Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 257/2011

Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 257/2011 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 443 na pozemku parc.č. 847 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 847, 848 vše v katastrálním území Vřesina u Bílovce, obec Vřesina, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 63. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Lenka Kolářová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do objektu pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných z projektové dokumentace na stavebním odboru OÚ ve Vřesině. Objednatel posudku: Mgr. Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184 702 00 Ostrava Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 162 EX 328/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 22.12.2011 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 22.12.2011

- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 443 na pozemku parc.č. 847 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 847, 848 vše v katastrálním území Vřesina u Bílovce, obec Vřesina, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 63. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 443 Krátká 443 742 85 Vřesina Region: Moravskoslezský Okres: Ostrava - město Katastrální území: Vřesina u Bílovce 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.12.2011 za přítomnosti znalce.

- 3-4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.12.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 63; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené na stavebním odboru OÚ ve Vřesině; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 443 na pozemku parc.č. 847 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 847, 848 vše v katastrálním území Vřesina u Bílovce, obec Vřesina, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 63. Objekt rodinného domu č.p. 443, pozemky parc.č. 847, 848 tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Objekt RD se nachází v zastavěné části obce Vřesina v lokalitě rodinných domů. Nemovitost je přístupná z veřejné asfaltové komunikace ul. Krátká. Rodinný dům č.p. 443 - jedná se o zděný samostatně stojící objekt, celopodsklepený se dvěma NP, střecha je plochá. Objekt byl postaven a kolaudován v roce 1977. Dle obchůzky z vnějšku je objekt v původním stavu, patrná je pouze výměna oken za plastová, vyměněna garážová vrata. Objekt je v době ke dni ocenění nabízen realitní kanceláří k prodeji dle popisu realitní kanceláře byly uvnitř objektu provedeny dílčí stavební úpravy výměna otopných těles, oprava střešní krytiny, opravena koupelna a WC, částečně vyměněny krytiny podlah. Tyto informace nebylo možné ověřit vstup neumožněn. Objekt je napojen na kompletní ing. sítě (plyn, voda, elektro, kanalizace). Objekt má obdélníkový půdorys 9,75x9,95m s verandou 3,8x2,7m. Dispozice (dle projektové dokumentace): 1.PP - místnosti sklepů, prádelna, garáž; 1. NP - bytová jednotka 2+1 - pokoj, obývací pokoj, koupelna, WC kuchyň, spíž, předsíň, chodba se schodištěm, veranda; 2.NP - bytová jednotky 2+1-2 x pokoj, kuchyň, spíž, koupelna, WC, komora, chodba. Zastavěná plocha objektu: 107m 2, obestavěný prostor 833m3, užitná plocha obytných částí je 140 m2, užitná plocha 1.PP je 75 m 2. Užitná plocha celkem 215 m2. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou betonové s izolací, svislé konstrukce zděné v tl. 45cm, stropy nad s rovným podhledem nad 1.NP, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vnější omítky břizolitové, vnitřní hladké, dveře dřevěné v kovové zárubni, okna plastová, podlahy betonové s ker. dlažbami a vlysové, elektroinstalace světelná a motorová, vytápění ústřední plynové s kotlem na zemní plyn, voda přivedena do kuchyní a koupelen, WC jsou splachovací, v koupelnách jsou vany a umyvadla. Příslušenství objektu RD č.p. 443 tvoří: - vedlejší stavba zděné kůlny - na pozemku parc.č. 848 - zděný jednopodlažní objekt s obdélníkovým půdorysem 3,6x6m s plochou střechou, stáří objektu 35 let; - venkovní úpravy - zpevněné plochy, přípojky ing. sítí (plyn, elektro, voda, kanalizace), oplocení, pergola. Pozemky parc.č. 847 a 848 tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty.

- 4-6. Obsah odhadu: Administrativní cena dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 443 s příslušenstvím b) Pozemky c) Obvyklá cena B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 443-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 34 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9,95*9,75 = 97,01 m 2 1.NP: 9,95*9,75+3,8*2,7 = 107,27 m 2 2.NP: 9,95*9,75 = 97,01 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 97,01 m 2 2,45 m 1.NP: 107,27 m 2 2,80 m 2.NP: 97,01 m 2 2,75 m Obestavěný prostor: 1.PP: (9,95*9,75)*(2,45) = 237,68 m 3 1.NP: (9,95*9,75+3,8*2,7)*(2,80) = 300,36 m 3 2.NP: (9,95*9,75)*(2,75) = 266,78 m 3 Zastřešení: (9,95*9,75)*(0,6/2) = 29,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 833,92 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 107,27 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 301,30 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,81

- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 34 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,949 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1

- 6 - Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,949 * 1,020 * 0,950 = 0,920 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,920 = 2 844,64 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 844,64 Kč/m 3 * 833,92 m 3 = 2 372 202,19 Kč Rodinný dům č.p. 443 - zjištěná cena = 2 372 202,19 Kč b) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 847 103,00 166,20 17 118,60 Součet 17 118,60 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 300 % Úprava ceny celkem 425 % + 72 754,05 Mezisoučet 89 872,65 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 8 987,27 Mezisoučet 98 859,92 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 218 501,28 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 166,20 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 848 614,00 166,20 102 046,80 Součet 102 046,80 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 %

- 7-1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 300 % Úprava ceny celkem 425 % + 433 698,90 Mezisoučet 535 745,70 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 53 574,57 Mezisoučet 589 320,27 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 521 008,86 Pozemky - zjištěná cena = 739 510,14 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 443 s příslušenstvím = 2 372 200,- Kč b) Pozemky = 739 510,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 3 111 710,- Kč

- 8 - c) Obvyklá cena - Srovnávací hodnota nemovitosti 1. Oceňovaná nemovitost Realitní inzerce Oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění nabízena k prodeji realitní kanceláří Beruška. Nemovitost je nabízena již cca ¾ roku. Nabízená cena byla postupně snižována až na současnou cenu 3.250.000,- Kč. Dle sdělení realitního makléře je oceňovaná nemovitost nabízena za tuto cenu od 1.12.2011. Ke dni ocenění neprojevil o nemovitost nikdo zájem - nebyla uskutečněna žádná prohlídka nemovitosti. 1. srovnatelná nemovitost Rodinný dům-realizovaný prodej 09/2010 ul. Janského, Ostrava-Svinov (7+2). O objekt v řadové uliční zástavbě jako dům koncový, objekt má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží, střecha je plochá, svislé konstrukce jsou zděné. Kolaudace 1982. V roce 2009 došlo k výměně oken za plastová, výměně kuchyňské linky a ker. obkladů v kuchyni. Dispozice: 1.PP - technické podlaží (sklepy, kotelna, sklad, schodiště); 1.NP - bytová jednotka 3+1 - zádveří, hala, schodiště, kuchyň, chodba, obývací pokoj, šatna, WC, koupelna, pokoj, pokoj; 2.NP - bytová jednotka 4+1 - podesta, chodba, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, šatna, WC, koupelna, 2x pokoj. Pozemky 615 m2, zastavěná plocha 129 m2, obestavěný prostor 903 m3, užitná plocha 228 m2. Realizovaný prodej 09/2010: 3.600.000,- Kč (15.789,- Kč/m2 užitné plochy) Tento objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je ve stejném technickém stavu s oceňovaným. Upravenou jednotkovou stanovuji na 15.789,- Kč/m2 užitné plochy. 2. srovnatelná nemovitost Rodinný dům-realizovaný prodej 10/2011 ul. Nad Opustou, Vřesina. Dvougenerační rodinný dům v lokalitě Vřesiny u Ostravy Poruby 6+2 s garáží, sklepem a půdou, zastavěná plocha domu je 102m2, celková užitná plocha domu 380 m2, pozemky o celkové výměře 1237m2. Dům prošel v roce 2007 kompletní rekonstrukcí (plastová okna, střešní krytina, topení na plyn, rozvody topení, zateplená fasáda, instalace el. rozvodů, odpadů, vody, omítky, dlažby, plovoucí podlahy, koupelny s rohovou vanou, kuchyňské linky na míru a další). Dům se nachází v centru obce Vřesina. Pozemky 1237 m2, zastavěná plocha 102 m2, obestavěný prostor 835 m3, užitná plocha 260 m2. Realizovaný prodej 10/2010: 4.600.000,- Kč (17.692,- Kč/m2 užitné plochy) Tento objekt se nachází ve stejné lokalitě, je v lepším technickém stavu s oceňovaným snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou stanovuji na 15.038,- Kč/m2 užitné plochy.

- 9-3. srovnatelná nemovitost Rodinný dům Realizovaný prodej 10/2011 ul. Osvoboditelů, Velká Polom, okr. Ostrava-město. Samostatně stojící objekt z roku 1975 v původním stavu. Celopodsklepený se dvěma NP dvě bytové jednotky 2 x 3+1. Zastavěná plocha 117 m2, obestavěný prostor 1007 m3, pozemky 902 m2. V suterénu se nachází garáž, prádelna, sušárna, kotelna a sklepní místnosti. V přízemí se nachází vstupní prostor, schodiště do patra, kuchyň, spíž, kuchyňský kout, koupelna, WC + tři obytné místnosti. Ve 2.NP stejná jednotka 3+1. Vytápění a ohřev vody plynovým kotlem nebo tuhá paliva, obecní vodovod. Dům je umístěn ve středu obce. Pozemky 902 m2, zastavěná plocha 117 m2, obestavěný prostor 1007m3, užitná plocha 210 m2. Realizovaný prodej 10/2011: 2.600.000,- Kč (12.380,- Kč/m2 užitné plochy) Tento objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je v horším technickém stavu než oceňovaný zvýšení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu snižuji o 25% na 14.237,- Kč/m2 užitné plochy. 4. srovnatelná nemovitost Realitní inzerce - RD ve Vřesině u Poruby. Dům je po rekonstrukci. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s jídelnou a se vstupem na terasu, kuchyň se spíží, pracovna, koupelna a wc. V druhém patře se nacházejí 4 pokoje, koupelna s hydromasážní vanou, wc, dále je zde vstup na půdu, která je po rekonstrukci a dá se použít jako další pokoje. Na zahradě je zabudovaný venkovní bazén, pergola s venkovním grilem. Na zahradě garáž pro dvě auta, a dílna. Vrata k domu i do garáže jsou na dálkové ovládání, v celém domě je zavedený alarm a v prvním patře je videotelefon k bráně. Dům má částečně novou vodu, nové topení, střecha je po opravě-krytina bondský šindel. Dům se vytápí plynem. Na střeše domu jsou kolektory na ohřev vody. Zastavěná plocha, 110m2, užitná plocha 187m2. Pozemky celkem 1247 m2. Realitní inzerce: 3.300.000,- Kč (17.647,- Kč/m2 užitné plochy). Tento objekt se nachází ve stejné lokalitě, je v lepším technickém stavu s oceňovaným snížení ceny o 15%, realitní inzerce snížení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou stanovuji na 13.235,- Kč/m2 užitné plochy. Závěr srovnávací metody: Výsledná jednotková cena se pohybuje v rozmezí 13.235,- až 15.789,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu stanovuji na: 14.400,- Kč/m2 užitné plochy 215 m2 (užitné plochy oceňovaného objektu) x 14.400,- Kč/m2 = 3.096.000,- Kč

- 10 - Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 3.100.000,- Kč d) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených Nezjištěno.. 0,- Kč e) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Nezjištěno.. 0,- Kč

- 11 - C. Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti dle platného cenového předpisu Srovnávací hodnota nemovitosti 3.111.710,- Kč 3.100.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč 0,- Kč Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 443 na pozemku parc.č. 847 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 847, 848 vše v katastrálním území Vřesina u Bílovce, obec Vřesina, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 63; vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.12.2011 po zaokrouhlení na: slovy: třimilionystotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti 3.100.000,-Kč V Hlučíně, 22.11.2011 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 257/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 257/2011. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.

- 12 - Fotodokumentace pořízená dne 22.12.2011

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 - Ozn.: Krátká č.p. 443, Vřesina, okr. Ostrava-město Ozn.: Krátká č.p. 443, Vřesina, okr. Ostrava-město