ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 849/28/2015 část B) NEMOVITÁ VĚC: Garáž, Podíl id. 1/2 - pozemek st.p.č. 738 se stavbou garáže bez čp/če a pozemek 1354/2, vše v k.ú. Dolní Rokytnice, obci Rokytnice nad Jizerou, zapsané na LV č. 452, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Semily Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Rokytnice nad Jizerou, k.ú. Dolní Rokytnice Adresa nemovité věci: Dolní Rokytnice, 512 44 Rokytnice nad Jizerou OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp.zn. 131Ex 4485/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 136 000 Kč Datum místního šetření: 23.2.2015 Stav ke dni : 23.2.2015 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 6.3.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 452 ze dne 12.2.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 23.2.2015. Povinný Ladislav Hrubý se místního šetření nezúčastnil, byl pozván doporučeným dopisem na místní šetření, který mu byl dne 19.2.2015 vhozen do schránky. Dále byl doporučeným dopisem pozván i spoluvlastník nemovitosti Ladislav Hrubý. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery wikipedia, risy.cz 8. Povodňová zpráva z www.cap.cz 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 4485/13-73 10. Kolaudační rozhodnutí na stavbu garáže 11. Darovací smlouva ze dne 9.4.2004-2 -
Místopis Rokytnice nad Jizerou (německy Rochlitz) je město a horské letovisko v západních Krkonoších. Nachází se v Libereckém kraji, v okrese Semily, v protáhlém údolí Huťského potoka mezi masivy hor Stráž (782 m), Čertova hora (1022 m) a Lysá hora (1344 m) a podél levého (východní) břehu řeky Jizery. Celkem zahrnuje čtyři katastrální území: Dolní Rokytnice, Horní Rokytnice nad Jizerou, Rokytno v Krkonoších a Františkov v Krkonoších. Z evidenčního hlediska se v rámci Dolní Rokytnice navíc rozlišují ještě místní části Hleďsebe, Hranice a Studenov. Za posledních 15 let došlo ve městě k mnoha citelným změnám. Byl vybudován obrovský lyžařský areál s 28 vleky a čtyřsedačkovou lanovkou na Lysou horu. Tato lanová dráha je jediná, která vede do I. zóny KRNAP. V roce 2006 byla otevřena další čtyřsedačková lanovka, v rámci areálu Horní domky. Vede z parkoviště u Rokytky k chatě Lovčenka.Došlo k velkému zvýšení ubytovací kapacity města. Byly kompletně vybudována nová náměstí (Horní náměstí a Dolní náměstí) s domy a apartmány v alpském stylu a kvalitními službami. Tyto projekty ale velmi zvýšily zadluženost města, kvůli které dokonce městu hrozil i krach. Toto nebezpečí bylo zažehnáno a v současné době patří Rokytnice nad Jizerou mezi naše nejatraktivnější střediska letní i zimní dovolené v Krkonoších. Ve městě je základní škola, 2 mateřské školy, zvláštní škola a zdravotní středisko.ulice a náměstí ve městě nejsou pojmenovány: název se používá pouze pro nově vybudované Horní náměstí v Horní Rokytnici. Pro orientaci se používají názvy místních částí, případně i dílčích sídelních celků (například Letní Strana a Zimní Strana pro rozlišení stran údolí Huťského potoka v Dolní Rokytnici). Údolím Jizery na západním okraji Dolní Rokytnice prochází významná východočeská silnice I. třídy č. 14 z Liberce přes Jablonec nad Nisou, Jilemnici, Vrchlabí, Trutnov, Náchod, Rychnov nad Kněžnou, Ústí nad Orlicí do Anenské Studánky (okres Svitavy). V tomto údolí také ve stanici Rokytnice nad Jizerou v Malé Rokytnici končí železniční trať 042, která vede z Martinic v Krkonoších přes Jilemnici a Jablonec nad Jizerou. Osou města je relativně krátká spojovací komunikace II. třídy č. 294 z Rokytnice přes horský hřeben do Vítkovic. Dolní Rokytnice je část města Rokytnice nad Jizerou v okrese Semily. Nachází se na jihozápadě Rokytnice nad Jizerou. Katastrální území Dolní Rokytnice ve městě Rokytnice nad Jizerou zahrnuje kromě vlastní Dolní Rokytnice ještě sídelní celky Hleďsebe, Studenov, Liščí Díra, Hranice, Vilémov, Letní Strana, Zimní Strana, Malá Rokytnice. Na jihozápadě do něj spadá vrch Stráž. Do Dolní Rokytnice patří i kostel svatého Michaela archanděla. Hranice mezi Dolní a Horní Rokytnicí probíhá náměstím před radnicí: většina plochy náměstí patří do Dolní Rokytnice, radnice s obchodním domem však již patří do Horní Rokytnice. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3000/1 Město Rokytnice nad Jizerou, Horní Rokytnice 197, 51244 Rokytnice nad Jizerou Celkový popis Pozemky se stavbou garáže se nachází v okrajové části města Rokytnice nad Jizerou, v jeho části Dolní Rokytnice, přístupné z veřejné zpevněné komunikace p.č. 3000/1, ve vlastnictví města. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 1,3 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, pošta, policie, lékaři, ZŠ, MŠ, obchody, restaurační a sportovní zařízení, lyžařské vleky). Autobusová zastávka je ve vzdálenosti cca. 1,2 km a vlaková cca. 1,7 km. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, v klidné oblasti. Stavba garáže je vybudována na svažitém pozemku - postavena ve svahu. Území je kompletně zainvestováno, garáž je napojena na NN. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Hrubý Ladislav, Dolní Rokytnice 166, 51244 Rokytnice nad Jizerou 1/2 Hrubý Ladislav, Dolní Rokytnice 166, 51244 Rokytnice nad Jizerou 1/2 Způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Hrubý Ladislav Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy - 4 -
Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-500/2015, V-1050/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 03.03.2015 07:26:03. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva - předpokládá se, že nemovitosti užívá povinný společně se spoluvlastníkem. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dolní Rokytnice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 284,89 Kč/m 2-5 -
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 738 o výměře 37 m 2 zastavěný stavbou garáže bez čp. a pozemek p.č. 13534/2 o výměře 741 m 2 je zahradou, na které se nachází vedlejší stavba plechové garáže. Pozemky jsou ve FC, jsou přístupné z veřejné komunikace. Pozemky jsou neoplocené. Obec nemá cenovou mapu pozemků. Užívání v souladu s právním stavem. Pozemky jsou vedeny dle platné ÚPD města jako plocha pro bydlení - individuální venkovská. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,02 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,850 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,970 * 0,850 = 0,800 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 284,89 0,800 227,91 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 738 37,00 227,91 8 432,67 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 1354/2 741,00 227,91 168 881,31 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 177 313,98-6 -
Ocenění staveb na pozemcích Garáž bez čp. Stavba garáže bez čp. je postavená na pozemku st.p.č. 738 a je užívána dle kolaudačního rozhodnutí č.j. Výst./247/83-332/5 ze dne 8.11.1983. Stavba garáže byla povolena dle povolení stavby ze dne 21.3.1966. Garáž. Dle kolaudačního rozhodnutí bylo povoleno užívání garáže pro jedno vozidlo, dodatečně byla ke stavba přistavěna dřevěná kolna, ke dni šetření nezaměřena a nezapsána v KN. Stavba garáže je samostatně stojící, postavena ve svahu na podezdívce s kamenným obkladem (stejného provedení jako RD), zastřešená pultovou střechou. V suterénu stavby je sklípek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkového plechu. Vrata do garáže jsou plechová, dveře do sklípku a do přistavené kolny dřevěná. Na pozemku p.č. 1354/2 se dále nachází stavba dožitých plechových garáží. Příslušenstvím je přípojka NN a vedlejší stavba plechové garáže. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 6*3,9 = 23,40 1.NP 6*3,9 = 23,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 23,40 m 2 4,45 m 1.NP 23,40 m 2 4,45 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] s.s. (6*3,9)*(4,45) = 104,13 m 3 v.s. (6*3,9)*(4,45) = 104,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor s.s. PP 104,13 m 3 v.s. NP 104,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 208,26 m 3-7 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-20 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov X 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úpravy povrchů břizolitové omítky, podezdívka s S 100 kamenným obkladem 8. Dveře dřevěné plné S 100 9. Okna jednoduchá S 100 10. Vrata plechová S 100 11. Podlahy betonové S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,80 100 1,00 7,80 2. Obvodové stěny S 32,70 100 1,00 32,70 3. Stropy S 27,60 100 1,00 27,60 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 4,30 100 1,00 4,30 6. Klempířské konstrukce S 2,60 100 1,00 2,60 7. Úpravy povrchů S 5,40 100 1,00 5,40 8. Dveře S 1,40 100 1,00 1,40 9. Okna S 1,20 100 1,00 1,20 10. Vrata S 4,40 100 1,00 4,40 11. Podlahy S 8,00 100 1,00 8,00 12. Elektroinstalace S 4,60 100 1,00 4,60 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 235,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 552,75 Plná cena: 208,26 m 3 * 2 552,75 Kč/m 3 = 531 635,71 Kč - 8 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 32 / 50 = 64,0 % Koeficient opotřebení: (1-64,0 % / 100) * 0,360 Nákladová cena stavby CS N = 191 388,86 Kč Koeficient pp * 0,825 Cena stavby CS = 157 895,81 Kč Garáž bez čp. - zjištěná cena = 157 895,81 Kč Cena staveb celkem = 157 895,81 Kč Pozemky - zjištěná cena = 335 209,79 Kč - 9 -
Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 778,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti Pozemky dle platné ÚPD vedené jako plocha pro bydlení, se stavbou samostatně stojící zděné garáže s navazující dřevnou kolnou, situované v okrajové části města, s omezenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Stavební Pozemek Pozemek o velikosti 1625 m2 v okrajové části Rokytnice nad Jizerou - Rokytno. Pozemek je umístěný v lokalitě rozptýlené zástavby převážně původních poloroubených chalup. Vhodné k výstavbě trvalého i rekreačního bydlení. V místě mnoho letních i zimních volnočasových aktivit. Elektřina - 230 V, 400 V, Doprava - Vlak, Autobus, Cena 1 218 750 Stavební pozemek Stavební parcela o výměře 1818 m2 pro výstavbu rodinného domu i rekreačního bydlení o půdorysu do 180m2. Parcela se nachází na zimní straně v Horní Rokytnici s výhledem na město s protějšími svahy, Lysou horu, Dvoračky i Kotel. Pozemek je napojen na stávající městský vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Celková cena:1 508 940 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:1818 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V Stavební pozemek Stavební pozemek, obdélníkového tvaru cca 40x80 m2 v Horní Rokytnici. Všechny inženýrské sítě na hranici pozemku. Podle územního plánu možno postavit stavení vesnického typu o zastavěné ploše 160 m2. K vleku asi 200 m. Elektřina 220/380 Plyn ano Voda studna Stavební pozemek Stavební pozemek 7.649 m2 v Rokytnici nad Jizerou určený k zástavbě rodinnými domy (bydlení čisté). Přípojka vody v příjezdové cestě, plyn nedaleko pozemku, nutné zbudovat čističku odpadních vod, nebo se lze připojit na městskou kanalizaci, která je cca 300 m od pozemku. Plyn a elektro nedaleko pozemku. Pozemek je situován v zástavbě rodinných domů, s výhledem na hory. Cena: 1 890 000 Kč / objekt - 10 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Stavební Pozemek Lokalita Rokytno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 593 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 0, 00 m2 1 625,00 m 2 1 218 750 Kč 750 Kč/m 2 Název: Stavební pozemek Lokalita Horní Rokytnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 617 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 0, 00 m2 1 818,00 m 2 1 508 940 Kč 830 Kč/m 2 Název: Stavební pozemek Lokalita Rokytnice nad Jizerou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,92 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 233 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 0, 00 m2 3 200,00 m 2 1 000 000 Kč 313 Kč/m 2-11 -
Název: Stavební pozemek Lokalita Rokytnice nad Jizerou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,08 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 204 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 0,00 m 2 7 649 m 2 1 890 000 Kč 247 Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 200,-Kč do 600,-Kč/m2 - indikovaná hodnota pod střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 233 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 361 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 617 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 300 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 778,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 233 400 Kč - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 233 400 Kč 0 Kč 352 210 Kč 335 210 Kč Obvyklá cena 136 000 Kč slovy: Jednostotřicetšesttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u stavebních pozemku použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými stavebními pozemky, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemky pro výstavbu (dle platné ÚPD vedené jako plocha pro bydlení, se stavbou samostatně stojící zděné garáže s navazující dřevnou kolnou a stavbou plechové garáže) bydlení, svažité k jihozápadu, přístupné po asfaltové veřejné komunikaci, v chráněném území, v dané lokalitě je poptávka vyšší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 30%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota pozemků Navržená předběžná věcná hodnota staveb Celkem Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k=0,7 Návrh OC podílu zaokrouhleno 233 400,- Kč 154 642,- Kč 388 042,- Kč 194 021,- Kč 135 814,- Kč 136 000,- Kč Navržená tržní hodnota - cenová úroveň březen 2015 zaokr. 1. podíl id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich přísl. 136 000,-Kč 2. příslušenství a součásti uvedených nemovitostí - přípojka NN, stavba zděné garáže s navazující kůlnou, a vedlejší stavba plechové garáže - zahrnuto v OC 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 13 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného - Pozemku st.p.č. 738 se stavbou garáže bez čp/če a pozemek p.č.1354/2, vše v k.ú. Dolní Rokytnice, obci Rokytnice nad Jizerou, zapsané na LV č. 452, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Semily; se zohledněním práv a závad: Ve výši: 136 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 6.3.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 849/28/2015 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 28. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 452 ze dne 12.2.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Kolaudační rozhodnutí 1 Nabývací titul 1 ÚPD 1-15 -
Snímek katastrální mapy - 16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
Kolaudační rozhodnutí - 19 -
Nabývací titul - 20 -