ZNALECKÝ POSUDEK č. 87-2011 o ceně bytové jednotky a příslušenství, k.ú. Moravská Ostrava, LV č. 6951, 6226 Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk Účel posudku: pro exekuční řízení č.j. 065 EX 00360/10-041 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 17.10.2011 posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Šumperku 19.10.2011
A. Nález - 2-1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitosti (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 6951 a 6226, okres Ostrava-město, obec Ostrava a k.ú. Moravská Ostrava, které jsou ve vlastnictví povinného Ronald Maršál, bytem 28. října 1093/204, 709 00 Ostrava - Mariánské Hory, RČ: 860503/4372 a stanovit (tržní) obvyklou cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 00360/10-041 ze dne 31.8.2011. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt s příslušenstvím a pozemek Adresa nemovitosti: Vítkovická 3081/8 702 00 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava - město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Počet obyvatel: 306 006 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.10.2011 za přítomnosti p. Ing. Janka. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 6951, k.ú. Moravská Ostrava, vyhotovený dne 8.9.2011 dálkovým přístupem - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 6226, k.ú. Moravská Ostrava, vyhotovený dne 8.9.2011 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 31.8.2011 - Kopie části Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne 29.8.2003 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 19.10.2011 včetně katastrální mapy - Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 6951: LV č. 6226: Maršál Ronald, 28. října 1093/204, Mariánské Hory, 709 00 Ostrava 9, r.č. 860503/4372 Maršál Ronald, 28. října 1093/204, Mariánské Hory, 709 00 Ostrava 9, r.č. 860503/4372 podíl 219/3728 6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání.
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 3081/18 na Vítkovické ulici, v bytovém domě č.p. 3081, v Ostravě, k.ú. Moravská Ostrava, a podíl o velikosti 219/3728 (7665/130480) na společných částech domu a pozemku p.č. 2727/24. Jedná se o byt 3+1, který se nachází v 8. NP z 8 NP. Dům byl postaven v roce 1990 (kolaudace 1993), v roce 2007 byly provedeny rekonstrukce - výměny oken, zateplení střechy, oprava fasády, zabezpečení bytů, nové vstupy do domu a vyvážení topné soustavy. Dům je v dobrém technickém stavu. Byt je v původním stavu. V blízkosti domu v současné době probíhá výstavba budovy, která bude mít (dle informací od p. Ing. Janka) 9 NP a budou v ní pravděpodobně kanceláře. 8. Obsah posudku 1. Administrativní cena: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 3081/18 b) Pozemky b 1 ) Pozemek 2. Odhad obvyklé ceny
- 4 - B. Posudek administrativní cena Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 3081/18-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ostrava Stáří stavby: 21 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 20 914,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 21,20 m 2 pokoj: = 12,15 m 2 pokoj: = 12,10 m 2 kuchyň: = 13,30 m 2 předsíň: = 10,20 m 2 WC: = 1,05 m 2 koupelna: = 2,85 m 2 spíž: = 0,35 m 2 Podlahová plocha bytu: = 73,20 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: lodžie 2x: 2,90+4,30 = 7,20 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 7,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 3,45 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,45 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,20 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 7,20 m 2 * 0,17 = 1,22 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,45 m 2 * 0,10 = 0,35 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 74,77 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro II -0,10
- 5-7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 0,791 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - výstavba II -0,05 kancelářské budovy 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,791 * 0,970 * 1,000 = 0,767 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 20 914,- Kč/m 2 * 0,767 = 16 041,04 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 16 041,04 Kč/m 2 * 74,77 m 2 = 1 199 388,56 Kč Bytová jednotka č. 3081/18 - zjištěná cena = 1 199 388,56 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 2727/24 271,00 1 100,00 298 100,- Součet 298 100,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 200 %
- 6 - Úprava ceny celkem 200 % + 596 200,- Mezisoučet 894 300,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 89 430,- Mezisoučet 983 730,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 1 231 112,52 1 231 112,52 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 219 / 3 728 Pozemek - zjištěná cena = 72 321,26 Kč
- 7 - C. Posudek obvyklá (tržní) cena nemovitostí Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí. Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+1 č. 3081/18 s příslušenstvím a podíly na pozemcích zapsané na LV č. 6951 a 6226 v obci Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava. Byt je v původním stavu podrobnější popis nemovitosti viz výše. V současné době jsou v nabídce byty uvedené v následující tabulce. Nemovitost, adresa Popis Podlahová plocha Byt 3+1, Korunní, Mariánské Hory Byt 3+1, Ahepjukova, Moravská Ostrava Byt 3+1, Sládkova, Moravská Ostrava Byt 3+1, Ahepjukova, Moravská Ostrava Byt 3+1, Hornopolní, Moravská Ostrava dům po rekonstrukci, balkon, 2. NP, perfektní stav byt po rekonstrukcí, 7. NP, zasklená lodžie, perfektní stav dům i byt po rekonstrukci, balkon, 3. NP, dobrý stav dům po rekonstrukci, byt má zděné jádro, 7. NP z 17 NP, balkón, sklep, dobrý stav dům i byt po rekonstrukci, 5. NP, balkón, sklep, perfektní stav Vyhodnocení srovnávací metody: Cena z nabídky RK 78,0 m 2 1,399.000 Kč bez provize RK Upravená cena Cena / m 2 PP 1,329.050 Kč 17.039 Kč 66,0 m 2 1,399.000 Kč 1,259.100 Kč 19.077 Kč 73,0 m 2 1,050.000 Kč 945.000 Kč 12.945 Kč 66,0 m 2 1,050.000 Kč 945.000 Kč 14.318 Kč 75,0 m 2 1,490.000 Kč 1,341.000 Kč 17.880 Kč Rozpětí redukovaných cen: 12 945,00 19 077,00 Kč/m 2 Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu. Stanovená cena za 1 m 2 v oceňované nemovitosti: 12 840,00 Kč/m 2 Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: 12 840,00 Kč x 74,77 m 2 = 960 046,80 Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení: 960 000,00 Kč
- 8 - D. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1. Administrativní cena: a) Bytová jednotka č. 3081/18 = 1 199 388,56 Kč b) Pozemek = 72 321,26 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesátjednatisícsedmsetdeset Kč 1 271 709,82 Kč 1 271 710,- Kč 2. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 6951 a 6226, okres Ostrava-město, obec Ostrava a k.ú. Moravská Ostrava, které jsou ve vlastnictví povinného Ronald Maršál, bytem 28. října 1093/204, 709 00 Ostrava - Mariánské Hory, RČ: 860503/4372 - Bytová jednotka č. 3081/18 vč. příslušenství = 960 000,00 Kč - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených = 0,- Kč - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených = 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Devětsetšedesáttisíc Kč 960 000,- Kč V Šumperku, 19.10.2011 Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 87-2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 87-2011.
F. Fotodokumentace a mapy - 9 -
- 10 -