ZNALECKÝ POSUDEK č. 14-7130/2014 O ceně obvyklé pozemků evidovaných ve zjednodušené evidenci původ přídělový plán GP p.č.47 a 1119, 1120,1121,1124,1126,1136/2 a 1136/3 včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Božanov, obec Božanov, okres Náchod. Objednatel znaleckého posudku: 070-EX 1872/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3.10.2013 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Hradci Králové 16.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovit cenu obvyklou pozemků evidovaných ve zjednodušené evidenci původ přídělový plán GP p.č.47 a 1119, 1120,1121,1124,1126,1136/2 a 1136/3 v katastrálním území Božanov, obec Božanov, okres Náchod se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a stanovit obvyklou cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Božanov 549 74 Božanov Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Božanov Katastrální území: Božanov Počet obyvatel: 354 Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Broumov Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Broumov 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.1.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady předložené objednatelem Usnesení 070 EX 1872/11-40 ze dne 3.10.2013 Výpis z LV č. 339 ze dne 3.10.2013 smlouva o zřízení věcného břemene ČEZ srovnávací sestavení parcel snímek pozemkové mapy z 19.11.2013 Podklady zajištěné znalcem: internetové nahlížení do katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz internetové stránky http://mesta.obce.cz internetový obchod s nemovitostmi nabídka www.sreality.cz telefonické konzultace s realitními kancelářemi v daném regionu zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších zákonů - 2 -
Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech informace podané starostou obce Karlem Rejchrtem ze dne 11.11.2013 5. Vlastnické a evidenční údaje Sodomka Pavel Karlovo náměstí 88, 54701 Náchod Způsob ochrany nemovitosti Název chráněná krajinná oblast - II.-IV.zóna Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sodomka Pavel Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Zástavní právo smluvní 6. Dokumentace a skutečnost Poloha obce: Obec se rozkládá podél Božanovského potoka pod Broumovskými stěnami, na samé hranici s Polskou republikou. Dominantou obce a okolní krajiny je strmý vrch Koruna (769 m) v Broumovských stěnách, který poskytuje rozhled na část Broumovské kotliny, hraniční přechody cca 5km Poloha nemovitosti okrajová část obce. Svažité pozemky nepravidelného tvaru. Pozemky jsou v okolí domu čp. 31 - stavba jiného vlastníka. Pozemky v zastavěné části obce. Pozemky jsou situované v blízkosti místní komunikace, veřejné sítě - zjištěna pouze elektro síť. K části nemovitostí p.č.1121, 1124, 1126, 1136/2 a 47 vázne věcné břemeno - ve prospěch ČEZ distribuce, zřizování a provozování distribuční soustavy v rozsahu dle přílohy. Vybavenost obce: školka,obchod, hospoda, pošta, hřiště, autobus. V obci veřejný vodovod. 7. Celkový popis nemovitosti Součástí obvyklé ceny jsou: pozemky - původ přídělový plán GP p.č. 47 a 1119, 1120,1121,1124,1126,1136/2 a 1136/3 trvalé porosty v katastrálním území Božanov, obec Božanov, okres Náchod 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a 1 ) Pozemky - 3 -
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. věcné břemeno ve prospěch ČEZ B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a 1 ) pozemky pozemky jsou v intravilánu obce, zastavění je možné avšak s omezení s ohledem na CHKO, pouze p.č.1119 je zemědělský, ocenění dle BPEJ není možnost zastavění. V obci se obchodují pozemky určené k zastavěné za cenu 80 Kč, v současné době se nabízí pozemky s možností napojení na vodovod a elektro síť za cenu 120 a za 200Kč/1m 2. Oceňovaný pozemek je velké rozlohy celková plocha je 8240m2. Při prodeji jako celku je nutné rozlohu vzít v úvahu. C. Návrh tržní hodnoty Odhad obvyklé ceny je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zák.č.151/1997 o oceňování majetku: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nemovitosti nebo prodeji porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, krátkodobé důsledky přírodních sil, atp.), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Srovnávací hodnota nemovitosti: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. - 4 -
Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovitosti: Pozemky lze z části zastavět, velká rozloha pozemků Pozemky v CHKO Pozemek svažitý v zastavěné části obce Doprava autobus Na pozemcích nejsou stavby, pouze trvalé porosty (bez pravidelného ošetření) Vybavenost obce základní Sítě v místě pouze elektro V blízkosti místní průjezdné komunikace Pozemky v pohraničí hraniční přechody cca 5km Nabídka převyšuje poptávku Věcné břemeno zřizování a vedení distribuční soustavy pro ČEZ Pozemky v blízkosti rodinných domů Zemědělský pozemek obhospodařovávaný Ekonomická situace v ČR Stagnace na trhu s nemovitostmi v ČR Vlastník se nachází v procesu exekuce Pozemky včetně součástí a příslušenství jsou obchodovatelné za cenu cca 80Kč/1m2. V obci jsou nabízeny pozemky : Prodej stavební parcely Božanov Exkluzivně nabízíme stavební pozemek o výměře 1 348 m2 v klidné části obce Božanov na Broumovsku. prodej pozemky stav. parcela 260.000,-, (193,- za metr) Prodej stavební parcely Božanov Nabízíme k prodeji pozemek v katastrálním území Božanov. Výměra pozemku činí 895 m2. Plocha je pro výstavbu rodinných domů nebo rekreačního objektu. Přístup zajišťuje zpevněná cesta prodej pozemky stav. parcela 98.450,-, (110,- za metr) VZORKY NEBYLY DOSUD ZOBCHODOVANÉ a jsou nabízeny od 05/2013. Pozemky v zastavěné části obce: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] trvalý travní porost 47 1 253,00 80,00 100 240,- trvalý travní porost 1120 554,00 80,00 44 320,- trvalý travní porost 1121 69,00 80,00 5 520,- trvalý travní porost 1124 4 592,00 80,00 367 360,- trvalý travní porost 1126 1 471,00 80,00 117 680,- trvalý travní porost 1136/2 265,00 80,00 21 200,- trvalý travní porost 1136/3 36,00 80,00 2 880,- Ostatní stavební pozemky - celkem 659 200,- Pozemky mimo zastavěnou část obce: Zemědělský pozemek oceněný dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena - 5 -
[m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 1119 71 510 3 784,00 6,35 6,35 24 028,40 porost Mezisoučet 3 784,00 24 028,40 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 24 028,40 Pozemky - zjištěná cena = 683 228,40 Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. věcné břemeno ve prospěch ČEZ věcné právo provozování vedení distribuční soustavy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Celková výměra: 93,00 m 2 Jednotková cena: 80,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 93,00 m 2 * 80,- Kč/m 2 * 4,00 % = 297,60 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 297,60 Kč/rok * 100 % = 297,60 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 297,60 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 297,60 Kč * 5 let = 1 488,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 1 488,- Kč D. REKAPITULACE a) Ocenění pozemků pozemky v zastavěné části obce pozemek mimo zastavěnou část obce 692 200,00Kč 24 028,00Kč a) Ocenění pozemků celkem 683 228,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 683 230,- Kč slovy: Šestsetosmdesáttřitisícdvěstětřicet Kč Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. věcné břemeno ve prospěch ČEZ 1 488,- Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Jedentisícčtyřistaosmdesátosm Kč 1 488,- Kč - 6 -
Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma věcného břemene oprávnění pro ČEZ distribuce právo zřizování a provozování vedení a umístění distribuční soustavy (viz.příloha), cena je 1.500,-Kč vyjma jiných práv uvedených na listu vlastnictví č.339 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Návrh tržní hodnoty ke dni 3.10.2013 pozemků ve zjednodušené evidenci původ přídělový plán GP p.č.47 a 1119, 1120,1121,1124,1126,1136/2 a 1136/3 v katastrálním území Božanov, obec Božanov, okres Náchod se všemi jejich součástmi a příslušenstvím po odečtení hodnoty věcného břemene (683 230-1500) = 681 730,-Kč, slovy: Šestsetosmdesátjedentisícsedmsettřicet Kč Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci srovnávací metody nabízených nemovitostí a vlastním odhadem. René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Hradci Králové 16.1.2014 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14-7130/2014 znaleckého deníku. G.PŘÍLOHY Výpis z LV č.339 z 3.10.2013 (3) Věcné břemeno popis a rozsah (4) Snímek pozemkové mapy (1/1) Srovnávací sestavení parcel (1) Mapa polohy www.mapy.cz (3) Vyjádření starosty obce (1) - 7 -