1 Pohled od ulice Dodatek ke znaleckému posudku č. 5857 1 /2016 Věc: Stanovení ceny v místě a čase obvyklé bývalého areálu ČOV v katastrálním území Hajniště pod Smrkem, obec Nové Město pod Smrkem, okres Liberec, vše zapsáno na listu vlastnictví č.851. Posudek Klinger Fabrik s.r.o., Mlýnská 22/4, Bubeneč, 16000 Praha 6 vyžádal: Účel: Zjištění ceny pro vlastní potřebu Datum přešetření: 20.11.2015 Datum provedení: 8.1.2016 Přílohy: Posudek stran 7 + fotodokumentace 1 x A4
A./ N Á L E Z 2 1./ Znalecký úkol Objednatel si vyžádal dodatek ke znaleckému posudku ze dne 8.1.2016 a to tak, aby byla stanovena cena v místě a čase obvyklá kterou hodlá využít při dobrovolné dražbě nemovitosti. 2./ Podklady pro vypracování posudku - Zákon č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) dále jen zákon - Nabídky realit na realitních serverech Cena zjištěná podle vyhlášky Ministerstva financí č.199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č.441/2013 Sb. o provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - dále jen Vyhl. byla v této výši. Zjištěná cena - rekapitulace a.) Pozemky Kč 1 026 525,60 b.) Stavby hala na st.p.č. 296 Kč 288 937,20 hala na st.p.č. 291 Kč 225 849,90 hala na st.p.č. 292 Kč 149 247,60 původní ČOV na st.p.č. 291 Kč 30 445,10 č.p.1 na st.p.č. 293 Kč 341 233,90 nádrže Kč 128 196,40 Stavby celkem Kč 1 163 910,10 c.) Venkovní úpravy Kč 35 344,30 d.) Porosty Kč 117 915,30 Součet Kč 2 343 695,30 Zjištěná cena nemovitosti celkem Kč 2 343 700,00 Stanovení ceny v místě a čase obvyklé - tržní Na základě požadavku objednatele posudku stanovuji i cenu tržní.jedná se o nemovitost situovanou v dobré pozici v obci. Ve smyslu zadání se budu zabývat definováním tržní ceny hodnoty (Market Value) konkrétního pozemku. Je třeba zdůraznit, že v rámci definic užívaných v EU se jedná o odhadnutou hodnotu což vyplývá z této definice: tržní hodnota je odhadnutá částka,za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak. a ze znění zákona o oceňování majetku č.151/1997 ve znění pozdějších předpisů,kde se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv,avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
3 kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. OBVYKLÁ CENA VYJADŘUJE HODNOTU VĚCI A URČÍ SE POROVNÁNÍM. Konkrétní částky z realizovaných obchodů nejsou volně k dispozici. Kupní smlouvy nejsou listinou běžně přístupnou a ani realitní makléři nejsou klienty zmocněni tyto informace poskytovat. Lze získat kopie stránek z realizovaných kupních smluv, kde však není zřejmý popis stavu a konstrukčního vybavení stavby. Nebyly však žádné realizované obchody podobných nemovitostí zjištěny z dostupných podkladů na katastru nemovitostí. Trh kopírují nabídky realit, které jsou veřejně dostupné na internetových serverech. Tyto informace lze analogicky použít. Při stanovení výsledné tržní ceny je nutno přihlédnout nejen k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod ale i k obecným ekonomickým souvislostem, ke kladným i záporným hlediskům vztaženým k oceňované nemovitosti. Za důležité faktory je nutné uvažovat stav nemovitosti, lokalitu, infrastrukturu, dopravní dostupnost, situaci na trhu. V okolí Nového Města pod Smrkem nebyly zjištěny vhodné objekty k porovnání. Jedinýmí podobnými objekty v nabídce realit jsou skladové a výrobní objekty, které jsou typově nejblíže podobné posuzovanému objektu. Byly použity nabídky i mimo Liberecký okres, jiné nejsou dispozici. Texty nabídek jsou převzaty z realitních serverů včetně terminologie a ev.chyb. 1. Prodej skladového prostoru 6 000 m² Hrádek nad Nisou, okres Liberec 3 450 000 Kč (575 Kč za m²) Nabízíme k prodeji výrobní areál s pozemkem u Hrádku nad Nisou. V areálu se nachází více výrobních hal a starý zděný dům. Užitná plocha hal 6000m2. Zastavěná plocha domu 380m2. Haly jsou v dobrém stavu. Funkční nákladní výtahy. Nákladová rampa. Areál sloužil jako centrální skladiště Textilany. Do areálu jsou přivedeny všechny inženýrské sítě. Vynikající dostupnost pro nákladní vozy, možnost parkování v areálu. Majitel objektů k nabídce přidává: 24000m2 orné půdy, 45500m2 lesa a 27000m2 ostatních ploch a trvalých travních porostů. Možnost koupit jako s.r.o. Výhodná investice. Cena k jednání. Celková cena: 3 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 575 Kč ID zakázky: 008N027828 Aktualizace: 18.01.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý
Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 6000 m 2 Parkování: Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky 4 2. Prodej komerční nemovitosti 3 000 m² Rynoltice, okres Liberec 3 000 000 Kč (1 000 Kč za m²) Nabízíme areál s halou v obci Rynoltice. Hlavní budova je třípatrová s nákladním a osobním výtahem. Nosnost podlah je vysoká, možnost kovovýroby, lehké výroby či ke skladování. V zadní části manipulační rampa. Pozemek umožňuje vjezd a parkování kamiónů. V přední budově jsou propojené prostory, kanceláře a zázemí pro zaměstnance. Prostory jsou po částečné rekonstrukci oken, elektrických rozvodů. Druhá budova - hala je přízemní zděná s instalací elektriky. Nedaleko je nádraží a autobusová zastávka. Silniční tah z Liberce na Českou Lípu. Celková cena: 3 000 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 1 000 Kč ID zakázky: 040-N02083 Aktualizace: 12.01.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 1000 m 2 Užitná plocha: 3000 m 2 Plocha podlahová: 3000 m 2 Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
5 3. Prodej komerční nemovitosti 9 955 m² Zákupy, okres Česká Lípa 2 900 000 Kč (291 Kč za m²) Nabízíme na základě výhradní smlouvy s majitelem komplex budov bývalého zámku na okraji města Zákupy. Nejstarší část pochází z roku 1796, novější část z roku 1890. Zastavěná plocha - více jak 3000 m2, obrovský pozemek o výměře 18 970 m2. Komplex zámku je v havarijním stavu, nelze jej žádným způsobem využívat bez základních investic. Žádná z částí není památkově chráněna. Nabízená nemovitost je celá oplocena. Inzerovaná cena k jednání. Celková cena: 2 900 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 10 416,99 Kč měsíčně Cena za m²: 291 Kč ID zakázky: 008N027871 Aktualizace: 24.01.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 9955 m 2 Parkování: Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
4. 6 Prodej komerční nemovitosti 16 546 m² Obrnice - České Zlatníky, okres Most 2 699 000 Kč (163 Kč za m²) Nabízíme k prodeji bývalý zemědělský areál v obci České Zlatníky přímo u Hlavního tahu Most Teplice. Lze využít jako skladové nebo výrobní prostory. Cena k jednání. Bližší informace u uvedeného makléře. Celková cena: 2 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: 163 Kč ID zakázky: MR1738 Aktualizace: 27.01.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 16546 m 2 Bezbariérový: Areál čistírny odpadních vod ( ČOV) je tak specifická nemovitost, že ji nelze porovnat s nabídkou areálů na trhu. Výše uvedené nabídky jsou pouze ilustrativní, aby bylo možné posoudit, jak jsou jiné specifické nemovitosti realizovatelné na trhu. Jedinou vzdáleně podobnou nemovitostí je vzorek uvedený pod č.1, je však plošně a objemově menší, zase naopak v lepším technickém stavu. Po zvážení všech skutečností a okolností budu vycházet ze skutečnosti, že nelze najít srovnatelný objekt pak vycházím z ceny zjištěné a ze skutečnosti, že lze předpokládat ve skladech chemikálií nutnou sanaci minimálně podlah, tak jako cenu v místě a čase obvyklou stanovuji cenu na 2 000 000,00 Kč slovy: dvamilionykorunčeských
7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, č.j.spr 2818/1978 ze dne 26.9.1978 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5857-1/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji podle připojené likvidace, na základě dokladu číslo 1/2016. 2 x objednatel 1 x archiv znalce V Liberci dne 8.1.2015
Fotodokumentace 8 Ilustrativní foto o stavu objektů v areálu