ZNALECKÝ POSUDEK č. 4235-023/16 O ceně pozemků č. 1474/46, 1474/51 trvalý travní porost, č. 1475/15 ostatní plocha Libouchec, obci Libouchec v k.ú. Objednatel znaleckého posudku: AK2H Insolvence, v.o.s. Pařížská 1218/7 40001 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu na žádost objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 9.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Ústí nad Labem 23.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků v obci a v katastrálním území a obci Libouchec, okrese Ústí nad Labem, který si vyžádal insolvenční správce dlužníků, majitelů nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Libouchec 403 35 Libouchec Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Libouchec Katastrální území: Libouchec Počet obyvatel: 1 797 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 461,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.2.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - aktuální informace z KN - informace objednatele a majitelů - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: SJM Hausner Roman a Hausnerová Zuzana, Libouchec 470, 40335 Libouchec, vlastnictví: výhradní dle prohlášení objednatele ke dni ocenění: bez omezení vlastnického práva které by ovlivnilo cenu nemovitostí - 2 -
6. Celkový popis nemovité věci Pozemek ve střední části Libouchce, na konci místní komunikace lemující po obou stranách rodinné domy. Tato místní komunikace směřuje od hlavní průjezdní komunikace Libouchcem jižním směru k železnici. Pozemky tvoří jednotný oplocený celek dosud užívaný jako zahrada. Dle územního plánu se jedná o koncovou část zastavitelné plochy s funkčním označením OČ - čistě obytné území. Na pozemku se vyskytují porosty a venkovní úpravy. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Dřeviny - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,959 Koeficient pp = I T * I P = 0,959 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 11 i = 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 13.6. Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 50,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 435,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 907,50 Plná cena: 50,00 m 2 * 907,50 Kč/m 2 = 45 375,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 6 806,25 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 6 527,19 Kč Oplocení - zjištěná cena = 6 527,19 Kč - 5 -
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Pozemky tvoří jeden celek, v územním plánu jsou vedeny jako zastavitelné rodinnými domy. Netvoří celek s žádnými stavbami ani se stavebními pozemky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - malý pozemek na výstavbu 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III -0,01 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,960 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,959 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,960 * 0,959 = 0,921 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 461,- 0,921 0,300 127,37 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 trvalý travní porost 1474/46 145,00 127,37 18 468,65 9 odst. 4 trvalý travní porost 1474/51 47,00 127,37 5 986,39 9 odst. 4 ostatní plocha 1476/15 148,00 127,37 18 850,76 Stavební pozemky - celkem 340,00 m 2 43 305,80 Pozemky - zjištěná cena = 43 305,80 Kč - 6 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. dřeviny Ovocné stromy přestárlé, neošetřované, okrasné dřeviny v závoji. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] hrušeň - 50 1 Ks 140,- - 60 % min. 140,- 140,- vysokokmen třešeň - 50 1 Ks 140,- - 50 % min. 140,- 140,- vysokokmen švestka 30 1 Ks 503,- - 60 % 201,20 201,20 Součet: = 481,20 Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 481,20 Kč Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] okrasná jabloň 40 roků 1,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 30 % 13 755,- 13 755,- smrky 30 roků 3,00 ks Jehličnaté stromy I 15 840,- - 50 % 7 920,- 23 760,- Součet: 37 515,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 25 322,62 Kč Dřeviny - zjištěná cena = 25 803,83 Kč - 7 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení 6 527,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 6 527,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 43 305,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 43 305,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. dřeviny 25 803,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 25 803,80 Kč Celkem 75 636,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 75 636,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 75 640,- Kč slovy: Sedmdesátpěttisícšestsetčtyřicet Kč - 8 -
Cena obvyklá Obvyklá cena je v definici Zákona o oceňování najetku určena jako cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Určuje se porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Určení obvyklé hodnoty nemovitostí v tomto posudku: Porovnání Výpočet proveden metodikou dle ČS a.s., odlišnosti vyrovnávany koeficienty.. Porovnávané pozemky: Porovnávané pozemky jsou určené k zastavění, většina parametrů shodná s oceňovaným pozemkem /přípojky poblíž, poloha, dostupnost/. Zájem o oceňovaný pozemek je však silně limitovaný malou rozlohou /odlišeno keficientem/. č. Lokalita velikost /m2/ poloha Charakter pozemku Cena požadovaná za 1m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena po redukci v Kč Oceňovaný pozemek - Libouchec 340 okraj obce budoucí stavební poloha velikost dostupnost stav jiné pramen 1 Libouchec 1 1 700 okraj obce 2 Libouchec2 591 okraj obce 3 Libouchec 3 975 okraj obce budoucí stavební 325 1,00 1,30 1,00 1,00 1,00 0,90 1,44 225 budoucí stavební 260 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 0,90 1,33 195 budoucí stavební 400 1,00 1,30 1,00 1,00 1,00 0,90 1,44 277 Celkem průměr Kč 232 Minimum Kč 195 Maximum Kč 277 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. Kč 220 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu v obci K2 - Koeficient úpravy na velikost K3 - Koeficient úpravy na dopravní dostupnost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (zainvestovaný, svažitos) K5 - Koeficient úpravy jiné K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4*K5)/K6 C=C1/KC Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Porovnávací hodnota: Hodnota pozemku 220 Kč/1m2 74800 Kč Obvyklá cena koreponduje s vyhláškovým oceněním. - 9 -
C. REKAPITULACE Práva a závady s nemovitostmi spojené ( 231, odst. 1 písm. a), b)...0,-kč Zástavy viz LV, břemena, nájemní a paktovní práva nebyly žádné zjištěny Obvyklá cena p.p.č. 1474/46, 1474/51, 1476/15 - k.ú. Libouchec - zaokrouhleně: 75 000,-Kč slovy:sedmdesátpěttisíc Kč V Ústí nad Labem 23.2.2016 Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.6. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4235-023/16 znaleckého deníku. - 10 -