ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4056-72/2015 NEMOVITÁ VĚC: Byt č.2487/3 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Pardubice Adresa nemovité věci: S.K.Neumanna 2487, 530 02 Pardubice Vlastník stavby: Martin Seidl, S. K. Neumanna 2487, 530 02 Pardubice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martin Seidl, S. K. Neumanna 2487, 530 02 Pardubice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 23.6.2015 Stav ke dni : 23.6.2015 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 30.6.2015 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: bytové jednotky č.2487/3, zapsané v KN na LV č.65048,vymezené v budově čp.2486,2487,2488,2489 dle bytového zákona, zapsané na LV č.64436, stojící na pozemku p.č.st.4996, zapsané na LV č.64436, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 267/10000 ke společným částem bytového domu čp.2486,2487,2488,2489 a k pozemku p.č.st.4996 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 698m 2,vše v obci a k.ú.pardubice, část obce Zelené Předměstí. Přehled podkladů - LV č.65048 z 22.6.2015 - místní šetření (jen zevní prohlídka domu- klient neumožnil prohlídku bytu) - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 529/2015-A z 4.6.2015 Místopis Pardubice jsou krajským městem se všemi potřebnými službami, krajskou nemocnicí,základními školami, středními školami, Univerzitou Pardubice, hypermarkety, poštami, dalšími zdravotnickými zařízení včetně pečovatelského domu,atd. Město leží na soutoku řek Labe a Chrudimka, a též na železniční trati Praha- Česká Třebová. Dálnice D11 je cca 15 km (nejbližší napojení u Prav), jedná se o významné průmyslové město s několika průmyslovými zónami (Černá za Bory, Staré Čívice, Fáblovka), se světoznámým dostihovým závodištěm, zimním stadionem,a s jinými sportovními areály. bytový dům čp.2486-2488 se nachází v části města zvané Zelené Předměstí, přístup k budově je z ulice S.K.Neumanna. Okolí domu tvoří obdobné bytové zděné domy, naproti přes ulici S.K.Neumanna je bývalý skladový areál, nyní využívaný a přestavovaný několika subjekty, též nedaleko přes ulic se nachází nové obchodní objekty - vč.obchodního domu Kaufland. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Oceňovaný byt č.2487/3 je součástí obytné budovy čp.2486-2489. Prohlídka bytu č.2487/3 nebyla znalci dne 23.6.2015 umožněna, popis bytu je tak proveden dle zevní prohlídky domu čp.2486-2489, a dle zkušeností znalce s vybavením bytu v této lokalitě. Budova se vchody čp.2486,2487,2488,2489 je postavena v ulici S.K.Neumanna v Pardubicích. Jedná se o typový zděný čtyřdům T 12/52, který má 1.PP a čtyři nadzemní podlaží. V každém vchodě se nachází 12 bytů,tj. celkem 48 bytů v domě. V suterénu se nachází sklepy uživatelů bytů a společné prostory. Základy budovy jsou z lomového kamene na nastavovanou maltu s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je cihelné zděné o tl. zdiva 45 cm, s dodatečným zateplením..střecha je valbová, krov vaznicové soustavy, krytina pálená tašková, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnější omítka je tenkovrstvá stěrková na zateplení, vnitřní omítky vápenné hladké štukové,schody jsou železobetonové montované s teracovým povrchem, stropy jsou s omítnutýmio podhledy. Okna jsou na budově plastová s izolačními dvojskly, rozvod světelné i motorové - 2 -
elektroinstalace, bleskosvod je nainstalován. Stavba byla užívána od r.1960. Byt se nachází v 1.NP.Jedná se o byt velikosti 3+1. Popis předpokládaného vnitřního vybavení : - dveře dřevěné plné hladké event.prosklené - okna plastová s dvojskly - podlahy obytných místností parkety,v kuchyni PVC, případně xylolit - v ostatních místnostech keramické dlažby, případně xylolit - vytápění je lokálními topidly na zemní plyn, případně - vnitřní omítky vápenné hladké - obklady běžné bělninové v koupelně - vana ocelová smaltovaná, diturvitové umyvadlo - plynový sporák combi - záchod splachovací - kuchyňská linka - vestavěná skříň - karma Dle prohlášení vlastníka se jedná o byt velikosti 3+1 s příslušenstvím, jež dispozičně obsahuje: chodbu 4,10m 2, kuchyni 9,77m 2, pokoj 15,77m 2, koupelnu 1,98m 2, pokoj 11,85m 2, WC 0,84m 2, pokoj 13,08m 2, tj. celkem 57,39m 2, a sklep zděný 3,17m 2. Tj. celková podlahová plocha bytu je 60,56m 2, tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný bankovní asociací) je 58,97m 2. Údržba domu je dobrá, stav bytové jednotky není znalci znám - prohlídka bytu nebyla umožněna. Z těchto důvodů se při ocenění pro potřebu dražebníka vychází ze zhoršeného stavu jednotky. Silné stránky Zateplená budova, trvale žádaná lokalita v Pardubicích. Slabé stránky Stav bytu není znám- prohlídka bytu nebyla umožněna. Pro ocenění se tak vychází spíše ze zhoršeného stavu a podstandardního vybavení. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Pardubice - zelené Předměstí, ul.s.k.neumanna byt v typovém zděném domě Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná, zateplená 58,97 m 2 1 3+1 1 014 048 Kč 17 196 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej 2 bytů a s jedním převodem bytu v r.2014, vše v části Pardubic zvané Zelené Předměstí. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka - byt ul. Žel.pluku Pardubice Nabídka - 3+1 ve 2. patře cihlového domu, Pardubice- Višňovka, ul. Železničního pluku. Celková plocha činí 77 m2, původní udržovaný stav, vytápění vlastním plynovým kotlem. Dům po celkové revitalizaci se zateplením fasády a plastovými okny. Možno dokoupit i podíl na pozemku před domem k parkování. Lokalita: Pardubice - Žel.pluku Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná nezateplená 75,50 m 2 1 785 000 Kč 23 642 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 17 230 Název: Nabídka ul. Bacháčkova Nabídka - k prodeji velmi pěkný byt 3+1 s lodžií a terasou, který se nachází ve čtvrtém - 4 -
nadzemním podlaží cihlového domu v širším centru Pardubic, ul. Bacháčkova. Celkovou plochu bytu 75,8 m2 (se sklepem bez lodžie) doplňuje prostorná a částečně zastřešená terasa o velikosti 20 m2, přístupná francouzským oknem přímo z obývacího pokoje. Na jeden z dalších pokojů navazuje samostatná lodžie. V pokoji, na chodbě bytu i v ložnici vestavěné skříně zajišťují dostatek úložných prostor, koupelna po rekonstrukci vybavena vanou. V pokojích parkety a plovoucí podlaha, na chodbě a v kuchyni dlažba. Lokalita: Pardubice - Bacháčkova Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná, nezateplená 75,00 m 2 2 490 000 Kč 33 200 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,49 Upravená j. cena Kč/m 2 16 255 Název: Prodej r.2014 - ul.svobody Skutečný prodej - Byt č.2493/7 se nachází ve 3. NP budovy, jedná se o byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. Byt je ve velmi dobrém stavu - podlahy obytných místností jsou parketové, přebroušené, lakované, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Dveře jsou hladké dýhované, ocelové zárubně, okna plastová s izolačními dvojskly, vytápění dálkové, deskové radiátory, v kuchyni kuchyňská linka,plynová varná deska, elektrická trouba, myčka, digestoř, v koupelně sprchový box, umyvadlo, WC combi. Vnitřní obklady v koupelně. Rozvody vody v plastových trubkách, odkanalizování v plastových rourách. Dispozice bytu - chodba 4,10m2, pokoj 17,62m2, pokoj 13,94m2, kuchyně 6,44m2, koupelna 1,98m2, WC 0,88m2, tj. celkem 44,96m2, dále zděný sklep 2,76m2, a balkón 1,81m2 Byt je po rekonstrukci z r.2005 ve velmi dobrém stavu (komplexní rozvody elektro, přebroužení a lakovaní parket, nové dveře, vyzděné jádro, nová kuchyně, koupelna, WC, včetně podlah, obkladů). Lokalita: Pardubice, ul.svobody Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena - 5 -
zděná, nezateplená 44,96 m 2 1 400 000 Kč 31 139 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 18 104 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 16 255 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 17 196 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 18 104 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 17 196 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 58,97 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 014 048 Kč Popis: byt v typovém zděném domě - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 014 048 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - prohlídka bytu nebyla umožněna, takže při ocenění a hodnocení se vychází ze zhoršeného stavebnětechnického stavu bytu. V Lázních Bohdaneč 30.6.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4056-72/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 056-72/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 2-7 -
- 8 -
- 9 -