ZNALECKÝ POSUDEK č. 8288-225/2011 o ceně souboru nemovitostí - ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 334/2, 335/2, 633/54, 633/55, 633/58, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice, ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 309/5, 529/3, 1168/9, 1169/8, 1169/9, 1171/5, 1173/1, 1253/7, 1253/8, 1272/2, 1276/2, 1277/1, 1284/3, 1287/1, 1288/1, 1289, 1381, 1382, 1387/3, 1412/7, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Bystřany, ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 368/20, 368/26, zapsaných na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan, ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 51/13, 51/27, 71/2, 71/3, 109, 259/2, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan, vše v obci Bystřany, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny souboru nemovitostí pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1820/05-183) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 21.6.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 47 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 6.7.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně souboru nemovitostí - ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 334/2, 335/2, 633/54, 633/55, 633/58, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice, ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 309/5, 529/3, 1168/9, 1169/8, 1169/9, 1171/5, 1173/1, 1253/7, 1253/8, 1272/2, 1276/2, 1277/1, 1284/3, 1287/1, 1288/1, 1289, 1381, 1382, 1387/3, 1412/7, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Bystřany, ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 368/20, 368/26, zapsaných na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan, ideálního podílu 1/6 pozemků parc.č. 51/13, 51/27, 71/2, 71/3, 109, 259/2, zapsaných na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan, vše v obci Bystřany, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1820/05-183 ze dne 2.6.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Bystřany-Světice LV 231: Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Bystřany-Světice 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Bystřany-Světice Počet obyvatel: 1 869 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,4428 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 103,610000 Kč/m 2 Bystřany LV 231: Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Bystřany 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Bystřany Počet obyvatel: 1 869 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,4428 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
- 3 - Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 103,610000 Kč/m 2 Nechvalice u Bystřan LV 812: Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Nechvylice u Bystřan 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Nechvalice u Bystřan Počet obyvatel: 1 869 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,4428 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 103,610000 Kč/m 2 Nechvalice u Bystřan LV 231: Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Nechvylice u Bystřan 417 61 Bystřany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Nechvalice u Bystřan Počet obyvatel: 1 869 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,4428 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 103,610000 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.6.2011 za přítomnosti znalce (spoluvlastník a povinný pan Jaroslav Balak se k místnímu šetření nedostavil, i když byl řádně obeslán). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1820/05-183 ze dne 2.6.2011 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem dne 30.5.2011 (LV č. 231 pro k.ú. Bystřany-Světice, LV č. 231 pro k.ú. Bystřany, LV č. 812 pro k.ú. Nechvalice u Bystřan, LV č. 231 pro k.ú. Nechvalice u Bystřan) - kopie katastrálních map v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 21.6.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa České středohoří v měřítku 1:50000 - územní plán obce Bystřany
