ZNALECKÝ POSUDEK č. 4473-272/2015 O ceně bytové jednotky č.722/10 v Brně, místní část Bystrc, ulice Laštůvkova 722/47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5842/103784 na společných částech domu a pozemcích p.č.5862, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m 2 a p.č.5863, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 177 m 2, vše zapsáno na LV č.4950 pro k.ú.bystrc Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 384/15-68 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 20.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.722/10 v Brně, místní část Bystrc, ulice Laštůvkova 722/47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5842/103784 na společných částech domu a pozemcích p.č.5862, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m 2 a p.č.5863, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 177 m 2, vše zapsáno na LV č.4950 pro k.ú.bystrc 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.722/10 Adresa předmětu ocenění: Laštůvkova 722/47 635 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: 377 508 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.8.2015 za přítomnosti znalce, povinného a vlastníka nemovitosti, p.kauera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4950 pro k.ú.bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Kauer Petr a Kauerová Alena, Laštůvkova 722/47, 635 00 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Kauer Petr a Kauerová Alena, Laštůvkova 722/47, 635 00 Brno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, do obložkových zárubní. Podlahy jsou z laminátu, dlažeb a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem, obklady. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s terasovým povrchem. Dům je z roku 1976. Před pěti lety proběhla revitalizace domu a rekonstrukce jednotky, vč.nového jádra. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 5862 174,00 2 270,00 394 980,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 5863 177,00 2 270,00 401 790,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 351,00 m 2 796 770,- Pozemky - zjištěná cena = 796 770,- Kč - 4 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 796 770,-Kč 796 770,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 796 770,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 39 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 32 128,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy koupelna: 3,19 * 1,00 = 3,19 m 2 kuchyň: 10,95 * 1,00 = 10,95 m 2 obývací pokoj: 16,3 * 1,00 = 16,30 m 2 chodba: 7,13 * 1,00 = 7,13 m 2 WC: 0,95 * 1,00 = 0,95 m 2 komora: 2,85 * 1,00 = 2,85 m 2 sklepní koje: 2,24 * 0,10 = 0,22 m 2 ložnice: 14,64 * 1,00 = 14,64 m 2 zasklená lodžie: 4,51 * 1,00 = 4,51 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,74 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 39 let: s = 1-0,005 * 39 = 0,805 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,905 = 1,017 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00-6 -
záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 32 128,- Kč/m 2 * 1,017 = 32 674,18 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,74 m 2 * 32 674,18 Kč/m 2 * 0,930 * 1,010= 1 864 162,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 864 162,67 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 796 770,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 842 / 103 784 Hodnota spoluvlastnického podílu: 796 770,- Kč * 5 842 / 103 784 = 44 850,17 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 44 850,17 Kč Bytová jednotka č.722/10 - zjištěná cena = 1 909 012,84 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10 1 909 012,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 909 012,80 Kč Celkem 1 909 012,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 909 012,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10 1 909 012,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 909 012,80 Kč Celkem 1 909 012,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 909 012,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 909 010,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdevěttisícdeset Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Na LV č.4950 k.ú.bystrc ze dne 28.5.2015 nejsou zapsány žádné závady. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
byt o velikosti 2+1 na ul. Opálkova, Brno - Bystrc, který se nachází v těsné blízkosti přírody a zároveň ve snadné dostupnosti centra města Brna. Byt o PP 61 m2 s lodžií (3,52 m2) se nachází v 8. n.p. panelového domu s výtahem. V domě je nový výtah, zateplení, plastová okna, zasklená lodžie, nová střecha. Rozměry pokojů: kuchyň (13,3 m2) je zařízena kuchyňskou linkou vč. spotřebičů. Obývací pokoj (20,18 m2), ložnice (14 m2). Z ložnice je vstup na zasklenou lodžii (3,52 m2). Koupelna (4,6 m2), prostorná předsíň (9,1 m2) je vybavena vestavěnými šatními skříněmi. Plastová okna jsou opatřena žaluziemi a sítěmi proti hmyzu. V ložnici a obývacím pokoji je plovoucí podlaha položena na původních zachovalých parketách, v kuchyni lino, v chodbě a koupelně dlažba. K bytu náleží sklepní kóje. V domě je kočárkárna/kolárna a sušárna. Umístění v atraktivní lokalitě u Brněnské přehrady, v jednom z nejmalebnějších míst v okolí, zachovává si výhody krajského města, ale i rychlé dostupnosti do centra Brna. Asi 300m od domu je zastávka MHD. Požadovaná cena 2 090 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu (k jednání), tj.34.262,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu 1,05. Jednotková cena po korekci 32.378,- Kč/m2. - 11 -
byt OV 2+1 v Brně - Bystrci, na ulici Ondroušková. Jedná se o krásný kompletně zrekonstruovaný byt umístěný v 8. posledním patře zrevitalizovaného panelového domu obklopeného zelení. CP 58 m2, dispozice bytu: chodba 11,5 m2, obývací pokoj 16 m2, kuchyň 9,4 m2, ložnice 14,5 m2, koupelna 4 m2, WC 1 m2, balkon 2 m2, sklep 1,4 m2. V bytě je nově uděláno zděné jádro, samostatné WC s umyvadlem, v koupelně rohová vana, denní osvětlení prostřednictvím luxfer do kuchyně. Orientace světových stran: kuchyň a obývací pokoj na západ, ložnice na východ. V bytě nová kuchyňská linka se spotřebiči. Okna plastová, dům je zateplen, nová sedlová střecha, nový výtah, voda a odpad v plastu, měřiče tepla na radiátorech. Společenství vlastníků má kompletně doplacený úvěr na provedenou revitalizaci domu a naopak dostatečnou rezervu na případné další vylepšení. Z bytu a balkonu je nádherný výhled do zeleně a na Brněnskou přehradu. Veškerá občanská vybavenost v bezprostředním okolí. Požadovaná cena 2.400.000,- Kč, tj.41.379,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu 1,0. Jednotková cena po korekci 35.172,- Kč/m2. - 12 -
prodej bytu 2+1 OV v Brně Bystrci, na ul. Kuršova, s lodžií, v 3.NP/8 panelového domu s výtahem. Celková plocha bytu je 63 m2, pokoje 18,9m2 a 16m2, kuchyň 9,2 m2, předsíň 8,5 m2, komora 2m2, koupelna 2,6, WC 1,3 m2, lodžie 3,5 m2.byt je v původním stavu. Dům prošel celkovou revitalizací: plastové okna, nová střecha, stupačky, fasáda, zateplení domu, zasklené lodžie, nový výtah, vchodové dveře a schránky. V blízkosti vynikající občanská vybavenost i snadná dostupnost MHD. Požadovaná cena 2.000.000,- Kč, tj.31.746,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu 1,1. Jednotková cena po korekci 31.429,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 32.993,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu, stav a vybavení stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 33.600,- Kč. Za celý byt 2.040.864,- Kč, po zaokrouhlení pak 2.040.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.040.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.040.000,- Kč. Slovy: Dvamilionyčtyřicettisíc Kč V Tršicích 20.8.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 13 - Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4473-272/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4950 ze dne 28.5.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -