ZNALECKÝ POSUDEK. 2106/136-1/2009 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ pro Exeku ní ú ad Praha 2 NEMOVITOST Bytová jednotka. 1042/4 s podílem ve výši 2042/10000 na spole ných ástech domu p.1042 a pozemku zast.plocha a nádvo í par.. st.1224/1. Adresa nemovitosti: F.L.V ka p. 1042, Šumperk, 787 01 Šumperk 1 Katastrální údaje ehled vlastník : Katastrální ú ad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracovišt Šumperk LV. 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Anna Šeflová, Krátká 441, 788 13 Viký ovice, 788 13 Viký ovice el ocen ní: el exekuce: K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 814/09-20/Ku Vymožení úhrady oprávn nému zaplatit pohledávku. Objednatel ocen ní: Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4 Zhotovitel: ing. Zden k Langpaul, Štoky 264, PS 582 53 569 459 279, 775 708 180 e-mail: z.langpaul@seznam.cz Datum místního šet ení: 13.11.2009 Datum zpracování: 10.12. 2009 1/16
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebn technický stav: Celkový stavebn technický stav vým na oken. žná údržba. Po et podlaží budovy: 4 z toho PP: 1 z toho nadzem.: 3 byt 5 BJ podlaží typ Plocha m2 balkon da sklep suma. 1042/4 1 NP 1+1 42,213 0 7,16 10,33 59,72 Konstrukce: Využití: Poloha: ípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: zd ná Rodinné bydlení ístupná ze zpevn né komunikace. NN, voda, kanalizace, plyn nezjišt no Nová okna plast Prodejnost b žná. SOUHRN OCEN NÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI I. - Cena dle cenového p edpisu vyhl. 456/2008 Sb., Administrativní Porovnávací V cná cena II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota 237 720,- K 87 070,- K 0,- K 361 640,- K 280 000,- K Komentá ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Bytová jednotka. 1042/4 s podílem ve výši 2042/10000 na spole ných ástech domu p.1042 a pozemku zast.plocha a nádvo í par.. st.1224/1 v ul. F.L.V ka v obci a k.ú. Šumperk. Na nemovitosti bytové jednotce.1042/4 vázne v cné b emeno bytu pro paní Hájkovou Annu, zapsané v katastru nemovitostí na LV. 5948 vkladem na základ darovací smlouvy a cného b emene. Povinná reagovala na výzvu. V den prohlídky bez možnosti vstoupit do p edm tné nemovitosti. Ocen no na základ porovnání nemovitostí v regionu, bez možnosti zam ení a prohlídky p i osobní návšt. Vým ra bytu zjišt na ze Smlouvy o p evodu vlastnictví jednotky. 2/16
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka.1042/4 Adresa nemovitosti: F.L.V ka 1042 787 01 Šumperk Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Šumperk Katastrální území: Šumperk Po et obyvatel: 27 946 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- K /m 2 2. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 13.11.2009 za p ítomnosti BEZ. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV. 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Smlouvy o p evodu vlastnictví jednotky Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce 4. Vlastnické a eviden ní údaje LV. 5948 - Šeflová Anna, Krátká 441, 788 13 Viký ovice LV. 3409 2042/10000 - Šeflová Anna, Krátká 441, 788 13 Viký ovice 5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika sta: sto Šumperk se rozkládá v malebném údolí eky Desné, chrán né od severu masívem jesenických h eben. M sto je správním, politickým a hospodá ským centrem severozápadní Moravy. M sto leží na 50 severní zem pisné ší ky a na 17 východní zem pisné délky. M sto Šumperk je jednou ze vstupních bran poho í Jeseníky, které je len no na Hrubý a Nízký Jeseník. Šumperk je právem ozna ován za Bránu Jeseník, protože leží na k ižovatce cest, které vedou k nejvýznamn jším horským výchozím základnám - Sk ítku, ervenohorskému sedlu, Ramzové a také k úpatí masivu Kralického Sn žníku. Sportovnímu vyžití slouží zejména krytý plavecký bazén a venkovní koupališt, zimní stadion, sportovní st elnice, minigolf, tenisový areál s krytou halou, Tyrš v stadion s h išti na fotbal a další mí ové hry. V areálu stadionu je moderní b žecká dráha, sportovní hala, futsalové h išt a kuželna. 3/16
Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá: Rizika nemovitosti: Napojení na inž. sít : Historie Šumperk byl založen ve 13. stol. jako správní centrum oblasti, kde se t žily drahé kovy. Postupn se jeho ekonomická síla za ala opírat o emesla, zejména textilní výrobu. M sto bylo královským majetkem, asto však zastavovaným nejp edn jším šlechtickým rod m. Textilní pr mysl p inesl m stu v 19. stol. neoby ejný rozkv t. Na moderní podob m sta se od 2. poloviny 19. století podíleli p ední víde ští architekti, jejichž díla nalezneme v nejr zn jších ástech m sta. Pro svou výstavnost bylo tehdy m sto nazýváno "Malou Vídní". Po druhé sv tové válce došlo k odsunu meckých obyvatel m sta, kte í zde tvo ili drtivou v tšinu. Po krátké stagnaci se sto dále rozvíjelo a dnešních 28 tisíc obyvatel znamená tak ka dvojnásobný stav proti roku 1938. Jednou z nejd ležit jších historických památek m sta je bývalý klášterní kostel Zv stování Panny Marie. Jeho celková rekonstrukce probíhala v letech 1990 až 2005 a dnes je tento objekt pýchou m sta. K nejvýznamn jším šumperským památkám pat í také tzv. Geschader v d m, kostel sv. Jana K titele, kostelík sv. Barbory, zbytky stských hradeb. V lokalit bytových dom a nízkopodlažních rodinných dom. Na nemovitosti vázne v cné b emeno dožití osoby registrované v KN. Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. Napojen na ve ejnou vodovodní sí, na ve ejnou kanalizaci, NN a plyn. Základní Bytová jednotka na 1PP. sestávající z p edsín, koupelny, WC,, dvou pokoj a popis: sklepa.. Z celkového vzhledu obytného domu po zateplení a nové venkovní omítce. Druh stavby: Zd ná stavba. Dokumentace: Ne Zp sob Rodinné bydlení užívání: Popis tech. stavu: žné opot ebení stá í min 80 rok. Údaje o stá í a proved. Nezjišt n, zanedbaná údržba rekonstruk. Trvalé prosty Nevyskytují se Zast.pl. a nádvo í par. 1224/1 o celkové vým e 128 m2 Obvyklá cena 1100-1500 K /m2, Pozemky CENA celkem...1 530 000,- K podíl 2042/10000 z podílu na bytu... 31370,- K 6. Obsah posudku a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Bytová jednotka.1042/4 b) Pozemky b 1 ) Pozemky c) V cná b emena c 1 ) V cné b emeno 4/16
B. Odhad Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka.1042/4-25 Zd ný obytný d m, vybavení ve standardu, vytáp ní lokální WAF, okna plast. Stá í 80 rok Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Šumperk Stá í stavby: 80 rok Základní cena ZC (p íloha. 19): 16 104,- K /m 2 Podlahové plochy bytu: edsí : = 3,60 m 2 koupelna: = 1,74 m 2 WC: = 1,22 m 2 kuchy : = 14,49 m 2 pokoj: = 21,18 m 2 Podlahová plocha bytu: = 42,23 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: da: = 7,16 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem: = 7,16 m 2 Podlahové plochy prostor se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklep : sklep: = 10,33 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklep - celkem: = 10,33 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha bytu: = 42,23 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: 7,16 m 2 * 0,10 = 0,72 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha místností sklep : 10,33 m 2 * 0,80 = 8,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 51,21 m 2 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - zd ná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany - II 0,00 áste ný výhled 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytáp ní bytu - Lokální na elekt inu nebo plyn II -0,02 5/16
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebn - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (p edpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastav ném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Ve ejná doprava - dobrá dostupnost centra m sta, dobré parkovací IV 0,03 možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 6. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 7 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - V cné b emeno doživotního užívání I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 1,030 * 0,900 = 0,590 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 16 104,- K /m 2 * 0,590 = 9 501,36 K /m 2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * PP = 9 501,36 K /m 2 * 51,21 m 2 = 486 564,65 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 486 564,65 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: 228 994,19 K Spoluvlastnický podíl: 2 042 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 228 994,19 K * 2 042 / 10 000 = + 46 760,61 K Bytová jednotka.1042/4 - zjišt ná cena = 533 325,26 K 6/16
b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Zast.plocha a nádvo í st. 1224/1 128,00 400,00 51 200,- Sou et 51 200,- Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % + 64 000,- Mezisou et 115 200,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 11 520,- Mezisou et 126 720,- Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 0,8480 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1310 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 228 994,19 Pozemky - zjišt ná cena = 228 994,19 K c) V cná b emena c 1 ) V cné b emeno Výše nájemného ur ena z nabídek RK a M Ú, která se pohybuje od 660 do 800,- K /m2/rok mimo centra. pro výpo et VB ur eno 700,-K /m2/rok. Ocen ní práv odpovídajících v cným b emen m dle 18 zákona. 151/97 Sb.: Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané z nájmu. Ocen ní se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ro ního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ro ního užitku ze smlouvy, z výsledk ízení o d dictví ani z rozhodnutí p íslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Nájemné ur ené: Vým ra: 42,23 m 2 Jednotková cena: 700,- K /m 2 /rok Obvyklé nájemné: 42,23 m 2 * 700,- K /m 2 /rok = 29 561,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 100,00 % 29 561,- K /rok * 100,00 % = 29 561,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 29 561,- K cné b emeno na dožití oprávn né osoby. 29 561,- K * 10 let = 295 610,- K Hodnota v cného b emene: cné b emeno váznoucí na nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti a proto se od hodnoty nemovitosti ode ítá. 295 610,- K Ocen ní v cného b emene iní: -295 610,- K 7/16
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka.1042/4 = 533 325,26 K b) V cné b emeno = -295 610,- K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní 237 715,26 K 237 720,- K slovy: dv st icetsedmtisícsedmsetdvacet K 8/16
cná hodnota dle cenového p edpisu. 456/2008 Sb. Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka.1042/4-13 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Bytový i nebytový prostor v budov Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zd ná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Byt.j.. 4: = 42,23 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 42,23 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: da: = 7,16 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem: = 7,16 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklep : sklep: = 10,33 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklep - celkem: = 10,33 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha jednotky: = 42,23 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: 7,16 m 2 * 0,10 = 0,72 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha sklep : 10,33 m 2 * 0,80 = 8,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 51,21 m 2 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy v etn zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, st echa: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny st ech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnit ních povrch : S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vn jších povrch : S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnit ní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytáp ní: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnit ní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnit ní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnit ní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Oh ev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 9/16
22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnit ní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 93,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9310 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP ást K UP PP Stá í Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] ásti 1. Základy: S 6,00 100,0 1,00 6,00 6,44 80 175 45,71 2,9437 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 1,00 18,80 20,19 80 140 57,14 11,5366 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,81 80 140 57,14 5,0340 4. Krov, st echa: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5,69 80 110 72,73 4,1383 5. Krytiny st ech: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2,58 40 60 66,67 1,7201 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,75 30 55 54,55 0,4091 7. Úprava vnit ních povrch : S 6,90 100,0 1,00 6,90 7,41 40 65 61,54 4,5601 8. Úprava vn jších povrch : S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,33 40 45 88,89 2,9600 9. Vnit ní obklady S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,26 40 40 100,00 2,2600 keramické: 10. Schody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,22 40 140 28,57 0,9200 11. Dve e: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,44 40 65 61,54 2,1170 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,40 100,0 1,00 5,40 5,80 2 65 3,08 0,1786 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,33 40 47 85,11 2,8342 15. Vytáp ní: S 4,70 100,0 1,00 4,70 5,05 20 35 57,14 2,8856 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,59 40 40 100,00 5,5900 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,43 40 40 100,00 0,4300 18. Vnit ní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,54 40 40 100,00 3,5400 19. Vnit ní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,44 40 45 88,89 3,0578 20. Vnit ní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,43 20 35 57,14 0,2457 21. Oh ev vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,26 40 40 100,00 2,2600 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,93 40 40 100,00 1,9300 23. Vnit ní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4,08 40 45 88,89 3,6267 24. Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 5,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instala ní pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Sou et upravených objemových podíl : 93,10 Opot ebení: 65,1775 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 2): = 9 630,- K /m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (p íl.. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient zm n cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1310 Základní cena upravená = 18 837,11 K /m 2 Plná cena: 51,21 m 2 * 18 837,11 K /m 2 = 964 648,40 K Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 65,1775 % 10/16
Úprava ceny za opot ebení - 628 733,71 K Bytová jednotka.1042/4 - zjišt ná cena bez podílu na p íslušenství = 335 914,69 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na p íslušenství stavby a pozemku: Zjišt ná cena p íslušenství stavby a pozemku: 228 994,19 K Spoluvlastnický podíl: 2 042 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 228 994,19 K * 2 042 / 10 000 = + 46 760,61 K Bytová jednotka.1042/4 - zjišt ná cena v etn podílu na p íslušenství = 382 675,30 K Bytová jednotka.1042/4 - cena po zaokrouhlení = 382 680,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a VB a) Bytová jednotka.1042/4 = 382 680,- K b) V cné b emeno = -295 610,- K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní 87 070,- K 87 070,- K 11/16
Srovnávací metoda Popis porovnávaných objekt : Jednotka: podlahová plocha m2 Množství jednotek oce ované stavby: 42,23 Lokalita: Pod lesem, Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 680 000 K za nemovitost Popis: Družstevní byt 1+1 v cihlovém bytovém dom v klidné lokalit m sta Šumperk. Prostorný byt o vým e 60 m2, z toho sklep iní 7 m2, je po áste né rekonstrukci ( plastová okna). Výhodou je možnost rekonstrukce dle vlastních p edstav. Vytáp ní plynové - WAF. V blízkosti domu je nákupní centrum. Žádaná lokalita m sta. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 1 - Po et podlaží objektu: 2 - Vlastnictví: družstevní - Podlahová plocha: 53 m2 Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý Lokalita: Temenická, Šumperk, 787 01 Cena: 795 000 K Popis: Prodej bytu 1+1 s balkonem v Šumperku blízko centra, kompletn opravený,nová kuchyn, linka, dve e z masívu, podlahy, koupelna, nová plastová okna i balkon. V opraveném dom, m s. náklady do 2 tis.k. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 7 - Podzemní podlaží: 1 - Po et podlaží objektu: 7 - Vlastnictví: družstevní - Podlahová plocha: 40 m2 - Typ budovy: panelová - Stav budovy: velmi dobrý Lokalita: Balbínova, Šumperk, 787 01 Cena: 890 000 K Popis: Cihlový byt 1+1+kk v osobním vlastnictví v Šumperku. Byt je netradi rozmíst ný, je situován v 1.NP/3. D m se nachází nedaleko centra v klidné ásti m sta. Moderní pr chozí pokoj e. Nov zrekonstruovaná koupena s WC má sprchový kout. K bytu pat í nová kuchy ská linka v etn spot ebi. Podlahy jsou betonové s koberci. K bytu náleží šatna a komora. D m je celkov po rekonstrukci. Kvalitní moderní bydlení. Možnost stavebních úprav interiéru. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 2 - Po et podlaží objektu: 4 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 52 m2 - Typ 12/16
budovy: cihlová - Stav budovy: velmi dobrý Lokalita: A. Kašpara, Šumperk, 787 01 Cena: 950 000 K Popis: Byt o vým e 50,18 m2 v OV blízko centra v Šumperku. Byt je situován v 1. NP. Nachází se ve stavu t sn p ed dokon ením rekonstrukce. Ve všech místnostech jsou provedeny podlahy nahrubo betonovým pot rem, jemné omítky, rozvody vody, odpady, rozvody elekt iny bez revizí a zapojení, nejsou osazeny zásuvky. V bytové jednotce není zabudováno sanitární za ízení. Jsou zde rozvody topení a stoupa ky. Okna jsou provedena s nát ry, zazd né zárubn bez vnit ních dve í. Vstupní dve e jsou osazeny, vnit ní dve e chybí. Sou ásti jednotky tvo í vnit ní rozvody vody, odpady, rozvody el. energie, plynu, vstupní dve e, okna a vnit ní omítky. Financování nemovitostí zajiš ujeme vlastním partnerem bez poplatku. Dispozice: 2+kk - Podlaží: 1 - Po et podlaží objektu: 3 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 50 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý - Telekomunikace: Telefon Lokalita: Van urova, Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 950 000 K Popis: Nabízíme k prodeji cihlový byt s dispozi ním ešením 2+kk o celkové vým e 43 m2. Byt se nachází v klidné lokalit na Van urov ulici ve 2. NP. Byt je po áste né rekonstrukci - nová kuchy ská linka, plovoucí podlahy a omítky. Okna jsou p vodní d ev ná, ve velmi dobrém stavu, vlastní plynové topení. Na chodb jsou vestav né sk ín. Sou ástí bytu je sklep o 7 m2. Nízké provozní náklady - p i dvou osobách 2.500,- K /m síc. Možnost užívání zahrady a parkování ve dvo e u domu. Dispozice: 2+kk - Podlaží: 2 - Po et podlaží objektu: 2 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 43 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý Lokalita: Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 720 000 K Popis: Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Šumperku v blízkosti centra. Celková plocha s p íslušenstvím iní 40,78m2. Dispozice: kuchy s jídelnou ( 12m2 ), obývací pokoj ( 16m2 ), koupelna ( 2,5m2 ), WC, p edsí ( 4,5m2 ), 2x sklep ( 4,8m2 ). V byt jsou nové rozvody vody v plastu, nové stoupa ky. V koupeln je umakartové jádro s 13/16
novým sprchovým koutem. Okna d ev ná se žaluziemi, na chodb vestav né sk ín. Vytáp ní je ešeno z centrální kotelny, na radiátorech jsou m e tepla. Je zde p ipojena kabelová televize. Parkování bezproblémové ed domem. Okolí domu je velmi p kné, isté a udržované. íslo podlaží v dom : p ízemí Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] Pod Lesem 680 000,- K 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 53,00 10 392,45 Temenická 795 000,- K 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 40,00 16 098,75 Balbínova 890 000,- K 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 52,00 13 863,46 A.Kašpara 950 000,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 50,18 18 931,85 Van urova 950 000,- K 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 43,00 17 895,35 Šumperk 720 000,- K 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 36,00 16 200,00 Sou et: 93 381,86 K /jedn. / 6 Pr rná jednotková cena: 15 563,64 K /jedn. Minimální jednotková cena: 10 392,45 K /jedn. Maximální jednotková cena: 18 931,85 K /jedn. Základní cena: 15 563,64 K 42,23 á 15 563,64 K / = 657 252,52 K Bytová jednotka.1042/4 - výsledná cena = 657 252,52 K Bytová jednotka.1042/4 - cena po zaokrouhlení = 657 250,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a VB a) Bytová jednotka.1042/4 = 657 250,- K b) V cné b emeno = -295 610,- K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní 361 640,- K 361 640,- K 14/16
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : cné b emeno Administrativní cena celkem: cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cné b emeno V cná hodnota celkem: Srovnávací cena: Srovnávací cena objekt : cné b emeno Srovnávací cena celkem: 533 330,- K -295 610,- K 237 720,- K 382 680,- K -295 610,- K 87 070,- K 657 250,- K -295 610,- K 361 640,- K 15/16
Cena obvyklá Hodnota nemovitosti V širším okruhu dané lokality je dostate ný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, í provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umíst ní v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani ani v nabídkách RK není zmín ná nemovitost nabízena pro možný propo et výnosu, tudíž propo et metodou výnosovou není proveden. V p edcházejících oddílech jsou popsány d ležité okolnosti oce ované nemovitosti a s ihlédnutím ke všem aspekt m, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi, zapsané v KN cné b emeno doživotního užívání bytu p i uplatn ní principu opatrnosti ur uji obvyklou cenu v souladu s dobrými mravy ke dni ocen ní ve výši : ceny obvyklé na : 280.000,- K Slovy: Dv st osmdesáttisíc,-k Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké asové období max. 6 m síc. Štoky dne 10.12.2009 Ing. Zden k Langpaul Štoky 264 582 53 Štoky Seznam p íloh: Výpis z KN LV. 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Smlouvy o p evodu vlastnictví jednotky Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exeku ní p íkaz Usnesení o ustanovení znalce Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 16 stran textu, v etn titulního listu a znalecké doložky. Objednateli p edán ve t ech vyhotoveních a jedno z stává v archívu znalce. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991.j. Spr.2136/90 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 2106/136-1/2009 znaleckého deníku. 16/16