ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2759-73/15 o ceně bytové jednotky č. 750/14 v budově č.p. 750 ul. Pionýrská ležící na p.č. 1775 v kú Bruntál-město, obec Bruntál, okr. Bruntál s podílem 520/10967 na budově a pozemku p.č. 1775. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 7.5.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 6.6.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Bruntál-město v širší části obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 1. Na LV 3624 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Bruntál-město, obec Bruntál, okr. Bruntál, LV č. 3624 ze dne 18.3.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Bruntál-město. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 7.5.2015 za přítomnosti vlastníka vč. fotodokumentace, údaj o stáří domu r. 1964. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 3624 pro kú Bruntál-město, obec Bruntál, okr. Bruntál zapsán: Herman Roman Pionýrská 750/24 Bruntál 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 750/14, 2+1, v 4.n.p.: pokoj, chodba, WC, koupelna, ob. pokoj, balkon, kuchyně, sklep, podlahy ker. dlažba, vlysy, betonové, vybavení jednotky vzhledem k probíhající rekonstrukci r.2014 je pouze osazená WC mísa. Není - kuch. linka, sporák, digestoř, vana ocelová či s. kout, umyvadlo. Oc. radiátory Korado s měřiči, rozvody ZTI, elektro, chybějící zčásti kompletace, okna plastová r. 2003, prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, proto jsem měření provedl dle skutečného stavu. Bytová jednotka se nalézá v domě kde je celkem 19 bytových jednotek, vchod ze strany SV, podlaží jsou 1.n.p.-5.n.p. Základy+izolace, svislé konstrukce panel tl. 25 cm, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, thermofasáda r.2008, obklad fasády není, stav domu a údržba je průměrná. 2.1.2 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj 12,28 12.28 m 2 chodba 9,07 9.07 m 2 WC 0,93 0,93 m 2 koupelna 3,51 3.51 m 2 ob. pokoj 18,24 18.24 m 2 balkon 4,43 4.43 m 2 kuchyně 7,45 7.45 m 2 sklep 0,97 0,49 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 56.40 m 2 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 51 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 63,75 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 18.000,- Cena za celou podlahovou plochu 56,40 m 2 = Kč 1.015.200,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.015.000,00 Snížení ceny za opotřebení 64% - Kč 649.728,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 365.472,00 Byty v budovách Cena celkem Kč 365.472,-Kč - 4 -
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis p.č. 1775-297 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 150,- Výpočet: 150,-Kč/m2 * 297 m2 = 44.550,- Započtení spoluvl. podílu 520/10967 6.496,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 2.112,- - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách Kč 365.472,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 2.112,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 367.584,-Kč Slovy: třistašedesátsedmtisícpětsetosmdesátčtyřikč V Jeseníku, dne 6.6.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2759-73/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 367.584,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Ceny bytů 2+1 v okresním městě jsou průměrně okolo 400 000,-Kč, trh je zde na toto okresní město chudobný. Negativa: pracovní příležitosti, nedokončenost byt. jednotky. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, přístupy přes p.č. 1755/1 - ost. plocha - Město Bruntál, v přístupy v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK - 385 000,-Kč Město: Bruntál kú: Bruntál-město Prodej bytu 2+1 v Bruntále na ulici Jesenická v družstevním vlastnictví, je v původním stavu, dobře udržovaný, nachází se ve 3. NP, v bytě nová plastová okna. - 8 -
POROVNÁNÍ 2 PRODEJ - 500 000,-Kč Město: Bruntál kú: Bruntál-město Standardní byt 2+1: chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna+wc, sklep - kóje, podlahy PVC, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, s. kout, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova má 4 sekce, obdélníkového tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, fasáda původní, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní. - 9 -
POROVNÁNÍ 3 PRODEJ BYTU - 410 000,-Kč Město: Bruntál kú: Bruntál-město Standardní byt 2+1: chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna, WC, lodžie, sklep, podlahy PVC, vlysy, pl. okna, oc. vana, umyvadlo, mísa WC, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, obklad, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova má 5 sekcí, L tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, thermofasáda, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní. - 10 -
FOTODOKUMENTACE: WC - 11 -
Koupelna - 12 -
Pokoj kuchyně - 13 -
Chodba pohled SV - 14 -
Pohled SZ pohled Z - 15 -
Pohled J mapa - 16 -
- 17 -
- 18 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------300 000,-Kč---------------------------- slovy: -------------------------------------třistatisíckč------------------------------------------------ Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 19 -