Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo : 6-860/2015 o ceně nemovité věci rodinného domu č.p. 322, na parcele č. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, okres Blansko s vedlejší stavbou a venkovními úpravami. *************************************************************************** Objednavatel posudku: Okresní soud v Novém Jičíně Tyršova 3 741 01 Nový Jičín Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro dědické řízení po paní Evě Odehnalové, zemřelé dne 7.3.2013. Č.j. 15 D 530/2013-139 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Veverka, znalec bytem Dlouhá 1, Nový Jičín 741 01 Datum místního šetření: 20.2.2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 20.2.2015 V Novém Jičíně dne 15.3.2015 Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednavateli se předává ve dvou vyhotovení. 1
A.Úvod, použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obecnou (= obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby ( 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, 2
že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Konečně v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem odhadní cena se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb.) 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 540/2002 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. 4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 5. Odhad obecné ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. 6. Odhad obecné ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. 7. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 3
B. N Á L E Z : 1. Znalecký úkol : Úkolem znalce je určit obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu č.p. 322, na parcele č. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, okres Blansko s vedlejší stavbou a venkovními úpravami, bez pozemků. Znalecký posudek bude sloužit jako podklad jako podklad pro vypořádání dědictví po paní Evě Odehnalové, zemřelé dne 7.3.2013. Na žádost objednavatele je ocenění nemovitých věcí provedeno k datu místního šetření. 2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku : Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady : a) Výpis z KN - KÚ pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko ze dne20.2.2014. - vlastník nemovitosti : Odehnal Jiří, Molenburk 145, Vysočany 679 13 podíl 1/8 Odehnal Josef, Chelčického 753/27, Blansko 67801 podíl 1/8 Odehnal Vít, Štefánikova 1163/12, Kopřivnice 742 21 podíl 1/8 Odehnalová Eva, 17. listopadu 1228/14, Kopřivnice 742 21 podíl 1/8 Odehnalová Věra, Ostrov u Macochy č.p. 322, 67914 podíl 1/2 - rodinný dům č.p. 322, k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, okres Blansko - list vlastnictví č. 670. b) Obhlídka, částečné zaměření a pořízení fotodokumentace nemovitosti na místě samém dne 20.2.2015 za přítomnosti znalce Ing. Pavla Veverky. c) Informace o prodejích realitní kanceláře, vlastní databáze znalce. d) Popis oceňované nemovitosti vypracovaný dražební a realitní společností BONA ELEKTRA ze dne 18.6.2013 e) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, vyhláška Ministerstva financí č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. 3. Dokumentace a skutečnost : Oceňovaná nemovitost představuje rodinný dům č.p. 322 na parcele č. 322 v k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, okres Blansko s vedlejší stavbou a venkovními úpravami. Obec Ostrov u Macochy má 1 123 obyvatel a nachází se 15 km východním směrem od města Blansko. Oceňovaná nemovitost se nachází na severozápadním okraji obce v převažující zástavbě rodinných domů, v rovinatém terénu. Přístup k nemovitosti je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Objekt je z inženýrských sítí napojen na elektro, vodovod, plynovod, není možnost napojení na kanalizaci, pouze vlastní žumpa. Autobusová zastávka ve vzdálenosti 500 m od objektu. Popis nemovitosti je pouze orientační, při místním šetření nebyl znalec do objektu vpuštěn. (paní Věra Odehnalová nevpustila znalce do nemovitosti, zodpověděla pouze pár dotazů mezi dveřmi.) Zaměření nemovitosti, provedení fotodokumentace bylo provedeno pouze z venkovní přístupné strany. 4
4. Výčet jednotlivých součástí nemovitosti: a) Rodinný dům č.p. 322 b) Vedlejší stavba c) Venkovní úpravy 5. Popis jednotlivých součástí nemovitosti, výměry, stáří : a) Rodinný dům č.p. 322 Jedná se o rodinný dům samostatně stojící, podsklepený se sedlovou střechou, jedním nadzemním podlažím a částečně upraveným podkrovím a půdním prostorem. Objekt se nachází v rovinatém terénu. Vstup do domu je z uliční části po venkovním schodišti do chodby. 1.NP. je dispozičně rozděleno na chodbu, kuchyň s jídelnou, tři pokoje, koupelnu a WC. Světlá výška 1.NP je počítána 2,50 m. Tloušťka stropní konstrukce nad 1.NP je počítána v tl. 30 cm. 1.PP jež je přístupné po schodišti z chodby 1.NP je dispozičně rozděleno na prostor schodiště, kotelnu a sklepní prostory. Světlá výška v 1.PP. je uvažována 2,20 m. Tloušťka stropní konstrukce nad 1.PP je uvažována v tl. 30 cm. V částečně upraveném podkroví se nachází dva pokoje. Světlá výška upraveného podkroví je uvažována 2,50 m. Více jak polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu určena, rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Objekt tyto požadavky splňuje, proto je ve smyslu 2 odst. a) ustanovení vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území rodinným domem. Popis jednotlivých konstrukcí a vybavení domu je dle skutečného provedení, pokud bylo známo. Prvky a vybavení u kterých není známo skutečné provedení je uvažováno se standartním provedením. Základy tvoří betonové pasy z izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce cihelné tl. 450 mm. Stropní konstrukce montované do ocelových I profilů nad 1.PP., dřevěná trámová s rovným podhledem nad 1.NP. Zastřešení tvoří sedlový dřevěný vázaný krov. Krytina je provedena z pálených tašek. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu, opatřené nátěrem. Úpravu vnitřních povrchů tvoří vápenné štukové omítky. Úpravy venkovních povrchů tvoří břízolitová omítka. Vnitřní obklady keramické v koupelně, WC standardního provedení. Schodiště standartního provedení. Vnitřní dveře dřevěné plné do dřevěných zárubní. Okna dřevěná kastlová. Podlahy standartního provedení. Vytápění ústřední, radiátory deskové plechové, kotel na zemní plyn, na tuhá paliva. Elektroinstalace 220 a 380. Bleskosvod chybí. Rozvod vody teplé a studené standartního provedení. Zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Instalace plynu standartního provedení. Kanalizace z koupelny, kuchyně a WC do žumpy.(na zahradě). Vnitřní hygienické vybavení tvoří ocelová vana a umyvadlo v koupelně. WC splachovací v koupelně. Bez dalšího vybavení. Stáří objektu je z roku 1958. V roce 1996 provedena instalace zemního plynu a kotle ÚT. Na objektu je dle stavu venkovních prvků a konstrukcí prováděná běžná údržba, stavebně technický stav odpovídá stáří a prováděné údržbě. Výměra zastavěné plochy podlaží /pouze orientační hodnoty/ : 1.PP : 12,42 x 9,60 = 119,23 m 2 5
1.NP : 12,42 x 9,60 = 119,23 m 2 2.NP/Půdní prostor : 12,42 x 9,60 = 119,23 m 2 Výměra obestavěného prostoru /pouze orientační hodnoty/: OP spodní = 119,23 x (0,10 + 2,20 + 0,30) = 310,00 m 3 OP vrchní = 119,23 x (2,50 + 0,30) = 333,84 m 3 OP střechy = 119,23 x 5,00/2 = 298,08 m3 OP celk = 310,00 + 333,84 + 298,08 = 941,92 m 3 Obestavěný prostor oceňovaného rodinného domu je menší než 1.100 m 3, ocenění dle 26a b) Vedlejší stavba: Jedná se o stavbu, která se nachází za rodinným domem v dvorní části a pravděpodobně slouží jako vedlejší stavba. Stavba je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou. Krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky vápenocementové štukové. Okna ocelové jednoduché. Další informace nejsou k dispozici, protože znalci nebylo umožněno stavbu prohlédnout a zaměřit. Výměra zastavěné plochy / pouze orientační hodnoty/: 1.NP: = 12,50 x 4,34 = 54,25 m 2 Výměra obestavěného prostoru /pouze orientační hodnoty /: OP = 12,50 x 4,34 x (0,10 + 3,00) + 12,50 x 4,34 x 2,5/2 = 235,99 m3 C. P O S U D E K - OCENĚNÍ 1. Ocenění podle cenového předpisu : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, vyhláška Ministerstva financí č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Dle 50 se celková zjištěná cena nemovitosti zaokrouhlí na desetikoruny. a) Rodinný dům č.p. 322-35 - příloha č.11 Zatřídění pro potřeby ocenění : Rodinný dům : typ A Svislá konstrukce : zděná Stavba : podsklepená, se sedlovou střechou, jedním PP., jedním NP. a částečně upraveným podkrovím. Obestavěný prostor : O p = 941,92 m3 6
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14 Ostrov u Obec Macochy Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 256 Okres Blansko Kraj Jihomoravský Katastrální území Pokud je obec rozdělena, oblast Položka z přílohy č. 26, tabulka 1 příloha č. 2 Ostrov u Macochy Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m 3 1 901,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,727 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 382,03 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 3 I T 0,910 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,773 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 971,53 Výměra celkem m 3 941,02 do 2 000 obyvatel Cena ke dni odhadu Kč 914 231,55 Cena nemovitosti ke dni ocenění : 914.231,55 Kč b) Vedlejší stavba - 16 příloha č.14 Zatřídění pro potřeby ocenění : Stavba : typ A Svislá konstrukce : zděná v tl. nad 150 mm Stavba : nepodsklepená, pultová střecha Základní cena : ZC = 1250,- Kč/m 3 Koeficient polohový : K 5 = 0,90 ( příloha č.20) Koeficient změny ceny staveb : K i = 2,067 (příloha č.41), SKP 46.21.19.9. Obestavěný prostor : O p = 235,99 m 3 Výpočet ceny Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1958 Stáří S roků 56 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 250,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 235,99 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,90 7
Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC 1274 2,067 Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) IT - 0,910 Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) IP - 0,773 Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu ( 10 odst. 2) = IT IP Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené pp - 0,703 Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) CK Kč 0,00 Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC OP K5 Ki) PK - 0,00000 Koeficient vybavení stavby xxxx Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy, patky S 0,06200 100 0,06200 1,00 0,06200 2 Obvodové stěny zděné, betonové, tl. 15-30 cm S 0,30400 100 0,30400 1,00 0,30400 3 Stropy jakékoliv S 0,19300 100 0,19300 1,00 0,19300 4 Krov jakýkoliv umožňující podkroví S 0,10800 100 0,10800 1,00 0,10800 5 Krytina jakákoliv kromě měděné S 0,06900 100 0,06900 1,00 0,06900 6 Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0,01900 100 0,01900 1,00 0,01900 7 Úprava povrchů jakékoliv omítky S 0,04900 100 0,04900 1,00 0,04900 8 Schodiště dřevěné S 0,03800 100 0,03800 1,00 0,03800 9 Dveře dřevěné nebo kovové kromě svlakových S 0,03100 100 0,03100 1,00 0,03100 10 Okna zdvojená popř. jednoduchá S 0,01000 100 0,01000 1,00 0,01000 11 Podlahy betonové, dlažby S 0,06800 100 0,06800 1,00 0,06800 12 Elektroinstalace světelná a motorová S 0,04900 100 0,04900 1,00 0,04900 13 Neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 1,00000 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-1,00000 Zákl. cena upravená bez pp ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 2 325,38 Zákl. cena upravená s pp ZC x K4 x K5 Ki pp ZCU Kč/m 3 1 635,74 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1958 Stáří S roků 56 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 70,00 Výchozí cena CN Kč 548 766,43 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 548 766,43 Odpočet na opotřebení 70,00 % O Kč -384 136,50 Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Kč 164 629,93 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp CS N Kč 164 629,93 Cena ke dni odhadu s koeficientem pp CS Kč 115 805,63 Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění : 115.805,63 Kč 8
1.1. Celkem cena ke dni ocenění dle cenového předpisu : Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění : a) Rodinný dům č.p. 322-35.... 914.231,55 Kč b) Vedlejší stavba - 16... 115.805,63 Kč C E L K E M cena nemovitosti 1.030.037,18 Kč C E L K E M cena nem. zaokr. dle 50.. 1.030.040,- Kč slovy: Jedenmilióntřicettisícčtyřicet korun 2. Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obecné, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti. Pro ocenění pozemků je použita metoda z ocenění dle cenového předpisu. Popisy staveb a pozemků jsou uvedeny v posudku části B. a) Rodinný dům č.p. 322 Časová cena rodinného domu ke dni ocenění : 1.803.348,- Kč b) Vedlejší stavba Časová cena vedlejší stavby ke dni ocenění : 164.629,- Kč 2.1. Celkem cena ke dni ocenění časovou cenou : a) Rodinný dům č.p. 322-13........ 1.803.348,- Kč b) Vedlejší stavba - 16...... 164.629,- Kč C E L K E M cena nemovitosti.. 1.967.977,- Kč C E L K E M cena nem. zaokr. dle 50... 1.967.980,- Kč slovy: Jedenmilióndevětsetšedesátsedmtisícdevětsetosmdesát korun 9
3. Ocenění výnosovou hodnotou Metodika ocenění Výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených) příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. RD včetně příslušenství : Předpokládané dosažitelné obvyklé nájemné daného rodinného domu včetně příslušenství je v dané lokalitě uvažováno ve výši 3.000-4.000,- Kč/měsíc/bez nákladů na energie a služby. Celkové roční předpokládané dosažitelné nájemné činí : 4.000,- Kč x 12 = 48.000,- Kč Odpočitatelné částky : roční pojistné......... 2.000,- Kč daň s nemovitosti......... 800,- Kč náklady na běžnou údržbu a amortizaci za 1 rok (0,50-1,00 % z ČC). 18.500,- Kč Odpočitatelné částky celkem......... 21.300,- Kč Čisté dosažitelné nájemné : 48.000,- Kč 21.300,- Kč = 14.700,- Kč Cena nemovitosti zjištěná výnosovým způsobem. C v = N/p x 100 = 26.700,- / 5 x 100 = 534.000,- Kč Cena nemovitosti zjištěná výnosovým způsobem ke dni ocenění po zaokrouhlení : slovy: Pětsettřicetčtyřitisíc korun 4. Ocenění cenovým porovnáním Metodika ocenění Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání byly použity následující rodinné domy, které se momentálně nachází v databázi realitních kanceláří k prodeji, jedná se o domy které se nachází v obci Ostrov u Macochy, viz příloha č.1-2 10
Č. Lokalita Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 realitní kancelář, č. zakázky datum vložení, poslední změna Jiné Oceň. objekt RD č.p. 322 Ostrov u Macochy stáří 56 let, běžná údržba (1) (2) (3) (4) (5) RD Ostrov u Koloseum 1 10.7.2014 dobrý stav, běžná údržba Macochy nemovitostí s.r.o. 2 RD Ostrov u Macochy Koloseum nemovitostí s.r.o. 16.4.2014 dobrý stav, běžná údržba Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 pramen ceny Kč poloha velikost stáří stav a vybavení velikost pozemků příslu šenst ví inženýr ské sítě, studna úvah a znalc e IO (1-4) Cena oceňované ho objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (14) (14) (15) (16) 1 1 190 000 0,90 1 071 000 1,00 0,97 1,02 1,03 1,00 1,00 1,00 1,05 1,07 1 000 935 2 1 400 000 0,90 1 260 000 1,00 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,08 1 166 667 Celkem průměr 1 Kč 1 083 801 Minimum Kč 1 000 935 Maximum Kč 1 166 667 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na stáří objektu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na velikost pozemků okolo stavby K6 Koeficient úpravy na příslušenství stavby ( vedl. Stavby, venkovní úpravy, trvale porosty) K7 Koeficient úpravy na dostupnost, napojení na inženýrské sítě K8 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena nemovitosti zjištěná cenovým porovnáním ke dni ocenění po zaokrouhlení: 1.083.800,- Kč slovy: Jedenmiliónosmdesáttřitisícosmset korun 11
5. Odhad obecné ceny metodou střední hodnoty Metoda střední hodnoty U metody střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Zjištění obvyklé ceny metodou střední hodnoty Věcná hodnota celkem C N 1 967 980,00 Výnosová hodnota celkem C V 534 000,00 Střední hodnota 1 250 990,00 Cena nemovitosti zjištěná metodou střední hodnoty ke dni ocenění : 1.250.990,- Kč slovy: Jedenmilióndvěstěpadesáttisícdevětsetdevadesát korun 6. Odhad obecné ceny metodou váženého průměru Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegeliho v Bradáčově linearizující úpravě. Zjištění obvyklé ceny váženým průměrem Věcná hodnota celkem C N 1 967 980,00 Výnosová hodnota celkem C V 534 000,00 Poměr věcné a výnosové hodnoty 3,685 Váha výnosové hodnoty 5 Vážený průměr 773.000,00 Cena nemovitosti zjištěná metodou váženého průměru ke dni ocenění : 773.000,- Kč slovy: Sedmsetsedmdesáttřitisíc korun 12
D. REKAPITULACE, ODHAD OBECNÉ CENY NEMOVITOSTI : Rodinný dům č.p. 322 : 1. Ocenění dle cenového předpisu 1.030.040,- Kč 2. Ocenění nákladovým způsobem (časová cena)... 1.967.980,- Kč 3. Ocenění výnosovou metodou 534.000,- Kč 4. Ocenění porovnávacím způsobem 1.083.801,- Kč 5. Ocenění metodou střední hodnoty 1.250.990,- Kč 6. Ocenění metodou váženého průměru... 773.000,- Kč Závěr : na základě výše uvedených a zjištěných skutečností stanovuji obecnou (tržní) cenu nemovitosti, rodinného domu č.p. 322 na parcele č. 322 k.ú. Ostrov u Macochy, obec Ostrov u Macochy, okres Blansko včetně příslušenství, bez pozemků ke dni ocenění na 1.100.000,- Kč. slovy: Jedenmiliónstotisíc korun V Novém Jičíně dne 15.3.2015 Ing. Pavel Veverka Seznam příloh : Pasporty porovnávaných rodinných domů Fotodokumentace Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1996 č.j. Spr 3141/96 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 6-860/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. 13
Foto č.1. Foto č.2. 14