ZNALECKÝ POSUDEK č. 4018/43/15 Posudek o ceně nemovitosti č.p. 17 v katastrálním území Salajna, obec Dolní Žandov, okres Cheb, vlastnicky náležející panu Alešovi Černému, bytem Mariánské Lázně, Ruská 3. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pan ing Karel Janda Brigádníků 18 360 01 Karlovy Vary Zjištění úřední a obvyklé ceny nemovitosti za účelem získání podkladu k řešení insolvenční situace dlužníka. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Moravec Komenského 300/23 360 07 Karlovy Vary telefon: 602 160 802 e-mail: jmoravec06@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech 27.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Posudek o ceně nemovitosti č.p. 17 v katastrálním území Salajna,obec Dolní Žandov, kraj Karlovarský. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Salajna 17 350 02 Dolní Žandov Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Dolní Žandov Katastrální území: Salajna Počet obyvatel: 1 231 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 344,39 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2015 za přítomnosti pana ing Karla Jandy, insolvenčního správce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Kupní smlouva z 5.1.2007, č.j. V-590/2007-402 s právními účinky vkladu ke dni 31.7.2007. Výpis z katastru nemovitostí L.V - 321 Původní posudek z 2011. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Aleš Černý, Ruská 255/3, 35301 Mariánské Lázně, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Aleš Černý, Ruská 255/3, 35301 Mariánské Lázně, vlastnictví: výhradní Kupní smlouva z 5.1.2007. 6. Dokumentace a skutečnost Kopie katastrální mapy 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o původní zemědělskou usedlost sestávající z bývalé obytné části, budovy pro stroje, stodoly a pozemků. Nemovitost je napojena na venkovní rozvody el.proudu. Voda je z vlastní - 2 -
studny, kanalizace do žumpy. Nemovitost je mimo hlavní okresní zpevněné silnici, Přístup je po nezpevněné cestě. Oplocení předzahrádky a pozemků se neoceňuje pro zchátralost. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti 1.1.2. Stodola 1.1.3. Budova na stroje 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek 1.2.2. Žumpa 1.2.3. Vjezdová vrata 1.2.4. Betonová plocha 1.2.5. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII 0,00 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,798 Koeficient pp = I T * I P = 0,782 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti Volně stojící objekt, částečně podsklepený s obytným přízemím a patrem. budova je zděné konstrukce s oboustrannou omítkou, vnitřní štukovou, vnější hrubou. Střecha je sedlová, krytá taškami Bramac. Z daného půdorysu dříve zabíral část v přízemí chlév a patro sklad píce. Nyní je místo chléva domácí dílna a patro je obytné. Suterén pod částí půdorysu má kamenné valené klenby. Sloužil k ukládání potravin. Je zde Darling. V přízemí domu je chdba s dlažbou, kuchyně se sklokeramickým sporákem a kachlovými kamny, s dlažbou, ložnice s dřevěnou podlahou, koupelna s WC, umývadlem a sprchovým boxem, dlažbou a obkladem, samostatné WC u schodiště, kotelna s kotlem na tuhá paliva a domácí dílna. V patře je chodba, kuchyně se sklokeramickým sporákem a dlažbou, tři pokoje s prkennou podlahou, koupelna s umývadlem, sprchovou kabinou, obkladem a dlažbou a veliký pokoj s dřevěnou podlahou, který má vestavěná patra přístupná po interiérových schodech. V domě je ústřední vytápění, rozvod TUV, nová dvojitá rámová okna, renovované náplňové dveře, opravené omítky, jsou zřízeny nové koupelny a WC, je nová střecha a opravená fasáda. Dům byl postaven cca v 1910. V roce 1942 vyhořel a zbytek byl zbourán. V roce 1943 byl dům znovu vystavěn. V 1994-1996 byl dům opraven do nynější podoby. Od 2010 není užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (0,45+2,95+4,37+0,45)*(0,90+7,12+0,45) = 69,62 1.NP. 22,44*9,94 = 223,05 2.NP. 223,05 = 223,05 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 69,62 m 2 2,40 m 1.NP. 223,05 m 2 3,07 m 2.NP. 223,05 m 2 3,00 m - 5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP ((0,45+2,95+4,37+0,45)*(0,90+7,12+0,45))*(2,40 = 167,10 m 3 ) 1.NP. (22,44*9,94)*(3,07) = 684,77 m 3 2.NP. (223,05)*(3,00) = 669,15 m 3 zastřešení 223,05*(0,53+4,17/2) = 583,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 167,10 m 3 1.NP. NP 684,77 m 3 2.NP. NP 669,15 m 3 zastřešení Z 583,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 104,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy pasy bez isolace P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy klenbové P 20 3. Stropy rovné S 80 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina Bramac S 100 6. Klempířské konstrukce měděný plech N 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky hrubé omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody teracové S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dvojitá, rámová S 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou N 100-6 -
24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní krb, odvětrání S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy P 8,40 20 0,46 0,77 3. Stropy S 8,40 80 1,00 6,72 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce N 0,80 100 1,54 1,23 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně N 0,50 100 1,54 0,77 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 93,87 Koeficient vybavení K 4 : 0,9387 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,48 105 160 65,63 2,2839 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,75 72 130 55,38 13,1528 3. Stropy P 8,40 20,00 0,46 0,77 0,82 105 150 70,00 0,5740 3. Stropy S 8,40 80,00 1,00 6,72 7,15 72 110 65,45 4,6797 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,54 72 110 65,45 3,6259 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 21 80 26,25 0,8951 6. Klempířské konstrukce N 0,80 100,00 1,54 1,23 1,31 21 80 26,25 0,3439 7. Vnitřní omítky S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,30 72 80 90,00 2,9700-7 -
7. Vnitřní omítky S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,30 21 70 30,00 0,9900 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,30 21 60 35,00 1,1550 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,45 21 50 42,00 1,0290 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,56 72 130 55,38 1,4177 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,52 72 80 90,00 3,1680 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,54 21 50 42,00 2,3268 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,08 21 50 42,00 0,4536 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,17 21 50 42,00 0,4914 16. Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,69 21 40 52,50 2,4623 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,37 21 50 42,00 1,8354 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,64 21 50 42,00 0,2688 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,20 21 50 42,00 1,3440 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,92 21 40 52,50 1,0080 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,98 21 60 35,00 1,0430 23. Vybavení kuchyně N 0,50 100,00 1,54 0,77 0,82 21 30 70,00 0,5740 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,43 21 60 35,00 1,9005 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 21 50 42,00 0,1806 26. Ostatní S 3,60 100,00 1,00 3,60 3,84 21 50 42,00 1,6128 Opotřebení: 51,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9387 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 503,93 Plná cena: 2 104,30 m 3 * 3 503,93 Kč/m 3 = 7 373 319,90 Kč Koeficient opotřebení: (1-51,8 % /100) * 0,482 Nákladová cena stavby CS N = 3 553 940,19 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 2 779 181,23 Kč Obytná část zemědělské usedlosti - zjištěná cena = 2 779 181,23 Kč 1.1.2. Stodola Stodola je volně stojící objekt proti obytné části. Jde o otevřený objekt, nepodsklepený se sedlovou střechou krytou taškovou krytinou na husté laťování. Obvodové zdivo je režné = bez omítek z ostře pálených cihel. Cihly i malta nejeví známky degradace. Podlaha je mlat, instalace chybí. Rok realizace 1943, stáří 72 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: K. skladování a úprava zemědělských produktů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 12,12*27,15 = 329,06 Zastavěné plochy a výšky podlaží - 8 -
Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 329,06 m 2 4,20 m 1 382,05 Součet 329,06 m 2 1 382,05 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 382,05 / 329,06 = 4,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 329,06 / 1 = 329,06 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (12,12*27,15)*(4,20) = 1 382,04 m 3 zastřešení 329,06*(1,20+3,30/2) = 937,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP NP 1 382,04 m 3 zastřešení Z 937,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 319,86 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací pasy bez isolace P 100 2. Svislé konstrukce zdivo do 30 cm S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů chybí C 100 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře chybí C 100 12. Vrata chybí C 100 13. Okna chybí C 100 14. Povrchy podlah chybí C 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100-9 -
22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 12,30 100 0,46 5,66 2. Svislé konstrukce S 29,80 100 1,00 29,80 3. Stropy C 9,10 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 11,20 100 1,00 11,20 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,00 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,20 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,10 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,40 100 0,00 0,00 13. Okna C 4,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 4,90 100 0,00 0,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,80 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 50,54 Koeficient vybavení K 4 : 0,5054 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 468,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9401 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,9667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5054 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 382,97 Plná cena: 2 319,86 m 3 * 1 382,97 Kč/m 3 = 3 208 296,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků - 10 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 82 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 82 = 87,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 481 244,52 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 376 333,21 Kč Stodola - zjištěná cena = 376 333,21 Kč 1.1.3. Budova na stroje Objekt halový sloužil k uskladnění a opravám zemědělských strojů. Je přízemní se stropem s viditelnými trámy, se střechou sedlovou krytou taškovou krytinou na husté laťování, klempířské práce jsou pozinkované, podlaha je malt. objekt je opravován - je doplněno průčelní obvodové zdivo do dvora a osazena jednoduchá okna. Do střechy zatéká hřebenem. Stáří 72 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP. 21,42*8,31 = 178,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP. 178,00 m 2 3,98 m 708,44 Součet 178,00 m 2 708,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 708,44 / 178,00 = 3,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 178,00 / 1 = 178,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP. (21,42*8,31)*(3,98) = 708,44 m 3 zastřešení 178*4,11/2 = 365,79 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP. NP 708,44 m 3 zastřešení Z 365,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 074,23 m 3-11 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací pasy bez isolace P 100 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů chybí C 100 8. Úprava vnějších povrchů hrubá omítka S 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody dřevěné P 100 11. Dveře chybí C 100 12. Vrata chybí C 100 13. Okna jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah chybí C 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 12,20 100 0,46 5,61 2. Svislé konstrukce P 29,30 100 0,46 13,48 3. Stropy P 8,90 100 0,46 4,09 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody P 0,70 100 0,46 0,32 11. Dveře C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah C 4,80 100 0,00 0,00-12 -
15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,70 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 46,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,4608 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9571 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0035 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4608 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 403,59 Plná cena: 1 074,23 m 3 * 1 403,59 Kč/m 3 = 1 507 778,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 77 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 77 = 93,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 226 166,77 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 176 862,41 Kč Budova na stroje - zjištěná cena = 176 862,41 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek Jedná se o objekt při vjezdu do usedlosti. Je postaven v zářezu u štítu budovy na stroje. Má pultovou střechu krytou vlnitým eternitem, zdivo je smíšené, omítky jsou z části opadané. Údržba je zanedbaná. Rok realizace 1960. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 13 -
1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP. 8,09*6,54 = 52,91 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP. 52,91 m 2 2,32 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP. (8,09*6,54)*(2,32) = 122,75 m 3 zastřešení 52,91*(1,17+3,05)/2 = 111,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP. NP 122,75 m 3 zastřešení Z 111,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 234,39 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy pasy bez isolace P 100 2. Obvodové stěny smíšené zdivo P 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina vlnitý eternit S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů hrubá omítka S 50 7. Úprava povrchů chybí C 50 8. Schodiště X 100 9. Dveře chybí C 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4-14 -
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 7. Úprava povrchů C 6,10 50 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 52,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,5221 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5221 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 214,08 Plná cena: 234,39 m 3 * 1 214,08 Kč/m 3 = 284 568,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 65 = 84,6 % Koeficient opotřebení: (1-84,6 % / 100) * 0,154 Nákladová cena stavby CS N = 43 823,50 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 34 269,98 Kč Přístavek - zjištěná cena = 34 269,98 Kč 1.2.2. Žumpa Žumpa je původní, z doby kdy fungoval chlév. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.3.2. Žumpa zděná z cihel Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2212 Výměra: 80,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 150,- - 15 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3050 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 4 460,18 Plná cena: 80,00 m 3 * 4 460,18 Kč/m 3 = 356 814,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 77 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 77 = 93,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 53 522,16 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 41 854,33 Kč Žumpa - zjištěná cena = 41 854,33 Kč 1.2.3. Vjezdová vrata Dřevěná, svlaková Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 300,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 6 810,21 Plná cena: 1,00 ks * 6 810,21 Kč/ks = 6 810,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 25 = 84,0 % Koeficient opotřebení: (1-84,0 % / 100) * 0,160 Nákladová cena stavby CS N = 1 089,63 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 852,09 Kč Vjezdová vrata - zjištěná cena = 852,09 Kč 1.2.4. Betonová plocha Jde o plochu pod bývalým hnojištěm. je kntaminovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění - 16 -
Venkovní úprava 18: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 49,50 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 235,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 469,74 Plná cena: 49,50 m 2 * 469,74 Kč/m 2 = 23 252,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 3 487,82 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 2 727,48 Kč Betonová plocha - zjištěná cena = 2 727,48 Kč 1.2.5. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 3,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m + 5 850,- Kč Základní cena celkem = 5 850,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 12 072,65 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 90 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 = 2 414,53Kč - 17 -
Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks + 9 480,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 9 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,2930 = 19 563,88 Kč opotřebení čerpadel 80,0 % * 0,200 = 3 912,78 Kč Upravená cena čerpadel + 3 912,78 Kč Nákladová cena stavby CS N = 6 327,31 Kč Koeficient pp * 0,782 Cena stavby CS = 4 947,96 Kč Studna - zjištěná cena = 4 947,96 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky. Zemědělské pozemky jsou v intravilánu obce i osady. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Srážka za přístup po nezpevněné cestě, pozemky bez přípojek, osada bez vybavení. I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,700 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,798 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 0,700 * 0,798 = 0,547 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 18 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 344,39 0,547 188,38 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 44 1 715,00 188,38 323 071,70 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 323 071,70 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 73/1 83431 1 023,00 3,38 3,38 3 457,74 porost zahrada 72/1 83431 487,00 3,38 3,38 1 646,06 trvalý travní 73/2 83431 1 639,00 3,38 3,38 5 539,82 porost trvalý travní 75 83431 691,00 3,38 3,38 2 335,58 porost 75 85011 22,00 2,44 2,44 53,68 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 3 862,00 m2 13 032,88 Pozemky. - zjištěná cena = 336 104,58 Kč - 19 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti 5 765 936,20 Kč 1.1.2. Stodola 2 508 888,10 Kč 1.1.3. Budova na stroje 1 179 082,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek 222 532,30 Kč 1.2.2. Žumpa 279 028,90 Kč 1.2.3. Vjezdová vrata 5 325,60 Kč 1.2.4. Betonová plocha 18 183,20 Kč 1.2.5. Studna 24 739,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 10 003 716,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky. 336 104,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 336 104,60 Kč Celkem 10 339 821,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 10 339 821,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti 2 779 181,20 Kč 1.1.2. Stodola 376 333,20 Kč 1.1.3. Budova na stroje 176 862,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek 34 270,- Kč 1.2.2. Žumpa 41 854,30 Kč 1.2.3. Vjezdová vrata 852,10 Kč 1.2.4. Betonová plocha 2 727,50 Kč 1.2.5. Studna 4 948,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 417 028,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky. 336 104,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 336 104,60 Kč - 20 -
Celkem 3 753 133,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 753 133,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 753 130,- Kč slovy: Třimilionysedmsetpadesáttřitisícjednostotřicet Kč Obvyklá cena: Jedná se o původní zemědělskou usedlost situovanou mimo obec v osadě. V obci je základní vybavení - škola, zdrav.středisko, autobusová a vlaková zastávka. V osadě Salajna není nic. Nemovitosti jsou rozptýlené. Oceňovaná nemovitost je mimo silnici, je napojená nezpevněnou cestou a je připojená na el.proudu. Kanalizace je do žumpy, voda je z vlastní studánky. Obytná část je po opravě ve velmi dobrém stavu. Ostatní objekty již nemají odpovídající technický stav. Z uvedených důvodů stanovuje znalec, že obvyklá cena nemovitosti je 3,750.000,- Kč V Karlových Varech 27.3.2015 Ing. Jan Moravec Komenského 300/23 360 07 Karlovy Vary telefon: 602 160 802 e-mail: jmoravec06@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 22.5.1981, pod č.j. Spr. 1750/81, obor stavebnictví a ekonomika stavebnictví, odvětví ceny a odhady a stavby inženýrské různé. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4018/43/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/15. - 21 -