Znalecký posudek č. 4267/2014 O ceně nemovitostí dle LV č. 1787 v k.ú. Lovosice stanovení obvyklé ceny (Tomaškovič Josef) Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Pánek Zdeněk - soudní exekutor Prokopa Holého 15 405 02 Děčín IV č. obj.: č.j.112 EX 7289/12-15 ze dne: 9.9.2014 vystavil: exekutorský úřad Děčín Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.10.2014 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice, 23.10.2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu - nemovitostí dle LV č. 1787 k.ú. Lovosice, areál autoservisu, prodejny, skladů a kanceláře pana Tomaškoviče Josefa a pana Raucha Stanislava Ing. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.9.2014 za přítomnosti obou vlastníků. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Snímky pozemkových map - Zaměření a prohlídka nemovitosti - fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice pozemky stavby: dle specifikace v části ocenění dle LV č. 1787 vlastník: Rauch Stanislav Ing...1/2 Tomaškovič Josef...1/2 5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení obvyklé ceny je: Areál sestává ze dvou objektů přízemních hal, kde provozován autoservis, sklady, soc. zařízení a kanceláře, k hale č.p. 1163 přistavěna prodejna kol. Zpevněné plochy, oplocení a inž. sítě s pozemky. Vše v průmyslové zóně v Lovosicích. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku Oddíl 1 Objekty areálu a) Hlavní stavby 1) Hala l - st.p.č. 2542 - č.p. 1085 2) Hala l - st.p.č. 2543 - č.p. 1163 3) Prodejna kol b) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 2) Přípojka kanalizace DN 150 mm 3) Plochy panelové silniční 4) Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků 5) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr c) Pozemky d) Věcné břemeno e) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 Pozemky a) Pozemky
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Spoluvlastnictví. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,01 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,01 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Osdtatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,980 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,45 celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Výrobní objekty 0,00 pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 7
5 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,450 i = 2 Oddíl 1 Objekty areálu Hala, kde je realizována výroba polotovarů z kovo, hala skladová se soc. zařízením a kanceláří, objekt garáže. a) Hlavní stavby a.1) Hala l - st.p.č. 2542 - č.p. 1085 12 Celozděnná stavba. Hala s nízkou sedlovou střechou, rozdělená na prostory, které jsou využívané k opravám aotomobilů, lakovna, sklady. Vytápěná plynem (Sahary). Stáří (1950) 64 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: I 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..2 Koeficient změny ceny stavby: 2,110 haly pro obchod, prodejny Podlaží: 1. NP Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 757,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 3,00 m 757,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,00 757,0 = 2 271,00 m 3 zastřešení 1,0/2 757,0 = 378,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 649,50 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 11,30 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce 23,90 % Standardní 3. Stropy 9,20 % Standardní 4. Krov, střecha 10,10 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,10 % Nevyskytuje se 12. Vrata 2,40 % Standardní
6 13. Okna 5,10 % Standardní 14. Povrchy podlah 4,90 % Standardní 15. Vytápění plynové 1,10 % Standardní 16. Elektroinstalace 6,30 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 1,00 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 0,90 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody malý průt. ohřívač 0,40 % Podstandardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 2,20 % Podstandardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Schody 0,54 1,852 0,80 % 0,0080 11. Dveře 0,54 1,852 3,10 % 0,0310 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 21. Ohřev vody 0,54 0,40 % 0,0022 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,54 2,20 % 0,0119 25. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9039 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 124, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9287 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 1,2333 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9039 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1100 Základní jednotková cena upravená: = 4 987,81 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 649,50 m 3 4 987,81 Kč/m 3 = 13 215 202,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 64 roků Předpokládaná další životnost: 16 roků Opotřebení: 100 64 / (64 + 16) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 13 215 202,60 Kč 80,000 % 10 572 162,08 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 643 040,52 Kč Hala l - st.p.č. 2542 - č.p. 1085 určená cena: 2 643 040,52 Kč a.2) Hala l - st.p.č. 2543 - č.p. 1163 12 Ocelová konstrukce. Hala využívaná k opravám aotomobilů, lakovna, sklady. Vytápěná plynem (Sahary). Stáří (1948) 66 let. Část haly při vjezdu přestavěna na prodejnu (1976).
7 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: I 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..2 Koeficient změny ceny stavby: 2,110 haly pro obchod, prodejny Podlaží: 1. NP Výška: 3,50 m Zastavěná plocha: 12,0 78,0 = 936,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 3,50 m 936,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,50 12,0 78,0 = 3 276,00 m 3 zastřešení 1,5/2 936,0 = 702,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 978,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 11,30 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce 23,90 % Standardní 3. Stropy 9,20 % Standardní 4. Krov, střecha 10,10 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,10 % Standardní 12. Vrata 2,40 % Standardní 13. Okna 5,10 % Standardní 14. Povrchy podlah 4,90 % Standardní 15. Vytápění plynové 1,10 % Standardní 16. Elektroinstalace 6,30 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 1,00 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 0,90 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 2,20 % Standardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se
8 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Schody 0,54 1,852 0,80 % 0,0080 25. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9520 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 124, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9271 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9520 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1100 Základní jednotková cena upravená: = 4 124,79 Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 978,00 m 3 4 124,79 Kč/m 3 = 16 408 414,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 66 roků Předpokládaná další životnost: 14 roků Opotřebení: 100 66 / (66 + 14) = 82,500 % Odpočet opotřebení: 16 408 414,62 Kč 82,500 % 13 536 942,06 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 871 472,56 Kč Hala l - st.p.č. 2543 - č.p. 1163 určená cena: 2 871 472,56 Kč a.3) Prodejna kol 12 Zděný, samostaný objekt s rovnou střechou. Postaven v roce 1976, stáří 38 let. Dobře udržovaný. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,110 budovy pro obchod, prodejny Podlaží: 1.NP Výška: 3,50 m Zastavěná plocha: 12,2 9,0 = 109,80 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 3,50 m 109,80 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,50 12,2 9,0 = 384,30 m 3
9 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 6,10 % Standardní 2. Svislé konstrukce 15,30 % Standardní 3. Stropy 8,10 % Standardní 4. Krov, střecha 6,20 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 7,30 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 3,20 % Standardní 10. Schody 2,70 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,70 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,80 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,30 % Standardní 15. Vytápění 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,90 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,00 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,90 % Podstandardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 4,20 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 4,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 10. Schody 0,54 1,852 2,70 % 0,0270 22. Vybavení kuchyní 0,54 1,90 % 0,0103 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 4,40 % 0,0440 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9057 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9801 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9057 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1100 Základní jednotková cena upravená: = 4 224,68 Kč/m 3 Základní cena upravená: 384,30 m 3 4 224,68 Kč/m 3 = 1 623 544,52 Kč
10 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 38 roků Předpokládaná další životnost: 42 roků Opotřebení: 100 38 / (38 + 42) = 47,500 % Odpočet opotřebení: 1 623 544,52 Kč 47,500 % 771 183,65 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 852 360,87 Kč Prodejna kol určená cena: 852 360,87 Kč b) Venkovní úpravy b.1) Přípojka vody 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.6.3. Přípojka vody DN 50 mm: 43,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění Základní cena: 43,00 m 465, Kč/m 19 995, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena stavby: = 45 848,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků 100 50 / (50 + 5) = 90,909 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 45 848,54 Kč 85,000 % 38 971,26 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 6 877,28 Kč Přípojka vody určená cena: 6 877,28 Kč b.2) Přípojka kanalizace DN 150 mm 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm: 192,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní
11 Koeficient změny ceny stavby: 2,284 Ocenění Základní cena: 192,00 m 1 180, Kč/m 226 560, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2840 Cena stavby: = 517 463,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 66 roků Předpokládaná další životnost: 14 roků Opotřebení: 100 66 / (66 + 14) = 82,500 % Odpočet opotřebení: 517 463,04 Kč 82,500 % 426 907,01 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 90 556,03 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm určená cena: 90 556,03 Kč b.3) Plochy panelové silniční 18 Dožívající plocha z betonovžch silničních panelů (1980). Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.19. Plochy z panelů silničních tl. 150 mm: 1 300,00 m 2 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Ocenění Základní cena: 1 300,00 m 2 1 180, Kč/m 2 1 534 000, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Cena stavby: = 3 407 014, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 34 roků Předpokládaná další životnost: 16 roků Opotřebení: 100 34 / (34 + 16) = 68,000 % Odpočet opotřebení: 3 407 014, Kč 68,000 % 2 316 769,52 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 090 244,48 Kč Plochy panelové silniční určená cena: 1 090 244,48 Kč
12 b.4) Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,110 Ocenění Základní cena: 1 ks 3 700, Kč/ks 3 700, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1100 Cena stavby: = 7 807, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 40 / (40 + 10) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 7 807, Kč 80,000 % 6 245,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 561,40 Kč Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků určená cena: 1 561,40 Kč b.5) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 45 2,0 = 90,00 m 2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,110 Ocenění Základní cena: 90,00 m 2 PP 240, Kč/m 2 PP 21 600, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1100 Cena stavby: = 45 576, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 25 / (25 + 5) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 45 576, Kč 83,333 % 37 979,85 Kč
13 Cena objektu po odečtení opotřebení: = 7 596,15 Kč Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr určená cena: 7 596,15 Kč c) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Lovosice Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 350, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 025,06 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,980 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,450 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,441 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 452,0515 Kč/m 2
14 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2542 stavební 757 342 202,99 2543 stavební 954 431 257,13 Součet: 1 711 773 460,12 Pozemky určená cena: 773 460,12 Kč d) Věcné břemeno 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění K pozemkům č. 2539/9, 2539/10, 2539/12se váže věcné břemeno práva chůze a jízdy pro oprávněného, a to vlastníka č.p.921, pozemku č. 2539/22540/1, 2540/4, a 2539/13. Vzhledem k tomu, že předmětné pozemky jsou přístupné pro velký okruh účastníků i veřejnosti, stanovuje se věcné břemeno paušální částkou. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby 1) Hala l - st.p.č. 2542 - č.p. 1085 2 643 040,52 Kč 2) Hala l - st.p.č. 2543 - č.p. 1163 2 871 472,56 Kč 3) Prodejna kol 852 360,87 Kč Hlavní stavby celkem: 6 366 873,95 Kč b) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 6 877,28 Kč 2) Přípojka kanalizace DN 150 mm 90 556,03 Kč 3) Plochy panelové silniční 1 090 244,48 Kč 4) Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků 1 561,40 Kč 5) Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 7 596,15 Kč Venkovní úpravy celkem: 1 196 835,34 Kč Nákladová cena všech staveb celkem: 7 563 709,29 Kč c) Věcné břemeno 10 000, Kč Rekapitulace nákladových cen celkem: 7 553 709,29 Kč e) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 31 a 32 Objekty jako celek jsou pronajmuty za celkem 26 000,-Kč měsíčně. - Kovošrot...5 000,-Kč/měsíc - Karfík...5 000,-Kč/měsíc - Pecánek...5 000,-Kč/měsíc - Prodejna kol...5 000,-Kč/měsíc - Garáže...3 000,-Kč/měsíc - Likvidace aut...3 000,-Kč/měsíc Celkem měsíc...26 000,-Kč, pak roční nájem Celkem pak roční nájem je 312 000,-Kč. Nájem odpovídá obvyklé ceně pronájmu kolem 20 tis.kč za měsíc.
15 nájemné Roční nájemné: 0,00 m 2 0, Kč/m 2 = 312 000, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 124 800, Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 773 460,12 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 38 673,01 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 163 473,01 Kč Výpočet výnosové ceny: Podle 32, odst. 4 celková výše odpočtu nájemného nesmí být vyšší než 50 % z nájemného. Upravené roční nájemné: 312 000, Kč 50 % = 156 000, Kč Účel užití stavby: Haly pro garážování Míra kapitalizace: 10 % +0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy u staveb oceňovaných podle 31 odst. 1 písm. b) a c) / 10,50 % Cena určená výnosovým způsobem (CV): 1 485 714,29 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): = 7 553 709,29 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,20 CV CN Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu: 2 699 313,29 Kč Oddíl 2 Pozemky Pozemky k výnosové metodě. a) Pozemky 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Lovosice Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00
16 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 350, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 025,06 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,980 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,450 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,441 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 452,0515 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2542 stavební 757 342 202,99 2543 stavební 954 431 257,13 Součet: 1 711 773 460,12 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,60 celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Výrobní objekty 0,00 pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,30
17 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,420 i = 2 7 4 odst. 5 Stavební pozemky pro skládku Základní cena upravená: ZCU = ZC I P 0,80 = 344,4202 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2539/6 dtto 1 814 624 778,24 2539/9 dtto 276 95 059,98 2539/10 dtto 196 67 506,36 2539/12 dtto 214 73 705,92 Součet: 2 500 2 084 603,02 9 odst. 2 Jiné pozemky určené pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, sportoviště, rekreaci Základní cena upravená: ZCU = ZC I P 0,70 = 301,3676 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2539/3 manipulační plocha 2 342 705 802,92 Součet cen všech typů pozemků: = 2 340 313,54 Kč Pozemky určená cena: 2 340 313,54 Kč
18 C. Rekapitulace Oddíl 1 Objekty areálu Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 Objekty areálu cena činí ke dni odhadu celkem: 2 699 313,29 Kč Oddíl 2 Pozemky Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Pozemky 2 340 313,54 Kč Oddíl 2 Pozemky cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: 2 340 313,54 Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Pozemky 2 340 313,54 Kč Oddíl 2 Pozemky výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 2 340 313,54 Kč Součet cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Cena po zaokrouhlení podle 50: Výsledné ceny včetně opotřebení: Cena po zaokrouhlení podle 50: 5 039 626,83 Kč 5 039 630, Kč 5 039 626,83 Kč 5 039 630, Kč Zjištěná cena: 5 039 630, Kč Cena slovy: pětmilionůtřicetdevěttisícšestsettřicet Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Tomaškovič Josef 1 / 2 2 519 815, Kč Česká Kamenice, 23.10.2014 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
19 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena nemovitostí pod LV č. 1787 v k.ú. Lovosice se stanovuje na...3 100 000,-Kč z toho 1/2...1 550 000,-Kč (Slovy: třimilionyjednosto Kč) Areál je v lokalitě je v průmyslové zoně Lovosic a vznikl privatizací z původního podniku, části podniku byly rozděleny na samostatné provozní jednotky. Areál je v lokalitě. kde je současně přebytek podobných objektů. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. Obvyklá cena vychází z konkrétního využívání nemovitostí pro garážování a opravy aut, což je pro tento areál specifické a všechny objekty jsou pro tento účel upraveny a slouží pro tento předmět podnikání. Podobné objekty jsou v okolí, a to i v této lokalitě nabízeny v průměru za 450,-Kč za 1m2 plochy. - Lovosice, Svatopluka Čecha, 24 420m2 za 15 899 000,-Kč podobný objekt, menší plocha budov, větší volné pozemky - Nové Dvory 46 893m2 za 10 000 000,-Kč podobný objekt, menší plocha budov - Terezín, 59 000m2 za 24 000 000,-Kč - podobný objekt, podobná skladba objektů, lepší stavebně technický stav. - Terezín, 20 848m2 za 8 250 000,-Kč podobný objekt, větší plocha pozemků bez staveb. V průměru se ceny podobných objektů pohybují okolo 450,-Kč za 1m2 plchy areálu. V případě oceňovaného areálu se jedná o celkem 6 553m2 je pak cena 2 948 850,-Kč, vzhledem k lepší skladbě podnikání (včetně nové prodejny) stanovuji obvyklou cenu na 3 100 000,-Kč. Srovnání cen: Nákladová cena:...5 039 630,-Kč...1/2...2 519 815,-Kč Porovnávací cena:...2 950 000,-Kč Obvyklá cena:...3 100 000,-Kč...1/2...1 550 000,-Kč Právní závada: K areálu se váže věcné břemeno práva chúze a jízdy pro oprávněné, vlastníky sousedních budov a pozemků. Toto věcné břemeno se oceňuje obvyklou cenou 50 000,-Kč. Vlastník pozemků, povinný (vlastníci oceňovaného areálu) vynakládají na údržbu, zejména v zimě, určité prostředky a síly na zprovoznění těchto ploch.
20 E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.
21 F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
22 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4267/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4267/2014 podle připojené likvidace.
23 H. Seznam příloh - Výpisy z katastru nemovitostí - Snímky pozemkových map - Fotodokumentace - Mapové podklady - širší souvislosti