ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2500/120/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 62 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Žďár, k.ú. Žďár u Mnichova Hradiště Adresa nemovité věci: Doubrava, 294 12 Žďár OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 19.5.2015 Stav ke dni : 19.5.2015 Za přítomnosti: pana Lukáše Fapša Počet stran: 24 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 7.6.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ke dni 19.5.2015. Přehled podkladů Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 19.5.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1192 pro k.ú. Žďár u Mnichova Hradiště Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 19.5.2015 v době 15,05-15,55 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Žďár se nachází na území okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mnichovo Hradiště. Obec se rozkládá asi 21 kilometrů severovýchodně od Mladé Boleslavi a 9 kilometrů východně od Mnichovo Hradiště. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 1300 obyvatel. Žďár má šest části: Břehy, Doubravu, Příhrazy, Skokovy, Žďár a Žehrov. V obci je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, veřejná knihovna, lékařská ordinace dvou praktických lékařů, obchod a poštovní úřad. Inženýrské sítě: elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejný vodovod a kanalizace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace - 2 -
Přístup přes pozemky: 1326/1 Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, 15000 Praha 5, ostatní plocha - silnice Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Žďár v severní části Doubrava. Vstup na pozemek je z východní strany z veřejné komunikace (poz.parc.č. 1326/1 ). Pozemek st.parc.č. 255 a poz.parc.č. 617/4 tvoří s domem č.p. 62 jednotný funkční celek. Dům zděné konstrukce je přízemní nepodsklepený s podkrovím, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon (značně opotřebované) a betonových tašek. Východní část je původní asi z roku 1930, západní je přistavěna asi před 7 lety. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová ve východní části a plastová s izolačním dvojsklem, u kterých je venkovní folie imitující dřevo odchlípnutá. Vytápění je pouze ve staré části a je ústřední do plechových radiátorů s kotlem na zemní plyn. Funkčnost soustavy nebylo možné ověřit. Koupelna a WC v domě jsou, ale bylo započato s jejich rekonstrukcí a ta dosud nebyla dokončena. Stropy jsou dřevěné trámové (stará část) a hurdiskové (nová část). U původní (východní) části jsou všechny prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti značně opotřebené, u nové (západní) části jsou je u prvků krátkodobé životnosti zvýšené opotřebení zaviněné chybějící údržbou. Dům nebyl několik let obývaný. Dům není napojen na veřejnou kanalizaci, septik, kanalizační jímka ani ČOV nebyly nalezeny. Stavebně technický stav je zhoršený. Silné stránky Místo s příznivým životním prostředím Malá vzdálenost do větších měst s pracovními příležitostmi Západní část domu je nově vystavena Pozemek s dostatečnou výměrou Napojení na elektrorozvodnou síť, na veřejný vodovod, na rozvod plynu Možnost napojení na veřejnou kanalizaci (na hranici pozemku) Malá vzdálenost k rychlostní komunikaci R10 Garáž u domu Slabé stránky Místo s malým počtem pracovních příležitostí, s nižší úrovní občanské vybavenosti. Zhoršený stavebně technický stav původní části. Nutnost dokončení západní části nemovitosti RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: - 3 -
Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek do výše 2.400.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 2.280.000,- Kč Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, 13000 Praha 3, IČO: 60197609 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Věcné břemeno uložení kanalizačního zařízení, právo vstupu, průchodu a průjezdu za účelem provádění kontrol Obec Žďár, Břehy 20, 29411 Žďár,IČO: 00238945 Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost nebyla ke dni ocenění užívána. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 62 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 OBSAH OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 62 Věcná hodnota dle THU Místnosti v západní části jsou stavebně neupravené, jejich užitná plocha je vynásobena koeficientem 0,5. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 164,34 m 2 4,00 m Výčet místností: předsíň 5,73 m 2 1,00 5,73 m 2 zádveří 5,74 m 2 1,00 5,74 m 2 schodiště 5,29 m 2 1,00 5,29 m 2 kuchyň 21,31 m 2 1,00 21,31 m 2 pokoj v nové části - 30,84 m 2 1,00 30,84 m 2-4 -
nedokončené koupelna - stavebně 3,05 m 2 1,00 3,05 m 2 neupravené pokoj-stavebně neupravené 10,74 m 2 1,00 10,74 m 2 Užitná plocha celkem: 82,69 m 2 podkroví 63,19 m 2 2,25 m Výčet místností: chodba 5,84 m 2 1,00 5,84 m 2 pokoj 22,43 m 2 1,00 22,43 m 2 chodba 0,22 m 2 1,00 0,22 m 2 koupelna 4,51 m 2 1,00 4,51 m 2 pokoj 22,49 m 2 1,00 22,49 m 2 ložnice 6,75 m 2 1,00 6,75 m 2 Užitná plocha celkem: 62,24 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,25*9,75+12,00*7,40+3,53*6,90)*(4,00) = 657,38 m 3 podkroví (5,25*9,75)*(2,25*1/2)+(12,00*7,40)*(3,60*1/2) = 217,43 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 657,38 m 3 podkroví 217,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 874,80 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina osinkocementové šablony 400x400 mm 5. Krytina betonová taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 7. Vnitřní omítky chybí 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 12. Dveře chybí - 5 -
13. Okna dřevěná špaletová 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných PVC místností 14. Podlahy obytných chybí místností 15. Podlahy ostatních chybí místností 16. Vytápění ústřední topení 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace světelná 17. Elektroinstalace chybí 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 164 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 145 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 874,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 427 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 427 Reprodukční hodnota [Kč] 2 997 953 (RC * OP) Stáří roků 65 Další životnost roků 80 Opotřebení % 44,80 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 654 870 1.2 Garáž Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha vrchní stavba 28,56 m 2 2,30 m Obestavěný prostor - 6 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (3,57*8,00)*(2,30) = 65,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba 65,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 65,69 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pásy 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-20 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov plochá střecha 5. Krytina asfaltové pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře chybí 9. Okna dřevěná jednoduchá 10. Vrata dvojkřídlová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 29 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 65,69 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 826 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 826 Reprodukční hodnota [Kč] 119 946 (RC * OP) Stáří roků 35 Další životnost roků 45 Opotřebení % 43,80 Věcná hodnota (VH) [Kč] 67 410 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) - 7 -
Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Žďár - Doubrava KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,98 KIV: 0,98 KVP: 1,02 KUV: 0,96 Parcela č.: 1 780 1 230 000 691,01 0,74 509,48 Popis pozemku: Prodej slunného, rovného pozemku, ke kterému vede obecní cesta bez provozu. Nachází se v oblasti Českého ráje v obci Doubrava. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu, je k němu přivedená elektřina, v blízkosti je voda. Kanalizaci je nutné řešit čističkou odpadních vod. Veškerá občanská vybavenost je ve Žďáru u Mnichova Hradiště vzdáleného 1 km. Lokalita: Žďár - Doubrava KRC: 0,80 KMP: 0,99 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 1,02 Parcela č.: 950 599 000 630,53 0,83 524,65 Popis pozemku: Rovinaté místo určené platným územním plánem obce k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nachází v klidné části obce Žďár část Doubrava, stranou dopravního ruchu. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektrika, vodovodní řad), výhledově veřejná kanalizace. Dojezd do Turnova cca. 8 km, k rychlostní komunikaci E 65 Praha Mladá Boleslav - Turnov Liberec cca. 3 km a do Mnichova Hradiště cca. 8 km. V blízkosti zastávky ČSAD a ČD. Celková plocha pozemku: 950 m2 Lokalita: Žďár KRC: 0,80 KMP: 0,95 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 0,98 KIV: 0,98 KVP: 1,03 KUV: 0,92 Parcela č.: 2 144 1 929 600 900,00 0,68 610,04 Popis pozemku: Prodej oploceného rovinatého stavebního pozemku na kraji zástavby RD o celkové výměře 2144m2. Pozemek se nachází v klidné části obce Žďár část Doubrava, stranou dopravního ruchu. Od obecní komunikace vede k pozemku přístup společný pouze pro ostatní spoluvlastníky dalších pozemků. Spoluvlastnický podíl 1/12 na přístupu je součástí prodeje. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektrika, vodovodní řad). Dojezd do Turnova cca. 8 km, k rychlostní komunikaci R 10 Praha Turnov Liberec cca. Průměrná jednotková cena 548,06 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 255 440 550 242 000 nádvoří zahrada 617/4 211 550 116 050 Celková výměra pozemků 651 Hodnota pozemků celkem 358 050 3. Porovnávací ocenění 3.1-8 -
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 144,93 m 2 Obestavěný prostor: 940,49 m 3 Zastavěná plocha: 192,90 m 2 Plocha pozemku: 651,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům o dispozici 4+1 v lokalitě obce Žehrov. K domu náleží dílna, garáž a zahrada o CP 1900m2. Vytápění el. kotel, plyn na hranici pozemku, 2x koupelna. Dům je k nastěhování, vhodný k postupné rekonstrukci. Lokalita Žďár - Žehrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,77 Celkový koef. K C 0,43 Upravená j. cena Kč/m 2 7 068 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 1 900 m 2 2 950 000 Kč 16 389 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný dům se nachází v obci Doubrava. Objekt lze využít k bydlení, ale i k podnikání - drobná výroba, sklad, sídlo společnosti (kanceláře), ubytovna, nebo v kombinaci podnikání-bydlení. V přízemí objektu, původně tři místnosti, je nyní umístěna drobná výrobna, menší sklad, WC, techn.místnost a prostorná garáž (35 m2). V patře jsou 4 místnosti, koupelna a WC. Patro bylo využíváno jako ubytovací zařízení, lze využít i jako bytovou jednotku. V podkroví je nyní nevyužívaná půda. K domu náleží prostorná garáž, průchodná přímo do objektu. Objekt je celkově v dobrém stavu, fasády i střešní krytina je v pořádku, okna jsou původní. Interiér objektu je v původním stavu. Vytápění je ústřední, pomocí plynového kotle. Celková výměra pozemku je 410 m2. - 9 -
Lokalita Žďár - Doubrava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,89 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 6 071 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 410 m 2 1 575 000 Kč 9 545 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný domek o velikosti 2+kk s prostornou stodolou nově zrekonstruovanou. Domek stojí na vlastním pozemku v okrajové části útulné vesnice, v lokalitě Českého Ráje. Dům je vhodný k trvalému bydlení ale i k rekreačnímu pobytu. Velmi dobrý přístup i v zimních měsících. V dosahu větší města s kompletní občanskou vybaveností (Turnov, Mnichovo Hradiště, Mladá Boleslav, Sobotka,atd.). Nově rekonstruovaná stodola-vhodná k dokončení na pokoje pro hosty. Lokalita Olešnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,72 Celkový koef. K C 0,42 Upravená j. cena Kč/m 2 7 635 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 950 m 2 1 800 000 Kč 18 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6 071 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 925 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 635 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 925 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 144,93 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 003 640 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 62 1 654 870,00 Kč 1.2 Garáž 67 410,00 Kč 1 722 280,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 358 100,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 1 003 640,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 003 640 Kč 0 Kč 2 080 330 Kč 358 050 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k tomu, že přístavba na západní straně není dokončena, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 7.6.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 11 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2500/120/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2500/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 10 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-12 -
pohled ze silnice - 13 -
pohled ze silnice HUP na hranici pozemku a hlavní uzávěr vody - 14 -
západní strana - 15 -
pohled z přístavby do původní části - 16 -
přístavba I.NP I.NP, vlevo na stěně chybí kotel ÚT - 17 -
přestavba koupelny kuchyně na východní straně - 18 -
kuchyně na východní straně stopy po zemní vlhkosti - 19 -
stopy po zemní vlhkosti schodiště z původní části do podkroví - 20 -
pokoj v podkroví původní části chodba v podkroví - 21 -
budoucí koupelna v podkrofví podkroví - 22 -
místo pro schodiště v nové části - 23 -
- 24 -