ZNALECKÝ POSUDEK č. 3342/2012 O ceně nemovitosti - 1/12 pozemků parc. č. St. 263/1, 1182/9, 1262/14, 1288/1, 1294/1 a PK 1802/1 v kat. úz. Řehlovice, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem, ve vlastnictví Petra Řeřichy. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20 41201 Litoměřice-Město Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 10211/10-29 prodejem nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 8.3.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a včetně 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 5.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/12 pozemků parc. č. St. 263/1, 1182/9, 1262/14, 1288/1, 1294/1 a PK 1802/1 v kat. úz. Řehlovice, obec Řehlovice, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 143. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: 1/12 pozemků parc. č. St. 263/1, 1182/9, 1262/14, 1288/1, 1294/1 a PK 1802/1 Adresa nemovitosti: Řehlovice 403 13 Řehlovice Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Řehlovice Katastrální území: Řehlovice Počet obyvatel: 1 340 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,5208 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = C p * 3,0 = 112,56 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 8.3.2012 bez přítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.6.2012, LV č. 143, kat. úz. Řehlovice, Katastrální úřad pro Ústí nad Labem kraj, KP Ústí nad Labem - kopie mapy katastrální ze dne 23.2.2012, mapový list č. ZS II 8 5, měřítko 1:2880, kat. úz. Řehlovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 10211/10-29 ze dne 22.6.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 10211/10-51 ze dne 25.1.2012 - srovnávací sestavení parcel ze dne 22.5.2012 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Marie Beranová, Ulička 545/4, 400 04 Trmice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jana Kudrhaltová, Na Pěšině 286, 405 02 Děčín IX-Bynov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 6 Město Broumov, třída Masarykova 239, 550 01 Broumov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 30 Jaroslav Řeřicha, Velké Chvojno 40, 403 34 Velké Chvojno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Petr Řeřicha, 5. května 396, 440 01 Dobroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Václav Řeřicha, V Domcích 2583, 440 01 Louny, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vladimír Řeřicha, Na Výsluní 1355, 473 01 Nový Bor, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Margita Řeřichová, Žižkova 251/238, 400 04 Trmice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 30 6. Dokumentace a skutečnost Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Vzhledem k této skutečnosti bylo při zpracování znaleckého posudku vycházeno z dostupných listin a ze skutečností zjištěných na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Řehlovice se nachází na území okresu Ústí nad Labem a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Ústí nad Labem. Obec Řehlovice se rozkládá asi 9 km jihozápadně od centra Ústí nad Labem. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 1260 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 14 km od německých hranic.v obci je základní a mateřská škola, dále sportovní hřiště, pošta, tři praktičtí lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Oceňované pozemky jsou situovány v severní části obce Řehlovice, v části zvané Hliňany. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, využívané jako zpevněné plochy, části komunikace a zatravněné plochy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Parc. č. St. 263/1 o výměře 11 m 2 je zastavěn částí stavby jiného vlastníka. Parc. č. 1182/9 je v katastru nemovitostí veden jako orná půda. Ve skutečnosti se jedná o z části udržovaný zatravněný příkop a krajnici a zatravněný, neudržovaný pozemek s náletovými dřevinami mezi komunikací R63 a místní komunikací. Parc.č. 1262/14 je pravděpodobně částí komunikace R63 navazující na D8. Parc.č. 1288/1 je zatravněný, neudržovaný pozemek s náletovými dřevinami mezi komunikací R63 a místní komunikací. Parc. č. 1294/1 je součástí areálu a sousedí s parc. č. St. 263/1. Jedná se o převážně zpevněnou panelovou plochu, která slouží jako parkoviště a skladiště. PK 1802/1 je dle srovnávacího sestavení parcel součástí parc. č. 1300/2. Tento pozemek není zapsán na žádném listu vlastnictví, v katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha - silnice. Hranice pozemků nejsou v terénu vyznačeny. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Jedná se o spoluvlastnický podíl na pozemku o výměře 11 m2 na kterém se nachází stavba jiného vlastníka. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 112,56 1,00 2,1550 0,8960 217,34 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 112,56 0,40 2,1550 0,8960 86,94 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 263/1 11,00 217,34 2 390,74 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha - jiná 1294/1 594,00 86,94 51 642,36-4 -
plocha Stavební pozemky - celkem 54 033,10 Ostatní stavební pozemky: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.2.3 - ve městě podle odstavce 1 písmeno g) i) -5 % Úprava cen: -5 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná 28 odst. 6 a) zp. nepr. 112,56 1,00 2,2740 0,4920-5 119,64 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha - 1262/14 54,00 119,64 6 460,56 nepr. silnice 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha - PK 1802/1 1 100,00 119,64 131 604,- nepr. silnice Ostatní stavební pozemky - celkem 138 064,56 Jiné pozemky: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Přirážka K p Upr. cena 32 odstavec 3 5,12 0,25 100 % 1,000 2,56 32 odst. 4 112,56 0,06 1,000 6,75 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena Cena [Kč] 32 odstavec 3 orná půda 1182/9 900,00 2,56 2 304,- 32 odst. 4 ostatní plocha - jiná 1288/1 51,00 10,00 510,- plocha Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiné pozemky - celkem 2 814,- = 194 911,66 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemky - zjištěná cena = 16 242,64 Kč - 5 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 16 242,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 16 242,60 Kč Celkem 16 242,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 16 242,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 16 240,- Kč - 6 -
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/12 na pozemcích jejichž využití je omezené. Pozemky jsou situovány u komunikace R63 a jedná se převážně o zatravněné, nevyužité pozemky, dále zpevněný pozemek u místního areálu a pozemek, na kterém se nachází část stavby jiného vlastníka. Pozemek vedený ve zjednodušené evidence je dle srovnávacího sestavení parcel součástí pozemku jež je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha silnice. Majitelé pozemků znalce nekontaktovali a proto nebylo u některých pozemků možné zjistit přesné hranice. Obdobné pozemky nejsou na realitním trhu nabízeny a proto nebyla použita porovnávací metoda a obvyklá cena 1/12 pozemků byla tedy stanovena s přihlédnutím pouze k ceně administrativní ve výši 16 240 Kč. Obvyklá cena 1/12 nemovitosti: 16 240,- Kč slovy: Šestnáct tisíc dvě stě čtyřicet Kč V Praze dne 5.6.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3342/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 7 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 121/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. - 8 -