ZNALECKÝ POSUDEK 4155-455/2014 O ceně podílu o velikosti 1/8 rekreační chaty č.e.195 v obci Křečovice, místní část Živohošť, stojící na pozemku jiného vlastníka, vše zapsáno na LV č.465 pro k.ú.živohošť Objednatel posudku: Účel posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8, 110 00 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 20.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/8 rekreační chaty č.e.195 v obci Křečovice, místní část Živohošť, stojící na pozemku jiného vlastníka, vše zapsáno na LV č.465 pro k.ú.živohošť 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrádkářská chata Adresa předmětu ocenění: Živohošť 195 257 56 Křečovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Křečovice Katastrální území: Živohošť Počet obyvatel: 753 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.465 pro k.ú.živohošť - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8: Paní Vladimíra Petrlíková, Hráského 771, 25601 Benešov rč:685904/1519 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná stříkaná. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je lokální, krbovými kamny. V domě je kuchyňská linka, plynový sporák na PB. V objektu není rozvod vody. Okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná. Objekt je zřejmě napojen pouze na elektřinu. Mimo objekt se nachází veřejný zdroj vody. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 3 580,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 5,59*3,46 = 19,34 m 2 přízemí: = 19,34 m 2 podkroví: = 19,34 m 2-4 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 19,34 m 2 2,34 m přízemí: 19,34 m 2 2,50 m podkroví: 19,34 m 2 1,95 m Obestavěný prostor spodní stavba: 19,34*2,34 = 45,26 m 3 vrchní stavba: 19,34*2,93 = 56,67 m 3 zastřešení: 19,34*1,95/2 = 18,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 120,79 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny II typ A zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 II -0,03 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 II -0,04 m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu - V 0,15 významná rekreační oblast 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,876 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,01 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,893 11 i = 2-6 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 580,- Kč/m 3 * 0,876 = 3 136,08 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 120,79 m 3 * 3 136,08 Kč/m 3 * 0,990 * 0,893= 334 892,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 334 892,- Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata 334 892,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 334 892,- Kč Celkem 334 892,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 334 892,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata 334 892,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 334 892,- Kč Celkem 334 892,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 334 892,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 334 890,- Kč slovy: Třistatřicetčtyřitisícosmsetdevadesát Kč - 8 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 - pohledávka ve výši 26.706,- Kč s příslušenstvím - Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/8 - pohledávka ve výši 15.250,- Kč s příslušenstvím - STŘEDNÍ ŠKOLA CESTOVNÍHO RUCHU, s.r.o., Táborská 458, 25601 Benešov, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/8 - pohledávka ve výši 18.800,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Zahájení exekuce 074EX-07494/2014-006 ze dne 4.8.2014, Zahájení exekuce 170EX-3/2014-17 ze dne 5.2.2014, Exekuční příkaz k prodeji podílu o velikosti 1/8 nemovitosti 170EX-3/2014-29 ze dne 17.2.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -
Chata 2+1, 60 m2, Chotilsko, okr. Příbram Nabízíme k prodeji částečně zděnou a částečně dřevěnou chatu nacházející se v chatové oblasti V Ráji, obec Chotilsko, blízko Staré Živohoště. Dispoziční řešení je 2+1 s užitnou plochou cca 60 m2. Vlastní pozemek 200 m2. V prvním NP se nachází kuchyň, jídelna a sprcha, ve druhém NP obývák s balkonem, veranda a splachovací WC, v podkroví je ložnice. Voda ze studny je zavedena do chaty. Elektřina 220/380V. Odpad je do septiku. Příjezd autem až k chatě. Vhodné pro rodinnou rekreaci. Venkovní pergola s krbem, sklípek cca 5 m2. Přehrada Slapy (Živohošť)je cca 3km, autem 5 minut, pěšky cca 20 minut. Požadovaná cena 650.000,- Kč. - 10 -
Prodej chaty v obci Čím, chatová osada Hrdlička, okres Příbram. Podezděná chata o výměře 50m2 na vlastním pozemku 755m2 se nachází v oblíbené lokalitě u vodní nádrže Slapy. Chata je v dobrém stavu, dispozičně řešená jako 3+kk s terasou a otevřeným výhledem. Pod chatou je koupelna se sprchovým koutem a toaletou a sklep. Voda sezónní obecní, odpad řešený septikem. Pozemek svažitý s ovocnými a okrasnými stromy. Přístupová cesta je přibližně 100 metrů pěší od auta. V osadě je hospoda, potraviny, hřiště. 5 minut chůzí k vodě. Možnost rybaření, turistiky v lesích a okolí, nebo využití cyklostezek. Požadovaná cena 695.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Spoluvlastnický podíl v rozsahu neoddělené ½ na rodinném domu v osadě Lípová, obec Křečovice, poblíž komunikace III.tř. Křečovice Prosenice. K nemovitosti náleží zemědělské, lesní a ostatní pozemky ve středně svažitém terénu na spojnici Lípová Prosenice. Nemovitosti sestávají z rodinného domu, hospodářské budovy a k ní přilehlé kolny. RD je zděná dvoupodlažní stavba s podkrovím a sedlovou střechou. V 1.PP garáž a sklepní místnosti. V 1.NP předsíň, veranda, chodba, spižírna, kuchyně, 4 obývací místnosti, WC a koupelna. Dále pak schodiště do nevyužívaného - 11 -
podkroví. Usedlost doplňuje zděná stodola se sedlovou střechou, částečně opravená a k ní přilehlá kolna s provizorní dřevěnou garáží. IS: jen elektřina. Zdrojem vody je kopaná studna, odpadní vody svedeny do jímky na vyvážení. Vytápění kotlem na tuhá paliva, v přechodovém období přímotopným tělesem. Teplá voda je z elektrického boileru. Dobrý stav. Zastavěná plocha rodinného domu je 143,75 m2, obestavěný prostor je 987 m3. Nemovitosti jsou užívány k bydlení jejich spoluvlastníkem. K nemovitosti náleží pozemky o celk. výměře 54074 m2. Prodej v insolvenčním řízení daň z převodu nemovitosti platí kupující, dluhy na kupujícího nepřecházejí. Požadovaná cena 490.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 400.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu a skutečnost, že pozemky pod objektem a u objektu jsou ve vlastnictví jiného subjektu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/8 nemovitosti stanovuji na 35.000,- Kč. Slovy: Třicetpěttisíc Kč V Tršicích 20.11.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4155-455/2014 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 465 ze dne 10.10.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -