ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13744-184/13 o ceně rodinného domu č.p.498 na parc.č.st.819, katastrální území a obec Velká Dobrá, okres Kladno, včetně pozemků parc.č.st.819 a 172/16, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.929) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Vostrá Miluše Sartoriova 28/13 169 00 Praha Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 49/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 22.června 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.června 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Majitel nemovitosti byl doporučeným dopisem vyrozuměn o termínu konání prohlídky nemovitosti, avšak ve stanoveném termínu nebyla nemovitost zpřístupněna a prohlídka byla proto provedena pouze z okolního terénu a doplňující údaje byly získány od majitelů okolních nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 24.dubna 2013, LV č.929. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petr Kučera, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 49/13 ze dne 24.4.2013. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz č.j.150 EX 49/13 ze dne 11.2.2013. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 20.května 2013. (viz bližší údaje) Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.498 2) Stavební pozemek parc.č.st.819 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 4) Venkovní úpravy - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.498 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům volně stojící, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. V objektu se nachází jedna bytová jednotka. Objekt je v užívání od roku 2004. Základy jsou betonové včetně izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné, vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké s keramickým obkladem soklu. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna a vrata plastová. Podlahy obytných místností jsou plovoucí nebo dlažby, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Schodiště do podkroví dřevěné. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše je instalován. Vytápění objektu ÚT na zemní plyn. V objektu je proveden rozvod studené a teplé vody. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vybavení zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a splachovací WC. Součástí nemovitosti jsou následující venkovní úpravy: - přípojky inženýrských sítí v dl.8 m - oplocení z dřev.latí mezi zděnými sloupky dl.60 m v = 1.50 m - oplocení z dřev.latí dl.60 m v = 1.50 m - zpevněná plocha - zámková dlažba barevná 110 m 2 - el.ovládaná plotová vrata ocelová s výplní z dřev.latí - vrátka z dřev.latí - venkovní osvětlení Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.50*7.00*4.50+10.00*8.00*5.00+ 1.40*6.00*4.50+1.70*3.00*4.50 = 728.50 m 3 Zastřešení 8.50*7.00*4.00*0.5+10.00*8.00* 4.00*0.5 = 279.00 m 3 celkem = 1007.50 m 3-3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05200 100% 0.052 14. Podlahy obytných místností nadstandard 0.02200 100% 0.022 16. Vytápění nadstandard 0.05200 100% 0.052 26. Ostatní nadstandard 0.03400 100% 0.034 0.16 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.16) = 1.0864 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 2 0.00 Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 2 0.00 Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci 2 0.00 Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci 2 0.00 Pouze ordinace praktického lékaře - 4 -
7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 291.40 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 147.90 m 2 = podlažnost 1.97 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 4 0.05 Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem - 5 -
12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 2 1.1025 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=1.0+0.05 pro stáří 9 let) Celkem 0.14 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.14) x 1.1025 = 1.257 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 5.006,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 1.2570 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 1.257 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 6.292,54 Cena za celý obestavěný prostor 1007.50 m 3 = Kč 6.339.736,07 Rodinný dům se šikmou střechou čp.498 Cena celkem Kč 6.339.734,- 2) Stavební pozemek parc.č.st.819 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.819 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 146 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 99,97 (35 + (1673-1000) x 0.007414) x 2.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 99,97 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 109,97 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.9270 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 454,75 Cena za celou výměru 146.00 m 2 = Kč 66.393,67 Stavební pozemek parc.č.st.819 Cena celkem Kč 66.394,- - 6 -
3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.172/16 zahrada o výměře 602 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 99,97 (35 + (1673-1000) x 0.007414) x 2.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 99,97 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 109,97 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.9270 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 454,75 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 181,90 Cena za celou výměru 602.00 m 2 = Kč 109.504,08 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 109.504,- - 7 -
4) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 4.1) Bazén venkovní se zakrytím Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 21. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 10.00*4.00*1.30 = 52.00 m 3 Opotřebení stavby Při stáří 9 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 15%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 52.00 m 3 x 1.825,- Kč/m 3 = Kč 94.900,- CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3180 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.9270 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 360.313,29 Cena stavby bez opotřebení = Kč 360.313,29 Snížení ceny za opotřebení 15% - Kč 54.046,99 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 306.266,30 Bazén venkovní se zakrytím Cena celkem Kč 306.266,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 306.266,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.498 Kč 6.339.734,- 2) Stavební pozemek parc.č.st.819 Kč 66.394,- 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 109.504,- 4) Venkovní úpravy Kč 306.266,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 6.821.898,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 6.821.900,- Slovy: Šestmilionůosmsetdvacetjedentisícdevětset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.929 pro katastrální území a obec Velká Dobrá, okres Kladno nevázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv, které nezanikne prodejem nemovitosti v dražbě. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází na okraji obce Velká Dobrá, při hlavní silnici ul.pražská. Lokalita je zastavěná převážně novými objekty pro individuální bydlení, avšak bez občanské vybavenosti. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 498. Je napojen na přípojku elektro, vody, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. - 9 -
V obci Velká Dobrá a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (dle přílohy) 1. RD Velká Dobrá, novostavba o velikosti 5+1, zastavěná plocha 135 m2, užitná plocha 200 m2, přízemní, nepodsklepený s podkrovím, balkon, terasa a zpevněné plochy, napojení na veškeré inž.sítě, pozemek 930 m2 cena 7 300 000,- Kč 2. RD Velká Dobrá, ul. K Horce, o velikosti 5+1 a 4+1, užitná plocha 270 m2, přízemní, nepodsklepený s podkrovím, podlahové vytápění, venkovní bazén, klimatizace v podkroví, vlastní studna, pozemek 2241 m2 cena 9 890 000,- Kč 3. RD Velká Dobrá, ul.karlovarská, o velikosti 2+1 a 4+1 s dvojgaráží, zastavěná plocha 160 m2, dvojpodlažní, podsklepený bez podkroví, po částečné rekonstrukci, nové vnitřní rozvody, ÚT s kotlem na zemní plyn, nebo teplovzdušný krb, pozemek 537 m2 cena 3 800 000,- Kč 4. RD Braškov, ul. Bezděkovská, (3 km od Velké Dobré) o velikosti 6+1, užitná plocha 290 m2, přízemní ve dvou výškových úrovních s podkrovím, ÚT na zemní plyn, klimatizace, kamerový systém, vnitřní bazén, centrální vysavač, pozemek 1444 m2 cena 8 490 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve velmi dobrém technickém stavu, avšak u porovnávaných nemovitostí není vždy při prodeji dosaženo uvedené ceny, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitostí ke dni ocenění ve výši: 7 000 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 10 -
V Ostravě, dne 22.června 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13744-184/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -