Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 8/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 630/47 v bytovém domě č.p. 630 na pozemku parc.č. St. 559/3, vč. podílu o velikosti 137/10000 na společných částech domu č.p. 630 a na pozemku parc.č. St. 559/3 vše v katastrálním území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, zapsáno na LV č. 5273, 3003. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Hana Míková umožnila vstup do oceňované bytové jednotky pro její ocenění. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 5345/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 12.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 13.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 630/47 v bytovém domě č.p. 630 na pozemku parc.č. St. 559/3, vč. podílu o velikosti 137/10000 na společných částech domu č.p. 630 a na pozemku parc.č. St. 559/3 vše v katastrálním území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, zapsáno na LV č. 5273, 3003. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Dukelská 630/1 391 01 Sezimovo Ústí Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Sezimovo Ústí Katastrální území: Sezimovo Ústí Počet obyvatel: 7 299 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01-2 -
nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 797,27 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2015 za přítomnosti znalce a povinné p. Hany Míkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.10.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 5273, 3003; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytové jednotky č. 630/47 v bytovém domě č.p. 630 na pozemku parc.č. St. 559/3, vč. podílu o velikosti 137/10000 na společných částech domu č.p. 630 a na pozemku parc.č. St. 559/3 vše v katastrálním území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, zapsáno na LV č. 5273, 3003. Bytový dům č.p. 630 - se nachází v zastavěné části města Sezimovo Ústí, na ul. Dukelská, okr. Tábor. Objekt je panelový s jedním podzemním a 7-mi nadzemními podlažími s plochou střechou. Stáří objektu je dle získaných informací cca 35let. Dům je bez revitalizace v původním stavu bez zateplení. V objektu je výtah. Objekt má tři samostatné vchody s celkem 65 bytovými jednotkami. Bytová jednotka č. 630/47 - o velikosti 2+1 se nachází ve 2.NP, podlahová plocha bytu je 53,70m2 + sklepní box. Bytová jednotka je převážně v původním stavu - původní umakartové jádr, původní vybavení koupelny a WC, původní instalace, původní podlahy a vnitřní dveře, původní dřevěné zdvojené okna. Nověji byla vyměněna kuchyňská linka se sporákem v roce 2011. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké v kovové zárubni, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, jádro je umakartové, původní vybavení koupelny a WC, původní elektroinstalace a rozvody vody a odpadů, podlahy jsou PVC a ker.dlažby, v kuchyni je kuchyňská linka a el. sporák. Pozemek parc.č. St. 559/3 - je zcela zastavěn stavbou bytového domu č.p. 630. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 630/47 b) Pozemek parc.č. St. 559/3 - podíl 137/10000 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,046 11 i = 2-4 -
a) Bytová jednotka č. 630/47 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 812,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,48 * 1,00 = 9,48 m 2 pokoj: 17,81 * 1,00 = 17,81 m 2 pokoj: 18,65 * 1,00 = 18,65 m 2 chodba: 4,85 * 1,00 = 4,85 m 2 koupelna: 1,99 * 1,00 = 1,99 m 2 WC: 0,92 * 1,00 = 0,92 m 2 sklepní kóje: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,850 = 0,643 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,090-5 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 812,- Kč/m 2 * 0,643 = 9 524,12 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 53,90 m 2 * 9 524,12 Kč/m 2 * 0,960 * 1,090= 537 169,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 537 169,51 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. St. 559/3 - podíl 137/10000 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,090 = 1,046 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 797,27 1,046 833,94 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 559/3 656,00 833,94 547 064,64 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 547 064,64 Pozemek parc.č. St. 559/3 - podíl 137/10000 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 547 064,64 Kč - 6 -
Úprava ceny vlastnickým podílem * 137 / 10 000 Pozemek parc.č. St. 559/3 - podíl 137/10000 - zjištěná cena = 7 494,79 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 630/47 = 537 170,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 559/3 - podíl 137/10000 = 7 490,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 544 660,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 2+1 (51m2) s balkónem ve 4. patře panelového domu, ul. Dukelská, Sezimovo Ústí. Byt je v původním udržovaném stavu. V kuchyni nový elektrický sporák, koupelna s vanou, WC samostatně. V chodbě komora a vestavěná skříň. Podlahy - dlažba, parkety, koberce. Plastová okna se žaluziemi. K bytu patří pozemek za domem. Nabídková cena RK: 795.000,- Kč. (15.588,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (stejná ulice ve městě Sezimovo Ústí); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.809,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost Kompletně zrekonstruovaný zděný byt 2+1, 68 m2, Sezimovo Ústí, ul. 9.května. Vkusně zrekonstruovaný byt se nachází v prvním nadzemním podlaží cihlového domu. Nová koupelna s rohovou vanou (masážní) a sprchovým koutem, nová kuchyňská linka včetně elektrospotřebičů, plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba. Parkování přímo před bytem. Nabídková cena RK: 1.030.000,- Kč. (15.147,- Kč/m2 podlahové plochy). Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Sezimovo Ústí); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (po celkové rekonstrukci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 11.512,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej podkrovního bytu 3+kk, 78 m2, Sezimovo Ústí, ul. Lipová. Byt se nachází ve 4. patře zděného domu bez výtahu. Nabízíme částečně zařízený: Kuchyňská linka se všemi elektrospotřebiči, vestavěná skříň v pokoji, postel, další vybavení po dohodě. Vytápění a ohřev teplé vody je řešeno dálkovým přívodem. Půdní vestavba provedena v roce 2013. Nabídková cena RK: 1.490.000,- Kč (19.102,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Sezimovo Ústí); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (půdní vestavba z roku 2013, výborný technický stav) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 12.703,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 11.512,- až 14.809,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 13.008,- Kč/m2 podlahové plochy 53,90m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 13.008,- Kč/m2 = 701.131,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 700.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 544.660,- Kč 700.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 630/47 v bytovém domě č.p. 630 na pozemku parc.č. St. 559/3, vč. podílu o velikosti 137/10000 na společných částech domu č.p. 630 a na pozemku parc.č. St. 559/3 vše v katastrálním území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, zapsáno na LV č. 5273, 3003, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Tábor, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 700.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 630/47 v bytovém domě č.p. 630 na pozemku parc.č. St. 559/3, vč. podílu o velikosti 137/10000 na společných částech domu č.p. 630 a na pozemku parc.č. St. 559/3 vše v katastrálním území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, zapsáno na LV č. 5273, 3003, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Tábor, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 700.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 630/47 v bytovém domě č.p. 630 na pozemku parc.č. St. 559/3, vč. podílu o velikosti 137/10000 na společných částech domu č.p. 630 a na pozemku parc.č. St. 559/3 vše v katastrálním území Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, okres Tábor, zapsáno na LV č. 5273, 3003, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Tábor, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : sedmsettisíc korun českých 700.000,- Kč. V Hlučíně, 13.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 12.1.2015-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
OZN.: Dukelská 630, Sezimovo Ústí, okr. Tábor. OZN.: Dukelská 630, Sezimovo Ústí, okr. Tábor. - 18 -