ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 01172016 NEMOVITÁ VĚC: RD Heřmanov č.p. 51, obec Heřmanov, RD Heřmanov, Došel Kamil Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Heřmanov, k.ú. Heřmanov Adresa nemovité věci: Heřmanov 51, 407 22 Heřmanov Vlastník stavby: FO, RČ/IČO: 680226/0828, Pan Kamil Došel, Heřmanov 51, 40722 Heřmanov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: FO, RČ/IČO: 680226/0828, Pan Kamil Došel, Heřmanov 51, 40722 Heřmanov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Most, Pan JUDr. Jan Paraska Jaroslava Seiferta 2159/7, 43401 Most ZHOTOVITEL : Ing. Zdeněk Ješeta Adresa zhotovitele: Thunská 1810/7 b, 405 02 Děčín 6 IČ: 10409921 telefon: 602432829 e-mail: zdenek-jeseta @volny.cz DIČ: CZ620506400 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti pro dobrovolnou dražbu (č.j. 130ED 13/15-14) OBVYKLÁ CENA 1 460 000 Kč Datum místního šetření: 22.12.2015, Stav ke dni : 17.1.2016 17.1.2016 Za přítomnosti: p. Došel Kamil, Heřmanov 51 Počet stran: 19 stran Počet příloh: seznam Počet vyhotovení: 3 V Děčíně, dne 31.1.2016 Ing. Zdeněk Ješeta
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovitostí dle přiloženého LV č. 167, Heřmanov č.p. 51 cenou obvyklou pro dobrovolnou dražbu uvedené nemovitosti Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí, LV č.167, k.ú. Heřmanov Kopie katastrální mapy, mapový list Heřmanov Zaměření nemovitosti z 11.12.2015 a 17.1.2016 Fotodokumentace exteriéru a interiéru Situace na mapě obce Porovnávací nemovitosti v lokalitě Místopis Menší obec okresu Děčín, nedaleko Benešova nad Ploučnicí. Obec je členěna na tři části t.j. Heřmanov, Blankartice, Fojtovice. V obci je zčásti proveden rozvod veřejného vodovodu, rozvod elektro NN, chybí kanalizace a plyn. Příjezdová komunikace je užší, živičná podél místní vodoteče. V obci je autobusová zastávka, základní škola s MŠ, dětské hřiště a hřiště na kopanou. Zástavba je smíšená, původní starší rodinné domy, chalupy, novostavby RD i objekty pro rodinou rekreaci. Ostatní občanská vybavenost chybí, dostupnost nejbližší je v Benešově nad Ploučnicí. Počet obyvatel je cca do 500 osob. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Starší rodinný dům z r. 1922 po částečné rekonstrukci obvodového pláště, fasády a střechy s výměnou některých výplní oken a dveří za plastová. K původnímu domu se sedlovou střechou byly postupně směrem do svahu přistavěny pod pultovou střechou obytné plochy ve 2.NP, nad dvorní nižší objekty hospodářské části ( kotelna, uhelna, odkládací prostor). Obývaná obytná plocha ve 2.NP je také částečně rekonstruována po roce 2010, koupelna, kuchyň, pokoje, chodba, ložnice. V přízemí byla bytová jednotka po obou stranách jednoramenného schodiště, nyní prostor připravený k rekonstrukci, odkládací, neobývaný v původním stavu s neužívaným sociálním zařízením. Z chodeb je vstup do zadní kotelny s uhelnou, za skladem palivového dříví, odkládací prostor s dveřmi do zadního štítu. Vedle vstupu je nižší klenbový sklep přístupný z venkovního prostoru, vedle zádveří. Nad otevřeným zádveřím domu je zastřešená terasa, provedení dřevěné pergoly, sloupky, pultový krov, bednění, krytina. Za domem je dřevěné provizorium odkládacího prostoru, jednostranně obité, bez hodnoty. Na pozemku jsou další objekty provizorií, seníku, stodoly, kolny dřevěné bez podezdívky na konci životnosti bez výraznějšího vlivu na celkovou hodnotu nemovité věci. Objekt je napojen na rozvod elektro NN, voda je čerpána ze studny, rezervoáru v pozemku pod domem ( právní stav?) do historické podzemní nádrže nad domem, odkud je čerpadlem domácí - 2 -
vodárny zdrojem rozvodu studené vody. Teplá voda je z el. zásobníku v 1.NP, vytápění etážové s kotlem na tuhá paliva Dakon U. Kuchyňská linka je s plynovým sporákem na propan a myčkou. Příjezdová komunikace je nezpevněná, sjezdem z živičné místní komunikace proti autobusové zastávce. U domu je zpevněná plocha ze zámkové dlažby, případně polovegetačních tvárnic. Konstrukční a dispoziční řešení neodpovídá současným požadavkům na rodinné bydlení, spíše venkovské bydlení stylu chalupy. Pro ocenění nemovitosti obvyklou cenou má význam ocenění objektu bydlení a pozemků, které jsou většího rozsahu. Venkovní úpravy včetně oplocení jsou standardního až menšího rozsahu. Pozemky kolem domu jsou v zastavěné části obce a jsou vedeny jako stavební. Ostatní přiléhající pozemky pořízené vlastníkem později jsou zemědělské, travní porost, pastvina, ostatní plocha, neplodná půda. Podle stávajícího územního plánu obce nejsou určené k zastavění. Silné stránky Klidná část obce, solitérní objekt, větší pozemky, vyvýšená klidná část obce. Slabé stránky Starší objekt bydlení, původní část z r. 1922, původní jsou konstrukce dlouhodobé životnosti, svislé a vodorovné konstrukce, původní krov, dřevěné strmější schodiště. Snížená funkce izolací a vlhkost, nedokončené přízemí a stav spodní části přístavků. Stavební práce nebyly prováděny příliš odborně, stav odpovídá spíše svépomocnému provádění. Nižší standard a ceny použitých materiálů při rekonstrukci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo smluvní pro hypoteční banku a věcné břemeno dle listiny. Komentář: Úplatné věcné břemeno plynárenského zařízení RWE GasNet bez vlivu na hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné, přízemí a přístavby s pultovými střechami, zhoršené provedení Komentář: Nedokončené přízemí a jeho podstandardní provedení a vybavení. - 3 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky stavební v zastavěném území obce, 2.2 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka 2.3 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky v obci dle nabídky RK, dle databáze KS a znalce 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD Heřmanov 51 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-4 -
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,970 Koeficient pp = I T * I P = 0,951 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Heřmanov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 159,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov Menší, starší rodinný dům pro rodinné bydlení venkovského typu, zděná chalupa po částečné rekonstrukci 2.NP, bytová jednotka 4+kk s úplným sociálním zařízením. Stavba je dvoupodlažní, částečně podsklepená, přístup do klenbového sklepa 1.PP vně objektu, s půdním prostorem bez - 5 -
stavební úpravy a bez možnosti vestavby k účelovému využití. Objekt je jednotrakt s přístavbou do svahu za domem. Dispoziční řešení: 1.PP - klenutý sklep, valená kamenná klenba. 1.NP- otevřené zádveří, vstupní chodba s jednoramenným schodištěm, vlevo dva pokoje, vpravo podélná chodba, spíž, WC, koupelna, sklad, dílna, domácí vodárna, odkládací prostor, z hlavní chodby vstup do přístavku s kotelnou, skladem paliva, dřevník a odkládací prostor. 2.NP- hala, schodiště, galerie s vstupem na terasu, vlevo ložnice a odkládací prostor, vpravo chodba přes kuchyňský kout se vstupem do koupelny s WC, dva pokoje v původní části a jeden pokoj pod pultovou střechou přístavby. Provedení a konstrukce: Základy původní kamenné, proložené betony, se sníženou funkcí izolací, nebo bez izolací. Svislé zdivo smíšené, cihelné a jiných materiálů odpovídající tl. zdiva 45 cm. Stropy s rovným podhledem, dřevěné trámové, záklop, omítané. Střecha sedlového a pultového tvaru, vázaný krov. Krytina ze živičného šindele a pasů na bednění. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní omítky vápenné a cementovápenné, štukové, hladké Sokl hrubší nebo neomítaný, kámen Vnitřní obklady keramické standardní provedení Schody dřevěné, jednoramenné bez podstupnic Dveře standardní plné a prosklené do ocel. zárubně Okna dřevěná/plastová, dřevěná dole špaletová Podlahy dřevěné, krytina koberec, PVC, dlažby Ostatní podlahy přízemí betonové, dlažby, PVC Vytápění teplovodní, články, etážové s kotlem na tuhá paliva DAKON Elektroinstalace světelná i motorová, jističe Bleskosvod není zřízen Rozvod vody s domácí vodárny, větší část pozink, připojení plast Teplá voda z el. zásobníku v přízemí Sporák kombinovaný, připojení z tl. lahve propan Kanalizace plast, kamenina aj. do jímky Kuchyně s linkou, dřezem, sporákem a myčkou Koupelna s vanou, WC kombi mísou a pračkou Ostatní vybavení menšího rozsahu nebo není, krb, digestoř, vest. skříně, STA, SAT, telefon, okenice, mříže Opotřebení odhadem vzhledem k rozsahu úprav 2.NP a odlišnému stavu 1.NP cca 40%, tj 40/100 roků. Nelze uvádět stav od rekonstrukce + 15 roků, pro výpočet 40 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m 3-6 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP klenbový sklep: 5,0*3,5 = 17,50 m 2 1.NP přízemí: 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 = 138,53 m 2 2.NP patro: 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 = 138,53 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP klenbový sklep: 17,50 m 2 2,10 m 1.NP přízemí: 138,53 m 2 2,51 m 2.NP patro: 138,53 m 2 2,49 m Obestavěný prostor 1.PP klenbový sklep: (5,0*3,5)*(2,10) = 36,75 m 3 původní dům: 15,6*4,8*5,2 = 389,38 m 3 závětří, veranda + perg.: 4,1*1,78*(5,27+5,07)/2 = 37,73 m 3 půdní prostor: 15,6*4,8*2,45/2 = 91,73 m 3 přístavba 1: 3*8,46*(5,2+3,37)/2 = 108,75 m 3 přístavba 2: 4,4*7,04*(5,2+4,2)/2 = 145,59 m 3 zadní vstup: 1,8*1,8*(2+2,2)/2 = 6,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 816,73 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,53 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 294,56 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,13 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800-7 -
12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,800 = 0,734 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 324,- Kč/m 3 * 0,734 = 971,82 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 816,73 m 3 * 971,82 Kč/m 3 * 0,980 * 0,970= 754 505,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 754 505,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky stavební v zastavěném území obce, Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,02 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,01 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,960 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 0,960 * 0,970 = 0,913 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena - 8 -
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 159,- 0,913 145,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 Zastavěná plocha st.p.č. 36 667,00 145,17 96 828,39 domem a přiléhající 4 odst. 1 Zahrada v JFC, zast. p.č. 56/2 311,00 145,17 45 147,87 území 4 odst. 1 Zahrada v JFC, zast. p.č. 56/4 211,00 145,17 30 630,87 území 4 odst. 1 Ost.plocha v JFC, zast. p.č. 72/4 111,00 145,17 16 113,87 území Stavební pozemky - celkem 1 300,00 m 2 188 721,- Pozemky stavební v zastavěném území obce, - zjištěná cena = 188 721,- Kč 2.2 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 25-50 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] Trvalý travní 56/1 54189 4 401,00 1,20 80,00 2,16 9 506,16 porost Trvalý travní 56/3 54189 1 184,00 1,20 80,00 2,16 2 557,44 porost Trvalý travní 59/1 54189 3 792,00 1,20 80,00 2,16 8 190,72 porost Trvalý travní 59/2 54189 1 469,00 1,20 80,00 2,16 3 173,04 porost Zahrada 61/1 54189 1 434,00 1,20 80,00 2,16 3 097,44 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 12 280,00 m 2 26 524,80 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka - zjištěná cena = 26 524,80 Kč - 9 -
2.3 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda Ocenění Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 3,72 0,25 80 % 1,67 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, 58/1 738,00 1,67 1 232,46 neplodná půda 9 odst. 5 ostatní plocha, 61/2 564,00 1,67 941,88 neplodná půda Jiné pozemky - celkem 1 302,00 m 2 2 174,34 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda - zjištěná cena = 2 174,34 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou, věcná hodnota 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov Stejný popis jako administrativní ocenění, stavba z roku 1922, postupně po rekonstrukcích, větší rozsah až z úvěru po r. 2010. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP klenbový sklep 5,0*3,5 = 17,50 1.NP přízemí 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 = 138,53 2.NP patro 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 = 138,53-10 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP klenbový sklep 17,50 m 2 2,10 m 1.NP přízemí 138,53 m 2 2,51 m 2.NP patro 138,53 m 2 2,49 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP klenbový sklep (5,0*3,5)*(2,10) = 36,75 m 3 původní dům 15,6*4,8*5,2 = 389,38 m 3 závětří, veranda + perg. 4,1*1,78*(5,27+5,07)/2 = 37,73 m 3 půdní prostor 15,6*4,8*2,45/2 = 91,73 m 3 přístavba 1 3*8,46*(5,2+3,37)/2 = 108,75 m 3 přístavba 2 4,4*7,04*(5,2+4,2)/2 = 145,59 m 3 zadní vstup 1,8*1,8*(2+2,2)/2 = 6,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP klenbový sklep PP 36,75 m 3 původní dům NP 389,38 m 3 závětří, veranda + perg. NP 37,73 m 3 půdní prostor NP 91,73 m 3 přístavba 1 NP 108,75 m 3 přístavba 2 NP 145,59 m 3 zadní vstup NP 6,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 816,73 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy kamenné, proložené kamenem, snížená funkce izolací 2. Zdivo smíšené, zděné z cihel, kamene a tvárnic, srov. tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné, trámové s rovným podhledem, sklep klenba 4. Střecha vázaný dřevěný krov vaznicové soustavy sedlového tvaru 5. Krytina živičné šindele a pásy s posypem na bednění 6. Klempířské konstrukce pozinkované a povrchově upravené plechy Hodnocení Část standardu [%] P 100 S 100 S 100 S 100 S 100 S 100-11 -
7. Vnitřní omítky štukové omítky S 100 8. Fasádní omítky hladká fasáda, nátěr, po opravě S 100 9. Vnější obklady S 100 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyň S 100 11. Schody dřevěné jednoramenné, bez P 100 podstupnic, strmější 12. Dveře standardní plné a prosklené S 100 13. Okna dřevěná a plastová S 50 13. Okna zbývající dřevěná P 50 14. Podlahy obytných místností standardni, koberce, PVC, prkna, S 50 dlažby 14. Podlahy obytných místností standardni, koberce, PVC, prkna, P 50 dlažby, betony 15. Podlahy ostatních místností betony, v přístavku narušené, kotelna, S 50 sklad 15. Podlahy ostatních místností betony, v přístavku narušené, kotelna, P 50 sklad 16. Vytápění standard, etážové s kotlem na tuhá S 100 paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda P 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu propan - butan S 100 22. Kanalizace žumpa, staré rozvody P 100 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní není žádné C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 50 1,00 2,60 13. Okna P 5,20 50 0,46 1,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50 1,00 1,10 14. Podlahy obytných místností P 2,20 50 0,46 0,51 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 50 1,00 0,50-12 -
15. Podlahy ostatních místností P 1,00 50 0,46 0,23 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody P 3,20 100 0,46 1,47 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 85,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,8537 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8537 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 342,22 Plná cena: 816,73 m 3 * 3 342,22 Kč/m 3 = 2 729 691,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 = 1 637 814,80 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: 1 637 814,80 * 5 % = - 81 890,74 Kč Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov - zjištěná cena = 1 555 924,06 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky v obci dle nabídky RK, dle databáze KS a znalce Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] - 13 -
Lokalita: Heřmanov a okolí od Benešova nad Ploučnicí KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 100 100,00 1,00 100,00 Popis pozemku: Pozemky pouze s přívodem elektro nebo bez, nejsou ostatní sítě, částečně vodovod 80-100,- Kč/m2 Průměrná jednotková cena 100,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obdobné pozemky stavební a v JFC, lokalita Heřmanov, Benešov na Ploučnicí, Blankartice, Fojtovice, cena cca 80-100,-Kč/m 2, blíže Benešovu n/pl. až 150,-Kč/m 2. Zemědělské pozemky 15-20,-Kč/m 2, TTP a pastviny do 15,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] Zastavěná plocha a 36 667 100,00 66 700 nádvoří Pozemky v JFC 56/2 311 100,00 31 100 Pozemky v JFC 56/4 211 100,00 21 100 Ostatní, příjezd, pod 72/4 111 100,00 11 100 domem v JFC Zemědělské pozemky, 56/1/61/2 13 582 15,00 203 730 TTP, louky, pastviny, nepl. půda Celková výměra pozemků 14 882 Hodnota pozemků celkem 333 730 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD Heřmanov č.p. 51 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 294,56 m 2 Obestavěný prostor: 816,73 m 3 Zastavěná plocha: 138,53 m 2 Plocha pozemku: 14 882,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p. 51 dle popisu ve vyhláškovém ocenění. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Heřmanov 1 Menší RD s garáží, blíže Benešovu nad Ploučnicí, Po drobných úpravách dle popisu. Napojení elektro, voda ze studny, kanalizace do septiku, plynovod, vytápění na pevná paliva. Popis dle přílohy. Lokalita: Heřmanov Použité koeficienty: - 14 -
K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - Inzerce; Velikosti objektu - Menší; Poloha - Stejná; Provedení a vybavení - Obdobné; Celkový stav - Dobrý; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné; Neuvedeno Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 3 1 548 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 485,00 m 3 924 m 2 790 000 Kč 1 629 Kč/m 3 Název: RD Heřmanov 2 Větší chalupa v jiné části obce, větší pozemek. Nová okna. Připojení elektro, voda v plastu ze studny, kanalizace do septiku, bez plynovodu. Bližší popis v příloze. Lokalita: Blankartice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - Inzerce; Velikosti objektu - Větší; Poloha - Klidnější část; Provedení a vybavení - Obdobné; Celkový stav - Velmi dobrý; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší; Neuvedeno Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 3 1 152 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 960,00 m 3 4 475 m 2 1 290 000 Kč 1 344 Kč/m 3 Název: RD Valkeřice 1 Dle popisu nabídky. Rodinný dům ve středu obce, po rekonstrukci 2008, plastová okna. Stavba cca 5 km od Benešova n/pl. Eletro, vodovod, septik, vytápění na tuhá paliva. Popis v příloze Lokalita: Valkeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95-15 -
K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - Inzerce, nabídka; Velikosti objektu - Srovnatelný; Poloha - Obdobná; Provedení a vybavení - Po rekonstrukci; Celkový stav - Dobrý; Vliv pozemku - Menší; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelný objekt; Neuvedeno Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 3 1 451 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 785,00 m 3 1 310 m 2 1 199 000 Kč 1 527 Kč/m 3 Název: RD Valkeřice 2 Dle přílohy. Lokalita: Valkeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 3 2 452 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 620,00 m 3 286 m 2 1 600 000 Kč 2 581 Kč/m 3 Název: RD Valkeřice 3 Dle přílohy. Lokalita: Valkeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-16 -
Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 3 1 341 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 830,00 m 3 538 m 2 1 172 000 Kč 1 412 Kč/m 3 Výpočet porovnávací hodnoty na základě obestavěného prostoru Minimální jednotková porovnávací cena 1 152 Kč/m 3 Průměrná jednotková porovnávací cena 1 589 Kč/m 3 Maximální jednotková porovnávací cena 2 452 Kč/m 3 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 1 589 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovité věci 816,73m 3 Výsledná porovnávací hodnota 1 297 784 Kč - 17 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 754 510,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky stavební v zastavěném území obce, 188 720,00 Kč 2.2 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k 26 520,00 Kč pozemkům vlastníka 2.3 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda 2 170,00 Kč 217 410,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 1 555 920,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky v obci dle nabídky RK, dle databáze KS a znalce 333 700,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD Heřmanov 51 1 297 780,00 Kč Obvyklá cena stavby porovnáním Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena pozemků Obvyklá cena stavby s pozemky Zjištěná cena dle vyhl. 345/2015 Sb 1 297 784 Kč nezjišťována, nejsou v nájmu RD 1 889 654 Kč 333 730 Kč 1 631 514 Kč 971 925 Kč Obvyklá cena navržená pro dražbu 1 460 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistašedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena odpovídá nabídkovým cenám dle podkladů z realizovaných KS a nabídek realitní inzerce. Cena určená porovnáním (1.630.000,-), snížena o morální opotřebení cca 10%. - 18 -
Závěr Objekt je delší dobu nabízen stávajícím vlastníkem k přímému prodeji. Na prodejnost má výrazný vliv nedokončení přízemí, stav původních částí objektu, řešení přístaveb pod pultovými střechami v prodloužení hlavní sedlové střechy původního domu. Cena rozsáhlých pozemků a jejich možný způsob využití též jejich cenu snižuje, větší pozemek neznamená jeho větší cenu. Nezjištěna jiná práva mimo uvedená na LV a dle sdělení vlastníka. Závady spojené se stavem nemovitostí s vlivem na užívání a hodnotu nezjištěny. Snížená cena vzhledem k provedení a stavu rekonstrukce, zanedbané údržbě ve výpočtu a porovnání. Prodejnost stavby s pozemky v tomto stavu předpokládám zhoršenou, časově v období delším než 1 rok, i více než 12 měsíců. V Děčíně 31.1.2016 Ing. Zdeněk Ješeta Thunská 1810/7 b 405 02 Děčín 6 telefon: 602432829 e-mail: zdenek-jeseta @volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 28.5.2001, č.j. Spr. 3454/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 01172016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01172016. - 19 -