ZNALECKÝ POSUDEK č. 4221-20/2015 O ceně pozemku p.č.st.24, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 531 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.18, Chramostek, obec Lužec nad Vltavou, včetně příslušenství a pozemku p.č.4/2, zahrada, o velikosti 12 m 2 a p.č.121/14, orná půda, o velikosti 497 m 2, vše zapsáno na LV č.738 pro k.ú.chramostek Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 26.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.24, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 531 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.18, Chramostek, obec Lužec nad Vltavou, včetně příslušenství a pozemku p.č.4/2, zahrada, o velikosti 12 m 2 a p.č.121/14, orná půda, o velikosti 497 m 2, vše zapsáno na LV č.738 pro k.ú.chramostek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Chramostek 18 277 06 Lužec nad Vltavou Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Lužec nad Vltavou Katastrální území: Chramostek Počet obyvatel: 1 445 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 532,90 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.738 pro k.ú.chramostek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 485629/091, Paní Jaroslava Kačenová, Prouzova 763/10, 19000 Praha 10, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 485629/091, Paní Jaroslava Kačenová, Prouzova 763/10, 19000 Praha 10, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo. Má sedlovou střechu a polovalbovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, a dřevěná Euro, fasáda je břízolitová a vápenná stříkaná v horším stavu. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Na pozemku se dále nachází zděná přízemní garáž a vedlejší stavby. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Stav domu je průměrný. Stáří objektu odhaduji na nejméně 80 roků. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 040,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 040,00) / 1 040,00 = 0,992 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-5 -
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-6 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,858 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,858 = 0,772 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 528,64 0,772 408,11 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,992 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.24 531,00 408,11 216 706,41 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 4/2 12,00 408,11 4 897,32 4 odst. 1 orná půda 121/14 497,00 408,11 202 830,67 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 424 434,40-7 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 113,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 113,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 113,0*4,0 = 452,00 m 3 zastřešení: 113,0*2,9/2 = 163,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 615,85 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 113,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 113,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,610 = 0,482 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-9 -
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,858 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,482 = 1 182,35 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 615,85 m 3 * 1 182,35 Kč/m 3 * 0,900 * 0,858= 562 277,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 562 277,62 Kč Cena staveb celkem = 562 277,62 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 986 712,02 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 986 712,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 986 712,- Kč Celkem 986 712,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 986 712,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 986 712,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 986 712,- Kč Celkem 986 712,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 986 712,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 986 710,- Kč slovy: Devětsetosmdesátšesttisícsedmsetdeset Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši 822.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 1.612.764,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 2+1 v Újezdci. Dům je v původním stavu. Střecha je zrekonstruována v roce 2000, dům je k rekonstrukci. Vstupní chodba dělí dům, na dvě části, kde do ulice, je prostorná kuchyň a na druhé straně jsou dva pokoje. Podlahy jsou betonové s krytinou keramická dlažba a PVC. Součástí chodby je vstup do kotelny, kde je zároveň i koupelna. Toaleta je suchá. Vstup je předsíní,která je prosklená. K domu náleží hospodářské budovy, dřevník a kůlna. Zahrada je situována za domem. V obci je rybník, kde se rybaří a požární nádrž, vhodná ke koupání. Veškerá občanská vybavenost v Úžicích. Doprava autobusové spoje, PID doprava, auto, Mělník 9 km, Kralupy nad Vltavou 11km, Praha - Zdiby 18 km. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 12 -
Prodej útulného přízemního rodinného domu 3+kk v Lužci nad Vltavou s malou zahrádkou a prostorným vybetonovaným dvorem. Rekonstrukce v roce 2007, nové krovy a střešní krytina, rozvody elektřiny a vody, podlahy, plastová okna. Z předsíně vstup do koupelny a WC, dále na pravo do obývací kuchyně a vlevo do ložnice a dětského pokoje. Na dvoře je venkovní posezení a venkovní krb. Dům je zateplený s nízkými náklady na energie. V obci je veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do Prahy 39 km. Požadovaná cena 1.290.000,- Kč včetně provize. RD o CP 428 m2 v Lužci nad Vltavou. Dům je dispozičně 3+1, je po částečné rekonstrukci, vlastní garáž, dílnu a vejminek, kde se nachází 1 místnost s koupelnou a WC. V obci je veškerá občanská vybavenost, výborné podmínky pro rybaření - pískovna, řeka. Dobrá dopravní dostupnost do Prahy (20 min.), Mělník (11 km), nájezd na dálnici D8 Praha - Teplice (5 min). Požadovaná cena 1.550.000,- Kč včetně provize. - 13 -
rodinný dům 3+1 s garáží a zahradou v lokalitě Podřipská - Horní Beřkovice. Dispozice domu: v přízemí domu dva pokoje, kuchyň (bez kuchyňské linky), spíž, chodba, koupelna s plynovým kotlem, vanou a WC. V horní části podsklepeného domu ložnice a půdní prostor. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě (kanalizace, voda elektřina a plyn), na pozemku garáž a ovocné stromy. U domu přístavba s dílnou, skladem a druhým WC. Dům je na hezkém místě v centru obce. Požadovaná cena 1.290.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání). Obvyklou cenu garáže a vedlejších staveb určuji částkou 150.000,- Kč (započteno v celkové obvyklé ceně). Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.400.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.400.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč V Tršicích 26.1.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4221-20/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 738 ze dne 8.12.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -