Problematika oceňování energeticky úsporných staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Problematika oceňování energeticky úsporných staveb Bakalářská práce Autor: Václav Stránský Oceňování majetku Vedoucí práce doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha 2016 1

Prohlášení: Prohlašuji ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu pouţité literatury a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 1.4.2016 Václav Stránský 2

Poděkování Touto cestou bych chtěl poděkovat vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., za jeho cenné připomínky a odborné rady při vedení této práce. Poděkování také patří panu Ing. Petru Ortovi za cenné rady při řešení praktické části této bakalářské práce. 3

ANOTACE Teoretická část bakalářské práce se zabývá problematikou oceňování energeticky úsporných staveb. Součástí této práce je potřebná legislativa a celkový popis energeticky úsporných staveb. Dále se tato práce zabývá praktickou částí, kde je oceněn rodinný dům a výrobní areál. Závěrečná analytická část bakalářské práce se zabývá analýzou trhu nemovitostí v Praze 3. Klíčová slova: legislativa, energeticky úsporné budovy, analýza trhu s nemovitostmi, ANNOTATION The theoretical part deals with the valuation of energy-saving buildings. Part of this work is the necessary legislation and a general description of energy-saving buildings. Furthermore, this work deals with the practical part, which is valued house and manufacturing facility. The final analytical part of the thesis analyzes the real estate market in Prague 3. Keywords: legislation, energy-efficient buildings, real estate market analysis 4

Obsah A Teoretická část 1 Rozdělení energeticky úsporných staveb 1.1 Nízkoenergetický dům 9 1.2 Energeticky pasivní dům. 9 1.3 Nulový dům. 10 1.4 Výhody nízkoenergetických domů.. 13 1.5 Nevýhody nízkoenergetických domů.. 14 2 Problematika oceňování energeticky úsporných staveb 2.1 Pasivní domy... 15 2.2 Vady způsobené při stavbě nízkoenergetických a pasivních nemovitostí... 19 2.3 Porovnání nízkoenergetických nemovitostí s klasickou nemovitostí z hlediska výdajů.. 20 3 Legislativa v ČR 3.1 Standardní dům... 26 3.2 Energeticky úsporný dům... 26 3.3 Nízkoenergetický dům 26 3.4 Energeticky pasivní dům 26 3.5 Energeticky nulový dům. 26 3.6 Dům s energetickým přebytkem. 26 3.7 Hodnocení energetické náročnosti PENB... 28 5

3.8 Hodnocení energetické náročnosti PHPP 28 3.9 Metody oceňování... 30 B Praktická část 4.1 Trţní ocenění rodinného domu 33 4.2 Trţní ocenění výrobního areálu... 54 C Analytická část 5 Analýza realitního trhu městské části Praha 3. 75 6 Seznam pouţitých zdrojů. 84 7 Seznam obrázků a tabulek... 85 6

7

Úvod Pro svojí bakalářskou práci jsem si zvolil téma Problematika oceňování energeticky úsporných staveb. Toto téma bylo vybráno z důvodu neustále se rozrůstajícího trhu s nízkoenergetickými budovami a jeho problematikou při oceňování nemovitostí. Vzhledem k tomu, ţe je oceňování těchto nemovitostí zatím málo řešeno, popsal jsem tento způsob v první části této bakalářské práce. V první části této práce se věnujeme základnímu rozdělení a popisu energeticky úsporných nemovitostí, ekonomickému porovnání nízkoenergetických nemovitostí s nemovitostí klasické koncepce, dále pak problematikou nízkoenergetických staveb a jejich největšími slabinami a v neposlední řadě pak legislativou ČR. Všechna tato hlediska mají přímý vliv na ocenění nízkoenergetické nemovitosti a ovlivnění finální hodnoty, z čehoţ nejdůleţitějším faktorem je právě problematika staveb a jejich kontroly. Pro názornou ukázku byl pouţit právě problém tepelných mostů, které patří k největším slabinám nízkoenergetických nemovitostí. Touto bakalářskou prací má být také naznačena cesta, kterou je potřeba vnímat jako vodítko ke stanovení trţního ocenění nízkoenergetických nemovitostí.. Za stěţejní bod této práce povaţuji popsání problematiky jednotlivých úrovní při stavbě nízkoenergetických domů a vypíchnutí jejich největší slabiny tepelných mostů, přičemţ selhání v tomto směru můţe mít fatální důsledky v ocenění hodnoty takového majetku. Jako další vodítko přispívá porovnání energeticky úsporných budov s budovou klasické konstrukce, jejímţ závěrem je vyjádření úspory energií v případě pouţití jednotlivých konstrukcí budov při porovnatelné velikosti. Výsledkem teoretické části této bakalářské práce je popis moderních metod oceňování a způsob jakým můţeme včlenit jednotlivé údaje. Druhou částí této bakalářské práce praktickou částí má být ukázka dvou ocenění nemovitostí s odlišnou strukturou. Jako první byl vybrán rodinný dům, kde byla pouţita porovnávací metoda. Pro druhou oceňovanou nemovitost výrobní halu byly vybrány tři stěţejní metody, které byly na konci popsány svojí váhou k výsledné hodnotě nemovitosti. 8

Výsledkem této části je být ukázka ocenění jednotlivých staveb tak, aby byla tato ocenění uznána jako reálná. Třetí částí této bakalářské práce je analytická část, resp. Analýza trhu s nemovitostmi a analýza městské části Prahy 3 jako celku. Výsledkem je popis lokality Prahy 3. 9

A. Teoretická část 1. Rozdělení energeticky úsporných staveb 1.1 Nízkoenergetický dům Je dle normy ČSN 73 0540-2 [16] definován jako budova s roční plošnou měrnou potřebou tepla na vytápění menší neţ 50 kwh.m -2.rok -1. Při návrhu nízkoenergetického domu se vţdy začíná energetickou koncepcí nemovitosti. V tuto chvíli se vytvoří návrh optimálního řešení stavební části ( zasazení do terénu, situování nemovitosti dispozice jednotlivých místností a v neposlední řadě materiál a k tomu vhodná technologie ). Dále je nutné navrhnout technické zařízení ( větrání rekuperace, vytápění a vyuţití všech těchto zdrojů ). Ideálním způsobem je nastavení více variant, aby projektant a zákazník zvolil nejvhodnější variantu ať uţ ze stránky praktické, nebo ze stránky technické. Výsledkem samozřejmě musí být vhodně zvolená technologie splňující přísná kritéria závislosti na cizí zdrojích energie a spotřebě energie. Po tomto kroku se zvolna přejde ke zpracování projektu příslušné stavby. Oproti běţné výstavbě se pořizovací náklady na nízkoenergetický dům neliší nijak výrazně (cca do 10 %). Návratnost vynaloţených vícenákladů je při současných cenách energií přibliţně 9 aţ 12 let. 1.2 Energeticky pasivní dům Je budova, která poskytuje komfort vnitřního prostředím ve všech ročních období a která se vyznačuje nízkou spotřebou tepla, dokonce tak nízkou, ţe nepotřebuje standardní vytápěcí systémy. Potřeba tepla na vytápění objektu tohoto typu nesmí přesáhnout 15 kwh/m 2 /rok. Tepelné ztráty jsou díky důkladné izolaci velice účinné k udrţení teploty, v domě je potřeba minimální mnoţství tepla. Tento dům se vyznačuje také výbornou izolací stěn a oken, kdy při 10

nízkých teplotách mají tyto povrchovou teplotu, která se blíţí 20 C. Tato teplota je vnímána jako velice příjemná pro lidský komfort. Také je velice kladen důraz na vzduchotěsnost kompletních částí budovy. Pomocí automatického větracího zařízení s rekuperací tepla je vháněn čerstvý vzduch do místností. Ze vzduchu odváděného mimo dům se odebírá teplo, kterým je ohříván přiváděný čerstvý vzduch. Vzhledem k tomuto systému je výsledně spotřebováno aţ o 90% méně tepla oproti standardnímu domu. Pro udrţení teploty většinou postačí menší topné těleso, jenţ můţe být umístěno kdekoliv v domě, někdy není potřeba ani tohoto tělesa. Co je velice důleţité je to, aby byly v domě osazeny také úsporné spotřebiče ideálně skupiny A a výší, zároveň tak i úsporné osvětlení, kde je kladen důraz na spotřebu. Tyto prvky nesmí v ţádném případě omezit komfort bydlení, proto je nutné důkladně vybírat. 1.3 Nulový dům Je dům s téměř nulovou spotřebou energie, který je velice kvalitně navrţen s ohledem na nízkou spotřebu energií ( vytápění, větrání, ohřevu vody atd. ) Tento dům umí energii vyrobit z obnovitelných zdrojů jako jsou solární kolektory, krb, kotel na pelety, nebo dřevo případně jiných povolených zdrojů. Z toho vyplývá, ţe jen minimum energií je dodáno standardním způsobem jakým je plyn, a elektrická síť. Jedná se tedy o jakousi nadstavbu Energeticky pasivního domu. 11

Abychom dosáhli potřebné kvality je potřeba řádně zvolit: orientaci stavby a její umístění v terénu. Obrázek. č.1 Zdroj www.nulovedomy.org tvar a dispozice domu je nezbytná k dosaţení výsledku Obrázek. č.2 Zdroj www.nulovedomy.org 12

tepelné vlastnosti oken, střechy a stěn Obrázek č.3 Zdroj www.slavona.cz minimalizací tepelných mostů Obrázek č.4 Zdroj www.izolace-info.cz 13

větráním domu Obrázek č.5 Zdroj www.vetrani.tzb-info.cz 1.4 Výhody nízkoenergetických domů 1. Šetrnost k ţivotnímu prostředí 2. Náklady na vytápění 3. Finanční návratnost počáteční investice 4. Kvalitní materiály moderní technologie 5. Výroba vlastní energie 6. Cirkulace čerstvého vzduchu 7. Kratší otopná sezóna 1 Nízká spotřeba energie znamenající niţší zátěţ pro okolí a niţší náklady na zdroj energie. 2 Výrazně niţší spotřeba energie v případě kvalitně projektované a postavené nemovitosti 14

3 Návratnost počáteční investice ano, ale je velice proměnlivá opotřebení zdrojů vyrábějících energii, kolísání cen a modelů splatnosti v rámci státních norem ( nastavení DPH, způsob účtování ) 4 Kvalitní materiály jsou přímou úměrou k luxusu, značí to lepší ţivotní podmínky i kvalitnější spojení ţivota s nemovitostí 5 Vlastní energie se rovná moţnosti přebytku, který lze v současných podmínkách nabídnout dále k prodeji do distribuční sítě. Tato záleţitost je opět moţná do doby, neţ se změní regulace cen, výše přijetí odběru do distribuční sítě ( záleţí na vládních podmínkách ) 6 Cirkulace vzduchu je velice prospěšná zdravý člověka a zajišťuje dlouhou ţivotnost stavby 7 Kratší otopná sezóna ( nejvíce výhodná pro země s trvalým klimatem ČR není úplně ideální zemí s takovým klima ). Dům postavený v Krušných Horách bude mít vyšší spotřebu neţ v případě, ţe by stál v Polabí. Proto vyhláška 291/2001 Sb. hodnotí domy podle spotřeby, vypočtené pro průměrnou venkovní teplotu +3,8 C a 242 dnů vytápěcího období. Je moţné porovnávat i výpočtové hodnoty podle ČSN 730540 stanovené pro tzv. jednotné klimatické podmínky, tj. venkovní výpočtovou teplotu - 15 C a pro charakteristické číslo budovy B = 8 Pa0,67. 1.5 Nevýhody nízkoenergetických domů 1. Vyšší náklady a větší náročnost přípravy projektu a dohledu nad stavbou 2. V některých případech vyšší pořizovací cena 3. Nejistá cena nízkoenergetických nemovitosti do budoucna 1 Nízkoenergetické domy musejí být navrţeny velice precizně, neboť je zde kladen důraz na stávající zástavbu, zeleň, sklon a orientaci ke světovým stranám. Veliký důraz je také kladen na kvalitu zpracování, bez které by dům nesplňoval poţadavky úspory a tím pádem by nebyl efektivní. 15

2 V případě, ţe bychom porovnávali stejně veliký dům klasickou stavbu a nízkoenergetickou stavbu, vyjde nám lépe pořizovací cena u klasické stavby. Teprve aţ predikovaná návratnost na niţší spotřebu energie by vyšla lépe pro nízkoenergetické domy. Jiný problém by byl ovšem u oprav obou druhů nemovitostí, kde by opět byl na výši klasický dům s méně vyspělým typem pouţitých materiálů. 3 Cena nízkoenergetických budov, domů, případně jiných prostor splňujících tyto normy je z budoucího hlediska velice nejistá vzhledem k vývoji cen energií. Dalším negativním hlediskem by se mohlo zdát, ţe počet dní, kdy svítí slunce v ČR na kolektory vyrábějící elektrickou energii, není dostatečný k tomu, aby se dům samostatně vytápěl a byl dostatečně soběstačný. Vţdy je potřeba mít více variant vytápění. Další z věcí, která je neméně důleţitá je v současné době neodzkoušená nová technologie není zde dostatek nemovitostí, u kterých by mohl být v ČR zkoumán vliv opotřebení a trvanlivost materiálu. 2. Problematika oceňování energeticky úsporných staveb 2.1 Pasivní domy Mají příjemné vnitřní prostředí, ve všech období. Hlavním činitelem je větrací systém, který by měl zajistit čerstvý vzduch a zpětný zisk tepla. Důleţitým faktorem je zisk tepelné energie ze slunečního záření, teplo vyzařované lidmi uvnitř nemovitosti a veškerými spotřebiči, které vydávají teplo. K tomuto je potřeba mít velice dobře poskládanou izolaci, která je takovou ochrannou schránkou na povrchu i vně nemovitosti, kdy má zabránit přehřívání nemovitosti, případně tepelným mostům a v neposlední době sráţení vody tak, aby nedocházelo k vznikům nebezpečných plísní. Při navrhování pasivního domu je potřeba dbát na veškerá pravidla potřebná k bezchybnému oběhu veškerých energií v domě a tepelných výkyvů. V jednoduchém překladu předchozí věty, je potřeba vţdy konzultovat jiţ při návrhu pasivní nemovitosti veškeré součásti s jednotlivými odborníky tak, aby nedošlo v průběhu projektu k chybám způsobeným chybnými výpočty, které budou následně v projektu odstraňovány a budou se takzvaně flikovat, 16

kdy výsledný efekt nebude tak dokonalý a ve finále stavby by nemusela nemovitost splňovat veškeré parametry pasivního domu. Z tohoto pohledu je velice důleţité na začátku navrhnout precizně veškeré náleţitosti jako jsou: Pozemek snaţit se najít vhodný pozemek, který je méně členitý a má ideální tvar Snaţit se nemovitost natočit s největší prosklenou plochou k jiţní straně, nejmenší plochu naopak směrovat k severní straně Dbát na umístění solární techniky tak, aby ji ostatní části domu, případně jiné nezastiňovali Zajistit, aby veškeré místnosti nemovitosti byly s ohledem na světové strany, vytápění a vzduchotechniku V neposlední řadě také izolace, respektive fasádu je ideální zajistit její natočení tak, aby největší její plocha směrovala k jiţní straně. Níţe si popíšeme veškeré náleţitosti, které přímo mohou ovlivnit chod takové nemovitosti, kterou chceme ocenit a jak se na konci ocenění mohou tyto věci promítnout do výsledné odhadované hodnoty. Tepelná izolace Je velice důleţité, aby pasivní dům měl velice silnou tepelnou izolaci pro sníţení tepelné ztráty. Bez pouţití této izolace je velice malá šance, kdy se můţeme dostat na splnění této podmínky pasivní dům. Dalším plusem izolace je prodlouţení ţivotnosti příslušné nemovitosti, coţ výrazně sníţí náklady na její budoucí opravy. Typy tepelných izolací, které je dnes moţné pouţít: Expandovaný pěnový polystyren EPS Pěnový polyuretan PUR Minerální vlna Extrudovaný polystyren XPS Pěnové sklo Vakuová izolace 17

Sláma Celulóza Zasklení Jedná se o nejslabší část domu, která je nejvíce problematickým místem pro unikání tepla. Zároveň se ale jedná o nejvíce viditelné místo, které jasně zvenku i zevnitř utváří vzhled domu. V dnešní době je velice ţádaná varianta velikých oken, kdy se s tímto odborníci musejí vypořádat a přizpůsobovat tomuto pouţité materiály a technologie. Mezi nejchoulostivější místa patří utěsnění rámu a křídla oken, prostupnost slunečního záření, izolace rámu okna a v neposlední řadě výplň okna inertním plynem. Vzduchotěsnost Vzduchotěsnost je velice důleţitý prvek, u kterého je potřeba při projektu dbát na veškerá napojení ke konstrukčním prvkům, veškerým přechodům a utěsnění otvorů, které vznikají pro různé instalace a další věci s tímto spojené. Nejslabšími místy jsou napojení střechy a obvodových zdí v místě pozednice, otvory pro okna a dveře, jednotlivé výstupy pro plynové kotle apod. V tomto ohledu je potřeba velice kvalitně plánovat a pouţívat vhodné materiály pro důkladné utěsnění. Pro účely měření rychlosti proudění vzduchu se pouţívá anemometr, který odhalí chyby vzniklé ve vzduchotěsnosti. Větrání Pro zajištění větrání v pasivních domech je potřeba pouţít větrací jednotky s rekuperací odpadního tepla, coţ zajistí pravidelnou výměnu kvalitního vzduchu, bez vytváření průvanu v místnosti. Výhodou můţe být odvod vlhkosti, eliminace pylů a prachu a neustálé doplňování čerstvého vzduchu v místnosti. 18

REKAPITULACE POŢADAVKŮ NA KONSTRUKCE VAZBA NA ČSN 73 0540 Norma (ČSN 730540-2) definuje vyváţenou obálku budovy z hlediska prostupu tepla. Budovy s niţším prostupem tepla (např. na doporučené úrovni či na úrovni vhodné pro nízkoenergetické domy) jsou sniţovány v konstantní 2/3 proporci. V platné normě je tedy uplatněn princip zajištění stejných poměrů mezi tepelnými toky různých konstrukcí obálky budovy. Tento princip je moţné uplatnit i při stanovení poţadované a doporučené úrovně pro nízkoenergetické domy (NED) a pasivní domy (PD). Konkrétní doporučené U-hodnoty uvádí tab. 1. Je ovšem třeba si uvědomit, ţe pouhé dodrţení uvedených hodnot automaticky naznamená dosaţení standardu pasivního domu. Při nesprávně řešených detailech obálky budovy je reálně ohrožena splnitelnost přísnějších požadavků na prostup tepla obálkou budovy pro NED a PD. Řešení těchto detailů má pro NED a PD srovnatelný vliv jako dimenzování tloušťky tepelných izolací. To vede k úvaze, že bez doložení detailního řešení styků konstrukcí nelze vůbec hodnotit splnitelnost či nesplnitelnost požadované úrovně pro NED a PD. Pokud je tedy smluvně vyžadována projektová dokumentace na NED a PD, pak je tato dokumentace bez řešení detailů styků neúplná a neprůkazná. 1) 1) Citace z publikace Manuál energeticky úsporné architektury Praha 2010 ISBN 978-80-904577-1-3 19

2.2 Vady způsobené při stavbě nízkoenergetických a pasivních nemovitostí Tepelné mosty V dnešní době stojíme před poţadavkem postavit stavbu s co největší úsporou energie a za co nejlepší cenu. Touto úvahou dojdeme aţ k výstavbě nízkoenergetických a pasivních staveb. Uvědomíme si, ţe abychom předešli problémům s těmito stavbami, měli bychom znát některé jejich zákonitosti a tou je mimo jiné i problematika tepelných mostů. Dobré tepelně technické vlastnosti obálky budovy tvoří především kvalita detailu. Proto musíme vycházet z toho, ţe navrţené detaily musí odpovídat našim poţadavkům na úsporu energií, musí být realizovatelné a musí mít co nejjednodušší způsob řešení. Ve stavební praxi se setkáváme s tepelnými mosty způsobenými zejména vedením tepla a to jak vznikajícími stykem dvou různých konstrukcí, tak nahodilými které můţe způsobit např. konzole jdoucí skrz tepelnou izolaci. Aby nám vznik tepelných mostů u nízkoenergetických a pasivních staveb neznepříjemňoval bydlení, musíme dodrţet určité zásady - v době ţivotnosti stavby by nemělo dojít k porušení konstrukce - musíme udrţovat vnitřní povrch konstrukce tak, aby nedocházelo k růstu plísní - detail zabraňující vzniku tepelného mostu musí umoţňovat plnou funkčnost stavby, tedy i příslušnou nosnost dle umístění - pouţitý detail musí být vzduchotěsný - musí být stavebně realizovatelný Příkladem chybného úsudku můţe být příkladně detail prahu dveří v cihelné stavbě s vnějším kontaktním zateplovacím systémem. Kde při bliţším pozorování zjistíme, ţe práh před dveřmi vede teplo i do stran a tak nám vzniká značný tepelný most. 20

Protoţe sami nejsme schopni obsáhnout celou tuto problematiku, můţeme se poučit z odborných literatur, nebo na odborných webových stránkách, kde jsou postupně uveřejňovány různé detaily zateplovaných, nízkoenergetických a pasivních staveb a kde byly zjištěny závady ve formě tepelných mostů i jejich číselné hodnoty, tak jak se s nimi inţenýři a technici činní ve stavebnictví postupně seznamují. Pouţití nesprávné technologie stavby nám nezajistí úsporu energií a zároveň ovlivní i prodejní cenu těchto nemovitostí, respektive se projeví ve znaleckém posudku. 2.3 Porovnání nízkoenergetických nemovitostí s klasickou nemovitostí z hlediska výdajů Udělejme si příklad nemovitosti s obytnou plochou 129m2, kterou by jsme mohli vystavět ve třech variantách klasický dům, nízkoenergetický dům a Energeticky pasivní dům. Tyto varianty porovnejme ze všech úhlů ( ceny nemovitosti, za kterou tuto kupujeme, spotřeby energie, kterou nemovitost potřebuje ). Z těchto rozdílů nám vyjde společné číslo, chcete-li společná čísla, která nám odhadnou iluzorní porovnání všech těchto parametrů, které se v průběhu let mohou VÝRAZNĚ lišit a nelze s nimi rozhodně počítat jako s čísly, která budou platná pro kaţdý kalendářní rok a situaci. Nebudu se zmiňovat o tom, ţe tato čísla rozhodně neplatí pro kaţdou zemi, nýbrţ jen pro ČR. Kaţdá země má nastavenu svojí politiku, která VÝRAZNĚ zasahuje do těchto čísel. Vezmeme-li v úvahu tabulku výpočtů od pana Vopelky, který ekonomicky zhodnotil situaci v porovnání těchto třech staveb, vyjdou nám níţe uvedené hodnoty: Tabulka č.1 Zdroj: Bakalářská práce Jan Vopelka Brno 2013, Fakulta stavební Klasický dům Nízkoenergetický dům Energeticky Pasivní dům Cena nemovitosti 1 886 284 kč 2 024 996 kč 2 099 536 kč DPH 15% 282 943 kč 303 749 kč 314 930 kč Celková cena 2 169 226 kč 2 328 756 kč 2 414 467 kč 21

Z této tabulky je patrný rozdíl cen, které ve výsledku vstupují do rozhodování, zda zvolit stavbu klasickou, méně ekonomickou, nebo dokonce ekonomickou co do spotřeby energií a celkové úspoře na pořízení takové nemovitosti. Na toto téma bylo napsáno mnoho článků, ale zkusme se zamyslet nad tím, zda jen tyto parametry stačí na to, abychom se rozhodli správně a zda do této ceny nemáme započíst samotné hledisko budoucího prodeje takové stavby. Na toto téma záměrně naráţím, neboť tyto podklady jsou velice uţitečné k tomu, abychom si uvědomili, zda se vyplatí ta či ona varianta stavby a jakým způsobem je moţné v reálném ţivotě stavbu ocenit. Níţe si prohlédneme úroky, které nyní nabízejí banky v ČR: Tabulka č.2 úrokové sazby Zdroj: www.finance.cz Název banky Výše úvěru Úrok Počet let Měsíční splátka m Bank 3 000 000,- 1,89 % 25 12 556,- Hypotéční banka Česká Spořitelna Komerční banka 3 000 000,- 1,72 % 25 12 311,- 3 000 000,- 1,83 % 25 12 469,- 3 000 000,- 2,08 % 25 12 833,- ČSOB banka 3 000 000,- 2,11 % 25 12 877,- Volksbank 3 000 000,- 2,21 % 25 13 025,- UniCredit bank Raiffeisen bank 3 000 000,- 1,58 % 25 12 111,- 3 000 000,- 1,99 % 25 12 701,- Není asi potřeba spekulovat o tom, ţe procentuální výše úroku je proměnlivější, neţ letní a zimní počasí, ale budeme napříště brát v úvahu jednotnou fixovanou úrokovou sazbu 2,11% s fixační dobou splatnosti 20let, na základě které si vyzkoušíme výhodnost jednotlivých nemovitostí. 22

Tabulka č.3 Porovnání jednotlivých nemovitostí financovaných hypotékou Zdroj: Autor Hypotéka Náklady na nemovitost Rozdíl pořizovacích nákladů Úrok % Počet let úvěru Měsíční splátka (240měs. ) Celková částka CZK Klasický dům 2169226 0 2,11 20 11087 2660880 Nízkoenergetický dům 2328756 159519 2,11 20 11902 2856480 Energeticky Pasivní dům 2414467 245241 2,11 20 12341 2961840 Zde je vidět patrný rozdíl u pořizovacích nákladů, který jasně hovoří ve prospěch klasického domu. Počkejme si ale na další hodnocení, kde budeme porovnávat spotřebu energií jednotlivých nemovitostí. Přiloţíme-li tabulku, kde je patrné o kolik českých korun kč je potřeba navýšit náš měsíční či roční rozpočet utracen za energii spotřebovanou v jednotlivých nemovitostech zjistíme v jaký prospěch vyjde tento výsledek. Tabulka č.4 Porovnání jednotlivých nemovitostí měsíční platba pořízení + energie Zdroj: Autor Klasický dům Nízkoenergetický dům Energeticky Pasivní dům Pořizovací náklady na nemovitost 2 169 226,00 Kč 2 328 756,00 Kč 2 414 467,00 Kč Rozdíl v pořizovacích nákladů 0,00 Kč 159 519,00 Kč 245 241,00 Kč Spotřeba kwh za rok 9016 3993 1932 Cena 3,71CZK kwh / přepočet roční spotřeby 33 449,36 Kč 14 814,03 Kč 7 167,72 Kč Roční úspora CZK 0,00 Kč 18 635,33 Kč 26 281,64 Kč Počet let k návratnosti investice z podhledu cen energií 0 8,56 9,33 23

Spotřeba energií za 20let ( fixovaná sazba kwh ) 668 987,20 Kč 296 280,60 Kč 143 354,40 Kč Rozdíl v pořizovacích nákladech + ve spotřebě energií za 20 let 668 987,20 Kč 455 799,60 Kč 388 595,40 Kč Denní platba nákladů ( pořízení + energie ) 91,64 Kč 62,44 Kč 53,23 Kč Měsíční platba nákladů ( pořízení + energie ) 2 749,26 Kč 1 873,15 Kč 1 596,97 Kč Výsledkem naší analýzy základních parametrů vychází domy v tomto pořadí: 1. Energeticky Pasivní dům 2. Nízkoenergetický dům 3. Klasický dům Průměrné spotřební výdaje domácností v roce 2015: Tabulka č.5 Zdroj: Český statistický úřad Kategorie Podíl Bydlení, voda, energie, paliva 21,2 % Potraviny a nealkoholické nápoje 19,6 % Doprava 10,9 % Rekreace a kultura 10,2 % Bytové vybavení, zařízení domácností 5,7 % Stravování, ubytování 6,6 % Odívání a obuv 4,6 % 24

Pošta a telekomunikace 4,0 % Alkoholické nápoje, tabák 3,0 % Zdraví 2,2 % Vzdělávání 0,6 % Ostatní 11,4 % Z toho je patrné, ţe průměrné náklady na bydlení jsou nyní 21,2% z celkového přijmu obyvatelstva v ČR. Průměrná mzda v ČR za rok 2015 je uváděna 26.072 Kč hrubého. Průměrná čistá měsíční mzda u 4 členné rodiny 22.557 Kč. Náklady na bydlení tedy vychází na 4782,08 Kč ( 21,2%). Níţe si ukáţeme tabulku s procentuálním výpočtem nákladů na bydlení: Tabulka č.6 Výpočet nákladů na energii Zdroj: Autor Měsíční náklady Průměrné náklady na bydlení Poměr % Klasický dům 2 749,26 Kč 4 782,08 Kč 57,49% Nízkoenergetický dům 1 873,15 Kč 4 782,08 Kč 39,17% Energeticky Pasivní dům 1 596,97 Kč 4 782,08 Kč 33,39% Uváţíme-li, ţe náklady na pořízení nemovitosti a následné energie spotřebované po 20ti letech vychází nejlépe pro Energeticky Pasivní bydlení, rozdíl mezi náročným materiálem na jeho stavbu a materiálem na stavbu klasického domu stále hrají více pro stavbu klasických domů. Stále ještě není nákladovost a jasnost výhod tak zcela probádána, tím pádem nikdo nyní neví, kolik skutečně domy a materiály vydrţí. Jsou to nyní jen spekulace a ekonomické výhody pro jednotlivé firmy, jenţ tyto materiály vyrábí a ekonomicky dokáţí prodat. Tomuto také nahrává nadnárodní lobby jednotlivých států, které samotný materiál vyrábějí, přitom vědí, ţe energetická náročnost na jeho výrobu násobně překonává samotný efekt úspory. 25

Uvědomíme-li si jen samotné získání peněz pro samotný nákup, pochopíme, ţe energie na ně vydaná se nemůţe nikdy vyplatit. Proto také ocenění nízkoenergetických staveb můţeme zohlednit rozdílem samotné úspory energií, nebo také nemusíme ( toto je opravdu na zváţení a aţ teprve čas a mnoţství nemovitostí na trhu ukáţe výhodnost ). V současné době bych se spíše přikláněl k tomu, ţe se jedná o módní výstřelek a nutnost danou legislativou. 3. Legislativa v ČR Směrnice energetické náročnosti nazývána EPBD II Cílem této směrnice je především sníţení skleníkových plynů, sníţení spotřeby energií a zvýšení efektivity k jejímu získávání, zvýšení podílu nezávislé energie z obnovitelných zdrojů V ČR je platná novela zákona o hospodaření energií č.318/2012 sb. s účinností od 1.1.2013 vyhláškou 78/2013 sb. s účinností od 1.4.2013, jenţ nahradila vyhlášku č.148/2007 sb. a která stanoví tyto podmínky Pro budovy s nulovou spotřebou energií realizované od: 1.1.2016 veřejné budovy s plochou nad 1500m2 1.1.2017 veřejné budovy s plochou nad 350m2 1.1.2018 veřejné budovy s plochou menší neţ 350m2 1.1.2018 ostatní budovy s plochou nad 1500m2 1.1.2019 veřejné budovy s plochou nad 350m2 1.1.2020 zde se jiţ počítá s kompletní výstavbou zahrnuje veškeré realizované budovy. Z tohoto vyplývá záměr zákona 318/2012 o hospodaření energií kdy platí: U větší úpravy dokončené budovy je povinnost vlastníka budovy, nebo stavebníka, případně společenství vlastníků plnit poţadavky ne energetickou náročnost budovy podle prováděcího předpisu doloţit průkaz energetické náročnosti budovy při ţádosti o stavební povolení 26

3.1 Standardní dům - je dům, jehoţ tepelné ztráty, respektive energetická náročnost vyhovuje dnes platnému hodnocení dle ČSN 730540-2. To znamená, ţe energetické náročnosti budovy jsou v rozpětí 98-142 kwh na 1 m 2 za rok. Na základě tabulky kategorií energetického štítku spadá do kategorie C. 3.2 Energeticky úsporný dům - je budova, která vykazuje niţší spotřebu tepla neţ standardní dům a spadá do kategorie B, respektive A dle energetického štítku budovy. Energeticky úsporné domy lze rozdělit podrobněji do 4 pod-kategorií, jenţ nejsou blíţe určeny na standardním energetickém štítku: 3.3 Nízkoenergetický dům - hodnota spotřeby tepelné energie nesmí být vyšší neţ 50kWh/m 2 a. kategorie A 3.4 Energeticky pasivní dům - hodnota spotřeby tepelné energie je niţší, nebo rovna 15kWh/m 2 a. kategorie A+ 3.5 Energeticky nulový dům - hodnota nesmí přesáhnout 5kWh/m 2 a.kategorie A++ 3.6 Dům s energetickým přebytkem nebo energeticky nezávislý dům - jedná se o zvláštní kategorii domů, které disponují vlastním zařízením jenţ vyrábí vlastní energii. Tato energie je buďto spotřebována, nebo dále distribuována k další spotřebě Níţe je uvedeno hodnocení energetické náročnosti, jehoţ výstupem je energetický štítek budovy. Teprve energetický štítek rozděluje budovy do kategorií. Kategorie A B C D E F G Hodnoty < 51 51 97 98 142 143-191 192-240 241-286 > 286 Číselné hodnoty uvedeny v kwh/m 2. 27

Obrázek č.6 Zdroj www.tzb.cz Hodnocení energetické náročnosti budov "ENB" sleduje více dílčích parametrů, nejen vytápění. Jedná se o: Vytápění Chlazení Větrání Teplá voda (TUV) Osvětlení Kategorie energetické náročnosti: A Mimořádně úsporná B Úsporná C Vyhovující D Nevyhovující E Nehospodárná F Velmi nehospodárná G Mimořádně nehospodárná 28

3.7 Hodnocení energetické náročnosti PENB Hodnocení budovy znamená začlenění budovy do klasifikační stupnice, která je výstupem pro koncového uţivatele. Hodnocení se provádí na základě roční potřeby energie k 1m2 podlahové plochy a porovnáním s referenčním hodnotou. V případě rovnosti s referenční hodnotou, se přisuzuje nemovitosti klasifikace třídy C. Klasifikační stupnice je rozmezí A F. V energetickém průkazu PENB je začleněno: - celková roční spotřeba energie budovy - spotřeba prvotních energetických zdrojů a emisí - údaje o tepelně technické kvalitě obálky budovy Tyto údaje jsou porovnány s referenční budovou Koeficient, který řeší nadhodnocení budovy v případě štítku PENB je K4. Tento posuzuje budovy skupiny C jako koeficient 1,00, ostatní jsou buďto podlimitní, nebo nadlimitní ( opětovně škála A F ) 3.8 Hodnocení energetické náročnosti PHPP Certifikace metodikou PHPP (Passivhaus Projektierungspaket) byla vyvinuta v Německu v roce 1991 za účelem hodnocení především pasivních rodinných a bytových domů. Hodnocení je prioritně zaměřeno na energetické hodnocení objektu a kvalitu vnitřního prostředí, neslouţí k posouzení širších environmentálně sociálních vztahů budovy a okolí. Na základě tohoto výpočtu je moţné získat certifikát PHI (Passivhaus Institutu v Darmstadtu, Německo) ověřující kvalitu návrhu a reálné výstavby objektu. V ČR se certifikací zabývá Centrum pasivního domu, které nabízí certifikace ve dvou stupních (certifikovaný pasivní dům a certifikovaný nízkoenergetický dům 30). Pojem pasivní dům je mezi českou veřejností rozšířen především v souvislosti s dotačním programem Zelená úsporám. Certifikace tímto hodnotícím systémem znamená reálné ověření 29

nejvyšší kvality energeticky úsporné výstavby. Problémem této metody je nezohlednění místa stavby, kdy tato metoda pouţívá jednotná klimatická data pro všechna místa v ČR, kde je veliký rozdíl mezi horskou oblastí a Středozemím. Tabulka č.7 Popis hodnocení energetické náročnosti Zdroj: www.tzb.cz Parametr Popis a vyuţití Metodika PENB Průkaz energetické náročnosti budovy je u nás nejčastěji pouţívaným hodnocením. Je povinnou přílohou projektové dokumentace novostavby ke stavebnímu povolení. Stanovuje třídy energetické náročnosti A-G Hodnotí celkovou spotřebu energie na vytápění, chlazení, přípravu teplé vody, větrání a osvětlení a spotřebu neobnovitelné primární energie. Jedná se o hodnotící a srovnávací nástroj, nezohledňuje reálné uţívání objektu, nemá dostatečnou přesnost hodnocení pro objekty s velmi nízkou potřebou energie na vytápění TNI 73 0329 TNI 73 0330 Metodika byla uplatňována v souvislosti s hodnocením pasivních domů v programu Zelená úsporám. Vyhodnocuje měrnou potřebu tepla na vytápění a primární spotřebu energie objektu Jedná se o hodnotící a srovnávací nástroj, nezohledňuje reálné uţívání objektu PHPP Metodika byla vyvinuta v Passivehaus Institutu v Darmstadtu k návrhu a hodnocení nízkoenergetických a pasivních domů Vyhodnocuje měrnou potřebu tepla na vytápění a primární spotřebu energie objektu. Jedná se celosvětově uznávaný optimalizační, návrhový a certifikační nástroj pro NED a PD, zohledňující reálné podmínky uţívání objektu 30

3.9 Metody oceňování Cena zjištěná cena se získá podle cenového předpisu dle zákona č. 151/1997 sb. Oceňování majetku a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí č.3/2008sb. Cena reprodukční cena se získá z částky, která by byla nutná na pořízení stejné nemovitosti v době ocenění. Od této ceny se neodečítá opotřebení nemovitosti. Cena pořizovací cena je odhadem ceny za kterou by bylo možné nemovitost pořídit v době jejího pořízení. Od této ceny se neodečítá opotřebení nemovitosti. Věcná hodnota cena reprodukční ponížená o opotřebení nemovitosti odpovídající průměrnému opotřebení nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Z tohoto se následně odečítají náklady na opravu závažných závad, které by byly nezbytné k užívání nemovitosti. Cena obvyklá podle zákona č 151/1997 sb. se touto cenou rozumí cena, která již byla dosažena prodejem stejné, nebo podobné nemovitosti ke dni ocenění oceňované nemovitosti. Výnosová metoda - Ocenění stavby výnosovým způsobem se vypočítá podle vzorce: CV = (N/p) x 100 Z toho vyplývá že: CV je cena zjištěná výnosovým způsobem N je upravené roční nájemné p je míra kapitalizace v procentech stanovená v příloze č. 16 vyhlášky. Míra kapitalizace je stanovena na základě sledování vývoje úrokových měr v bankovním sektoru a hlavně také mírou inflace v ČR. Roční nájemné se zjišťuje z nájemních smluv uzavřených mezi pronajímatelem a nájemcem. V případě, že je nájemné nižší než obvyklé v daném místě a čase, započítává se nájemné v obvyklé výši. Od ročního výnosu nájemného musíme odečíst náklady, daň z nemovitosti, náklady na běžnou údržbu, vytváření rezervního fondu, náklady na zajištění provozu a správy budovy. Tím získáme upravené nájemné, které dosadíme do uvedeného vzorce. 2) 2) Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, 2007 31

Závěr: Z první části bakalářské práce vyplývá, ţe pro ocenění nízkoenergetických nemovitostí lze vyuţít všech výše popsaných metod, ocenění tak, aby do budoucna nebyly ohýbány hodnoty Níţe přikládám úvahu, jak by mohly být upraveny podmínky ocenění: Uváţíme-li, ţe bychom zachovali ocenění v nynější podobě, tzn. v podobě metodiky popsané ve druhé části této bakalářské práce, bylo by potřeba připravit kalkulačku úspor energie, která bude nedílnou součástí oceňování energeticky úsporných nemovitostí. Kalkulačka bude v sobě propojovat finanční úsporu energií podle typu nemovitosti, která bude zohledňovat jak úsporu energií, tak státní podporu na tyto energie, případně daně, které stát uvalí na nemovitosti s nízkou spotřebou energií. Tato kalkulačka vyhodnotí koeficient navýšení, případně sníţení hodnoty nízkoenergetických staveb tak, aby narovnala ceny oproti stavbám klasické konstrukce. Dále bude potřeba připravit způsob, jakým bude ověřována funkčnost nízkoenergetických staveb nebude stačit vystavení certifikátů po kolaudaci, ale bude potřeba tento vyhodnotit v době ocenění těchto nemovitostí, coţ se taktéţ promítne v koeficientech ocenění jak navýšením, tak sníţením hodnoty energeticky úsporné nemovitosti. Toto se nejvíce promítne ve výnosové a porovnávací metodě. Důleţitým faktorem je důvěra v nemovitosti porovnávané, u těchto nejsme schopni na dálku zjistit stav a oprávnění pojmenovat energeticky úspornými. Ze štítků, které mohou být v průběhu let upravovány a měněny na základě EU a jejich metodických směrnic. Porovnávací metoda: V současné době není v ČR dostatek nemovitostí pro přímé porovnání, nicméně lze stanovit koeficient pouţitých materiálů a koeficient celkového stavu budovy. U těchto dvou koeficientů můţeme navýšit v případě zjištění cenu nemovitosti. Cena obvyklá: U této ceny vychází koeficient v přímě úměře s rostoucími náklady na stavbu obdobné nemovitosti, ať uţ z pohledu pouţitých materiálů, tak z pohledu ceny práce, která v současné době stoupá. U této metody se jasně projeví i cena pozemků, u které cena stoupá stejně jako u ceny práce. 32

Výnosová metoda: U této metody se koeficient navýšení ceny můţe projevit nejvíce. U této metody je také nutné důsledně sledovat geopolitické rozloţení, neboť toto je spouštěcím mechanismem v případě výkyvů cen energií. V případě stoupající tendenci je úspora větší, v případě klesající ceny energií, bude úspora v menší míře případně nulová. U všech třech metod je samozřejmě nutná zohlednit i energetická třída nemovitosti, vzhledem k jejímu zařazení je moţné nyní navýšit koeficient hodnoty oceňované nemovitosti. Konečnou fází je rozdělení váhy jednotlivých metod a z toho vypočtená hodnota majetku. Tyto váhy jsou v případě energeticky úsporných nemovitostí potřeba důkladně zváţit podle výše uvedených aspektů. Jednotlivé váhy nám pak stanoví celkovou hodnotu, která nejlépe vyváţí rozdíl mezi klasickou nemovitostí a energeticky úspornou nemovitostí. 33

B. Praktická část Trţní ocenění rodinného domu pod č.p. 1148 na parcele parc. č. 568 parcely parc. 217/68 a pozemkové parcely parc. 217/275 uvedeným na listu vlastnictví č.1274 jako Rodinný dům na adrese: Jahodová 1148, 252 02 Horní Jirčany Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Posudek vypracoval: Václav Stránský Účel posudku: Stanovení aktuální trţní ceny majetku Oceněno ke dni: 1.1.2016 34

A. ZÁKLADNÍ INFORMACE Váţený objednateli oznamuji Vám, ţe dne 1.1.2016 bylo ukončeno trţní ocenění rodinného domu v ulici Jahodová č.p.1148, 252 02 Horní Jirčany, Praha západ. Níţe jsou předloţeny veškeré poznatky z místního šetření, které vyjadřují můj názor na trţní hodnotu nemovitosti tak, jako by byla nabízena k prodeji a jako by bylo ocenění připraveno pro účel poskytnutí hypotéčního úvěru. Pro tento účel ocenění nemovitosti byla brána v potaz pouze budova a pozemky. Vnitřní vybavení bylo z ocenění vyškrtnuto a dále se nezohledňuje. Výměry veškerých částí, budovy, pozemků jsem převzal ze stavební dokumentace, která byla poskytnuta majitelem výše uvedené nemovitosti. B. NÁLEZ 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Jahodová 1148, 252 42 Horní Jirčany Středočeský Praha západ Jesenice Horní Jirčany přes 8000 obyvatel 2. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 1.1.2016 35

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Horní Jirčany obec Jesenice, list vlastnictví č. 1274 vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.1.2016 Veřejně dostupná data z Českého statistického úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) a internetového portálu. Stavební dokumentace poskytnuta majitelem nemovitosti. 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1274 pro k.ú. Horní Jirčany obec Jesenice zapsána: Stránský Václav, Stránská Eva, Jahodová 1148, 252 42 Horní Jirčany 5. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Jesenice Horní Jirčany v ulici Jahodová a je přístupná přímo z místní zpevněné komunikace, která končí před předmětným pozemkem s oceňovanou nemovitostí. Předmětem ocenění je: - rodinný dům č.p. 1148 na parcele č. 568 - parcela č. 568 Výměra 149m2, druh pozemku : zastavěná plocha - parcela č. 217/275 Výměra 552m2, druh pozemku : zahrada - spoluvlastnický podíl ideální k celku pozemku parcely 217/275 o výměře 67m2, druh pozemku: zahrada vše obec Jesenice, k.ú. Horní Jirčany Rodinný dům má 1 nadzemní podlaţí. Dům je celkového tvaru ze zděné konstrukce, strop z Ytong materiálu, vnitřní omítky štukové, venkovní omítka se zateplením z polystyrenu. Okna jsou plastová v bílé barvě uvnitř domu, z venkovní části jsou pak v barvě hnědé. Vnitřní obklady jsou keramické, v obytných místnostech je pak plovoucí podlaha. Dveře včetně obloţek v barvě dubu, vstupní dveře protipoţární s bezpečnostním zámkem. 36

Střecha je sedlová do tvaru L s keramickou krytinou bez vestavby, oplechování je z plně pozinkovaného plechu. Dům je napojen na inţenýrské sítě vodu, plyn, elektřinu, kanalizaci Topení je podlahové s napojením na plynový kotel. Tabulka č.8 Výměra oceněné nemovitosti Typ plochy Výměra (m2) Zastavěná plocha (ZP) 149 Počet podlaţí 1 Koeficient UP/ZP 0,8 Uţitná plocha (UP) 119,2 Pozn. ZP - výměra zjištěna z dodané projektové dokumentace UP - uţitná plocha, ZP - zastavěná plocha Tabulka č.9 Výměra oceněné nemovitosti Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku 568 149 Zastavěná plocha 217/68 552 Zahrada 217/275 67 Zahrada Celkem 768 37

6. Obsah trţního ocenění 1. Ocenění staveb 1.1 Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1148 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty 7. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití V této analýze je definována nemovitost jako prostředek, u kterého určujeme nejlepší moţnou volbu vyuţití s nejvyšším moţným potenciálem vyuţití a to dle zákonných moţností. V tomto případě jsem dospěl k závěru, ţe tato nemovitost je nyní vyuţívána nejlépe a to k účelu bydlení. K tomuto závěru jsme došel vylučovací metodou, kdy jsem si udělal průzkum okolí a zjišťoval pronájmy těchto nemovitostí. Dospěl jsem k výsledku 1 nemovitosti, která byla pronajímána za neekonomických podmínek. Z tohoto a ze situace na volném trhu, kdy se v této lokalitě aktuálně nenabízí ani jedna obdobná nemovitost k pronájmu jsem dospěl k názoru, ţe zde není moţnost komerčního vyuţití. Z tohoto důvodu jsem také vyškrtl moţnost stanovit Příjmovou metodu, která by v tomto případě zkreslila samotnou hodnotu nemovitosti. 38

C. OCENĚNÍ Úvod Oceňování je provedeno podle zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku, ke kterému jsem zvolil dvě oceňovací metody: Metodu porovnávací Metodu nákladovou Metoda porovnávací analyzuje tržní ceny, z posledního období, kdy byl realizován jak reálný prodej srovnatelných nemovitostí, tak nabídka srovnatelných nemovitostí. U tohoto nastávají korekce indikované tržní hodnoty, které jasně určují rozdíly v jednotlivých ač srovnatelných nemovitostech.³) Na základě metody porovnávací jsem dospěl k názoru, ţe hodnota pozemku za pouţití této metody činí: = 2 978 692 Kč = Slovy: Dvamilionydevětsetsedmdesátosmtisícšestsetdevadesátdvakorunčeských 3) Citace z publikace Ing. Petr Ort Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I, Vydání Praha 2008 39

Tabulka č.10 Pozemek Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Horní Jirčany Jesenice Jesenice Jesenice Dolní Jirčany Parcelní číslo 217/275, 217/68, 568 Adresa pozemku Jahodová 1148 Jesenice Jesenice Jesenice Dolní Jirčany Katastrální území Horní Jirčany Jesenice Jesenice Jesenice Dolní Jirčany Obec Jesenice Jesenice Jesenice Jesenice Jesenice Okres Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ B. Základní údaj pro porovnání - cena za m2 v tisících kč Prodejní cena celkem x 4 500 000,00 Kč 3 643 840,00 Kč 4 058 700,00 Kč 3 242 500,00 Kč Rozloha pozemku v m² 784 900 944 978 1297 Cena za m² x 4 500,00 Kč 3 860,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč Datum transakce - 15.9.2015 1.11.2015 21.9.2015 6.10.2015 Korekce - 1 1 1 1 Upravená hodnota - 4 500,00 Kč 3 860,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč 40

C. Právní údaje Datum transakce - Nabídka Nabídka Prodej Prodej Korekce - 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota - 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč Existence věcných břemen Není Není Není Není Není Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 500,00 Kč 41

D. Technické parametry Lokalita Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Horší Korekce 1 1 1 0,85 Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 474,00 Kč 4 150,00 Kč 2 125,00 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Trojúhelníkový Nepravidelný Pravidelný Korekce 1 0,9 0,75 1 Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 126,60 Kč 3 112,50 Kč 2 125,00 Kč Svaţitost Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč 42

Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Upravená hodnota 4 050,00 Kč 3 439,26 Kč 3 423,75 Kč 2 337,50 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 784 větší větší větší větší Korekce 1,05 1,12 1,15 1,35 Upravená hodnota 4 252,50 Kč 3 851,97 Kč 3 937,31 Kč 3 155,63 Kč Moţná zastavitelnost dle územního plánu Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Upravená hodnota 4 252,50 Kč 3 851,97 Kč 3 937,31 Kč 3 155,63 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m² 3 799,35 Kč 4 252,50 Kč 3 851,97 Kč 3 937,31 Kč 3 155,63 Kč Rozloha pozemku 784 Celková porovnávací hodnota 2 978 692 Kč 0 0 0 0 Stanovení trţní hodnoty celku Na základě metody porovnávací jsem dospěl k názoru, ţe hodnota celku za pouţití této metody činí: = 5 975 876 Kč = Slovy: Pětmilionůdevětsetsedmdesátpěttisícosmsetsedmdesátšestkorunčeských 43

Tabulka č.11 Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Parcelní číslo RD Horní Jirčany RD Jesenice RD Jesenice RD Jesenice 217/275, 217/68, 568 RD Dolní Jirčany Adresa pozemku Jahodová 1148 Jesenice Jesenice Jesenice Dolní Jirčany Katastrální území Horní Jirčany Jesenice Jesenice Jesenice Dolní Jirčany Obec Jesenice Jesenice Jesenice Jesenice Jesenice Okres Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ Praha - Západ B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky I Plocha pozemku m² 784 904 554 1508 1615 Hodnota za m² pozemku 3 799,35 Kč 3 799,35 Kč 3 799,35 Kč 3 799,35 Kč 3 799,35 Kč Hodnota pozemku celkem 2 978 690 Kč 3 434 612 Kč 2 104 840 Kč 5 729 420 Kč 6 135 950 Kč C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 149 232 110 132 224 Prodejní cena celkem 8 600 000,00 Kč 5 750 000,00 Kč 7 950 000,00 Kč 7 850 000,00 Kč Prodejní cena bez ceny pozemku 5 165 388 Kč 3 645 160 Kč 2 220 580 Kč 1 714 050 Kč Cena za 1 porovnávací jednotku 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč Datum transakce 1.1.2016 2.3.2016 13.1.2016 4.3.2016 44

Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 22 264,60 Kč 33 137,82 Kč 16 822,58 Kč 7 652,01 Kč 45

E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Lepší Lepší Horší Korekce 1,1 1,1 1,1 0,85 Upravená hodnota 24 491,06 Kč 36 451,60 Kč 18 504,84 Kč 6 504,21 Kč Technický stav objektu Dobrý Dobrý Průměrný Dobrý Dobrý Korekce 1 0,8 1 1 Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 6 504,21 Kč Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Podrůměrná Korekce 1 1 1 0,9 Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 853,79 Kč Funk. vyuţitelnost bud. Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 853,79 Kč Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 853,79 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 853,79 Kč Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 853,79 Kč Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1 1 1 0,9 Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 268,41 Kč Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A 46

Upravená hodnota 24 491,06 Kč 29 161,28 Kč 18 504,84 Kč 5 268,41 Kč F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Větší Menší Obdobná Větší Korekce 1,2 0,9 1 1,2 Upravená hodnota 29 389,27 Kč 26 245,15 Kč 18 504,84 Kč 6 322,09 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Upravená hodnota 29 389,27 Kč 26 245,15 Kč 18 504,84 Kč 6 322,09 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky ( zaokrouhleno ) 20 115 Kč 29 389 Kč 26 245 Kč 18 505 Kč 6 322 Kč Porovnávací ( bez poz.) hodnota celkem Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota 2 997 185,32 Kč 2 978 690 Kč 5 975 876 Kč Metoda nákladová analyzuje náklady na pořízení majetku nového ( stejného jen v jiném čase ). Tato cena může být snížena o časové opotřebení konkrétní nemovitosti, případně její zhodnocení. 4) 4) Citace z publikace Ing. Petr Ort Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I, Vydání Praha 2008 47