ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 61/2015 NEMOVITÁ VĚC: spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/3 k celku: stp.č.82 včetně stavby čp 77 rodinný dům vše v katastrálním území a obci Hořátev, okres Nymburk Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Hořátev Adresa nemovité Hořátev 77, 28913 věci: Vlastník stavby: Fiedlerová Tereza, Želivského 116/31, 46605 Jablonec nad Nisou 1/3 Hlíněná Jaroslava, č.p. 30, 28932 Hrubý Jeseník 1/3 Vitmanová Petra, Náměstí Přemyslovců 163/20, 28802 Nymburk 1/3 vlastnictví: podílové Vlastník pozemku: Fiedlerová Tereza, Želivského 116/31, 46605 Jablonec nad Nisou 1/3 Hlíněná Jaroslava, č.p. 30, 28932 Hrubý Jeseník 1/3 Vitmanová Petra, Náměstí Přemyslovců 163/20, 28802 Nymburk 1/3 vlastnictví: podílové OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 070 EX 2001/14 Adresa objednatele: 28. října 1204/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : René Tomeš Adresa zhotovitele: Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ideální 1/3 nemovitých věcí v dražbě OBVYKLÁ CENA Podíl 1/3 : 315 000,-Kč 100 000Kč Datum místního šetření: 3.3.2015 Stav ke dni : 10.2.2015 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 10.3.2015 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální 1/3 k celku: stp.č.82 včetně stavby čp 77 rodinný dům vše v katastrálním území a obci Hořátev, okres Nymburk vše včetně součástí a příslušenství, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne 3.3.2015 výpis z LV č. 68 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 2001/14-21 ze dne 10.2.2015 internetové stránky http://mestaobce.cz opis notářského zápisu NZ 130/2004 N 147/2004 z 9.9.2004 www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.3.2015 za přítomnosti paní Vitmanové spoluvlastnice a pana Skočdopole oprávněný. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům není trvale užíván, žádná listina o nájmu nebyla předložena. K domu vázne věcné břemeno spočívající v doživotním právu užívání objektu pro paní Boženu Vitmanovou nar. 18.11.1931. Místopis a vybavenost obce Obec ve Středočeském kraji v okresu Nymburk. Nachází se 50 kilometrů na východ od Prahy, v trojúhelníku tvořeném městy Poděbrady-Nymburk-Sadská. Hořátev je obec ležící v okrese Nymburk, asi 4 km jižně od Nymburku. Pozemní komunikace Do obce vede silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 2,5 km vede silnice II/330 Činěves Nymburk Sadská Český Brod, ve vzdálenosti 3 km vede silnice II/611 Praha Sadská Poděbrady Hradec Králové. Železnice Obec leží na železniční trati 060 Poříčany Sadská Hořátev Nymburk. Jedná se o jednokolejnou elektrizovanou celostátní trať. Okrajová část obce v blízkosti místního rybníka v JV části obce. Rovinaté pozemky v okrajové části obce při místní zpevněné komunikaci. V místě je veřejný rozvod elektro a kanalizace tlaková. Dům odpojen od dodávek el. energie. Vodou je objekt zásoben z vlastní studny na dvoře, kanalizace do žumpy na dvoře. Počet obyvatel : 765-2 -
Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nymburk Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Nymburk SOUČASNÝ STAV Okolí: venkovská zástavba Přípojky: elektro, voda ze studny kanalizace v ulici tlaková, z domu do jímky Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace Celkový popis Rovinaté pozemky stavební a dvorek, pozemek zastavěný bývalým zemědělským stavením, jehož obytná část obsahuje INP chodba, kuchyň, 2x pokoj, koupelna s WC podkroví volný půdní prostor. Součástí obvyklé ceny jsou rodinný dům čp 77 vedlejší stavba stodola navazující na objekt skladu vedlejší stavba zděný sklad navazující na obytnou část ve tvaru písmena L studna venkovní úpravy porosty pozemek Silné stránky Stejný vlastník pozemku i stavby V obci základní občanská vybavenost Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení ocenění spoluvlastnického podílu prodej 1/3 nemovitých věcí stavbu nelze reálně rozdělit stávající věcné břemeno užívání Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis - 3 -
nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou - 4 -
Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno užívání Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Vitmanová Petra Zahájení exekuce Hlíněná Jaroslava Zahájení exekuce Vitmanová Petra Zástavní právo exekutorské Ostatní rizika: nebyla zjištěna Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Pohled z ulice Příjezdová komunikace a okolí - 5 -
Dvorek a obytná část Stodola a sklad kotel pokoj kuchyň koupelna OCENĚNÍ obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. V místě je veřejný vodovod, kanalizace, elektro. Vodou je zajištěno zásobování ze studny na pozemku. Věcná hodnota za pomocí cenového předpisu (vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb). 215 rodinný dům čp. 77-6 -
stavba je podstandardního vybavení a provedení bez pravidelné údržby, v 70-tých letech minulého století byly provedeny stavební úpravy a modernizace do současné podoby. Objekt není trvale užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Název Zastavěná. Plocha INP 124,85 m 2 Název Obestavěný prostor [m 3 ] čp 77 124,85*(3,4+2,4/2) = 574,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo cihelné S 100 3. Stropy dřevěné a klenuté S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, S 100 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře náplňové a hladké plné S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba, PVC S 100 16. Vytápění etážové na tuhá paliva S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky P 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace ze všech zař. Předmětů do žumpy S 100 23. Vybavení kuchyně C 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní S 100-7 -
Ocenění Základní cena (dle příl. Č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9074 Polohový koeficient K 5 (příl. Č. 20 dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. Č. 41 dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 515,88 Plná cena: 574,31 m 3 * 3 515,88 Kč/m 3 = 2 019 205,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 113 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 153 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 113 / 153 = 73,9 % Koeficient opotřebení: (1-73,9 % / 100) * 0,261 Rodinný dům čp. 77 zjištěná cena = 527 012,52 Kč 2) sklad- dílna stavebně navazující na obytnou část, stejného stáří a provedení. Navazuje na obytnou část a tvoří hranici pozemku. Stavba je bez vybavení a údržby. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. Nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklad 7,15*2,6*2,4 = 44,62 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15 30 cm S 100 3. Stropy C 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště C 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna jednoduchá S 100-8 -
11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Ocenění Základní cena (dle příl. Č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7188 Polohový koeficient K 5 (příl. Č. 20 dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. Č. 41 dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 485,76 Plná cena: 44,62 m 3 * 1 485,76 Kč/m 3 = 66 294,61 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 113 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 133 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 113 / 133 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1-85,0 % / 100) * 0,150 Sklad- dílna zjištěná cena = 9 944,19 Kč 3) stodola stavebně navazující na sklad, stejného stáří. Stavba je bez vybavení a údržby. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. Nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Název Obestavěný prostor [m 3 ] stodola 11*6,3*(3,5+2,8/2) = 339,57 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15 30 cm S 100 3. Stropy C 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště C 100 9. Dveře dřevěné P 100-9 -
10. Okna C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Ocenění Základní cena (dle příl. Č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7088 Polohový koeficient K 5 (příl. Č. 20 dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. Č. 41 dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 465,09 Plná cena: 339,57 m 3 * 1 465,09 Kč/m 3 = 497 500,61 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 113 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 113 / 140 = 80,7 % Koeficient opotřebení: (1-80,7 % / 100) * 0,193 Stodola zjištěná cena = 96 017,62 Kč 4) studna studna- jediný zdroj vody pro dům Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 3,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m + 5 850,- Kč Základní cena celkem = 5 850,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. Č. 20 dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. Č. 41 dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 10 731,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 113 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 113 / 140 = 80,7 % Koeficient opotřebení: (1-80,7 % / 100) * 0,193 = 2 071,13Kč Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks + 1 210,- Kč - 10 -
Základní cena čerpadel celkem = 1 210,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. Č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. Č. 41): * 2,2930 = 2 219,62 Kč opotřebení čerpadel 80,7 % * 0,193 = 428,39 Kč Upravená cena čerpadel + 428,39 Kč Studna zjištěná cena = 2 499,52 Kč 5) venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby rodinný dům čp. 77 sklad- dílna stodola Celkem: Cena stavby 527 012,52 Kč 9 944,19 Kč 96 017,62 Kč 632 974,33 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 632 974,33 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venkovní úpravy zjištěná cena = 22 154,10 Kč pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 6 i = 1-11 -
Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,050 = 1,040 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. Cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 stavební pozemek zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 442,96 1,040 460,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. Cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 82 483,00 460,68 222 508,44 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří celkem 222 508,44 Pozemek zjištěná cena = 222 508,44 Kč Ocenění trvalých porostů Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 222 508,44 Celková výměra pozemku m 2 483,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 23 034,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 497,21 Porosty zjištěná cena 1 497,21 Kč 1) rodinný dům čp. 77 527 012,50 Kč 2) sklad- dílna 9 944,20 Kč 3) stodola 96 017,60 Kč 4) studna 2 499,50 Kč 5) venkovní úpravy 22 154,10 Kč Ocenění staveb celkem Ocenění pozemků celkem Ocenění trvalých porostů celkem Celkem věcná hodnota Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného 657 627,90 Kč 222 508,40 Kč 1 497,20 Kč 881 633,50 Kč - 12 -
Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. 2+1: Obvyklé nájemné: 60 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 60 000,- Kč/rok * 50 % = 30 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 30 000,- Kč Věcné břemeno. 30 000,- Kč * 10 let = 300 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 300 000,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací ocenění V obci a okolí není porovnatelná nemovitá věc v nabídce, z vlastních zkušeností jsou mi známé obchody s obdobnými nemovitými věcmi, jako je oceňovaná. Obchody s nemovitostmi, kdy jde o spoluvlastnický podíl k nemovité věci, kterou nelze reálně rozdělit, jsou velmi obtížně uskutečnitelné. Dalším nezanedbatelným cenotvorným faktorem je skutečnost, že nemovitost je zatížena věcným břemenem práva užívání na dobu 40ti let (do r.2044). Komentář ke stanovení obvyklé ceny Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci objekt lze s ohledem na stávající věcné břemeno užívat, avšak ve velmi omezeném rozsahu Stavebně technický stav před modernizací Vybavení a provedení podstandardní Vlastnictví pozemků pod stavbou s dvorkem Poloha vhodná část pro bydlení Vybavenost obce základní Nabídka v lokalitě a okolí nabídka převyšuje poptávku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/3 Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : OCEŇOVANÁ NEMOVITOST POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI ZÁKLADNÍ ÚDAJE VZOREK 1 VZOREK 2 VÝMĚRA POZEMKU 483 m 2 763 402 UŽITNÁ PLOCHA 120 m 2 130 130-13 -
PRODEJNÍ/NABÍDKOVÁ CENA Kč 1 870 000 1 690 000 ZÁKLADNÍ CENA Kč/m 2 14 384,62 13 000,00 úprava koef nezobchodováno 0,90 0,90 výchozí cena Kč/m 2 12 946,16 11 700,00 POROVNÁNÍ VZOREK 1 VZOREK 2 POLOHA a vybavenost obce Písty do 1km Písková Lhota 1km 1,00 1,00 DOPRAVNÍ DOSTUPNOST STAV OBJEKTU VYBAVENÍ FUNKČNOST VELIKOST POZEMKU porovnat lepší 1,00 0,95 dobrý dobrý 1,00 1,00 lepší lepší 0,95 0,90 bydlen bydlení 0,95 0,95 větší porovnat 0,90 1,00 koeficient úpravy 0,80 0,80 upravená cena Kč/m 2 10 356,93 9 360,00 UŽITNÁ PLOCHA m 2 120,00 POROVNÁVACÍ HODNOTA Kč/m 2 9 858,47 CENA Kč 1 183 016 Věcné břemeno kč 300 000 Úprava za prodej podílu 0,8 946 412,80 podíl 1/3 315 471Kč = 315 000Kč Břemeno podíl 1/3-100 000Kč Práva a závady spojené s nemovitostí právo bezúplatného užívání a spoluužívání domu čp 77 včetně pozemku ve prospěch oprávněné Boženy Vitmanové, nar. 18.1.1931, nyní trvale bytem Zámek 1/21, Lysá nad Labem, věcné břemeno zřízeno na dobu 40ti let. Ocenění věcného břemene činí = 300 000,- Kč Podíl 1/3 = 100 000Kč Žádné další závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinnou sděleny vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.68 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč - 14 -
Závěr Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/3 nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a po odečtení závad (zřízené břemeno) spojených s nemovitými věcmi, a to: - stp.č.82 včetně stavby rodinného domu čp 77 včetně součástí a příslušenství po odečtení podílu na věcném břemeni v právu užívání na dobu 40 let, vše v katastrálním území a obci Hořátev, okres Nymburk Komentář k návrhu tržní hodnoty: 215 000Kč, Slovy: DvěstěpatnácttisícKč Spoluvlastnický podíl nemovitých věcí zatížený věcným břemenem hodnotím jako velmi špatně obchodovatelný. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci oceňovacího předpisu a porovnáním nabízených nemovitých věcí v místě a čase. Hradci Králové 10.3.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. Specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 61/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 68 ze dne 10.2.2015 4 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz 1 Mapa oblasti z www.mapy.cz 3 Vzorky 1+2 z www.sreality.cz 2 Popis věcného břemene 1-15 -