ZNALECKÝ POSUDEK č. 237/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 55 na pozemku p.č. st. 71/2 a pozemku p.č. st. 71/1 a st. 71/2 s příslušenstvím, LV číslo 28, katastrální území Hlavenec, obec Hlavenec, okres Praha-východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 10212/09-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 15.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitostech - rodinném domě č.p. 55 na pozemku p.č. st. 71/2 a pozemku p.č. st. 71/1 a st. 71/2 s příslušenstvím, LV číslo 28, katastrální území Hlavenec, obec Hlavenec, okres Praha-východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hlavenec 35 294 74 Hlavenec Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Hlavenec Katastrální území: Hlavenec Počet obyvatel: 369 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.11.2013 za přítomnosti pana Štěpaře, tel. 604 619 560, souseda z č.p. 96. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 05. 11.2013, LV číslo 38, k.ú. Hlavenec - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Hadrbolec Petr č.p. 71, 29476 Kostelní Hlavno 1/8 Syrová Jaroslava č.p. 74, 29474 Hlavenec 7/8 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hadrbolec Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v blízkosti středu obce u komunikace, která prochází obcí.. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatých, oplocených pozemcích. Příjezd je po zpevněné komunikaci.při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné, a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených sousedem. Zaměření bylo provedeno laserovým měřičem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 1.2.2. Chlév 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 71/1 a st. 71/2. Je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván asi 80 let. V posledních letech bylo započato s opravou objektu. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, čtyři obytné místnosti, koupelna a záchod. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: betonové, bez izolace 2. Zdivo: cihelné 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: cementová taška 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: břízolit 9. Vnější obklady: keramické - sokl, kolem oken 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, kuchyň 11. Schody: ne 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: dvojitá, dřevěná 14. Podlahy obytných místností: PVC, dlažby 15. Podlahy ostatních místností: PVC 16. Vytápění: ústřední na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: studené a teplé 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: ne 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: el. sporák 24. Vnitřní vybavení: umývadlo, vana 25. Záchod: splachovací - 4 -
26. Ostatní: ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, oplocení, T sušák, vrata a zpevněné plochy dvora. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 035,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,602*6,90+9,30*4,80+6,95*6,60 = 142,96 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 142,96 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1. NP: (7,602*6,90+9,30*4,80)*(2,50)+(6,95*6,60)*(3= 389,52 m 3,20) zastřešení: (7,602*6,90+9,30*4,80)*(3,35*0,5)+(6,95*6,6 = 223,41 m 3 0)*(2,65*0,5) Obestavěný prostor - celkem: = 612,93 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 142,96 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 142,96 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD II -0,05-5 -
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - V domě bylo II -0,05 započato s opravami. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,70 = 0,260 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,260 * 1,000 * 0,950 = 0,247 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m 3 * 0,247 = 1 737,65 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 737,65 Kč/m 3 * 612,93 m 3 = 1 065 057,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 065 057,81 Kč - 6 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná Popis Přízemní, nepodsklepená zděná kůlna se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. 71/2. Objekt je užíván asi 80 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklady a dílna. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 4,70*3,20+11,75*3,20 = 52,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 52,64 m 2 2,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (4,70*3,20+11,75*3,20)*(2,00) = 105,28 m 3 zastřešení (4,70*3,20+11,75*3,20)*(0,70*0,5) = 18,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 105,28 m 3 zastřešení Z 18,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 123,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 7 -
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Obvodové stěny cihelné S 100 3. Stropy ne C 100 4. Krov pultová S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna jednoduchá, dřevěná P 100 11. Podlahy betonové P 100 12. Elektroinstalace 220 V. P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 70,43 Koeficient vybavení K 4 : 0,7043 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 8 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 10,09 80 150 53,33 5,3810 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 45,16 80 80 100,00 45,1600 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,36 80 80 100,00 10,3600 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 11,50 80 80 100,00 11,5000 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 2,41 80 80 100,00 2,4100 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 8,66 80 80 100,00 8,6600 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,96 80 80 100,00 1,9600 10. Okna P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,72 80 80 100,00 0,7200 11. Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,35 80 80 100,00 5,3500 12. Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 3,79 80 80 100,00 3,7900 Opotřebení: 95,2910
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7043 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,5910 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 058,10 Plná cena: 123,70 m 3 * 4 058,10 Kč/m 3 = 501 986,97 Kč Opotřebení analytickou metodou: 95,2910 % - 478 348,40 Kč Kůlna zděná - zjištěná cena = 23 638,57 Kč 1.2.2. Chlév Popis Přízemní, nepodsklepený zděný chlév se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. 71/1. Objekt je užíván asi 80 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 4,00*2,50 = 10,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 10,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (4,00*2,50)*(2,50) = 25,00 m 3 zastřešení (4,00*2,50)*(2,30*0,5) = 11,50 m 3-9 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 25,00 m 3 zastřešení Z 11,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 36,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Obvodové stěny cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov sedlová S 100 5. Krytina pálená taška S 100 6. Klempířské práce ne C 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna jednoduchá, kovová P 100 11. Podlahy betonové P 100 12. Elektroinstalace 220 V P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 88,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,8853 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z - 10 -
[%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 8,01 80 150 53,33 4,2717 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 35,92 80 80 100,00 35,9200 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 22,36 80 80 100,00 22,3600 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,25 80 80 100,00 8,2500 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 9,15 80 80 100,00 9,1500 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,89 80 80 100,00 6,8900 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,56 80 80 100,00 1,5600 10. Okna P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,58 80 80 100,00 0,5800 11. Podlahy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,26 80 80 100,00 4,2600 12. Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 3,02 80 80 100,00 3,0200 Opotřebení: 96,2617 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8853 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,5910 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 101,01 Plná cena: 36,50 m 3 * 5 101,01 Kč/m 3 = 186 186,87 Kč Opotřebení analytickou metodou: 96,2617 % - 179 226,65 Kč Chlév - zjištěná cena = 6 960,22 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,5910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 2,5910 194,61-11 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 71/1 261,00 194,61 50 793,21 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 71/2 249,00 194,61 48 457,89 nádvoří Stavební pozemky - celkem 99 251,10 Pozemky - zjištěná cena = 99 251,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 99 251,10 Celková výměra pozemku m 2 510 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50 Cena pokryvné plochy porostů Kč 9 730,50 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 632,48 Trvalé porosty - zjištěná cena 632,48 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 065 057,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 501 987,- Kč 1.2.2. Chlév 186 186,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 753 231,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 99 251,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 99 251,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 632,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 632,50 Kč Celkem 1 853 115,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 853 115,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 065 057,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna zděná 23 638,60 Kč 1.2.2. Chlév 6 960,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 095 656,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 99 251,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 99 251,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 632,50 Kč - 13 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem 632,50 Kč Celkem 1 195 540,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 195 540,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 195 540,- Kč slovy: Jedenmilionjednostodevadesátpěttisícpětsetčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací - 14 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, dům rodinný, 65 m2 Celková cena: 1 350 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků Adresa: Dřísy Datum aktualizace: 07.11.2013 ID zakázky: RD3213 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 65 m2 Plocha pozemku: 1 152 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 290,0 kwh/m2za rok Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme prodej staršího rodinného domu s vnitřní dispozicí 1+1 ve Dřísech (10 km od Brandýsa n/l Staré Boleslavi) s pozemkem 1152 m2. Hlavní místností domu je kuchyň, ze které je vstup do ložnice, dále je v domě chodba a spíž. V domě nutno vybudovat koupelnu a WC, možnost půdní vestavby. Dům je napojen na elektřinu, voda je ze studny, kanalizace a vodovod je v komunikaci před domem, vytápění je řešeno kamny v kuchyni. Dům je postaven na krásném pozemku o celkové výměře 1.152 m2. V obci je mateřská škola, škola, pošta, matrika, obchod, hostinec, hřiště apod. Klidná lokalita s velmi dobrou dostupností na R10. Vhodné pro rekreaci i trvalé bydlení. Zajímavé - 15 -
místo se vzdáleností cca 20 km od Prahy. 2. Prodej, dům rodinný, 51 m2 Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Kozinova, Stará Boleslav Datum aktualizace: 14.10.2013 ID: 2576966492 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 51 m2 Plocha pozemku: 166 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 1x Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: RD 2+1, 51m2, zahrada 166m2, Praha - východ, Stará Boleslav. Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě Staré Boleslavi. Cihlový dům se skládá ze dvou ložnic, kuchyně a toalety, topení je plynové WAW. Na dvoře je kůlna s posezením. K dispozici je satelit. V blízkosti se nachází veškeré občanské vybavení, dobré spojení na Prahu. Přivedeny veškeré IS (elektřina, plyn, městská voda, studna, kanalizace). 3. Prodej, dům rodinný, 60 m2 Celková cena: 1 499 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize a právní servis - 16 -
Adresa: U cihelny, Brandýs nad Labem Datum aktualizace: 13.11.2013 ID zakázky: 10039 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 121 m2 Plocha užitná: 60 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Plocha pozemku: 226 m2 Plocha zahrady: 105 m2 Garáž: Ano Rok kolaudace: 1950 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji RD 2+1 s užitnou plochou 60 m2 na parcele 226 m2, Brandýs nad Labem (okres Praha-východ) Dům se nachází v klidné ulici na okraji obce. Dům je v původním, slušném stavu, spíše k rekonstrukci, rekonstrukcí půdy lze získat dalších 40 m2. Na pozemku je elektřina, plyn, studna, kanalizace, městská voda je u pozemku s možností připojení, zahrádka 105 m2, garáž. Dobrá dopravní dostupnost, autobusová zastávka 500 m, metro Černý Most 10 min., metro C Letňany 13 min., v okolí veškerá občanská vybavenost. Na tuto nemovitost Vám pomůžeme zajistit financování s nízkou úrokovou sazbou. Doporučujeme prohlídku. Vyhodnocení porovnávací metody: - 17 -
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1,1-1,3 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hadrbolec Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč 1 200 000,- Kč z toho podíl id. 1/8 slovy: Stopadesáttisíc Kč 150 000,- Kč - 18 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 15.11.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 237/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 237/13. - 19 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -