115/2016-A ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 582/6/16 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, č.p. 86 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Hojovice, k.ú. Hojovice Adresa nemovité věci: Hojovice 86, 39501 Vlastník stavby: Josef Leitl, č. p. 9, 395 01 Hojovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Leitl, č. p. 9, 395 01 Hojovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 7. 3. 2016 Stav ke dni : 7.3. 2016 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne 16.3.2016 Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce - st. parcela č. 3/2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Hojovice, č.p. 86, rod. dům, která tvoří součást pozemku st. 3/2, parcela č. 84/2 zahrada, parcela č. 605/2 zahrada, parcela č. 837/2 ostatní plocha, vše zapsané na LV č. 264, pro obec a k.ú. Hojovice, okres Pelhřimov. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.3. 2016 za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti pana Leitla. Přehled podkladů - výpis z LV č. 264 pro obec a k.ú. Hojovice ze dne 8.2. 2016 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené vlastníkem nemovitosti - databáze nemovitostí z vlastních zdrojů - ocenění nemovitosti z r. 2009 Místopis Obec Hojovice je malou zemědělskou obcí, situovaná je mimo hlavní komunikační spoje, přístupná je vedlejší státní silnicí, má zemědělský a ubytovací charakterem ke střediskům vyššího významu ( Pelhřimov, Tábor, Kamenice nad Lipou) a i rekreační charakter, obec je situována v nedotčeném prostředí. V obci je pouze autobusová zastávka, prodejna základních potravin a pohostinství. Běžná občanská vybavenost vč. školky a školy je ve městě Černovice, které je vzdáleno cca 6 km. Střediska vyššího významu s větší možností zaměstnání - města Pacov a Soběslav - jsou pak vzdálena cca 20 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 837/1 Obec Hojovice Celkový popis Objekt je umístěn v centru obce, okolní zástavbu tvoří nízkopodlažní zástavba rodinných domů a bývalých drobných zem. usedlostí. Pozemky jsou rovinné, orientované ve směru V - Z. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se v obytné zóně, umístění je v souladu se záměry územního plánu obce (bydlení). Přístup z místní zpevněné komunikace, pozemek č. parcely 837/1 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Hojovice. Silné stránky - oblast s rekreačním vyžitím - nemovitost pro trvalé a rekreační bydlení - možnost dvougeneračního bydlení - 2 -
Slabé stránky - při trvalém bydlení, nutnost dojíždění za službami a za prací - v místě není prakticky žádná vybavenost - u rod. domu vč. doplňkových staveb zhoršená údržba, předpoklad rekonstrukčních prací - přeplocené pozemky zahrad a dvora RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Pozemek č. parcely 837/3 druh ostatní plocha jiná plocha, 97 m 2 (LV č. 223, vlastník Ing. J. Holkup) je pod společným zaplocením k zahradě užívané ve funkčním celku k rod. domu (parcely 605/2, 837/2), jedná se o přeplocený pozemek. Viz příloha. Při případném přikoupení tohoto pozemku k oceňované nemovitosti lze uvažovat obvyklý náklad ve výši 30,- Kč/m 2 x 97 m 2 = 2.910,- Kč + související náklad s převodem, celkem tedy 6.000,- Kč. Při případném střetu zájmů lze i nadále užívat zahradu i bez tohoto pozemku. Pozemek č. parcely 837/1 druh ostatní plocha ostatní komunikace (vlastník Obec Hojovice) je pod společným zaplocením ke dvoru ve funkčním celku k rod. domu, jedná se o přeplocený pozemek v rozsahu cca 41 m 2. Viz příloha. Při případném přikoupení tohoto pozemku k oceňované nemovitosti lze uvažovat obvyklý náklad ve výši 30,- Kč/m 2 x 41 m 2 = 1.230,- Kč + související náklad s převodem + GP, celkem tedy 6.000,- Kč. Případný střet zájmů se vzhledem k vlastnictví a charakteru pozemku nepředpokládá. Pozemek č. parcely 84/2, který tvoří součást ocenění, je v části zastaven objektem bedněné kolny a část je užívána jako zahrada, vše užíváno k sousední nemovitosti č.p. 73 (LV č. 38, vlastníci Šenoltovi), jedná se o cca 47 m 2. Viz příloha. Tato skutečnost neomezuje užívání nemovitosti jako celku. Při případném odprodeji tohoto pozemku lze uvažovat obvyklý náklad ve výši 30,- Kč/m 2 + náklad s převodem + GP. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na základě předloženého LV ze dne 08.02. 2016 jsou na oceňované nemovitosti evidována zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní. Dále byla zahájena exekuce, byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dále bylo vydáno rozhodnutí o úpadku dle 136 odst. 1 insolvenčního zákona. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky, které tvoří součást nemovitosti jsou orientované ve směru V Z a jsou rovinné. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu dobrou, nachází se v obytné zóně, ve stabilizovaném území určeném územním plánem k obytné zástavbě, okolní zástavba je tvořena bývalými drobnými zem. usedlostmi. Stavební pozemek č. parcely st. 3/2 obsahuje v části rod. dům a je připojen na inž. sítě obecní vodovod, kanalizaci do jímky a elektro, plyn část slouží jako zaplocený dvůr a obsahuje bedněný altán a chlév. Pozemek č. parcely 84/2 slouží jako zaplocený dvůr a obsahuje v části bedněný chlév, část je přeplocená a užívaná k sousední nemovitosti č.p. 73, tato část obsahuje bedněnou kolnu. je a dále bedněnou kolnu. Pozemky č. parcely 605/2 a 837/2 jsou užívány jako zaplocená předzahrádka a zahrada a obsahují trvalé porosty. Obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase u obdobných staveb se pohybuje v cen. hladině od 120,- Kč/m 2 do 250,- Kč/m 2. V případě oceňovaných pozemků je stanovena vzhledem k umístění a jejich tvaru s ohledem na jejich využitelnost ve výši 120,- Kč/m 2. Obvyklá cena pozemků samostatných zahrad v místě je stanovena ve výši 30,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 3/2 319 120,00 38 280 nádvoří zahrada 84/2 101 120,00 12 120 zahrada 605/2 309 120,00 37 080 ostatní plocha 837/2 49 120,00 5 880 Celková výměra pozemků 778 Hodnota pozemků celkem 93 360 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřeben VH í Bedněný Přízemní st. 3/2, 84/2 40,00 m3 1 600 64 000 Kč 30 % 44 800 Kč chlév nepodsklepený objekt s pultovou střechou, jednostranně bedněný, krytina vlnité plechové desky, bez stropu, podlah, dřevěné dveře a okno. Spíše provizorně provedeno. ZP 17,3 m2, OP 40 m3, z r. Kč/m3 Altán 2009. Přízemní částečně podsklepený objekt s pultovou střechou, (sklep a část zdiva původní stodola), jednostranně st. 3/2 89,00 m3 2 400 Kč/m3 213 600 Kč 50 % 106 800 Kč - 4 -
bedněný, část zděná z kamene, krytina vlnité plechové desky, bez stropu, sklep klenba z kamene, podlaha 1.NP (štěrk), dřevěné dveře a okno. ZP 1.PP a 1.NP 19,7 m2, OP 89 m3, bedněná část z r. 2009, spíše provizorní provedení, zdivo přes sto let. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 151 600 Kč Rod. dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Jedná se o samostatný rod. dům, který obsahuje jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha valbová, bez využitého půdního prostoru jako podkroví, přístavba vstupní verandy střecha plochá. Dispoziční řešení Rod. dům obsahuje dva byty (dvougenerační RD, v každém podlaží je jeden byt) o velikosti 2+1. Konkrétně v 1.PP kotelnu, sklad dřeva, sklad uhlí, dílnu a garáž, v 1.NP kuchyni, dva pokoje, spíž, koupelnu, záchod, chodbu se schodištěm a vstupní verandu a v 2.NP kuchyni (dnes využívanou jako pokoj), dva pokoje, spíž, koupelnu, záchod a chodbu se schodištěm. Popis tech. stavu stavby Objekt byl uveden do užívání v r. 1981, v r. 2013 byl vyměněn kotel pro ÚT a v r. 2015 byl proveden rozvod vody v plastu a odpady v 2.NP. Rod. dům je užívaný, ale má celkově zanedbanou údržbu, je bez rekonstrukčních prací, vyměňovaný rozvod vody v plastu není zasekaný do zdiva, ale je veden po jeho vnějším líci, předpokládá se výměna některých prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti - okna, rozvody elektro, ÚT, krytina, el. boiler, vybavenost koupelen. Příslušenství stavby Přípojky na inž. sítě - elektro, obecní vodovod, kanalizace do vlastní jímky na pozemku, bedněný chlév a altán ve dvoře, venkovní úpravy - oplocení zahrady pletivo do rámů, oplocení dvora z vlnitých azbestocementových desek, ocelová plotová vrata a trvalé porosty. - 5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 119,18 m 2 2,40 m Výčet místností: kotelna 10,40 m 2 0,50 5,20 m 2 sklad dřeva 7,90 m 2 0,50 3,95 m 2 sklad uhlí 20,70 m 2 0,50 10,35 m 2 dílna 27,20 m 2 0,50 13,60 m 2 garáž 18,10 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 33,10 m 2 1.NP 131,34 m 2 2,50 m Výčet místností: kuchyně 21,60 m 2 1,00 21,60 m 2 spíž 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 ob. pokoj 24,40 m 2 1,00 24,40 m 2 pokoj 23,50 m 2 1,00 23,50 m 2 chodba a schodiště 10,20 m 2 1,00 10,20 m 2 záchod 2,90 m 2 1,00 2,90 m 2 koupelna 5,10 m 2 1,00 5,10 m 2 vstupní veranda 6,70 m 2 1,00 6,70 m 2 Užitná plocha celkem: 95,40 m 2 2.NP 119,18 m 2 2,50 m Výčet místností: pokoj (kuchyně) 22,56 m 2 1,00 22,56 m 2 pokoj 25,40 m 2 1,00 25,40 m 2 pokoj 22,85 m 2 1,00 22,85 m 2 chodba a schodiště 8,90 m 2 1,00 8,90 m 2 koupelna 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 záchod 2,90 m 2 1,00 2,90 m 2 spíž 1,90 m 2 1,00 1,90 m 2 Užitná plocha celkem: 89,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba 10,5*11,35*2,4 = 286,02 m 3 Vrchní stavba 10,5*11,35*5,35+1,75*6,95*3,5 = 680,16 m 3 Zastřešení 131,09 = 131,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba 286,02 m 3 Vrchní stavba 680,16 m 3 Zastřešení 131,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 097,26 m 3-6 -
Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy s izolacemi proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha valbová střecha, krov dřevěný vázaný 5. Krytina osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl spárovaný kámen 10. Vnitřní obklady 2x koupelna, 2x záchod, kuchyně 2.NP 11. Schody teracové 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře, ocl. zárubeň, vrata ocelová 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností PVC, parkety 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ÚT, zdroj kotel na pevná paliva, kamna na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocl. trubky a plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody el. boiler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně sporák na PB, kuch. linka 24. Vnitřní vybavení 2x vana, 2x umyvadlo 25. Záchod 2x splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 131 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 218 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 097,26 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 400 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 400 Reprodukční hodnota [Kč] 4 827 966 (RC * OP) Stáří roků 35 Další životnost roků 55 Opotřebení % 38,90 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 949 887 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 218,21 m 2 Obestavěný prostor: 1 097,26 m 3 Zastavěná plocha: 131,34 m 2 Plocha pozemku: 778,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty - 7 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Rod. dům Jedná se o samostatný rodinný dům s pozemky ve funkčním celku užívanými jako zahrada, které dále obsahují kolnu, přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a trvalé porosty. Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku, je se dvěma nadzemními podlažími, střecha sedlová. Obsahuje v 1.NP kotelnu, uhelnu, prádelnu, chodbu, garáž, tři sklady, schodiště a verandu a v 2.NP kuchyni, čtyři pokoje, koupelnu, záchod, chodbu, schodiště a lodžii. Technické provedení a vybavení. Základové pasy s izolacemi proti zemní vlhkosti, zdivo tvárnicové v tl. 40 cm, nad 1.NP stropy hurdiskové, nad 2.NP dřevěné s rovným podhledem, omítnuté, střecha sedlová střecha, krov dřevěný vázaný, krytina vlnité osinkocementové desky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, štukové, fasádní břízolitové omítky, sokl z kabřince, vnitřní obklady prádelna, kuchyně, koupelna, záchod, schody teracové, dveře hladké plné a prosklené dveře, dřevěná vrata, okna plastová zdvojená, podlahy plovoucí laminátové, koberce, keramická dlažba, vytápění ústřední, radiátory, zdroj kotel na pevná paliva v kombinaci s elektrokotlem, elektroinstalace světelná, třífázová, bleskosvod, rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody el. boiler, úplné odkanalizování, vybavení kuchyně el. sporák s varnou deskou, kuch. linka s vestavěnými spotřebiči, 2x vana, sprcha, umyvadlo, 2x záchod. Objekt byl uveden do užívání na základě kol. rozhodnutí v r. 1991, v r. 2010 byla vyměněna okna, krytiny podlah (lamino), rozvody ÚT (měď), rozvod elektro v 2.NP, rozvody vody, byl nově osazen el. boiler, kuch. linka a vana s umývadlem, v r. 2016 byly vyměněny 4x radiátor v 2.NP. Zastavěná plocha 156 m2, obestavěný prostor 1037 m3, celková plocha podlahová plocha 235,5 m2, započitatelná 206 m2, opotřebení 26 %. Další součásti: Kolna - přízemní částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou, zděný v tl. 30 cm, stropy betonové, krytina vlnité osinkocementové desky, žlaby, svody pozink. plech, omítky váp štukové, dveře dřevěné, okna luxfery, podlaha betonová, 220/380 V. Objekt z r. 1991. ZP 1.PP 20,0 m2, 1.NP 35,6 m2, OP 162 m3. Přípojky na inž. sítě (vodovod, elektřina, kanalizace z přilehlé komunikace), septik, přístřešek u kolny (dřevěná otevřená konstrukce, ZP 11 m2), oplocení zahrady (plot z ocl. profilů vč. vrat a vrátek, plot ze zděných sloupků s bedněnou výplní vč. vrat a vrátek a plot z pletiva na ocl. sloupky), zpevněné plochy ze zámkové a bet. dlažby a trvalé porosty. Pozemky celkem 593 m2. Realizace na trhu 02/2016 za částku 1.900.000 Kč Lokalita Mnich Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,87 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobný rod. dům s garáží, který je umístěn v dané lokalitě, sídlo je ale preferovanější, lépe dostupné a s lepší vybaveností, rod. dům je obdobně vybavený, ale ve výrazně lepší stavebně - technickém stavu, udržovaný, částečně rekonstruovaný, doplňková stavba je rovněž v dobrém stavu, součást tvoří zhruba obdobná plocha pozemků, ale s jejich lepší využitelností (tvar pozemků), pozemky bez zatížení - přeplocení. Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m 2 6 098-8 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 206,00 m 2 593 m 2 1 900 000 Kč 9 223 Kč/m 2 Název: Rod. dům Jedná se o samostatný rodinný dům s pozemky ve funkčním celku užívanými jako zahrada, které dále obsahují kolnu, garáž, oplocení a trvalé porosty. Rodinný dům obsahuje jednu byt. jednotku, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím, s vestavěným podkrovím jako 2.NP, střecha sedlová v části s provýšením, veranda střecha plochá. Rodinný dům obsahuje v 1.PP garáž, kotelnu, uhelnu, chodbu, schodiště a dvě sklepní místnosti, v 1.NP kuchyni, dva pokoje, koupelnu, záchod, spíž, verandu, schodiště a chodbu a v podkroví tři pokoje, chodbu se schodištěm, dva skladové prostory a v části půdní prostor. Technické provedení. Základové pasy s izolacemi proti zemní vlhkosti v úrovni soklu, zdivo v tl. 45 cm, stropy nad 1.PP betonové, nad 1.NP a podkrovím dřevěné omítnuté, krov dřevěný, vázaný, střecha sedlová v části s provýšením, veranda střech plochá, krytina osinkocementové šablony, veranda pozink. plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, štukové, fasádní břízolitové omítky, sokl spárovaný kámen, vnitřní obklady kuchyně, koupelna, pokoj v podkroví (býv. kuchyně), schody betonové, povrch teraco, dveře hladké plné a prosklené dveře, vrata palubková, okna dřevěná špaletová, podlahy parkety, lino, dřevotřískové desky, keramická dlažba, vytápění ÚT, zdroj kotel na pevná paliva, radiátory, elektroinstalace světelná, třífázová, bleskosvod, teplá a studená voda, zdroj teplé vody el. boiler, úplné odkanalizování, vybavení kuchyně elektrický sporák a sporák na pevná paliva, vana, umývadlo, záchod. Stáří objektu. Objekt byl uveden do užívání v r. 1967, v r. 1991 byl vyměněn kotel pro ÚT a v r. 2012 byl vyměněn el. boiler. Zastavěná plocha 112 m2, obestavěný prostor 775 m3, celková podlahová plocha 236 m2, započitatelná podl. plocha 190,5 m2, opotřebení 51 %. Další součásti: Kolna - přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou, zděný v tl. 30 cm, stropy v části dřevěné, v části betonové, krytina plechová, žlaby, svody pozink. plech, omítky váp. štukové, dveře dřevěné, vrata plechová, okna ocl. jednoduchá, podlaha betonová, 220/380 V. ZP 56 m2, OP 287 m3, z r. 1967, v r. 2000 výměna krytiny. Garáž - přízemní nepodsklepený objekt s pultovou střechou, zděný v tl. 25 cm, bez stropů, krytina vlnité osinkocementové desky, žlaby, svody, váp. štukové omítky, vrata plechová, okna dřev. jednoduchá, podlaha betonová, 220 V. ZP 19,6 m2, OP 45 m3, z r. 1990. Přípojky na inž. sítě (obecní vodovod, elektřina, kanalizace do jímky a dále do trativodu), oplocení zahrady (pletivo na na ocl. sloupky) vč. vstupních vrat a vrátek a trvalé porosty. Pozemky 1587 m2. Realizace na trhu 10/2015 za částku 1.650.000 Kč. Lokalita Krasoňov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-9 -
Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobný rod. dům s garáží, který je umístěn v sídle s obdobnou vybaveností a velikostí, sídlo je ale preferovanější, lépe dostupné - město Humpolec, dálnice D1, rod. dům je obdobně vybavený, ale v lepším stavebně - technickém stavu, udržovaný, doplňkové stavby jsou rovněž v dobrém stavu, součást tvoří větší plocha pozemků, hodnotnějších, s jejich lepší využitelností (tvar pozemků), pozemky bez zatížení - přeplocení. Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 5 963 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,50 m 2 1 587 m 2 1 650 000 Kč 8 661 Kč/m 2 Název: Rod. dům Rodinný dům - podsklepená stavba o jednom nadzemním podlaží a podkrovím. Obsahuje jednu bytovou jednotku 5+kk s příslušenstvím. Izolace proti radonu a zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou provedeny z Plynosilikátových tvárnic v tl. 40 cm. Střecha sedlová, krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné štukové, stropy k.vložky s rovným podhledem a sádrokarton, vnější omítky břízolit, podlahy obytných místností PVC, korek, keramická dlažba schody teraco, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a WC, dveře dýhované a hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, rozvod teplé a studené vody s ohřevem v bojleru, kanalizace, elektroinstalace světelná a motorová, vytápění ÚT na tuhá paliva, plech. radiátory. Vybavení: vana, WC, umyvadla, el. sporák, kuch. linka. Stavba byla provedena v roce 1995. Je běžně udržovaná. Od doby výstavby nebyly žádné zásadní úpravy provedeny. Zastavěná plocha 112 m2, obestavěný prostor 965 m3, opotřebení je odhadem 30 %. Využitelná plocha 180 m2. Sklad - přízemní, nepodsklepená stavba se sedlovou střechou ve tvaru L. Obvodové stěny jsou provedeny z smíšeného zdiva v tl. do 80 cm. Střecha sedlová, krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinku, omítky vápenné štukové, stropy s rovným podhledem polospalné, podlahy betonové, schody venkovní dřevěné, dveře náplňové, okna dřevěná rámová, zavedena studená voda, kanalizace, elektroinstalace světelná a motorová. Zastavěná plocha 115 m2, obestavěný prostor 767 m3, opotřebení 55%. Pozemky 1064 m2 Realizace 09/2015, realizovaná cena 1.200.000,- Kč. Lokalita Vratišov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,94 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobný rod. dům s garáží, který je umístěn v obdobné lokalitě z hlediska jeho vybavenosti, sídlo je ale lépe dostupné - město Pelhřimov, rod. dům je obdobně vybavený, ale ve výrazně lepší stavebně - technickém stavu, novější, udržovaný, doplňková stavba je rovněž v dobrém stavu, součást tvoří mírně větší plocha pozemků, s jejich lepší využitelností (tvar pozemků), pozemky bez zatížení - přeplocení. Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 4 612-10 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 1 064 m 2 1 200 000 Kč 6 667 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 612 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 558 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 098 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 558 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 218,21 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 212 811 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 212 811 Kč 3 194 847 Kč 93 360 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňovaných nemovitostí a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na realizované a nabízené obchody s obdobnými nemovitostmi v regionu, jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (st. parcela č. 3/2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Hojovice, č.p. 86, rod. dům, která tvoří součást pozemku st. 3/2, parcela č. 84/2 zahrada, parcela č. 605/2 zahrada, parcela č. 837/2 ostatní plocha, vše zapsané na LV č. 264, pro obec a k.ú. Hojovice, okres Pelhřimov) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 1.200.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV 264 v odstavci C (zástavní práva, exekuce, rozhodnutí o úpadku). V Pelhřimově 16.3.2016 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 582/6/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10/2016. Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov - 12 -
Mapa KN Přeplocení Zelená - přeploceno k oceňované nemovitosti, modrá - k sousední nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
Fotodokumentace Čelní pohled Pohled ze dvora Čelní pohled, přeplocená zahrada vlevo 1.PP - kotelna 1.NP - kuchyně 1.NP - pokoj - 15 -
1.NP - pokoj, osazená kamna 1.NP - záchod 2.NP - pokoj 2.NP - pokoj (kuchyně) 2.NP - koupelna 2.NP - záchod - 16 -