ZNALECKÝ POSUDEK č. 5660 240 / 2019 dle Usnesení č.j. 129 EX 3892/18-48 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Tomáš Zatloukal, DiS., Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3892/18-48 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 03.06.2019. Posudek obsahuje: 28 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 17.07.2019
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA...21 E PŘÍLOHY...21 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 3892/18-48. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Součásti: přístřešek pro osobní vozidlo (vše součástí pozemku parc.č. St. 301), zapuštěný bazén (součástí pozemku parc.č. St. 299/1), oplocení vč. podezdívky, garážová vrata a branka, zpevněné plochy, schody, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Součástí pozemků je také rostlinstvo: pozemek parc.č. St. 299/2: okrasné keře (5 kusů), okrasné stromy (15 kusů). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 28.06.2019 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný a jeho manželka si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření převzali ve dnech 20.06. a 12.06.2019 - viz doručenky v příloze posudku, nijak však nereagovali. Na místě jsme nikoho nezastihli. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 17.07.2019, což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 3021, k.ú. Lanžhot, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 03.06.2019 snímek katastrální mapy 3
usnesení č.j. 129 EX 3892/18-48 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Petr Ort - Oceňování nemovitostí v praxi, Leges s.r.o., 2017 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2019 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2019 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010-2018 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene L, je řadový koncový, situovaný na mírně svažitém terénu, kde je zahrada členěna na dvě výškové úrovně. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum města Lanžhot je ve vzdálenosti 400 m, do Břeclavi je vzdálenost 7,3 km. Vedle domu se nachází průchozí ulička mezi domy, ze které je vstup brankou do zahrady u domu. Další vstup je možný garážovými vraty s integrovanými dveřmi z ulice I. příční, vedoucí před domem. Betonové oplocení je provedeno včetně zahrady. Nejbližší autobusová zastávka Lanžhot, Jednota je ve vzdálenosti 400 m. Parkování je možné na pozemku, na ulici před domem, nebo na parkovací ploše na začátku ulice. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 32: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 50 lety; údržba: průměrná Počet podlaží: částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží, půda Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm z cihel; zatepleno pouze 1.NP Stropy: nezjištěno Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu Vnitřní povrchy: nezjištěno Vnější povrchy: vápenocementové omítky; kontaktní zateplovací systém (pouze 1.NP); obklad soklu není proveden Schody: nezjištěno Dveře: vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná a plastová s izolačním zasklením Povrch podlah: nezjištěno Vytápění: nezjištěno Ohřev teplé vody: nezjištěno 5
Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: nezjištěno Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace součástí a příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: chodba, technická místnost, skladovací místnost 1.NP: vstup, chodba, WC, koupelna, kuchyně s obývacím pokojem, 2x pokoj Půda Konstrukční řešení a technické vybavení přístřešku pro osobní vozidlo: Přístřešek pro osobní vozidlo, je postaven vedle rodinného domu, na parc.č. St. 301, místo stavby č.p. 33 (dle výpisu z katastru nemovitostí), která již neexistuje. Jedná se o otevřenou kombinovanou stavbu ze dřeva a betonových tvárnic. Z ulice je neomítnuté nosné zdivo z betonových tvárnic, které kopíruje sedlovou střechu a jsou do něj instalována sekční garážová vrata s integrovanými dveřmi. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, sloupky a trámy tvořící nosnou konstrukci jsou kotveny do betonových patek, krytinu tvoří plechové šablony. Klempířské konstrukce, včetně žlabů a svodů jsou lakovaného plechu. Pod přístřeškem je provedena betonová dlažba. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení bazénu: Venkovní zapuštěný bazén, je postaven na zahradě blízko rodinného domu. Kolem bazénu je provedena dlažba. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p. 32 145,92 190,74 Pozemky po zaokrouhlení 146 274 6
Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. Dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti doplnění a dokončení omítek, obnovy maleb a nátěrů. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrné finanční prostředky na opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3021 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 7
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 1 250 000 Kč Lokalita: Dubňany, okres Hodonín Stavba: Cihlová Poloha domu: Rohový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 248 m 2 Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům o dispozici: tři samostatně přístupné obytné pokoje, kuchyně, koupelna, samostatné WC, vstupní chodba/veranda se vstupem do sklepa. Je částečně podsklepeno, ve sklepě je čerpadlo na spodní vodu. Napojení na inženýrské sítě: dům je připojen na elektřinu, plyn a vodu. Odpady jsou svedeny do septiku, ten je nyní nefunkční. Vytápění domu je ústřední pomocí plynového kotle, ohřev vody el. bojlerem. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Delta ulice Smetanovo nábřeží 954/4 69002 Břeclav www.remaxdelta.cz 8
2) Rodinný dům Nabídková cena: 1 750 000 Kč Lokalita: ulice Tovární, Rohatec, okres Hodonín Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 700 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům o dispozici 5+2. Uliční šíře domu je cca 16 metrů a k domu patří zahrada, ale také pozemek pro stavbu garáže nacházející se přímo vedle domu. Zdroj: Realitní kancelář HM reality - Petr Machálek část obce Radějov 353, 69667 Radějov www.hmreality.cz 9
3) Rodinný dům Nabídková cena: 1 999 999 Kč Lokalita: ulice J. Wolkera, Lanžhot, okres Břeclav Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 256 m 2 Popis: Rodinný dům s menším dvorkem. Do domu vstoupíme chodbou po levé straně, kde se na konci nachází dveře na dvorek, do sklepa a také do spodní bytové jednotky. Při vstupu se nachází kuchyně s jídelním koutem, vlevo od kuchyně je koupelna, WC a dveře na dvorek. Vpravo od kuchyně najdeme dva průchozí pokoje s okny do ulic. Schodištěm se dostaneme do druhého podlaží, kde se opakuje půdorysné rozložení místností, jako v prvním nadzemním podlaží, navíc je zde menší balkón, orientovaný do ulice. Na dvorku najdeme menší dílnu a původní chlév. Vytápění je plynovým kotlem. Zdroj: Realitní kancelář SCHMIDT - REALITY třída 1. máje 3414/11a, 69002 Břeclav www.schmidt-reality.cz 10
4) Rodinný dům Nabídková cena: 2 150 000 Kč Lokalita: ulice Kout II., Lanžhot, okres Břeclav Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 90 m 2 Užitná plocha: 240 m 2 Plocha pozemku: 709 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Cihlový rodinný dům o dispozici 7+1. Patrový rodinný dům ze 60 let je celý podsklepený. Z průjezdu (možnost parkování až dvou aut) se dostaneme po schodech do jídelny, dále do kuchyně, koupelny, obývacího pokoje, který je průchozí do ložnice. Ve 2.NP se nachází 4 pokoje. Za domem se nachází zahrada se zděnou letní kuchyní, studna s napojením do domu (WC) i k závlaze. Dům je rovněž napojen na obecní vodovod. Kanalizace je svedena do žumpy (možnost napojení na obecní kanalizaci před domem). Dům je vytápěn plynovým kotlem, vyměněna byla rovněž okna za plastová a částečně také rozvody elektřiny. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Delta ulice Smetanovo nábřeží 954/4 69002 Břeclav www.remaxdelta.cz 11
5) Rodinný dům Nabídková cena: 2 300 000 Kč Lokalita: Týnec, okres Břeclav Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 849 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům s možností dvougeneračního bydlení. Dům je vystavěn do tvaru L a je rozdělen na dvě částí. Přední část do ulice je původní dům, který disponuje 3 pokoji, samostatnou koupelnou a průjezdem určeným k parkování auta sloužící jako garáž a vyvýšenou zastřešenou terasou s výhledem do dvora. Druhá obytná část směřující do dvora je rekonstruována a z části dostavěna s půdní přístavbou a výhledem do zahrady. Tato část domu je o dispozici 2+1 s možností půdní vestavby. V přistavěné části je vstup na terasu přímo z obývacího pokoje. Celý objekt má plynové vytápění, v rekonstruované části je vystavěn plně funkční krb. Přední část domu je zateplena s novou fasádu. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží vlastní studna a zahrada osázená vinicí. Zdroj: Realitní kancelář Bidli ulice Jindřišská 889/17, 11000 Praha www.bidli.cz 12
6) Rodinný dům Nabídková cena: 2 300 000 Kč Lokalita: Petrov, okres Hodonín Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Užitná plocha: 259 m 2 Plocha pozemku: 752 m 2 Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům 3+1 s komorou a 3 sklepy včetně vinného. Od roku 1990 prošel rekonstrukcí vodovodu (z vlastní studny), odpadů a elektroinstalace. Před 10 lety byla zrekonstruovaná koupelna, plynové topení včetně kotle. Ve dvou pokojích a chodbě byly sníženy stropy, vyměněny podlahy (keramika, plovoucí podlahy, PVC). Na verandě byla vyměněna okna za plastová a dvoje vchodové dveře. K domu náleží zahrada a příjezd je možný ze dvou stran. Zdroj: Realitní kancelář Reality GAIA, s.r.o. ulice Dolní Valy 521/1, 69501 Hodonín www.realitygaia.cz 13
7) Rodinný dům Nabídková cena: 2 400 000 Kč Lokalita: Břeclav Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 94 m 2 Užitná plocha: 160 m 2 Plocha pozemku: 162 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům původně ze začátku 20. století, jehož renovace a dostavba druhé části proběhla v roce 1970. Poté byl částečně rekonstruován před deseti lety, plastová okna, plastové a dřevěné vstupní dveře, odpadní šachta v přízemí a stoupačky nahoru do patra, fasáda z přední části domu, zčásti nová elektřina v mědi, také byla měněna krytina a trámy na polovině střechy - ze zadní části domu. Poslední úpravy proběhly před dvěma lety - nový kondenzační kotel a kuchyňka v horním patře. Obvodové zdivo v dolní části domu je o tloušťce 60 cm, v horní dostavované pak 45 cm. Dispoziční řešení - v přízemí chodba, WC, pokoj, druhý pokoj, který v minulosti sloužil jako kuchyně, u něj sprchový kout, z chodby se dostaneme na zahradu. V patře je koupelna s WC, kuchyně a další dva pokoje. Z kuchyně je vstup na neohraničenou střechu/terasu. Pochozí půda slouží k uskladnění sezónních věcí. Zdroj: Realitní kancelář ORION-REALITY ulice Žerotínova 702/2, 69002 Břeclav www.orion-reality.cz 14
8) Rodinný dům Nabídková cena: 2 470 000 Kč Lokalita: ulice Starce, Vracov, okres Hodonín Stavba: Cihlová Poloha domu: Rohový Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Užitná plocha: 220 m 2 Plocha pozemku: 759 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Podsklepený rohový dům o dispozici 5+1. Dům byl postaven cca v roce 1960, je v původním stavu, má jen nová plastová okna. Dispozice: ve spodním patře se nachází vstupní chodba, obývací pokoj, rohový pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna a WC. V Horním patře jsou dva pokoje a půdní prostor. Ve dvoře je dílna a hospodářské budovy, na dvůr navazuje zahrada. Dům je napojen na všechny sítě a má vlastní studnu. Příjezd a přístup je z veřejné komunikace. Zdroj: Realitní kancelář Reality GAIA, s.r.o. ulice Dolní Valy 521/1, 69501 Hodonín www.realitygaia.cz 15
9) Rodinný dům Nabídková cena: 2 690 000 Kč Lokalita: Moravská Nová Ves, okres Břeclav Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 92 m 2 Užitná plocha: 147 m 2 Plocha pozemku: 726 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům stojí na okraji obce, byl postaven v 50 letech, v 70 letech bylo dostavěno druhé patro. Dům má dispozici 5+1, garáž s přístupem z ulice a zahradu. V každém patře domu se nachází 3 pokoje. Dům je částečně podsklepený. Přízemí domu: do domu se vejde ze dvora vstupní chodbou, z chodby je vstup do koupelny se sprchovým koutem a WC, vstup do sklepa, do kuchyně s jídelnou. Obývacím pokojem se projde do ložnice. Patro domu: vstup do druhého patra je po dřevěném schodišti. Z chodby se jde na půdu, pak do koupelny - s možností dobudování WC, do pokoje a obývacího pokoje, který je stejně jako v přízemí průchozí do ložnice. Dům je napojen na elektřinu, plyn, obecní vodu a kanalizaci. Vytápění je zabezpečeno plynovým kotlem. Jsou osazeny nová plastová okna a provedeny izolace balkonu. Zdroj: Realitní kancelář Reality Krajíčková ulice Kollárova 3995/18, 69501 Hodonín www.reality-krajickova.cz 16
10) Rodinný dům Nabídková cena: 3 500 000 Kč Lokalita: ulice Luční, Tvrdonice, okres Břeclav Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 165 m 2 Plocha pozemku: 338 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům o dispozici 5+1 se dvorem a 2 garážemi. Dům prošel v uplynulém půl roce kompletní rekonstrukcí (rozvody elektřiny, vody a topení, podlahy, omítky, stropy, zateplení, fasáda, nové dveře a vrata, úprava terénu a oplocení na dvorku, prostor před domem, atd.). Dispozičně je řešen jako 3+1 v přízemí - dva pokoje, jeden obývací pokoj s přístupem do podkroví, dále kuchyň, koupelna s WC a chodba s úložným prostorem. V podkroví pak najdete dva průchozí pokoje. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Comfort ulice J. Palacha 3152, 69002 Břeclav www.dumrealit.cz/comfort 17
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 18
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (velikost pozemku) Upravená cena [Kč] SN 1 1 250 000 0,90 1,00 1,05 1,25 1,15 1 698 047 SN 2 1 750 000 0,90 1,00 1,05 1,15 0,85 1 616 541 SN 3 1 999 999 0,90 1,00 1,20 1,15 1,15 2 856 599 SN 4 2 150 000 0,90 1,00 0,85 1,15 0,85 1 607 743 SN 5 2 300 000 0,90 1,05 1,05 1,10 0,80 2 008 314 SN 6 2 300 000 0,90 1,05 0,80 1,10 0,85 1 625 778 SN 7 2 400 000 0,90 0,90 1,15 1,10 1,20 2 950 992 SN 8 2 470 000 0,90 1,00 0,90 1,10 0,85 1 870 655 SN 9 2 690 000 0,90 1,00 1,20 1,05 0,85 2 592 891 SN 10 3 500 000 0,90 1,00 1,10 1,00 1,05 3 638 250 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 2 246 581 Obvyklá cena po zaokrouhlení: 2 246 600 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 716041 Minimální hodnota 1 607 743 AP - SO 1 530 559 Aritmetický průměr [AP] 2 246 600 AP + SO 2 962 641 Maximální hodnota 3 638 250 19
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 2 246 600, Kč slovy: Dvamilionydvěstěčtyřicetšesttisícšestset korun českých 20
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5660 240 / 2019 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 17.07.2019 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Poštovní doručenky 21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace