Z N A L E C K Ý č. 2311/057/2011 P O S U D E K STANOVENÍ CENY O B V Y K L É pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST Objekt bydlení, příslušenství a pozemky. Adresa nemovitosti: U Řeky čp. 185, Karviná - Staré Město, 733 01 Karviná 1 Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Katastrální údaje Karviná, LV č. 441 pro obec Karviná a k.ú. Staré Město u Karviné Přehled vlastníků: 1/8 Vavřík Kamil, Haškova 753/43, Ráj, 734 01 Karviná 4 1/8 Vavřík Petr, U Řeky 185/5, Karviná-Staré Město, 733 01 Karviná 1 1/8 Vavřík Roman, Čapkovského 2182/22,Mizerov,7340 01 Karviná 4 5/8 Vavříková Alžběta, U Řeky 185/5, Karviná- Staré Město, 733 01 Karviná 1 Účel ocenění: Účel exekuce Objednatel ocenění K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 4550/10-22/Ku Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku. Exekuční úřad Praha 2, Ve Studeném 117/5a, 1470 00 Praha 4 Zhotovitel: ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53 569 459 279 775 708 180 e-mail: z.langpaul@seznam.cz Datum místního šetření: 28.10.2010 Datum zpracování: 22.5.2011 3 1/22
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Stavebně technický stav: Objekt - běžná údržba Počet podlaží: 2 z toho podzem.: 0 z toho nadzem.: 2 bytů 1 Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost: zděná bydlení V zástavbě rodinných domů, souběžně s místní komunikací na jižním okraji obce. NN, voda, kanalizace, plyn Není Bez vkladu investic Využití budovy pro bydlení. Jedná se o poměrně dobře dopravně dostupnou, klidovou lokalitu s téměř úplnou technickou infrastrukturou. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI ve výši 1/8 spoluvlastnického podílu I. - Cena dle cenového předpisu vyhl. č. 364/2010 Sb., Porovnávací ust. 26a Nákladová ust. 5 Věcná cena ust. 5 II. - Výnosová metoda III. - Srovnávací metoda IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota 359 270,- Kč 365 310,- Kč 323 160,- Kč,- Kč 257 240,- Kč 240 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům v zástavbě rodinných domů 40 roků s vedlejší dvoupodlažní stavbou, situovaný v zástavbě objektů k bydlení. Informace o prodejích obdobného typu nemovitostí a nabídek RK v lokalitě okresu je dostatek případů, které lze použít pro porovnání nemovitostí pro zjištění ceny obvyklé. Povinný nereagoval na výzvu. Při osobních návštěvě bez možnosti zaměření a prohlídky nemovitosti. 2/22
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům U Řeky 185 733 01 Karviná Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Staré Město u Karviné 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 28.10.2010 bez účasti povinného, který nepřevzal výzvu k součinnosti. V době místního šetření nebyl přítomen, bez možnosti prohlídky nemovitosti a její zaměření. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV č.441 pro obec Karviná a k.ú. Staré Město u Karviné Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Usnesení o ustanovení znalce Výzva k součinnosti 4. Vlastnické a evidenční údaje 1/8 Vavřík Kamil, Haškova 753/43, Ráj, 734 01 Karviná 4 1/8 Vavřík Petr, U Řeky 185/5, Karviná-Staré Město, 733 01 Karviná 1 1/8 Vavřík Roman, Čapkovského 2182/22,Mizerov,7340 01 Karviná 4 5/8 Vavříková Alžběta, U Řeky 185/5, Karviná- Staré Město, 733 01 Karviná 1 5. Celkový popis nemovitosti: Charakteri stika města: Město s více než 62 tisíci obyvateli leží 18 km východně od Ostravy na severním okraji předhůří Beskyd v údolí řeky Olše. Část severní hranice Karviné tvoří současně hranici s Polskem. Město má bohatou historii předurčenou jeho strategicky výhodnou polohou na obchodní cestě z Uher do Pobaltí, která z něho učinila obchodní, hospodářské a kulturní centrum oblasti. Dokladem této historie je především empírový zámek Fryštát, jediný ze tří zámeckých objektů, který se na území města dochoval až do dnešní doby. Velký rozmach města nastal především po nálezu černého uhlí ve 2. pol. 18. století. První písemná zpráva je z roku 1268, kdy se o tomto území zmiňuje listina opolského knížete Vladislava. Dlouhá desetiletí patřila Karviná s okolím mezi oblasti s vysokým soustředěním těžby uhlí a navazujícího průmyslu, v posledních letech byl posílen význam obchodní a turistický. Karvinské Lázně Darkov jsou ve světě proslulé léčbou pohybového ústrojí a vznikem Obchodně podnikatelské fakulty Slezské univerzity se Karviná stala vysokoškolským městem. Nová doba přinesla nový rozvoj stavební, podnikatelský a Karviná se stává městem s dynamickým rozvojem, kde stojí za to spokojeně žít. Sídelní struktura města: město zahrnuje 9 městských částí s názvy Karviná- 3/22
Fryštát, Karviná-Doly, Karviná-Lázně Darkov, Karviná-Ráj, Karviná-Staré Město, Karviná-Nové Město, Karviná-Mizerov, Karviná-Hranice, Karviná-Louky. Pošta: ANO - Škola: ANO - Zdravotnické zařízení: ANO - Policie: ANO - Kanalizace: ANO - Voda: ANO - Plyn: ANO Poloha Nemovitost situovaná cca 2200 m od centra obce v zástavbě objektů k nemovitost bydlení na jihozápadním okraji města. i: Nemovitos t pronajatá: Ne Rizika Nemovitost se nenachází v rizikové poloze. nemovitost i: Napojení na inž. sítě: Základní popis: NN, voda - ano, odpadní vody zaústěny do kanalizace, středotlak plynu, přístup ze zpevněné místní komunikace. Dvoupodlažní objekt, nepodsklepený s rovnou střechou. Konstrukční prvky ve standardu. Druh Oceňovaná nemovitost splňuje požadavky na definici rodinného domu dle stavby: ust 3 vyhl. 137/98 Sb.- Zděný rodinný dům. Dokument Nezachovala se ace: Způsob Bydlení užívání: Popis tech. Z venkovní obhlídky běžná údržba stavu: Údaje o Předpokládám, že stavba RD byla realizována v sedmdesátých letech. stáří a Stavebně technický stav budovy RD lze hodnotit jako průměrný. proved. Rekonstr. Trvalé prosty Pozemky Běžné trvalé porosty neovlivní cenu obvyklou - neoceněny. Tvar pozemků obdélníkový. Přístup a příjezd k pozemkům je řešen po přilehlé zpevněné místní komunikaci. Zast.plocha a nádvoří par.č. 1663/1 - výměra 681 m 2 zahrada par.č. 1664 355 m 2 zahrada par.č. 1666/1 1195 m 2 ------------------------------------------------------------------------------- celkem výměra 2 231 m 2 cena 114,- až 415,- Kč/m2 s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi použito pro určení ceny obvyklé... 250,- Kč/m 2 Cena celkem... 557 750,- Kč spoluvlastnický podíl ve výši 1/8... 70 00,- Kč 4/22
6. Popis objektů : a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Součást dvojdomu, charakteru RD, který je nejspíš nepodsklepený, o 2 nadzemních podlažích s přístavbou verandy. Součásti a příslušenství budovy RD a pozemků k datu ocenění tvoří venkovní úpravy a vedlejší stavba dvoupodlažní kolna. Tyto stavby a venkovní úpravy mají na výši obvyklé ceny nemovitosti pozitivní, avšak s ohledem na jejich rozsah a kvalitu, nijak zásadní vliv. Součástí pozemků je i několik kusů trvalých porostů, jejichž existence však má na výši obvyklé ceny zanedbatelný vliv. S ohledem na místní šetření pouze obhlídkou nemovitosti zvenčí a dotazy přítomných sousedů použiji konstrukční prvky ve standardu. 5/22
B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.,, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Karviná Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 055,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 9,50*8,30+4,00*4,50 = 96,85 m 2 II.NP: 9,50*8,30+4,00*4,50 = 96,85 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 96,85 m 2 2,80 m II.NP: 96,85 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: NP: (9,50*8,30+4,00*4,50)*5,90 = 571,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 571,42 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 96,85 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 193,70 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 6/22
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 0,990 * 0,950 = 0,861 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 055,- Kč/m 3 * 0,861 = 2 630,36 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 630,36 Kč/m 3 * 571,42 m 3 = 1 503 040,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 503 040,31 Kč 1 503 040,31 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Rodinný dům - zjištěná cena = 187 880,04 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = 187 880,- Kč b) Kolna = 34 620,- Kč Cena objektů činí celkem 222 500,- Kč 7/22
Administrativní nákladová dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: NP: = 571,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 571,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy izolované S 100,00 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Střecha: živičná, svařovaná, vícevrstvá S 100,00 5. Krytina: svařované pásy P 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: sokl z kabřince S 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady S 100,00 11. Schody: železobetonové montované s běžným S 100,00 povrchem 12. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 13. Okna: plastová N 100,00 14. Podlahy obytných místností: PVC S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: chybí C 100,00 19. Rozvod vody: T+S S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: litinové S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: chybí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený Část [%] 8/22
standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: P 3,20 100,00 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: N 5,20 100,00 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 96,88 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9688 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9688 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7050 Základní cena upravená = 3 218,42 Kč/m 3 Plná cena: 571,00 m 3 * 3 218,42 Kč/m 3 = 1 837 717,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % - 735 087,13 Kč 1 102 630,69 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Rodinný dům - zjištěná cena = 137 828,84 Kč 9/22
b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: NP: 8*6,50*5,20 = 270,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 270,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy standard S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100,00 3. Stropy standard S 100,00 4. Krov pultový S 100,00 5. Krytina standard S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna jednoduchá S 100,00 11. Podlahy betonová S 100,00 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Část [%] 10/22
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7050 Základní cena upravená = 2 048,29 Kč/m 3 Plná cena: 270,40 m 3 * 2 048,29 Kč/m 3 = 553 857,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % - 276 928,81 Kč 276 928,81 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Kolna - zjištěná cena = 34 616,10 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Rodinný dům Kolna Celkem: Cena stavby 137 828,84 Kč 34 616,10 Kč 172 444,94 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 172 444,94 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 6 035,57 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = 187 880,- Kč b) Kolna = 34 620,- Kč b) Venkovní úpravy = 6 040,- Kč Cena objektů činí celkem 228 540,- Kč 11/22
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: NP: = 571,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 571,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy izolované S 100,00 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Střecha: živičná, svařovaná, vícevrstvá S 100,00 5. Krytina: svařované pásy P 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: sokl z kabřince S 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady S 100,00 11. Schody: železobetonové montované s běžným S 100,00 povrchem 12. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 13. Okna: plastová N 100,00 14. Podlahy obytných místností: PVC S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: chybí C 100,00 19. Rozvod vody: T+S S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: litinové S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: chybí C 100,00 Část [%] 12/22
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: P 3,20 100,00 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: N 5,20 100,00 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 96,88 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9688 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9688 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 4 565,13 Kč/m 3 Plná cena: 571,00 m 3 * 4 565,13 Kč/m 3 = 2 606 689,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % - 1 042 675,69 Kč 1 564 013,54 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Rodinný dům - zjištěná cena = 195 501,69 Kč 13/22
b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: NP: 8*6,50*5,20 = 270,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 270,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy standard S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100,00 3. Stropy standard S 100,00 4. Krov pultový S 100,00 5. Krytina standard S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna jednoduchá S 100,00 11. Podlahy betonová S 100,00 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Část [%] 14/22
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená = 2 905,38 Kč/m 3 Plná cena: 270,40 m 3 * 2 905,38 Kč/m 3 = 785 614,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % - 392 807,38 Kč 392 807,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Kolna - zjištěná cena = 49 100,92 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Rodinný dům Kolna Celkem: Cena stavby 195 501,69 Kč 49 100,92 Kč 244 602,61 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 244 602,61 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 8 561,09 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = 195 500,- Kč b) Kolna = 49 100,- Kč c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 8 560,- Kč Cena objektů činí celkem 253 160,- Kč 15/22
Srovnávací metoda a 1 ) Rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Lokalita: Sametová, Nové Město Cena: 2 650 000,- Kč Popis: Nabízíme Vám možnost koupě zděného rodinného domu s garáží a pozemkem v Karviné na ulici Sametová. Jedná se o nepodsklepený samostatný, zděný RD z roku 1958 s 2 NP a sedlovou střechou krytou pálenou taškou a poz. plechem. Objekt leží v rovinatém terénu. K domu je připojená zděná garáž. El. vjezdová vrata. Budova: Cihlová - Stav objektu: Dobrý - Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Plocha zastavěná: 563 m2 - Plocha užitná: 1 419 m2 - Plocha podlahová: 1 419 m2 - Plocha pozemku: 1 419 m2 - Voda: Dálkový vodovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 230V - Doprava: Vlak Zařízený: Ne Lokalita: Petrovice u Karviné Cena: 2 400 000,- Kč Popis: RD v Petrovicích u Karviné v části Dolní Marklovice. V přízemí se nachází kuchyň, koupelna, 2 pokoje,sklep,kotelna,garáž, v 1NP koupelna, kuchyň, 2 pokoje, velká terasa. Topení na plyn,ohřev vody Karma. Dům je k dispozici ihned. Vyborná občanská vybavenost. Budova: Cihlová -Stav objektu: Dobrý -Umístění objektu: Klidná část obce - Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Podlaží umístění: Přízemí - Míst k parkování: 2 - Plocha zastavěná: 200 m2 - Plocha užitná: 200 m2 - Plocha podlahová: 200 m2 - Plocha pozemku: 200 m2 - Voda: Dálkový vodovod - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 230V - Doprava: MHD - Zařízený: Ne 16/22
Lokalita: Mizerov Cena: 3 300 000,- Kč (k jednání) Popis: dvougenerační řadový dům 5+2+hala v pěkné lokalitě Karviné-Mizerova nedaleko Tesarčíka. Dům je z konce 70.let a byla na něm provedena řada rekonstrukcí mezi které se řadí výměna oken za plastová, nová kouplena a WC v přízemí, nové dlažby na obou balkónech, nová kuchyně v patře, povrch střechy a řada interierových úprav. Dispozice domu jsou následující: v přízemí je chodba vedoucí do spodní bytové jednotky 2+1, do haly se schodištěm, dále do horní bytové jednotky 3+1 a do celopodsklepeného suterénu s garáží, letní kuchyňkou, prádelnou a technickou místností. V přízemí byla ponechána původní okna, kvůli možnosti vytvoření vchodu na terasu a dále na zahradu. To vše stojí na zastavěné ploše cca 115 m2, zahrada za domem má výměru 362 m2. V okolí je výborná občanská vybavenost. Budova: Smíšená - Stav objektu: Velmi dobrý -Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 - Plocha zastavěná: 115 m2 - Plocha užitná: 300 m2 - Plocha podlahová: 200 m2 - Plocha pozemku: 545 m2 - Plocha zahrady: 362 m2 - Rok kolaudace: 1977 - Rok rekonstrukce: 2010 - Voda: Dálkový vodovod - Topení: Ústřední plynové - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V - Sítě: Satelit - Doprava: Silnice - Komunikace: Asfaltová Schody: Dřevěné Lokalita: Petrovice u Karviné Cena: 1 600 000,- Kč Popis: Ideální poloviny řadového rodinného domu v Petrovicích u Karviné. V domě garáž pro 2 auta, 4 pokoje s kuchyní, sociální zařízení, veliké balkóny, samostatný vchod. Venkovní zahrada, topení plynem. Ihned k dispozici. Budova: Cihlová - Stav objektu: Velmi dobrý - Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního - Podlaží umístění: Přízemí - Míst k parkování: 3 - Plocha zastavěná: 162 m2 - Plocha užitná: 198 m2 Plocha podlahová: 162 m2 - Plocha pozemku: 844 m2 - Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické - Plyn: Plynovod - Odpad: Kanalizace - Elektřina: 380V - Doprava: Autobus - Zařízený: Ano Lokalita: Petrovice u Karviné Zlevněno: 2 350 000,- Kč Původní cena: 2 449 000,- Kč Popis: Dvougenerační dům v samém srdci Petrovic nedaleko obecního úřadu a velmi daleko od rizika povodní. RD má dva samostatné vchody, přičemž přízemí je dispozičně upraveno do podoby 2+1 + nadstandardně rozměrná garáž, kdy je možnost dobudovaní dalšího přízemního pokoje při zachování garážového parkování. V patře je pak dispozice 4+1 s vetším balkónem. Rekonstrukcí prošlo následující: drtivá většina oken vyměněny za 17/22
plastové, nová koupelna v patře, nová kuchyňská linka v patře, radiátory + rozvody, odpady v plastu. Pro každou jednotku jsou samostané hodiny na elektřinu. Topení zajišťuje plynový kotel. Přístup k domu je z obecní komunikace. Celková rozloha oploceného pozemku je 809 m2. Za RD je malé letní posezení s uzákem. Budova: Smíšená - Stav objektu: Dobrý - Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový - Podlaží počet: 2 -. Plocha zastavěná: 118 m2 - Plocha užitná: 220 m2 - Plocha podlahová: 180 m2 - Plocha pozemku: 809 m2 - Rok kolaudace: 1982 - Rok rekonstrukce: 2008 - Voda: Dálkový vodovod - Topení: Ústřední plynové - Plyn: Plynovod - Elektřina: 230V - Sítě: Satelit - Doprava: Vlak Komunikace: Asfaltová - Schody: Dřevěné Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Sametová, Nové Město 2 650 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 0,87 1,00 1,00 1 959 675,00 Petrovice u Karviné 2 400 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 1,00 1,00 1 836 000,00 Mizerov 3 300 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 1,00 1,00 2 384 250,00 Petrovice u Karviné 3 200 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85 1,00 1,00 2 312 000,00 Petrovice u Karviné 2 350 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 1,00 1,00 1 797 750,00 Součet: 10 289 675,- Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: 2 057 935,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 1 797 750,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 384 250,- Kč/jedn. Základní cena: 2 057 935,- Kč 1,00 á 2 057 935,- Kč/ = 2 057 935,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Rodinný dům - výsledná cena = 257 242,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = 257 240,- Kč Cena objektů činí celkem 257 240,- Kč 18/22
Administrativní cena (vyhláška 346/2010 Sb.) a) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast.plocha a nádvoří st.1663/1 681,00 500,00 340 500,- Součet 340 500,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 34 050,- Mezisoučet 374 550,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 572 741,26 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1664 355,00 500,00 177 500,- zahrada 1666/1 1 195,00 500,00 597 500,- Součet 775 000,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 77 500,- Mezisoučet 852 500,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 521 438,45 1 094 179,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Pozemky - zjištěná cena = 136 772,46 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 136 770,- Kč Cena pozemků činí celkem 136 770,- Kč 19/22
C. Rekapitulace Administrativní cena - porovnávací: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 222 500,- Kč 136 770,- Kč 359 270,- Kč Administrativní cena - nákladová: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemku: Administrativní cena celkem: 228 540,- Kč 136 770,- Kč 365 310,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemku: Stanovená věcná hodnota celkem: 253 160,- Kč 70 000,- Kč 323 160,- Kč Srovnávací cena: Srovnávací cena objektů s pozemky: Srovnávací cena celkem: 257 240,- Kč 257 240,- Kč 20/22
Cena obvyklá tržní hodnota Přímo v dané lokalitě, ale i okresu je dostatečný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti - dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá Při současné situaci v jednotlivých segmentech realitního trhu, zjistíme, že s nástupem ekonomické krize došlo k silnému poklesu trhu s realitami, který stále přetrvává. Nemovitost je zboží jako každé jiné. A jako u každého zboží se ceny řídí nabídkou a poptávkou. Mluvíme.li o poptávce, mám na mysli koupěschopnou poptávku a ta se odvíjí primárně od výkonnosti ekonomiky. Dále k tomu pak přistupuje zpřísnění poskytování půjček od bankovního sektoru. Vycházím z dostupných údajů realitních kanceláří. Vzhledem ke stáří nemovitosti, dále bez možnosti zaměření nemovitosti podílového spoluvlastnictví jen ve výši 1/8 a v souvislosti se všemi uvedenými skutečnostmi, hlavně s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu nemovitosti v souladu s dobrými mravy Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc,-Kč spoluvlastnického podílu 1/8 ve výši: 240.000,- Kč Ve Štokách, 22.5.2011 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264, 582 53 Štoky tel.: 775 708 180 e-mail: z.langpaul@seznam.cz Seznam příloh: Výpis z KN LV č.441 pro obec Karviná a k.ú. Staré Město u Karviné Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Usnesení o ustanovení znalce Výzva k součinnosti Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 22 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce. 21/22
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j.spr. 2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 23119/057/2011 znaleckého deníku. 22/22