- 4-5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 231 pro k.ú. Bystřany-Světice je uvedeno: A - Vlastnické právo: Balak Jaroslav, Kollárova 598, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 Fáberová Jana, Přítkovská 1464/26, Trnovany, 415 01 Teplice 1 podíl 1/3 Jahnová Ivana, tyršova 96/6, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3 podíl 1/3 Müllerová Iveta, U horní dráhy 138/16, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 334/2 158 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 335/2 377 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 633/54 37 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 633/55 11 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 633/58 6 m 2 ostatní plocha, neplodná půda B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji podílu 1/6 nemovitosti podrobně viz. příloha LV č. 231 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 231 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č. 231 pro k.ú. Bystřany je uvedeno: A - Vlastnické právo: Balak Jaroslav, Kollárova 598, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 Fáberová Jana, Přítkovská 1464/26, Trnovany, 415 01 Teplice 1 podíl 1/3 Jahnová Ivana, tyršova 96/6, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3 podíl 1/3 Müllerová Iveta, U horní dráhy 138/16, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 309/5 1182 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 529/3 191 m 2 trvalý travní porost parc.č. 1168/9 121 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 1169/8 27 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 1169/9 16 m 2 ostatní plocha, ostatní komunikace
- 5 - parc.č. 1171/5 715 m 2 ostatní plocha, jiná plocha parc.č. 1173/1 5516 m 2 trvalý travní porost parc.č. 1253/7 15067 m 2 orná půda parc.č. 1253/8 18772 m 2 orná půda parc.č. 1272/2 576 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 1276/2 166 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 1277/1 12999 m 2 orná půda parc.č. 1284/3 3938 m 2 lesní pozemek parc.č. 1287/1 1161 m 2 trvalý travní porost parc.č. 1288/1 1742 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 1289 277 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 1381 5889 m 2 trvalý travní porost parc.č. 1382 921 m 2 zahrada parc.č. 1387/3 126 m 2 ostatní plocha, ostatní komunikace parc.č. 1412/7 339 m 2 ostatní plocha, ostatní komunikace B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji podílu 1/6 nemovitosti podrobně viz. příloha LV č. 231 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 231 BPEJ podrobně viz. příloha LV č. 231. Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č. 812 pro k.ú. Nechvalice u Bystřan je uvedeno: A - Vlastnické právo: Balak Jaroslav, Kollárova 598, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 Česká republika podíl 1/3 Fáberová Jana, Přítkovská 1464/26, Trnovany, 415 01 Teplice 1 podíl 1/3 Müllerová Iveta, U horní dráhy 138/16, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 - Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Ředitelství silnic a dálnic ČR, Na Pankráci 546/56, Praha 4, Nusle, 140 00 Praha 4 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 368/20 1537 m 2 orná půda parc.č. 368/26 412 m 2 ostatní plocha, jiná plocha
- 6 - B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji podílu 1/6 nemovitosti podrobně viz. příloha LV č. 812 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 812 BPEJ podrobně viz. příloha LV č. 812. Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č. 231 pro k.ú. Nechvalice u Bystřan: A - Vlastnické právo: Balak Jaroslav, Kollárova 598, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 Fáberová Jana, Přítkovská 1464/26, Trnovany, 415 01 Teplice 1 podíl 1/3 Jahnová Ivana, tyršova 96/6, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3 podíl 1/3 Müllerová Iveta, U horní dráhy 138/16, Bohosudov, 417 42 Krupka 1 podíl 1/6 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 51/13 6046 m 2 orná půda parc.č. 51/27 43 m 2 orná půda parc.č. 71/2 4857 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 71/3 823 m 2 ostatní plocha, neplodná půda parc.č. 109 1652 m 2 trvalý travní porost parc.č. 259/2 10053 m 2 orná půda B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji podílu 1/6 nemovitosti podrobně viz. příloha - LV č. 231 D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 231
- 7 - BPEJ podrobně viz. příloha LV č. 812. Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění pozemků ve třech katastrálních územích obce Bystřany, které jsou zapsány na 4 listech vlastnictví. Jedná se o pozemky v okolí obce Bystřany, které jsou převážně užívány jako součást polí nebo luk, případně tvoří meze nebo bývalé polní cesty, výjimečně zahradu. Podle schváleného územního plánu Obce Bystřany je část pozemků určena k zastavění a je označena jako všeobecně smíšené území (pozemek užívaný jako zahrada v zastavěném území obce a část pozemků kolem bývalého mlýna) nebo plochy vybraných pozemních komunikací (plánovaný obchvat Teplic). Na části pozemků je porost - jedná se o náletem založené plevelné dřeviny nebo pozůstatky přestárlých ovocných stromů. Vzhledem ke spíše negativnímu vlivu porostů na cenu pozemků i vzhledem k účelu ocenění (odhad obvyklé ceny) nejsou tyto porosty zahrnuty do ocenění kromě lesního porostu na části oceňovaných pozemků. Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice: Část zarostlého pozemku s náletovými dřevinami mezi silnicí z Teplic do Prahy a korytem potoka Bystřice za obcí Bystřany (za odbočkou ulice Novodvorské). Přes část pozemků prochází nadzemní vedení VN. Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany: Pozemky v cca pěti lokalitách katastrálního území Bystřany: - pozemek tvořící mez mezi silnicí z Teplic do Prahy a korytem potoka Bystřice za dbočkou do obce Bystřany (parc.č. 309/5) - pozemek zahrady v zástavbě obce Bystřany (parc.č. 529/3), na pozemku je stožárová trafostanice a nadzemní vedení VN - pozemky u vodárny na svahu vrchu Liška - část louky, meze a remízky a polní cesta (parc.č. 1168/9, 1169/8, 1169/9, 1171/5, 1173/1) - pozemky na stráni nad obcí Bystřany v lokalitě zvané Na zlatence - pozemky polí částečně lemované mezemi a remízky a částí zalesnění (parc.č. 1253/7, 1253/8, 1272/2, 1276/2, 1277/1, 1284/3, 1287/1, 1288/1, 1289) - pozemky tvořící louku s mezí a bývalou zahradou a pozemky polní cesty východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 1381, 1382, 1387/3, 1412/7), část těchto pozemků je určena územním plánem k zastavění - všeobecně smíšené území, přes část pozemků prochází nadzemní vedení VN. Pozemky na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Část pole s remízkem východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 368/20, 368/26), pozemky jsou určeny územním plánem k zastavění - plochy vybraných pozemních komunikací Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Pozemky ve dvou lokalitách katastrálního území Nechvalice u Bystřan: - část pole s remízkem východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 51/13, 51/27, 71/2, 71/3, 109), část pozemků je určena územním plánem k zastavění - plochy vybraných pozemních komunikací
- 8 - - část pole na hřebeni jižně nad silnicí Kvítkov - Suché a severně nad osadou Nechvalice (parc.č. 259/2) Bystřany jsou větší obcí okresu Teplice, která je s Teplicemi téměř srostlá a tvoří obytný satelit města. Spojení je MHD z Teplic. V místě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. 7. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena Bystřany-Světice LV 231 a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice Bystřany LV 231 a) Porosty a 1 ) Trvalé porosty b) Pozemky b 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 1 až 4 b 2 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 5 Nechvalice u Bystřan LV 812 a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan Nechvalice u Bystřan LV 231 a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan 2. Obvyklá cena B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 9-1. Informativně administrativní cena Bystřany-Světice LV 231 a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice - 27-32 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice: Část zarostlého pozemku s náletovými dřevinami mezi silnicí z Teplic do Prahy a korytem potoka Bystřice za obcí Bystřany (za odbočkou ulice Novodvorské). Přes část pozemků prochází nadzemní vedení VN. Pozemky oceněné dle 32 odst. 3. Název Parcelní číslo Výměra JC Přirážka Srážka Koef. UC Ostatní plocha 334/2 158 5,57 100 0 0,25 2,79 440,82 Ostatní plocha 335/2 377 5,57 100 0 0,25 2,79 1 051,83 Ostatní plocha 633/54 37 5,57 100 0 0,25 2,79 103,23 Ostatní plocha 633/55 11 5,57 100 0 0,25 2,79 30,69 Ostatní plocha 633/58 6 5,57 100 0 0,25 2,79 16,74 Součet 1 643,31 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 3 - celkem 1 643,31 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice - zjištěná cena = 1 643,31 Kč Bystřany LV 231 a) Porosty a 1 ) Trvalé porosty Částečné zalesnění - jedná se o zalesnění na pozemku parc.č. 1284/3. Pro zalesnění nebyly k dispozici údaje z LHP, je tedy s ohledem na účel ocenění (obvyklá cena) provedeno ocenění pro porost dle skutečnosti - les s převládajícím zastoupením buku, dubu a jasanu. Lesní porosty: 35-38. Název Stáří [roků] Bonita Zakm. B a Obmýtí [roků] Výměra V Zast. Z mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný
- 10 - A u kulturu c faktor f a faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventuelně * 1 / f uv )+ c] * B a * Z buk 50 3 0,700 120 3938 50 78,19 23,39 0,402 H a = [(78,19-23,39) * 0,402 + 23,39] * 0,70 * 50 % = 15,8969 Kč/m 2 62 601,99 Úprava ceny - příloha č. 31: Kmeny postižené zlomem a hnilobou jádra: o -27,00 % Úprava celkem: o -27,00 % -16 902,54 Mezisoučet: 45 699,45 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,650 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 buk - celkem 29 704,64 dub 50 3 0,700 120 3938 30 71,32 26,76 0,307 H a = [(71,32-26,76) * 0,307 + 26,76] * 0,70 * 30 % = 8,4924 Kč/m 2 33 443,07 Úprava ceny - příloha č. 31: Kmeny postižené zlomem a hnilobou jádra: o -27,00 % Úprava celkem: o -27,00 % -9 029,63 Mezisoučet: 24 413,44 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,650 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 dub - celkem 15 868,74 jasan 50 3 0,700 120 3938 20 33,99 17,96 0,451 H a = [(33,99-17,96) * 0,451 + 17,96] * 0,70 * 20 % = 3,5265 Kč/m 2 13 887,36 Úprava ceny - příloha č. 31: Kmeny postižené zlomem a hnilobou jádra: o -27,00 % Úprava celkem: o -27,00 % -3 749,59 Mezisoučet: 10 137,77 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,650 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 jasan - celkem 6 589,55 Celkem - lesní porosty = 52 162,93 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 52 162,93 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 1 až 4-27 - 32 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany: Pozemky v cca pěti lokalitách katastrálního území Bystřany, zde oceněny lokality 1 až 4: - pozemek tvořící mez mezi silnicí z Teplic do Prahy a korytem potoka Bystřice za odbočkou do obce Bystřany (parc.č. 309/5) - pozemek zahrady v zástavbě obce Bystřany (parc.č. 529/3), na pozemku je stožárová trafostanice a nadzemní vedení VN - pozemky u vodárny na svahu vrchu Liška - část louky, meze a remízky a polní cesta (parc.č.
- 11-1168/9, 1169/8, 1169/9, 1171/5, 1173/1) - pozemky na stráni nad obcí Bystřany v lokalitě zvané Na zlatence - pozemky polí částečně lemované mezemi a remízky a částí zalesnění(parc.č. 1253/7, 1253/8, 1272/2, 1276/2, 1277/1, 1284/3, 1287/1, 1288/1, 1289). Pro částečné zalesnění nebyly k dispozici údaje z LHP, je tedy s ohledem na účel ocenění (obvyklá cena) zvolen typ edafické kategorie půdy normální a převládající soubor lesních typů bukodubový Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Ostatní plocha 1169/9 16,00 103,61 2,1690 1,0850 55 109,72 1 755,52 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem 1 755,52 nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí 100,00 % Celková úprava ceny: 100,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC TTP 1173/1 11941 4052 5,48 100,00 10,96 