ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1485-19/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, Pozemky - spoluvlastnický podíl 1/120 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Dubňany, k.ú. Dubňany Adresa nemovité věci: Dubňany, 696 03 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 825/53, 67401 Třebíč Ing. František Slabák, soudní inženýrství Brandlova 1327, 697 01 Kyjov IČ: 40395499 telefon: 602 522 040 e-mail: slabak.f@seznam.cz DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 7 500 Kč Datum místního šetření: 7.3.2015 Stav ke dni : 9.3.2015 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Kyjově, dne 9.3.2015 Ing. František Slabák, soudní inženýrství NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu pana Rostislava Pelána ve výši
1/120 z pozemků uvedených na vlastnickém listu č. 3863 pro k.ú. a obec Dubňany, okres Hodonín. Obvyklou ( tržní ) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Pro stanovení obvyklé ceny je použito porovnání s obdobnými pozemky a výpočtu ceny administrativní - zjištěné podle oceňovací vyhlášky, která již v sobě mimo jiné zahrnuje výpočtové tržní koeficienty, přibližuje se tržním hodnotám. Přehled podkladů Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 3863 pro k.ú. a obec Dubňany, okres Hodonín. Katastrální mapa. Územní plán Města Dubňany. Informace sdělené objednatelem posudku a údaje zjištěné prohlídkou a měřením na místě samém ze dne 7.3.2015 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované pozemky se nachází v katastrálním území Dubňany, v západní části obce v blízkosti místní části Jarohněvic. Na pozemcích nejsou žádné stavby, kromě zpevněné komunikace. Jsou zarosteny náletovými křovinami. V územním plánování obce Dubňany je větší část pozemků zahrnuta jako pozemky určené k budoucímu zastavění s funkčním využitím Vp - průmysl, výroba. Z tohoto důvodu jsou ve výpočtu ceny některé pozemky rozděleny plošně na dvě části - část 1 se zařazením v ÚP a část 2 nezařazená v ÚP. Pozemky p.č. 3259/1 a p.č 3267/1 jsou orné půdy s náletovými křovinami, neudržované, kde není možnost napojení na inženýrské sítě. podle územního plánování přes tyto pozemky je plánovaný budoucí lokální biokoridor, výstavba na nich bude omezena. Pozemek p.č. 3260 je evidován jako vodní plocha - zamokřená plocha. V blízkosti se nachází Jarohněvické rybníky a vodních zamokřených ploch je v okolí více. Zařazení do vodní plochy pravděpodobně pramení z dlouhodobé inventarizace pozemků a ze sledovanosti záplavových území a ve vedlejší lokalitě v okolí rybníku je záplavová zóna č. 2. - 2 -
Pozemek p.č. 3262/1 je trvalý travní porost s náletovými křovinami neudržovaný. Pozemek p.č. 3263/1 je veden v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - ostatní komunikace, ale ve skutečnosti tato bývalá polní nezpevněná pěší cesta již neexistuje, při prohlídce nebyla nalezena, je zarostena náletovými křovinami. Proto se oceňuje podle skutečného stavu - část 1 podle územního plánu a část 2 jako jiný pozemek jinde neuvedený. Pozemek p.č. 3261/3 je ostatní plocha - ostatní komunikace, zpevněná, s parametry nikoliv místní, ale účelové komunikace. Slabé stránky Mírně rizikové území od vodní plochy - v blízkosti mokřady. Pozemky dle územního plánování pro výstavbu průmyslu, ale : - nezasíťované, - v nepřipraveném stavu, - přes pozemky je v ÚP plánovaný lokální biokoridor. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: LV č. 3863 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky - 3 -
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40-4 -
celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,400 Koeficient pp = IT * IP = 0,400 7 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dubňany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka IV 0,70 mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 422,30 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 5 -
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - není II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,400 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 422,30 0,400 0,300 50,68-6 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 orná půda 3259/1-5 579,00 50,68 282 743,72 odst. 1) část 1 9 odst. 4 ( 4 vodní plocha 3260 5 892,00 50,68 298 606,56 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 trvalý travní porost 3262/1 2 023,00 50,68 102 525,64 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha 3263/1-377,00 50,68 19 106,36 odst. 1) část 1 9 odst. 4 ( 4 orná půda 3267/1-674,00 50,68 34 158,32 odst. 1) část 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 737 140,60 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území Pi -0,50-7 -
I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,300 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 422,30 0,300 1,000 126,69 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 3261/3 609,00 126,69 77 154,21 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 77 154,21 4 i = 1 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3259/1 - část 05500 828,00 8,40 80,00 15,12 12 519,36 2 orná půda 3267/1 -část 05500 122,00 8,40 80,00 15,12 1 844,64 2 Zemědělské pozemky oceněné dle 6-8 -
Celkem: 950,00 m2 14 364,- Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 6 422,30 0,04 16,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha 3263/1-76,00 16,89 1 283,64 část 2 Jiný pozemek - celkem 1 283,64 Pozemky - zjištěná cena = 829 942,45 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 16 180,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Pozemek Kyjov - 9 -
Pozemky v ÚP určeny pro výstavbu s funkčním využitím průmysl - výroba. Realizovaný prodej v IV.2014. Pozemek Čejč Pro výstavbu rodinného domu. Nabídková cena. Pozemek Dubňany V blízkosti oceňovaného pozemku. Nabídková cena. Pozemek Sudoměřice Manipulační plocha. Nabídková cena. Srovnatelné nemovité věci Název: Pozemek Kyjov Lokalita: Traktorka - Svatoborská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 75 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 5 662 m 2 500 000 Kč 88 Kč/m 2 Název: Pozemek Čejč Lokalita: Čejč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 51 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 10 646 m 2 800 000 Kč 75 Kč/m 2-10 -
Název: Pozemek Dubňany Lokalita: Jarohněvice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 85 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 12 162 m 2 1 216 200 Kč 100 Kč/m 2 Název: Pozemek Sudoměřice Lokalita: U silnice 1. tř. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena - 11 -
KC 0,80 Kč/m 2 12 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 37 956 m 2 580 000 Kč 15 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 12 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 56 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 85 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 56 Kč/m 2 Výměra pozemku 16 180,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 906 080 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 829 942,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky 906 080,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Současný stav 906 080 Kč 0 Kč 0 Kč - 12 -
Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 829 942 Kč Obvyklá cena 7 500 Kč slovy: Sedmtisícpětset Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Vzhledem k vypočteným hodnotám, poloze pozemků, jejich stavu a situaci na trhu s obdobnými pozemky v daném místě a čase se stanovuje obvyklá cena celkem 900 000,-Kč. Závěr Tržní hodnota spoluvlastnického podílu ( ve výši 1/120 ) na oceňovaných pozemcích činí 7 500,-Kč. V Kyjově 9.3.2015 Ing. František Slabák, soudní inženýrství Brandlova 1327 697 01 Kyjov telefon: 602 522 040 e-mail: slabak.f@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, Rooseveltova 16, ze dne 15.5.2006 č.j.spr.1573/2005 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí - 13 -