- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2504 165-1/2011 o ceně pozemku parc.č. st. 6 v obci a k.ú. Česká Kamenice, okr. Děčín Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun stanovení ceny obvyklé pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 26.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 4.9.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: 1) Stanovit cenu nemovitosti a jejich příslušenství - pozemek parc.č. st. 6 o výměře 128m 2, druh: zastavěná plocha nádvoří, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, pro obec Česká Kamenice, katastrální území Česká Kamenice, na listu vlastnictví č. 688, popis zbořeniště 2) Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí 3) Stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou 4) Stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc.č. 6 Adresa nemovitosti: Havlíčkova ulice 407 21 Česká Kamenice Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Česká Kamenice Katastrální území: Česká Kamenice Počet obyvatel: 5 533 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.8.2011 4. Podklady pro vypracování posudku výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Děčín, list vlastnictví č. 688 pro k.ú. Česká Kamenice, ze dne 8.8.2011 - Usnesení o ustanovení znalce vydané Exekutorským úřadem Beroun, č.j. 015 EX 614/2010-28 ze dne 24.8.2011 - kopie katastrální mapy uvedené lokality - aktuální nabídky k prodeji obdobných nemovitostí získané z webových stránek realitních kanceláří - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku
- 3-6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 6 situovaný v centu obce Česká Kamenice v ulici Havlíčkova naproti supermarketu Lidl. Přístupová komunikace zpevněná, pozemek lze napojit na všechny inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace, elektro). Pozemek má dle snímku z pozemkové mapy lichoběžníkový tvar. Pozemek je dle KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště. Na pozemku se však žádný objekt - zbořeniště - nenachází. Pozemek je oplocený, v přední části zděným plotem z KB bloků s dřevěnými plaňkami, v zadní (severní) části pak ocelový plot s výpletem a betonovým prahem. Pozemek upravený, na pozemku ovocné stromy, a to ořešák, hrušeň, švestka, třešeň. Prohlídkou bylo zjištěno, že pozemek je funkčně propojen s pozemkem parc.č. 223/1, resp. následně s pozemkem parc.č. 4, na kterém stojí rodinný dům č.p. 171 (vlastníci manželé Hlávkovi). Ocenění je provedeno 1) dle cenového předpisu 2) porovnávacím způsobem
- 4 - B. Posudek 1) Ocenění dle cenového předpisu Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 6 128,00 68,61 8 782,08 Součet 8 782,08 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 150 % Úprava ceny celkem 250 % + 21 955,20 Mezisoučet 30 737,28 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 073,73 Mezisoučet 33 811,01 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 69 815,95 Pozemek - zjištěná cena = 69 815,95 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemek = 69 815,95 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 69 820,- Kč
- 5-2) Ocenění porovnávacím způsobem Znalci nebyl předložen žádný právní dokument prokazující oprávněnost užívání tohoto pozemku manželi Hlávkovými, např. nájemní smlouvu. Z výše uvedené lze tedy usuzovat, že oceňovaný pozemek je v současné době užíván bez právního důvodu. Lze dále vyslovit předpoklad, že i oplocení bylo provedeno bez souhlasu vlastníka oceňovaného pozemku (KOVO a.s.), pravděpodobně na náklady manželů Hlávkových. Znalci nejsou známé žádné informace o tom, zda toto oplocení bylo provedeno na základě stavebního povolení (ohlášen) či tzv. na černo. Obecně lze konstatovat, že výše uvedené skutečnosti zakládají vadu. Její odstranění závisí jednak na tom, zda oplocení bylo postaveno legálně (např. se souhlasem vlastníka pozemku a ohlášení na stavebním úřadě). Pokud ano, tak jaké bylo dohodnuto např. protiplnění za vybudování oplocení současným uživatelem pozemku s vlastníkem pozemku. V případě, že nařízenou dražbou získá oceňovaný pozemek třetí osoba, pak by event přicházela v úvahu. i možnost finančního vypořádání mezi současným uživatelem pozemku a novým vlastníkem pozemku, a to z důvodu, aby zde nedošlo k neoprávněnému obohacení. Druhou možností je, že o vybudování oplocení a užívání pozemku nebyl vlastník pozemku informován. A dokonce ani neproběhlo žádné povolovací řízení před stavebním úřadem. Pak přichází v úvahu uvést pozemek současným uživatelem do původního stavu, tedy oplocení odstranit. Předmětem tohoto znaleckého posudku není provádět přesný výčet všech eventualit souvisejících s vybudováním oplocení současným, pravděpodobně, nelegálním uživatelem oceňovaného pozemku. Jedná se o otázku právního posouzení. Znaleckým úkolem tohoto posudku je pouze označení těchto vad či závad. Oceňovaný pozemek je dle schváleného územního plánu veden jako pozemek k bydlení kolektivní s možností výstavby bytových domů i se začleněnými prostory pro podnikatelkou činnost. Stavební pozemky určené pro výstavbu rodinný domů se na okraji obce Česká Kamenice dnes prodávají za cenu cca 500Kč/m 2. (viz aktuální nabídka k prodeji jednoho pozemku v České Kamenici v příloze tohoto posudku) Obecně platí pravidlo, že jednotková cena menšího pozemku je vyšší než jednotková cena za 1m 2 pozemku většího. Tedy cena ve výši 500Kč/m2 by měla být brána v tomto případě jako minimální. Oceňovaný pozemek se nachází svým způsobem na strategickém místě., a to naproti Lidlu. V obci Česká Kamenice se nacházejí dva supermarkety, tedy Lidl a Penny. Zjednodušeně lze konstatovat, že cca 50% obyvatel České Kamenice nakupuje v Lidlu, z jehož parkoviště je na oceňovaný pozemek vidět, což samozřejmě zvyšuje atraktivitu oceňovaného pozemku, zvlášť, pokud by byl komerčně využit. Teoreticky je tedy možné na tomto pozemku vystavit objekt, kde v přízemí může být malá provozovna (např. typu prodejna, kancelář, kadeřnictví apod), v patře pak prostory pro bydlení.
- 6 - V úvahu by přicházelo i umístění mobilních objektů či jednoduchých konstrukcí typu stánků. S ohledem na výše uvedené lze cenu obvyklou oceňovaného pozemku stanovit ve výši 800Kč/m 2, tedy v celkové výši 102.400Kč, po zaokrouhlení 100.000Kč (slovy stotisíc Kč) C. Rekapitulace: 1) Cena zjištěná dle cenového předpisu: 69.820.-Kč 2) Cena zjištěná porovnáním: 100.000,-Kč D. Závěr: 1) Cena obvyklá pozemku parc.č. 6 - zastavěná plocha a nádvoří o výměre 128m 2 v obci a k.ú. Česká Kamenice činí 100.000Kč. Předmětem ocenění nebylo oplocení, neboť toto příslušenství k pozemku má odlišného vlastníka od pozemku. Nejedná se tedy dle názoru znalce vlastně o příslušenství ve smyslu 121/1 OZ. 2) Pozemek je oplocen a užíván majitelem sousední nemovitosti. Znalci nebyly doloženy žádné doklady prokazující oprávněný nárok na toto užívání. Obecně oplocení cenu nemovitosti nesnižuji, ba naopak. V tomto konkrétním případě je více než pravděpodobné, že oplocení bylo postaveno na náklad vlastníka sousední nemovitosti. Přičemž není zřejmé, zda byla tato stavba povolena příslušným stavebním úřadem 3) V případě prodeje dražbou zůstane stále nevyřešena otázka vlastnictví, resp. nákladů na vybudování oplocení. V úvahu přichází dvě možnosti, buď oplocení bylo postaveno legálně v souladu s předpisy, tedy např. na základě ohlášení stavebnímu úřadu, nebo bylo postaveno nelegálně. Od zjištění těchto skutečností se pak může odvíjet další postup, a to, zda nový vydražitel bude povinen se finančně vypořádat s investorem (stavebníkem) oplocení, či investor (stavebník) oplocení bude povinen plot na své náklady odstranit. Nebo zde bude přicházet v úvahu i jiná dohoda. Není úkolem tohoto posudku vyjmenovat všechny následné možnosti, úkolem tohoto posudku je pouze poukázat na evetn. problém, tedy závadu. 4) Výsledná tržní cena oceňované nemovitosti činí 100.000Kč. V Praze, 4.9.2011 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol
- 7 - E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2504 165-1/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 121/2011.