ZNALECKÝ POSUDEK č.3374-197/2013 O ceně bytové jednotky č.961/5 v Hulíně, Zahradní č.p.961, včetně příslušenství a podílu o velikosti 730/7070 na společných částech domu a pozemcích, p.č.664, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 137 m 2 a p.č.665, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 138 m 2, vše zapsáno na LV č.10547 pro k.ú. Hulín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby č.j.057 EX 3726/12-33 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 15.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.961/5 v Hulíně, Zahradní č.p.961, včetně příslušenství a podílu o velikosti 730/7070 na společných částech domu a pozemcích, p.č.664, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 137 m 2 a p.č.665, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 138 m 2, vše zapsáno na LV č.10547 pro k.ú. Hulín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Zahradní 961 768 24 Hulín Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Hulín Katastrální území: Hulín Počet obyvatel: 7 149 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 80,5887 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 161,18 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.5.2013 za přítomnosti znalce a p.urbana, spoluvlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10547 pro k.ú. Hulín - kopie katastrální mapy - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 690312/4393, Pan Josef Urban, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM 705105/4417, Paní Renata Urbanová, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 690312/4393, Pan Josef Urban, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM 705105/4417, Paní Renata Urbanová, Zahradní 961, 768 24 Hulín, vlastnictví: SJM odpovídá skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.NP zděného objektu z roku 1961. Dům má celkem jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Sedlová střecha, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená. Výtah v domě není instalován, schody jsou teracové. Okna v bytové jednotce jsou plastová. Podlahy jsou z dlažby, koberců a parket. Vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Kuchyň s linkou a sporákem. Topení je ústřední etážové, teplá voda je z plynového kotle. Stav bytu i domu je dobrý, vybavení je průměrné. V roce 2005 byla provedena fasáda a okna, střecha byla opravena v roce 2010, byt byl částečně zrekonstruován v letech 2004 až 2010. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu, parkování je ztížené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 161,18 1,00 2,1310 1,2840 10,00 485,12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 664 137,00 485,12 66 461,44-4 -
nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 665 138,00 485,12 66 946,56 nádvoří Stavební pozemky - celkem 133 408,- Pozemky - zjištěná cena = 133 408,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 133 408,- Kč 133 408,- Kč Cena příslušenství - celkem = 133 408,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 52 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 19 963,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 13,49 m 2 pokoj: 13,80 m 2 chodba: 3,75 m 2 obývací pokoj: 18,32 m 2 kuchyň: 10,38 m 2 koupelna: 4,09 m 2 WC: 0,71 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,54 m 2-5 -
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 3,74 m 2 sklep: 3,97 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 7,71 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,54 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 7,71 m 2 * 0,80 = 6,17 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 70,71 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 52 let: 0,71 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,71 = 0,835 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,140 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,835 * 1,140 * 0,850 = 0,809 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 19 963,- Kč/m 2 * 0,809 = 16 150,07 Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 150,07 Kč/m 2 * 70,71 m 2 = 1 141 971,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 141 971,45 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 133 408,- Kč Spoluvlastnický podíl: 730 / 7 070 Hodnota spoluvlastnického podílu: 133 408,- Kč * 730 / 7 070 = 13 774,80 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 13 774,80 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 155 746,25 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 155 746,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 155 746,30 Kč Celkem 1 155 746,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 155 746,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 155 746,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 155 746,30 Kč Celkem 1 155 746,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 155 746,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 155 750,- Kč slovy: Jedenmilionjednostopadesátpěttisícsedmsetpadesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15. - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 900.000,- Kč s příslušenstvím - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 146.966,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad v Kroměříži, Husovo náměstí 535/21, 767 01 Kroměříž, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 7.483,- Kč s příslušenstvím a náklady - Pojišťovna České spořitelny, a.s., Viena Insurance Group, náměstí Republiky 115, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice, Nařízení exekuce 10EXE-2222/2012-14 ze dne 3.9.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-3726/2012-31 ze dne 26.3.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 141.588,- Kč s příslušenstvím a náklady - ITEMA spol. s r.o., Na zákopě 636/2b, Chválkovice, 779 00 Olomouc, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 11.156,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Kroměříž, Gen. Svobody 1190/2, 767 01 Kroměříž. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 3+1 s garáží a zahrádkou, Hulín. Byt je po rekonstrukci koupelny a kuchyně v roce 2012. Podlahová plocha bytu 85 m2. Příjemné a klidné prostředí. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč. - 10 -
zděný byt 2+1 o výměře 67m2 v 2 NP v Hulíně. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V bytě jsou parkety a PVC. Jsou zde nové rozvody plynu. Elektřina je původní, ale v dobrém stavu. K bytu náleží 2 zděné sklepy a dvůr. Možnost využít i zahrádku za domem. Požadovaná cena 900.000,- Kč včetně provize. byt v cihlové zástavbě 3+1 o velikosti 74 m2 v Hulíně. Byt prošel celkovou rekonstrukcí. Nové rozvody vody a elektroinstalace. Byt má prostornou vstupní chodbu s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj, velkou kuchyni s moderní kuchyňskou linkou a vestavěnými spotřebiči, jídelním koutem a velkou komorou. Dále pak další pokoj řešený jako dětský a ložnici s balkonem. Pokoje jsou vzájemně neprůchozí. Koupelna je vybavena velkou rohovou vanou, WC je řešeno samostatně. Podlahy jsou v bytě řešeny jako kombinace plovoucích, lina a dlažby. Byt má vlastní plynový kotel, což výrazně snižuje náklady na energie. Dům leží v klidné lokalitě a dobrou dostupností i vybaveností. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč. Možnost slevy. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy : Jedenmiliondvěstětisíc Kč V Tršicích 15.5.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3374-197/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10547 ze dne 23.4.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -