Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1805/080/2015/3 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, rozestavěný na p.č. st. 362 Adresa nemovitosti: Červená Píska, 277 41 Tuhaň Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Tuhaň, k.ú. Tuhaň, kód ČSÚ: 771 261, LV: 601 Ostatní stavby: Pozemky: st. 362, 370/15 Vlastník stavby: Aleš Koucký, Místecká 438, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Radka Štefániková, Litevská 1281 / 3, 110 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Aleš Koucký, Místecká 438, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Radka Štefániková, Litevská 1281 / 3, 110 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, spoluvlast podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 499/2015-N IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění novostavby ve výstavbě) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 000 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 9.6.2015 Datum zpracování : 9.6.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 9.6.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 2015 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+kk 0 / 0 687 458 73 52,60 4+kk 0 / 0 687 458 73 ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 2 000 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 410 000 Kč 2 310 000 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 410 000 Kč 410 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 000 000 Kč 1 900 000 Kč - z toho hlavní budova 1 000 000 Kč 1 900 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu a způsobu odkanalizování. Obvyklá cena byla přepočítána podle stupně rozestavěnosti. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 601 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Tuhaň je obec s 668 obyvateli cca 7 km jižně od okresního města Mělník bez infrastruktury a s minimální pracovní nabídkou. Stavba RD je v odloučené místní části Červená Píska. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v odloučené místní části Červená Píska v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena věcné břemeno zřízení, umístění a provozování zařízení elektrické distribuční soustavy. Nemá vliv na cenu. Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní exekutorská, exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří pozemky p.č. st. 362 a 370/15. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dispoziční řešení 4+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda chybí, okna chybí, vodoinstalace studená i teplá - proveden pouze Hrubý rozvod stejně jako u kanalizace a elektroinstalace. Ostatní konstrukce chybí. Objekt je volně přístupný a hrozí devastace. Příslušenství stavby pozemky p.č. st. 362 a 370/15 Konstrukce Popis Rozestavěnost 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 100 % 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 100 % 3. Stropy bez podhledu 80 % 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 100 % 5. Krytiny střech tašková 90 % 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 100 % 7. Úprava vnitřních povrchů 0 % 8. Úprava vnějších povrchů 0 % 9. Vnitřní obklady keramické 0 % 10. Schody 0 % 11. Dveře 0 % 12. Vrata chybí 0 % 13. Okna 0 % 14. Povrchy podlah 0 % 15. Vytápění 0 % 16. Elektroinstalace 80 % 17. Bleskosvod chybí 0 % 18. Vnitřní vodovod 70 % 19. Vnitřní kanalizace 80 % 20. Vnitřní plynovod 0 % 21. Ohřev teplé vody 0 % 22. Vybavení kuchyní 0 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 0 % 24. Výtahy chybí 0 % - 3 -
25. Ostatní chybí 0 % 26. Instalační pref. jádra chybí 0 % Rozestavěnost celkem: 53 % Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 362 o velikosti 73m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 370/15 o velikosti 614m 2 evidovaný v druhu pozemku orná půda. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 600,-Kč/m 2. U neplodné půdy byla cena odhadnuta na 5Kč/m 2. Pozemky neplodné půdy jsou silně svažité, ostatní rovinaté. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 362 73 600 43 800 orná půda 370/15 614 600 368 400 Hodnota pozemků celkem 412 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 10,40*6,00*5,10+3,10*3,50*3,10 = 351,88 m 3 zastřešení 10,40*6,00*3,10/2+3,10*3,50*1,80/2 = 106,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 458,36 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 73 73 Obestavěný prostor [m 3 ] 458,36 458,36 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 154 4 154 Rozestavěnost % 52,60 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 001 518 1 904 027 Stáří roků 0 0 Další životnost roků 100 100 Opotřebení % 0,00 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 001 520 1 904 027-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Tuhaň, Červená Píska 740,00 1 500 3 500 000 4 730 0,921 4 354 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, podkroví, 4+1, stáří cca 8 let, Po rekonstrukci Tuhaň, 690,00 1 680 3 500 000 5 072 0,866 4 395 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 120 let. Před rekonstrukcí. Tuhaň 624,00 950 3 500 000 5 609 0,778 4 364 Samostatný rodinný dům. Sedlová střecha. 1.NP, 3+kk. Velmi dobrý stav. Průměrná cena 4 371 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 458,36 m 3 Porovnávací hodnota 2 003 459 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 900 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 1 900 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 57 000 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 57 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -