ZNALECKÝ POSUDEK č. 4345-144/2015 O ceně pozemku p.č.3281/51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemku p.č.3281/54, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m 2, jehož součástí je rozestavěná stavba v obci Poštorná, včetně příslušenství a pozemků p.č.3281/38, ostatní plocha, o velikosti 2753 m 2 a p.č.3281/39, ostatní plocha, o velikosti 1713 m 2, vše zapsáno na LV č.4088 pro k.ú.poštorná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 44 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 28.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.3281/51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemku p.č.3281/54, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m 2, jehož součástí je rozestavěná stavba v obci Poštorná, včetně příslušenství a pozemků p.č.3281/38, ostatní plocha, o velikosti 2753 m 2 a p.č.3281/39, ostatní plocha, o velikosti 1713 m 2, vše zapsáno na LV č.4088 pro k.ú.poštorná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Komerční areál Adresa předmětu ocenění: Hraniční 690 02 Poštorná Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Poštorná Počet obyvatel: 24 956 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.4.2015 za přítomnosti znalce, nájemce a insolvenčního správce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4088 pro k.ú.poštorná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - ZP č.3722-62/2015 Ing.Jaroslava Bendy - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Recyklace Příborský s.r.o., RČ/IČO: 27724191, náměstí Svobody 93/22, 602 00 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Recyklace Příborský s.r.o., RČ/IČO: 27724191, náměstí Svobody 93/22, 602 00 Brno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňuje se komerční areál, sestávající s několika pozemků a nadzemních objektů. Areál je součástí bývalého areálu MUNA Poštorná, který se nachází na okraji zastavěného území města, při silnici k hraničnímu přechodu s Rakouskem. Jde o oplocený areál. Nacházejí se zde ocelové haly, sloužící ke skladování, a dále dle evidence v KN rozestavěný administrativní objekt, který je zcela dokončen, není však dosud zkolaudován. Areál je využíván ke zpracování a recyklaci stavebního odpadu. Rozestavěná administrativní budova je zděným objektem, který je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy jsou betonové, s izolací, zdivo je z různých materiálů (předchozí využití areálu bylo jako stavebniny, takže byly použity zbytkové materiály). Krov je dřevěný sedlový, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z dlažby. WC je splachovací, sprchový kout, kancelářské kuchyňky. Schody jsou betonové s povrchem z dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Objekt je napojen na elektřinu, vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky. Objekt je ve výstavbě od roku 2008. Ačkoliv je dokončen, není dosud zkolaudován. Skladovací hala na pozemku pč.3281/54 je ocelová hala s plechovým opláštěním. Základy jsou z betonových patek, podlaha je hliněná. Jiné vybavení chybí. Hala byla montována z použitých materiálů. Hala je v užívání od roku 2009. Druhá skladovací hala na pozemku p.č.3281/51 je ocelová hala s plechovým opláštěním. Základy jsou z betonových patek, podlaha je hliněná. Jiné vybavení chybí. Hala byla montována z použitých materiálů. Hala je v užívání od roku 2009. Areál je k datu místního šetření pronajat. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek je zatížen I -0,30 existencí stavebí suti a odpadů. V případě prodeje nutnost ekologické likvidace 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,600 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,05 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,00 dopravu 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,00 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,388 7 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,600 * 1,000 * 0,388 = 0,233-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 390,- 0,233 323,87 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3281/51 286,00 323,87 92 626,82 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3281/54 248,00 323,87 80 319,76 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 3281/38 2 753,00 323,87 891 614,11 4 odst. 1 ostatní plocha 3281/39 1 713,00 323,87 554 789,31 Stavební pozemky - celkem 5 000,00 m 2 1 619 350,- - 7 -
Ocenění staveb na pozemcích Komerční areál Ocenění staveb nákladovým způsobem Administrativní budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 6,6*8,9 = 58,74 podkroví 58,74 = 58,74 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 58,74 m 2 2,80 m 164,47 podkroví 58,74 m 2 2,50 m 146,85 Součet 117,48 m 2 311,32 Průměrná výška podlaží: PVP = 311,32 / 117,48 = 2,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 117,48 / 2 = 58,74 m 2-8 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 58,74*2,8 = 164,47 m 3 zastřešení 58,74*(1,13+1,65/2) = 114,84 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 164,47 m 3 zastřešení Z 114,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 279,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře plné a prosklené S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod C 100-9 -
21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 27. Kancelářské kuchyňky A 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce P 17,40 100 0,46 8,00 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,20 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 1,70 100 0,46 0,78 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Kancelářské kuchyňky A 1,09 100 1,00 1,09 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) 20 000,00 / (279,31 * 2 807,- * 0,9390 * 1,0324 * 1,0925 * 1,0500 * 2,0970) = 1,09 Součet upravených objemových podílů 83,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,8327-10 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0324 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0925 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8327 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 450,72 Plná cena: 279,31 m 3 * 5 450,72 Kč/m 3 = 1 522 440,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 80 = 3,8 % Koeficient opotřebení: (1-3,8 % / 100) * 0,962 Administrativní budova - zjištěná cena = 1 464 587,86 Kč Skladovací hala I. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 6,15*30,6 = 188,19-11 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 188,19 m 2 4,10 m 771,58 Součet 188,19 m 2 771,58 Průměrná výška podlaží: PVP = 771,58 / 188,19 = 4,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 188,19 / 1 = 188,19 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor obestavěný prostor 188,19*4,1+188,19*1,1/2 = 875,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 875,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 875,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S 100 2. Svislé konstrukce ocelové sloupy P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov, střecha kovový S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná S 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady X 100-12 -
10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata C 100 13. Okna C 100 14. Povrchy podlah C 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce P 29,30 100 0,46 13,48 3. Stropy C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 4,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 4,80 100 0,00 0,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,70 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00-13 -
24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,58 Koeficient vybavení K 4 : 0,3958 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9551 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,9829 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3958 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 212,37 Plná cena: 875,08 m 3 * 1 212,37 Kč/m 3 = 1 060 920,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1-12,0 % / 100) * 0,880 Skladovací hala I. - zjištěná cena = 933 610,25 Kč - 14 -
Skladovací hala II Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 6,3*45,38 = 285,89 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 285,89 m 2 3,60 m 1 029,20 Součet 285,89 m 2 1 029,20 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 029,20 / 285,89 = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 285,89 / 1 = 285,89 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor obestavěný prostor 285,89*3,6+285,89*(4,44-3,6)/2 = 1 149,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 1 149,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 149,28 m 3-15 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S 100 2. Svislé konstrukce ocelové sloupy S 100 3. Stropy C 100 4. Krov, střecha kovový S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná S 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata plechová S 100 13. Okna C 100 14. Povrchy podlah C 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,10 100 0,00 0,00-16 -
8. Úprava vnějších povrchů C 3,30 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna C 4,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 4,80 100 0,00 0,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 62,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,6240 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9431 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0778 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6240 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 069,57 Plná cena: 1 149,28 m 3 * 2 069,57 Kč/m 3 = 2 378 515,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1-12,0 % / 100) * 0,880 Skladovací hala II - zjištěná cena = 2 093 093,56 Kč - 17 -
Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 13.9.1. Plot zděný ze štípaných tvárnic barevných tl. do 20 cm, beton. základ Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1252 Výměra: 50,3*2,0+30,3*2,0 = 161,20 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 250,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 690,63 Plná cena: 161,20 m 2 * 2 690,63 Kč/m 2 = 433 729,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Oplocení - zjištěná cena = 368 670,13 Kč - 18 -
Brána Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1252 Výměra: 2,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 700,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 7 964,25 Plná cena: 2,00 ks * 7 964,25 Kč/ks = 15 928,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Brána - zjištěná cena = 13 539,23 Kč - 19 -
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Administrativní budova Skladovací hala I. Skladovací hala II Oplocení Brána 1 464 587,86 Kč 933 610,25 Kč 2 093 093,56 Kč 368 670,13 Kč 13 539,23 Kč 4 873 501,03 Kč Nákladové ceny - celkem = 4 873 501,03 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro skladování Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] část haly a pozemku - 1,00 57 000,- 4 750,- 57 000,- Forting s.r.o. Budovy a pozemky - 1,00 120 000,- 10 000,- 120 000,- Caudette s.r.o. Výnosy celkem 177 000,- - 20 -
Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 177 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 1 619 350,- Kč - výměra stavebního pozemku: 5 000,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 533,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 172 622,71 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 8 631,14 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 177 000,00 * 40 % - 70 800,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 97 568,86 Kč Míra kapitalizace 5,50 % / 5,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 773 979,30 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast bez bezprostředního rozvoje. Ocenění nákladovým způsobem CN = 4 873 501,03 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 773 979,30 Kč Rozdíl R = 3 099 521,73 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 2 083 931,47 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 2 083 931,47 Kč Cena staveb celkem = 2 083 931,47 Kč - 21 -
Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 22 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům 10 000,- Kč - 23 -
151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 24 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 25 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 26 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 27 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 28 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 29 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům - 30 -
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem = - 280 000,- Kč Pozemky s komerčním areálem - zjištěná cena = 3 423 281,47 Kč - 31 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem 3 423 281,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 423 281,50 Kč Celkem 3 423 281,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 423 281,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem 3 423 281,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 423 281,50 Kč Celkem 3 423 281,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 423 281,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 423 280,- Kč slovy: Třimilionyčtyřistadvacettřitisícdvěstěosmdesát Kč - 32 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcná břemena chůze a jízdy, Věcná břemena vedení, Věcná břemeno uložení inženýrských sítí a s tím souvisejících oprav a údržby. Tyto závady a oprávnění jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Zástavní práva exekutorská, smluvní a soudcovská, Zahájení exekucí a Exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a Rozhodnutí o úpadku. Vše rozepsáno na přiloženém LV č.4088 ze dne 31.3.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 33 -
nebytové prostory v komerčním domě v samém centru Břeclavi. Jedná se o dva nebytové prostory, jeden v přízemí domu a další v podzemním podlaží této komerce. Vstup do obou částí je přes vestibul domu, odkud vede kovové točité schodiště do prodávaných nebytových prostor ve sklepní části (v současné době využívané jako herna s barem) a nahoru k již prodaným bytovým jednotkám. Nebytový prostor v podzemním podlaží se skládá z prostorné místnosti, kancelářského zázemí, WC, a dalších místností určených pro původní záměr provozování restaurace: chladicí box, kuchyně, přípravny, sklady, a sociální zázemí. Nebytový prostor v přízemí se skládá z hlavní místnosti, sociálního zázemí, kanceláře, dalšího sociálního zázemí na chodbě s přilehlým skladem. V současné době je pronajat pouze spodní prostor. V případě koupě nemovitosti pro vlastní potřebu, lze nájemní smlouvu ukončit před dokončením samotné koupě. Nemovitost je v těsné blízkosti obchodního centra města. UP je 432 m2. Požadovaná cena 2.590.000,- Kč. - 34 -
komerční objekt budovu s kancelářskými a obchodními prostory v Břeclavi na hlavní frekventované třídě. Budova je dvoupodlažní s velkým půdním prostorem vhodným na vestavbu bytů nebo kanceláří. Před nemovitostí je parkování pro 4 vozy a nedaleko cca 100m velké parkoviště. Velikost užitné plochy 1.NP je 80m2, velikost užitné plochy druhého 2.NP je 82m2. Budova je po rekonstrukci : nové rozvody vody, kompletní nové odpady a kanalizace, nové rozvody a radiátory ústředního topení, nové dva samostatné plynové kotle, oprava podlahových krytin a omítek, 4x nové WC. Dobrá investiční příležitost. Návratnost investice do 10 let. UP je 273 m2. Požadovaná cena 3.738.000,- Kč. k prodeji samostatně stojící komerční objekt, po rekonstrukci. Objekt o užitné ploše 500 m2 se rozléhá na pozemku o celkové výměře 1.500 m2. Nalezneme v něm prostornou vstupní chodbu, 2 dílny, samostatné dámské a pánské toalety a šatny, sklad, kuchyňku s jídelnou, 10 kanceláří. Budova prošla zdařilou rekonstrukcí, vnitřní prostory působí velmi příjemně, je zde umístěn zabezpečovací systém, včetně kamerového systému při vjezdu k objektu. Za objektem se nachází dvůr, kde je 5 krytých parkovacích stání ve dvoře se samostatným vjezdem. Napojeno na veškeré IS, kanalizace do septiku. Před budovou jsou k užívání 4 venkovní stání pro automobily. Je nutno upozornit, že je možnost upravit objekt jako bezbarierový. Objekt má široké možnosti využití. UP 1000,0 m2. Požadovaná cena 4.000.000,- Kč. - 35 -
Náklady na vyklizení uskladněné suti jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny areálu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.330.000,- Kč Obvyklá cena závad : 280.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 150.000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.200.000,- Kč. Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč V Tršicích 28.4.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 36 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4345-144/2015 znaleckého deníku. - 37 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4088 ze dne 31.3.2015 15 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-38 -
Fotodokumentace nemovitosti - 39 -
- 40 -
- 41 -
Mapa oblasti - 42 -
- 43 -
- 44 -