44 409,92 TTP 1173/1 12811 1464 6,43 100,00 12,86 18 827,04 Orná půda 1253/7 10810 9677 8,44 100,00 16,88 163 347,76 Orná půda 1253/7 10840 5338 6,36 100,00 12,72 67 899,36 Orná půda 1253/7 11911 52 7,66 100,00 15,32 796,64 Orná půda 1253/8 10810 149 8,44 100,00 16,88 2 515,12 Orná půda 1253/8 10840 1717 6,36 100,00 12,72 21 840,24 Orná půda 1253/8 12041 10471 3,98 100,00 7,96 83 349,16 Orná půda 1253/8 12841 5615 4,81 100,00 9,62 54 016,30 Orná půda 1253/8 14177 820 1,03 100,00 2,06 1 689,20 Orná půda 1277/1 10840 3422 6,36 100,00 12,72 43 527,84 Orná půda 1277/1 12811 31 6,43 100,00 12,86 398,66 Orná půda 1277/1 12841 9546 4,81 100,00 9,62 91 832,52 TTP 1287/1 10840 665 6,36 100,00 12,72 8 458,80 TTP 1287/1 17869 496 1,01 100,00 2,02 1 001,92 Výměra celkem 53515 Mezisoučet 603 910,48 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 603 910,48 Lesní pozemek oceněný dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC
- 12 - Lesní pozemek 1284/3 2K 3 938,00 2,25 2,25 8 860,50 Mezisoučet 8 860,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 8 860,50 Jiný pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle 32 odst. 2. Základní cena = 103,61 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena TTP 529/3 191,00 103,61 19 789,51 Součet 19 789,51 Úprava ceny příloha č. 21: 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -5 % Úprava ceny celkem -5 % - 989,48 Mezisoučet 18 800,03 Úprava ceny dle 32 odst. 2: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Pozemek oceněný dle 32 odst. 2 - celkem 17 697,33 Pozemky oceněné dle 32 odst. 3. Název Parcelní číslo Výměra JC Přirážka Srážka Koef. UC Ostatní plocha 309/5 1182 5,63 100 0 0,25 2,82 3 333,24 Ostatní plocha 1168/9 121 5,63 100 0 0,25 2,82 341,22 Ostatní plocha 1169/8 27 5,63 100 0 0,25 2,82 76,14 Ostatní plocha 1171/5 715 5,63 100 0 0,25 2,82 2 016,30 Ostatní plocha 1272/2 576 5,63 100 0 0,25 2,82 1 624,32 Ostatní plocha 1276/2 166 5,63 100 0 0,25 2,82 468,12 Ostatní plocha 1288/1 1742 5,63 100 0 0,25 2,82 4 912,44 Ostatní plocha 1289 277 5,63 100 0 0,25 2,82 781,14 Součet 13 552,92 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 3 - celkem 13 552,92 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 1 až 4 - zjištěná cena = 645 776,75 Kč b 2 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 5-27 - 32 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany: Pozemky v cca pěti lokalitách katastrálního území Bystřany, zde oceněna lokalita 5: - pozemky tvořící louku s mezí a bývalou zahradou a pozemky polní cesty východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 1381, 1382, 1387/3, 1412/7), část těchto pozemků je určena územním plánem k zastavění - všeobecně smíšené území, přes část pozemků prochází nadzemní vedení VN.
- 13 - Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce oceněné dle 32 odst. 1. Základní cena = 103,61 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena TTP 1381 3 550,00 103,61 367 815,50 Zahrada 1382 610,00 103,61 63 202,10 Ostatní plocha 1387/3 126,00 103,61 13 054,86 Ostatní plocha 1412/7 339,00 103,61 35 123,79 Součet 479 196,25 Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -5 % Úprava ceny celkem -17 % - 81 463,36 Mezisoučet 397 732,89 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem 280 803,20 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí 100,00 % Celková úprava ceny: 100,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC TTP 1381 11951 2339 6,05 100,00 12,10 28 301,90 Zahrada 1382 11951 311 6,05 100,00 12,10 3 763,10 Výměra celkem 2650 Mezisoučet 32 065,00 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 32 065,00 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 5 - zjištěná cena = 312 868,20 Kč Nechvalice u Bystřan LV 812 a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan - 27-32 Pozemky na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Část pole s remízkem východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 368/20, 368/26), pozemky jsou určeny územním plánem k zastavění - plochy vybraných pozemních komunikací.
