781,55 Kč Cena staveb: 286 998,70 Kč Podíl ceny venkovních úprav z ceny staveb: 3,50% Výpočet ceny venkovních úprav: 286 998,70 Kč x 3,50% = 10 044,95 Kč Cena venkovních úprav: 10 044,95 Kč 4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek p.č. 1036 Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 1036 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 154 m 2, na které je postaven rodinný dům čp.419 s kůlnou. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 5151 Cena pozemku: ZC = (35 + (5151-1000) x 0,007414) x 1,00 = 65,78 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,0310 Koeficient prodejnosti K p : 0,8770 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:
Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 3% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: st. 425 Plocha: 160 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 65,78 x (100 + 0)% x (100 + 3)% x 0,8770 x 2,0310 = 120,68 Kč/m 2 Cena za parcelu: 120,68 Kč/m 2 x 160 m 2 = 19 308,80 Kč 19 308,80 Kč b) Přilehlý pozemek p.č. 1037 Jedná se jednu parcelu pozemku parcelní číslo 1037 zahrada o výměře 1 666 m2, která tvoří s rodinným domem čp. 419 jeden funkční celek. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 5151 Cena pozemku: ZC = (35 + (5151-1000) x 0,007414) x 1,00 = 65,78 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,0310 Koeficient prodejnosti K p : 0,8770 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 3% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 1037 Plocha: 1666 m 2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebn Základní cena upravená: 65,78 x (100 + 0)% x (100 + 3)% x 0,8770 x 2,0310 x 0,4 = 48,27 Kč/m 2 Cena za parcelu: 48,27 Kč/m 2 x 1666 m 2 = 80 417,82 Kč 80 417,82 Kč 5) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělský pozemek p.č. 1035/1 Jedná se o jednu parcelu zemědělského pozemku parcelní číslo 1035/1 - orná půda o výměře 6 187 m 2. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: Vzdálenost od hranice katastrálního území: neurčeno neurčeno
Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 0 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: 0 % Podle 29, odst. 4, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 1035/1 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 74811 6187 3,75 3,75 23 201,25 Kč Celkem parcela: 6187 m 2 23 201,25 Kč Celkem: 23 201,25 Kč 6) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Ovocné stromy Na přilehlém pozemku zahrady jsou vysazeny ovocné stromy ve špatné technickém stavu. Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 1037 Cena za 1 m 2 podle 28: 48,27 Kč Pokryvná plocha porostu: 1 500 m 2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle 42: 0,035 Výpočet ceny porostu: 48,27 Kč x 1 500 m 2 x 0,035 = 2 534,18 Kč 2 534,18 Kč C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům čp. 419 266 217,15 Kč 2) Vedlejší stavby ( 7) a) Stodola 20 781,55 Kč 3) Venkovní úpravy ( 10) a) Venkovní úpravy 10 044,95 Kč 4) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek p.č. 1036 19 308,80 Kč b) Přilehlý pozemek p.č. 1037 80 417,82 Kč 5) Zemědělské pozemky ( 29)
a) Zemědělský pozemek p.č. 1035/1 23 201,25 Kč 6) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Ovocné stromy 2 534,18 Kč Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 422 510,00 Kč Slovy: Čtyřistadvacetdvatisícepětsetdeset korun českých O B V Y K L Á C E N A R D čp. 4 1 9 Při stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku z listu vlastnictví číslo 235 pro katastrální území a obec Bystřice nad Olší v bývalém okrese Frýdek - Místek, který je dle katastru nemovitostí veden v podílovém spoluvlastnictví paní Barbory CZEFFEROVÉ z ¼, pana Reného OLSZARA z ¼ a pana Albína OLŠARA z 1/2 vyjdu jednak z ceny, vypočtené dle oceňovacího předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., jednak z tiskové a internetové nabídky obdobných nemovitostí, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v dané lokalitě a také vyjdu z vlastní databáze tržních cen. Konkrétně se jedná o rodinný dům čp. 419 ve velmi špatném technickém stavu, postaveném na zastavěném pozemku parcelní číslo 1036, přilehlým pozemkem zahrady parcelní číslo 1037, zemědělským pozemkem parcelní číslo 1035/1, kůlnou, venkovními úpravami a porosty na přilehlém pozemku. Dům má dlouhodobě zanedbanou údržbu a všechny stavební prvky domu jsou původní z roku 1935, od roku 2001 není obydlen, má otevřená okna a působí velmi špatným dojmem. Dle záznamu v katastru nemovitostí se k oceňovanému nemovitému majetku z LV číslo 235 nevážou žádné právní povinnosti nebo závady. Cena domu čp. 419 s kůlnou, venkovními úpravami, pozemky a porosty, vypočtená dle oceňovacího předpisu, činí částku - 422 510 Kč. Porovnání s jinými obdobnými objekty nelze provézt, neboť se na trhu s nemovitostmi v současné době nevyskytují. V daném případě stanovuji obvyklou cenu nemovitosti a to rodinného domu čp. 419 s kůlnou, venkovními úpravami, porosty a pozemky parcelní číslo 1036 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 154 m2, parcelní číslo 1037 zahrada o výměře 1 666 m2 a parcelní číslo 1035/1 orná půda o výměře 6 187 m2 v podílovém spoluvlastnictví paní Barbory CZEFFEROVÉ z Frenštátu p.r z ¼, pana Reného OLSZARA z Karviné z ¼ a pana Albína OLŠARA ze Žirovnice z ½ v celkové výši 360 000 Kč, což znamená, že obvyklá cena podílu paní Barbory CZEFFEROVÉ pak činí = 90 000 Kč = slovy : devadesáttisíc korun českých
Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 235 pro katastrální území Bystřice nad Olší, vyhotovený dne 21.1.2008 - kopie katastrální mapy - usnesení Exekutorského úřadu mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024 EX 1936/07-73 ze dne 16.5.2008 - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 5.8.2008 za účasti soudního znalce - zjištění ceny nemovitosti je ke dni 5.8.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).