Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 67/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 168 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 168, 1500/1 vše v katastrálním území Bor u Karlových Var, obec Sadov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 183. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Hana Sauerová neumožnila vstup do oceňovaného rodinného domu pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě informací majitelů sousední nemovitosti a informací z získaných na OÚ v Sadově, informací získaných z předchozího znaleckého posudku č. 1175-15/2013 ze dne 2.4.2013 vypracovaného Ing. Lucií Cihelkovou. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 13161/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 9.7.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 14.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 168 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 168, 1500/1 vše v katastrálním území Bor u Karlových Var, obec Sadov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 183. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Bor 360 01 Sadov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Sadov Katastrální území: Bor u Karlových Var Počet obyvatel: 1 253 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00-2 -
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III 0,95 zdravotní středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 656,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.7.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.1.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 183; - kopie katastrální mapy; - informací získaných majitele sousední nemovitosti; - informací získaných na OÚ v Sadově; - informací získaných z předchozího znaleckého posudku č. 1175-15/2013 ze dne 2.4.2013 vypracovaného Ing. Lucií Cihelkovou; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 168 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 168, 1500/1 vše v katastrálním území Bor u Karlových Var, obec Sadov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 183. Povinná se na místní šetření nedostavila - vstup na nemovitost a do objektu rodinného domu nebyla umožněna. K rodinnému domu byla získána projektová dokumentace na Obecním úřadu v Sadově. Rozhodující parametry jsou stanoveny na základě údajů z této projektové dokumentace. Povinná poskytla několik málo informací o objektu v telefonickém hovoru. Oceňovaný, volně stojící zděný rodinný dům bez č.p. s valbovou střechou s vedlejší stavbou dvojgaráže, zahradního domku a pergoly, jsou vystavěny v severovýchodní okrajové části obce Bor, která leží asi 5 km severovýchodně od města Karlovy Vary a asi 4 km jižně od Ostrova nad Ohří, v bývalém okrese Karlovy Vary. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům, téměř obdélníkového půdorysného tvaru, který byl vystavěn okolo r. 2007 a doposud nebyl zkolaudován a nemá přiděleno ani č.p. Objekt je zřejmě dokončen. U rodinného domu je vystavěna garáž pro 2 automobily (dle sdělení povinné bez stavebního povolení), zahradní domek a pergola. K objektům náleží pozemky o celkové plošné výměře 1 739 m2. V místě je možnost napojení na vodovod a elektrický proud, na které je rodinný dům napojen. Jedná se o zděnou stavbu z Porothermu na betonových základových pasech, která je zastřešena valbovou střechou s betonovou taškovou krytinou. Úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou provedeny, bleskosvod není osazen. Fasáda je zateplena a omítnuta jádrovou perlitovou omítkou s povrchem Terranova, či částečně obložena lícovými cihlami. Sokl je upraven nástřikem. Stropy jsou tvořeny železobetonovými deskami. Jsou osazena plastová okna a dveře. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné štukové, v sociálním zázemí je proveden keramický obklad stěn. Dispoziční řešení rodinného domu (dle projektové dokumentace): 1.NP - o užitné ploše 105,5 m2 sestává ze zádveří, ze kterého je proveden vstup na WC a do chodby. Z chodby jsou přístupné všechny 4 pokoje, kuchyně a koupelna s WC. Z kuchyně a obývacího pokoje jsou vybudovány vstupy na terasu. Koupelna je vybavena rohovou vanou, sprchovým koutem a WC. Podlahy jsou pokryty keramickou dlažbou, laminátovými lamelami (obytné místnosti) a zámkovou dlažbou (terasa). Objekt je napojen na elektrický proud a veřejný vodovod. Odpadní vody jsou svedeny do domovní ČOV, možnost napojení na veřejnou kanalizaci ani - 3 -
plyn v místě není. Rodinný dům je vytápěn elektrickými přímotopnými panely, ohřev TUV je prostřednictvím el. bojleru. Pozemky jsou oploceny. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rozestavěný rodinný dům b) Garáž na pozemku parc.č. 1500/1 c) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Právně nezajištěný přístup k nemovitosti B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) a) Rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 168 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 421,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,915*13,42+1,88*2,14+1,2*0,88+0, = 152,35 m 2 9*0,88 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 152,35 m 2 3,10 m Obestavěný prostor 1.NP: (10,915*13,42+1,88*2,14+1,2*0,88+0,9*0,88) = 472,29 m 3 *(3,10) zastřešení: (1/6)*13,98*2*(2*14,5+2) = 144,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 616,75 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 152,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 152,35 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,965 = 0,975 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,00-5 -
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,999 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 421,- Kč/m 3 * 0,975 = 2 360,48 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 616,75 m 3 * 2 360,48 Kč/m 3 * 0,930 * 0,999= 1 352 564,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 352 564,30 Kč b) Garáž na pozemku parc.č. 1500/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 250,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10*8 = 80,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 80,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (10*8)*(2,50) = 200,00 m 3 zastřešení: 1/6 * 9*1,5*(2*11+1) = 51,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 251,75 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B - 6 -
střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,965 = 0,946 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-7 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,999 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 250,- Kč/m 3 * 0,946 = 1 182,50 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 251,75 m 3 * 1 182,50 Kč/m 3 * 0,930 * 0,999= 276 578,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 276 578,91 Kč Ocenění b) Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivu. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,930 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03-8 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,999 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 656,64 0,929 610,02 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 168 153,00 610,02 93 333,06 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 1500/1 1 586,00 610,02 967 491,72 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 060 824,78 Pozemky - zjištěná cena = 1 060 824,78 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rozestavěný rodinný dům = 1 352 560,- Kč b) Garáž = 276 580,- Kč c) Pozemky = 1 060 820,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 2 689 960,- Kč - 9 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej řadového rodinného domu, garáže a parkovacího místa v klidné lokalitě nově postavených třípodlažních domů v Boční ulici, Karlovy Vary-Bohatice. Novostavba z roku 2005. Z obývacího pokoje s kuchyňským koutem v přízemí je přístup na terasu před domem obklopenou živým plotem. V každém patře je koupelna a WC. Topení a ohřev vody zajišťuje plynový kotel. Zděný objekt s 1.NP a podkrovím bez podsklepení napojen na kom=pletní ing. sítě. Zastavěná plocha: 48 m2, užitná plocha 106m2, plocha pozemků 154m2. Nabídková cena RK: 3.190.000,- Kč (30.094,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě než oceňovaná nemovitost (okraj krajského města Karlovy vary s výrazně lepší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 27.446,- Kč/m2 užitné plochy. - 10 -
2. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji rodinného domu 4+1 v Boru u Sadova, okr. Karlovy Vary o celkové ploše pozemku 1254 m². Dům prošel kompletní rekonstrukcí v loňském roce. V přízemí domu se nachází vstupní hala, kuchyň s jídelním koutem a prostorná koupelna s vanou a sprchovým koutem. V 1. NP se nachází ložnice, jedna menší místnost a velký obývací pokoj se vstupem na terasu. V 2. NP se nachází prostorný dětský pokoj. V celém spodním patře je podlahové vytápění. K domu náleží zahrada s nově postaveným altánem, vedlejší stavbou. Vytápění domu zajišťuje automatický kotel na tuhá paliva. K domu dále náleží dvě prostorné garáže. Zastavěná plocha: 110 m2, užitná plocha (bez sklepů) 160m2, plocha pozemků: 1254m2. Nabídková cena RK: 3.500.000,- Kč (21.875,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejná část obce Sadov); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,05. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 21.820,- Kč/m2 užitné plochy. - 11 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej nízkoenergetického bungalovu 4+KK s užitnou plochou 102 m2 a terasou 14.53 m2 v provedení Na klíč v Otovicích u Karlových Varů na pozemku 549 m2. Použité materiály: zdivo z vápenopískových cihel, zateplen kontaktním zateplovacím systémem, silikonová omítka, soklový kamínek (marmolit), obklad fasády z přírodního kamene,střešní krytina betonová KMB BETA ELEGANT, klempířské prvky titanzinek, okna a balkónové dveře VEKRA, 5 ti komorové, terasové dveře šoupací, zasklení termoizolačním trojsklem, posuvné balkonové dveře na terasu, venkovní dveře VEKRA 5 ti komorové,vnitřní povrchové úpravy štukové omítky, koupelny a WC keramický obklad, podlahy: zádveří, chodba,kuchyň, koupelna,wc a technické místnosti keramická dlažba, zbylé místnosti laminátová podlaha. Ústřední vytápění - topné médium elektrika (akumulační zásobník s průtokovým ohřevem teplé vody s možností připojení solárních kolektorů a krbu s výměníkem), podlahové topení, koupelna žebřík s elektrickou patronou, radiátory deskové PURMO, vnitřní dveře MASONITE, zárubně obložkové. Ve standardu zahrnuta PD, dopravní řešení, PENB, měření radonu, vyřízení stavebního povolení, kolaudace. V ceně je zahrnut také pozemek o výměře 549m2. Zastavěná plocha: 126 m2, užitná plocha 102m2, plocha pozemků: 549m2. Nabídková cena RK: 3.690.000,- Kč (36.176,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě než oceňovaná nemovitost (obec sousedící s krajským kěstem Karlovy Vary s výrazně lepší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; uvedený objekt je v lepším technickém stavu (novostavba s dokončením v letošním roce 2014, stavba dosud neužívaná) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 29.693,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 21.820,- až 29.693,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 26.320,- Kč/m2 užitné plochy 105,50m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 2.776.760,- Kč/m2 = 8.069.380,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 2.800.000,- Kč 3) Právně nezajištěný přístup k nemovitosti Provedenou kontrolou údajů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že přístup a příjezd k oceňované nemovitosti je možný pouze přes pozemky parc.č. 1500/3, 1500/6, 24/2 a 24/3, které jsou ve vlastnictví jiných soukromých osob. Přístup a příjezd je zajištěnou pouze přes pozemky parc.č. 1500/3 a 1500/6 - na základě věcného břemene zapsaného na LV č. 183. Přístup a příjezd přes pozemky parc.č. 24/2 a 24/3 není po právní stránce zajištěn. Tuto skutečnost považuji pro zjištění obvyklé ceny za závadu a pro ocenění nemovitosti ji oceňuji hodnotou práva za zřízení věcného břemene pro zajištění přístupu a příjezdu k oceňované nemovitosti. Jedná se o přístup a příjezd k oceňované nemovitosti přes pozemky parc.č. 24/2 a 24/3. Ocenění práva odpovídajícího zřízení věcnému břemeni je provedeno ve smyslu 16a, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Obvyklá cena stavebních pozemků v místě stanovena na 800,- Kč/m2. Plocha pozemku parc.č. 24/2 a 24/3 je 435+101m2= 536m2. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Právo chůze a jízdy: Výměra: 536,00 m 2, Jednotková cena: 800,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 536,00 m 2 * 800,- Kč/m 2 * 5,00 % = 21 440,- Kč/rok Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 21 440,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 21 440,- Kč * 5 let = 107 200,- Kč Ocenění věcného břemene činí (po zaokrouhlení) = 110 000,- Kč - 13 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 2.689.960,- Kč 2.800.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 168 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 168, 1500/1 vše v katastrálním území Bor u Karlových Var, obec Sadov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 183, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.7.2014 po zaokrouhlení na: 2.800.000,- Kč. - 14 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 168 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 168, 1500/1 vše v katastrálním území Bor u Karlových Var, obec Sadov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 183, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.7.2014 po zaokrouhlení na: 2.800.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Provedenou kontrolou údajů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že přístup a příjezd k oceňované nemovitosti je možný pouze přes pozemky parc.č. 1500/3, 1500/6, 24/2 a 24/3, které jsou ve vlastnictví jiných soukromých osob. Přístup a příjezd je zajištěnou pouze přes pozemky parc.č. 1500/3 a 1500/6 - na základě věcného břemene zapsaného na LV č. 183. Přístup a příjezd přes pozemky parc.č. 24/2 a 24/3 není po právní stránce zajištěn. Tuto skutečnost považuji pro zjištění obvyklé ceny za závadu a pro ocenění nemovitosti ji oceňuji hodnotou práva za zřízení věcného břemene pro zajištění přístupu a příjezdu k oceňované nemovitosti ve výši: 110.000,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č. St. 168 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 168, 1500/1 vše v katastrálním území Bor u Karlových Var, obec Sadov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 183, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.7.2014 po zaokrouhlení na: 2.690.000,- Kč. Slovy : dvamilionyšestsetdevadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 14.7.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/2014. - 15 -
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
OZN.: Rozestavěná stavba RD na pozemku parc.č. St. 168, Sadov-Bor, okr. Karlovy Vary. OZN.: Rozestavěná stavba RD na pozemku parc.č. St. 168, Sadov-Bor, okr. Karlovy Vary. - 22 -