- 14 - Pozemky oceněné dle 32 odst. 1. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Max. cena Min. cena Orná půda 368/20 1 537,00 103,61 2,2840 0,4680 55 49,84 186,50 62,17 95 555,29 Ostatní plocha 368/26 412,00 103,61 2,2840 0,4680 55 49,84 186,50 62,17 25 614,04 Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 - celkem 121 169,33 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem 36 350,80 pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. pozemku: 1 949,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 38 980,- Kč Pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem 38 980,- Pozemky na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan - zjištěná cena = 38 980,- Kč Nechvalice u Bystřan LV 231 a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan - 27-32 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan: Pozemky ve dvou lokalitách katastrálního území Nechvalice u Bystřan: - část pole s remízkem východně nad silnicí z Teplic do Prahy za obcí Bystřany proti odbočce ulice Novodvorské (parc.č. 51/13, 51/27, 71/2, 71/3, 109), část pozemků je určena územním plánem k zastavění - plochy vybraných pozemních komunikací - část pole na hřebeni jižně nad silnicí Kvítkov - Suché a severně nad osadou Nechvalice (parc.č. 259/2). Pozemky oceněné dle 32 odst. 1. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Max. cena Min. cena Ostatní plocha 71/3 823,00 103,61 2,2840 0,4680 55 49,84 186,50 62,17 51 165,91 Orná půda 51/27 43,00 103,61 2,2840 0,4680 55 49,84 186,50 62,17 2 673,31 Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 - celkem 53 839,22 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem 16 151,77 pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. pozemku: 866,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 17 320,- Kč Pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem 17 320,-
- 15 - Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí 100,00 % Celková úprava ceny: 100,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Orná půda 51/13 12851 27 5,31 100,00 10,62 286,74 Orná půda 51/13 14177 168 1,03 100,00 2,06 346,08 Orná půda 51/13 12841 5851 4,81 100,00 9,62 56 286,62 TTP 109 14177 1652 1,03 100,00 2,06 3 403,12 Orná půda 259/2 10600 6044 10,11 100,00 20,22 122 209,68 Orná půda 259/2 10610 1602 8,66 100,00 17,32 27 746,64 Orná půda 259/2 12011 2407 5,35 100,00 10,70 25 754,90 Výměra celkem 17751 Mezisoučet 236 033,78 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 236 033,78 Pozemek oceněný dle 32 odst. 3. Název Parcelní číslo Výměra JC Přirážka Srážka Koef. UC Ostatní plocha 71/2 4857 6,81 100 0 0,25 3,41 16 562,37 Součet 16 562,37 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 3 - celkem 16 562,37 Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan - zjištěná cena = 269 916,15 Kč Rekapitulace Výsledné ceny: Bystřany-Světice LV 231: a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany-Světice = 1 643,31 Kč Vlastnický podíl: 1 643,31 * (1 / 6) = 273,89 Kč Bystřany-Světice LV 231 - celkem: Výsledná cena podílu 1/6 nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 643,31 Kč 273,89 Kč 270,- Kč Bystřany LV 231: a) Porosty
- 16 - a 1 ) Trvalé porosty = 52 162,93 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 1 až 4 = 645 776,75 Kč b 2 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Bystřany - lokalita 5 = 312 868,20 Kč Vlastnický podíl: 1 010 807,88 * (1 / 6) = 168 467,98 Kč Bystřany LV 231 - celkem: Výsledná cena podílu 1/6 nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 010 807,88 Kč 168 467,98 Kč 168 470,- Kč Nechvalice u Bystřan LV 812: a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 812 v k.ú. Nechvalice u Bystřan = 38 980,- Kč Vlastnický podíl: 38 980,- * (1 / 6) = 6 496,67 Kč Nechvalice u Bystřan LV 812 - celkem: Výsledná cena podílu 1/6 nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 38 980,- Kč 6 496,67 Kč 6 500,- Kč Nechvalice u Bystřan LV 231: a) Pozemky a 1 ) Pozemky na LV č. 231 v k.ú. Nechvalice u Bystřan = 269 916,15 Kč Vlastnický podíl: 269 916,15 * (1 / 6) = 44 986,03 Kč Nechvalice u Bystřan LV 231 - celkem: Výsledná cena podílu 1/6 nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 269 916,15 Kč 44 986,03 Kč 44 990,- Kč 2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
- 17 - Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je obvyklá cena pozemků stanovena na základě zkušeností znalce s podrobnějším popisem u srovnávací metody a je totožná obvyklou cenou, odhadnutou v závěru posudku. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Obdobné nemovitosti se v místě samostatně převážně nepronajímají, výjimku tvoří zemědělské pozemky, avšak částka za jejich pronájem je spíše symbolická a pohybuje se v rozmezí cca 1 500,- až 2 000,- Kč/ha,rok, což prakticky pokrývá nutné náklady. Výnosou hodnotu tedy nelze stanovit. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení nabízených nebo prodaných porovnatelných pozemků v okolí. Pro tento účel jsou pozemky rozděleny do několika skupin, pro které je stanovena jednotková cena, použitá pro ocenění výměr pozemků podle jednotlivých LV na základě rozdělení a popisu, uvedeného v informativním ocenění administrativní cenou. Ceny jsou stanoveny pro pozemky jako celek, zohlednění vlivu prodeje podílu nemovitosti je provedeno v závěru. Skupiny pozemků: Zemědělské pozemky lepší: Zde se jedná o zemědělské pozemky převážně obdělávané, dobře přístupné, větších výměr, bez náletových dřevin. Pro porovnání je jednak použit údaj z metodiky pro oceňování zemědělské půdy při poskytování hypotéčních úvěrů podklad VÚZE Praha poměr mezi dosaženými prodejními cenami a cenami podle BPEJ pro pozemky nad 5 ha. Pro okres Teplice tento údaj činí 1,06. Prodejní ceny se tedy pohybují mírně nad cenami za BPEJ. Obecně pak platí, že uvedené typy pozemků lepších se v okrese prodávají za částku cca 10,- Kč/m2. Zemědělské pozemky horší: vychází ze skutečnosti, že většinou se prodávají pozemky od restituentů, tedy celé LV pozemků jak lepších, tak horších. Horší pozemku zahrnují různé meze, remízky, vodní plochy, bývalé polní cesty, které většinou splynuly s ostatními ryze zemědělskými pozemky a jsou s nimi
- 18 - jako celek prodávány. Obecně platí, že uvedené typy pozemků horších se v okrese prodávají za částku cca 5,- Kč/m2. Lesní pozemky: lesních pozemků se pohybuje mírně nad cenami pozemků zemědělských s ohledem na kvalitu porostu. Pro uvedený pouze výběžek lesa uvažuji cenu cca 15,- Kč/m2. Stavební pozemky: stavebních pozemků vychází z porovnání s nabídkami v inzerci v Bystřanech (připarvený, nepřipravený nebo částečně připravený pozemek přip., nepř., část.). Lokalita ID zak. výměra inz. (prod. cena Kč) průměrná cena Kč/m2 Bystřany-Světice nepř. 178903 7823 m2 2 503 360 320 (6.7.2011) Bystřany-Světice přip. 25719 800 m2 770 000 962 (29.6.2011) Bystřany-Nechvalice část. 25445 7500 m2 4 200 000 560 (20.6.2011) Bystřany, Cajthamlova nepř. A018382 7823 m2 1 486 370 190 (22.6.2011) Světice, nám. J.Koziny přip. 147195 652 m2 590 000 905 (8.6.2011) Bystřany, V Semaji přip. TEPPOZ 1058 m2 1 005 100 950 (31.5.2011) 08122010 Z uvedeného přehledu vyplývá, že cena pozemků pro výstavbu (rodinných domů) se pohybuje v nabídkách zejména podle připravenosti od cca 190,- do 960,- Kč/m2. Z vlastní zkušenosti jsem se setkal v poslední době s prodeji pozemků v Bystřanech připravených podle lokality v rozmezí 700,- až 900,- Kč/m2, což považuji za ceny obvyklé pro připravený pozemek nezastavěný. V případě zastavěného pozemku (využití omezeno zastavěností, v tomto případě ochranným pásmem apod.) uvažuji obvyklou cenu ve výši cca 400,- Kč/m2. Pozemky určené územním plánem k zastavění: Pozemky, které nejsou zastavěné, ale jsou v územním plánu určeny k zastavění. V případě oceňovaných pozemků se jedná o plochy, označené jako všeobecně smíšené území a plochy vybraných pozemních komunikací. Vzhledem k velikosti obce uvažuji obvyklou cenu pro oba případy stejnou. Obvyklá cena je odvozena od ceny stavebního pozemku pro novou výstavbu, která byla stanovena na 700,- až 900,- Kč/m2. Tato cena je snížena o náklady na zasíťování, které činí průměrně cca 500,- Kč/m2. Pak by se obvyklá cena pozemku pohybovala v rozmezí 200,- až 400,- Kč/m2. Vzhledem k poloze oceňovaných pozemků (mimo současně zastavěné území obce) uvažuji obvyklou cenu spíše při dolní hranici rozpětí, cca 250,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Výše bylo provedeno vyhodnocení jednotkových obvyklých cen pro jednotlivé skupiny oceňovaných pozemků. Na základě výměr a jednotkových cen jsou dále uvedeny porovnávací hodnoty pozemků na jednotlivých LV. Bystřany-Světice LV 231: Zemědělské pozemky horší: 589 m2 á 5,- Kč/m2 = 2 945,- Kč Bystřany-Světice LV 231 - celkem: 2 945,- Kč
- 19 - Bystřany LV 231: Lokalita 1 až 4: Zemědělské pozemky lepší: 53515 m2 á 10,- Kč/m2 = 535 150,- Kč Zemědělské pozemky horší: 5013 m2 á 5,- Kč/m2 = 25 065,- Kč Lesní pozemky: 3938 m2 á 15,- Kč/m2 = 59 070,- Kč Lokalita 5: Zemědělské pozemky lepší: 2650 m2 á 10,- Kč/m2 = 26 500,- Kč Stavební pozemky: 191 m2 á 400,- Kč/m2 = 76 400,- Kč Pozemky určené ÚP k zastavění: 4434 m2 á 250,- Kč/m2 = 1 108 500,- Kč Bystřany LV 231 - celkem: 1 830 685,- Kč Bystřany-Nechvalice LV 812: Pozemky určené ÚP k zastavění: 1949 m2 á 250,- Kč/m2 = 487 250,- Kč Bystřany-Nechvalice LV 812 - celkem: 487 250,- Kč Bystřany-Nechvalice LV 231: Zemědělské pozemky lepší: 17751 m2 á 10,- Kč/m2 = 177 510,- Kč Zemědělské pozemky horší: 4857 m2 á 5,- Kč/m2 = 24 285,- Kč Pozemky určené ÚP k zastavění: 866 m2 á 250,- Kč/m2 = 216 500,- Kč Bystřany-Nechvalice LV 231 - celkem: 418 295,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla stanovena pro pozemky hodnota srovnávací. Dále je provedena úprava výše uvedených srovnávacích hodnot pozemků podle jednotlivých LV na obvyklou cenu podílu 1/6. Zde je zohledněna horší prodejnost podílu nemovitosti než nemovitosti jako celku (snížení na cca 80%). Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv k podílu nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
- 20 - Bystřany-Světice LV 231: Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitosti 400,- Kč slovy: čtyřista Kč Bystřany LV 231: Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitosti 245 000,- Kč slovy: dvěstěčtyřicetpěttisíc Kč Bystřany-Nechvalice LV 812: Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitosti 65 000,- Kč slovy: šedesátpěttisíc Kč Bystřany-Nechvalice LV 231: Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitosti 55 000,- Kč slovy: padesátpěttisíc Kč V Srbicích, 6.7.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
- 21 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8288-225/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 159 11. V Srbicích, 6.7.2011 Ing. Zdeněk Garlík