ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5148/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/3 pozemku p.č. 315 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Králův Dvůr, k.ú. Zahořany u Berouna Adresa nemovité věci: Králův Dvůr, 267 01 Vlastníci pozemku: SJM Hašek Miroslav a Hašková Ludmila, Za Potokem 13, 267 01 Králův Dvůr, vlastnický podíl: 1 / 3 Omar Maala, Husova 82, 513 01 Semily, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Tarik Maala, Husova 82, 513 01 Semily, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 23947/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/3 133 500 Kč Datum místního šetření: 11.6.2015 Stav ke dni : 11.6.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti spolumajitele Počet stran: 6 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 15.7.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/3 pozemku p.č. 315 v k.ú. Zahořany u Berouna, obec Králův Dvůr, okres Beroun na listu vlastnictví č. 133. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.4.2015, LV 133 - snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 23947/12-40 ze dne 3.4.2015 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 23947/12-88 ze dne 15.4.2015 - informace sdělené zástupcem obce - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Město Králův Dvůr se nachází v okrese Beroun ve Středočeském kraji, v těsné blízkosti města Beroun, na řece Litavce. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Doprava autobusy. V těsné blízkosti dálnice D5. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 315 se nachází mimo zastavěné území obce Králův Dvůr, k.ú. Záhořany u Berouna. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý severním směrem. V územním plánu je veden v území příměstské krajiny (obecně nezastavěné území). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území 2
území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Zahořany u Berouna: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 315 42611 5 936,00 6,25 80,00 11,25 66 780,00 orná půda 315 44851 8 040,00 4,35 80,00 7,83 62 953,20 orná půda 315 3 441,00 5,14 80,00 9,25 31 829,25 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 17 417,00 m 2 161 562,45 Pozemek p.č. 315 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 161 562,45 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemek p.č. 315 - zjištěná cena = 53 854,15 Kč 3
Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Louka, Koněprusy - Bítov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,80 KDD: 0,80 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,70 Parcela č.: 3 169 218 661 69,00 0,44 30,69 Popis pozemku: K prodeji louka, která se nachází v krásné přírodní krajině Bítov u Koněprus a dle uzemního plánu je vedena jako trvalý travní porost. Celková plocha 3169 m2. K pozemku je příjezd po zpevněné komunikaci, nájezd na D5 cca 5 min. Lokalita: Pole, Tetín KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,70 Parcela č.: 4 197 135 000 32,17 0,56 17,88 Popis pozemku: Prodej zemědělského pozemku v blízkosti obce Tetín, okres Beroun. Velikost 4.197 m2, svažitý pozemek s orientací jihovýchod, přístup je z obecní asfaltové komunikace. Obdélníkový tvar. Lokalita: Louka, Tetín KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,70 Parcela č.: 5 197 199 000 38,29 0,56 21,29 Popis pozemku: Nabízíme Vám velmi hezký pozemek v obci Tetín nedaleko Berouna s dobrou dostupností. Pozemek je svou polohou vhodný pro chov koní, pěstování, zemědělskou činnost. Od centra Berouna je pozemek vzdálen 2,5 km vzdušnou čarou. Pozemek je svažitý na jihovýchod, přístup je z obecní asfaltové komunikace. Pozemek je veden jako orná půda. Okolo pozemku jsou pastviny. Pozemek má v terénu znatelné hranice, je tvaru obdélníka cca 98x43 m. Delší stranou přiléhá k silnici mezi Tetínem a Koněprusy. Průměrná jednotková cena 23,29 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 315 17 417 23,00 400 591 Obvyklá cena před korekcí ceny 400 591 spoluvlastnický podíl * 1,00 / 3,00 = 13 3 530,33 Celková výměra pozemků 17 417 Hodnota pozemků 133 530 4
celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 53 854,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 133 500,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč 133 530 Kč 133 530 Kč 53 854 Kč Obvyklá cena 133 500 Kč slovy: Jedno sto třicet tři tisíc pět set Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, pozemek mimo zastavitelné území, přístup přes pozemky jiných vlastníků Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši 133 500,- Kč. V Praze 15.7.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 5
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5148/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 148/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 6