ZNALECKÝ POSUDEK č. 3711 348 / 2015 dle Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Jan Pekárek, soudní exekutor Sídlo: U Stanice 4/11, 162 00 Praha 6 IČ: 66224560 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Janem Pekárkem dne 11.09.2015. Posudek obsahuje: 43 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 06.11.2015
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...4 5 Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocenění...8 2 Ocenění...9 C REKAPITULACE...27 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...28 PŘÍLOHY...29 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 uvést: - nemovitou věc, - příslušenství nemovité věci, - výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, - cenu jednotlivých břemen, výměnků, nájemních, pachtovních a předkupních práv, které prodejem v dražbě nezaniknou. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech: Vedlejší stavby: stodola, kůlna, letní kuchyně (vše součástí pozemku parc.č. 5245). Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 5246: ovocné stromy (8 kusů). Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 20.10.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitých věcí, paní Mácové Olgy. Povinná písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz poštovní dodejka v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.11.2015, což je den ocenění. 3
4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 50, k.ú. Holubí Zhoř, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.09.2015 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 061 EX 2005/14-49 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2015 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet 4
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb 5
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám 6
Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům a pozemek určený pro zemědělskou prvovýrobu, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a pozemků určených pro zemědělskou prvovýrobu primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 OCENĚNÍ Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s navazující hospodářskou částí, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Holubí Zhoř je ve vzdálenosti 200 m, do Žďáru nad Sázavou je vzdálenost 39 km. Přístup ke stavbě je možný z místní komunikace. Stavba je využívána převážně jako sezónní chalupa a je ve špatném technickém stavu, stejně jako vedlejší stavby. Zemědělský pozemek parc.č. 5915 se nachází zcela mimo zastavěnou část obce, je mírně svažitý a je součástí většího půdního celku. Je obdělávaný. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 37: Doba výstavby: v roce 1860, cca v roce 1930 a 1950 provedena přestavba Počet podlaží: podsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel a kamene; nezatepleno Stropy: 1.PP: klenbové, 1.NP: dřevěné trámové, podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový, krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné i prosklené s dřevěnými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: dřevěná dvoukřídlá Okna: dřevěná špaletová Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, dřevěné desky 9
Vytápění: lokální na tuhá paliva; el. přímotopy Ohřev teplé vody: pouze v koupelně zajišťován lokálním el. ohřívačem; průtokovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nejsou Dispozice: 1.PP: hospodářské a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, kuchyně, 2 místnosti, WC, koupelna, hospodářská část Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly: Stavba stodoly se dvěma menším přístavka navazuje v podélné ose na rodinný dům a je ve tvaru písmene L. Nosné konstrukce tvoří zděné pilíře, převážně z kamene s oboustrannými vápenocementovými omítkami. Výplň obvodového pláště je z nehoblovaných desek. Nosnou konstrukci přístavků tvoří dřevěná kostra, která je opláštěná nehoblovanými deskami. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Dešťové okapy a svody jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá, okna nejsou. Část navazující na hospodářskou část domu je otevřená. Je provedena instalace elektřiny 230/400V. Konstrukční řešení a technické vybavení letní kuchyně: Tato stavba je postavena ve dvoře za rodinným domem. Jedná se o zděnou, nepodsklepenou stavbu, půdorysně ve tvaru písmene L. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnější i vnitřní omítky vápenocementové, místy opadané. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pozinkovaný plech opatřený nátěry a částečně pálené tašky. Dešťové okapy a svody jsou z pozinkovaného plechu, částečně zkorodované. Podlahu tvoří keramická dlažba. Je provedeno napojení elektřiny 230V. Vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná s jednoduchým zasklením. Konstrukční řešení a technické vybavení dřevníku: Jedná se o jednoduchou stavbu půdorysně ve tvaru obdélníka, umístěnou ve dvoře naproti rodinnému domu. Nosné konstrukce jsou dřevěné, trámové, jednostranně opláštěné nehoblovanými deskami. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské konstrukce a ostatní technické vybavení chybí. 10
Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p. 37 168,40 203,80 Stodola 213,40 170,70 Letní kuchyně 31,70 26,90 Dřevník 36,90 31,40 Zemědělský pozemek 36 037 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány, okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Oplocení, které je z převážné části tvořeno dřevěným plotem na betonových sloupcích, je v některých místech již na hranici životnosti. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 50 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 11
Srovnávací nemovité věci k rodinnému domu (SN): 1) Rodinný dům, Ujčov, okres Žďár nad Sázavou Rodinný dům o velikosti 2+1 v obci Ujčov. Součástí objektu jsou další prostory jako dílna, stodola, chlév a garáž. Za domem a stodolou je rozlehlá zahrada. K dispozici je také kamenný sklípek. Vytápění je zajištěno plynovými topidly WAW nebo kotlem na pevná paliva. V domě je zachovalá pec na pečení chleba. Zásobení vodou je z vlastní studny, v případě zájmu je na hranici pozemku připojení na obecní vodovod. Momentální stav domu neumožňuje okamžité bydlení, je nutná rekonstrukce podlah a izolace stěn proti vlhkosti. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 276 m 2 Plocha pozemku: 1 191 m 2 Cena nabídková: 299 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Subvenio Zábrdovická 15/16a 61500 Brno - Zábrdovice Tel.: +420 800 888 021 www.century21.cz/kancelar/subvenio 2) Rodinný dům, Slavičky - Okrašovice, okres Třebíč Rodinný dům 4+1 v obci Okrašovice, okr.třebíč. V domě stropy tvořené klenbami - po opravě. V domě je potřebná rekonstrukce. Možnost napojení vody z obecního rozvodu, elektřina dočasně odpojena, odpady do jímky na vyvážení, plyn není. Samostatné WC, nedokončená koupelna s vanou. Střecha z vlnitých osinkocementových desek. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu:řadový Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 120 m 2 Plocha pozemku: 445 m 2 12
Cena nabídková: 340 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Allrisk reality & finance, s.r.o. Komenského nám. 291/21 67401 Třebíč - Stařečka Tel.: +420 739 058 119 www.allrisk.cz/reality/reality.html 3) Rodinný dům, Skřinářov, okres Žďár nad Sázavou Samostatně stojící rodinný dům o velikosti 2+1 v obci Skřinářov. Dům se nachází v centru obce a patří k němu dvorek a stodola. Dispozice domu: vstupní chodba a z ní vstupy do koupelny s vanou, dále vstup do dvou technických místností a WC, kuchyně. Za kuchyní dva pokoje. Vytápění domu na tuhá paliva. Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 145 m 2 Plocha pozemku: 174 m 2 Cena nabídková: 350 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář ALVA REAL, s.r.o. Štěpánská 311/6 60200 Brno - Trnitá Tel.: +420 775 560 503 www.alvareal.cz 13
4) Rodinný dům, Věžná, okres Žďár nad Sázavou Rodinný dům o velikosti 3+1 v obci Věžná. K domu patří dvorek se stodolou, chlévy a zahrádka. Stavba: Smíšená Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 120 m 2 Plocha pozemku: 441 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 370 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Rodinný dům, Nový Telečkov, okres Třebíč Rodinný dům o velikosti 3+1 s uzavřeným dvorem na vlastním pozemku v původním stavu určený k rekonstrukci, která byla již započata, zavedena elektřina 220/380V v mědi, v celém domě jsou oklepány omítky a v obýváku jsou částečně stěny ze sádrokartonu, krb v obýváku, na předzahrádce se nachází kopaná studna - vodu je nutné zavést do domu, dále je nutné vybudovat koupelnu a splachovací WC. Na dům navazují 2 kolny a sklad, nad celým domem je půda. Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 200 m 2 Plocha pozemku: 592 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 399 000,- Kč 14
Zdroj: Realitní kancelář Reality Vysočina s.r.o. Beckovského 2045 58001 Havlíčkův Brod Tel.: 777 587 965 www.realityvysocina.com 6) Rodinný dům, Moravec, okres Žďár nad Sázavou (dražba) Nemovitost se nachází jako volně stojící v zástavbě rodinných domů v obci Moravec. Nemovitost je určena k rodinnému bydlení. Skládá se z obytného rodinného domu a pozemku. Nemovitost je značnou dobu neobývána. Plynovod je v obci položen, dům není viditelně napojen. Dům je ve značně špatném stavebně technickém stavu. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace. Původní rodinný dům byl vybudován dle odborného odhadu asi v roce 1800, od tohoto roku byl užíván, dle odhadu byl v 50. letech byl zmodernizován. Nemovitost je ve špatném technickém stavu, zřejmě staticky narušená, neobyvatelná. Jsou nutné opravy jak prvků dlouhodobé tak i prvků krátkodobé životnosti. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Obvodové zdivo je provedeno z cihelného a smíšeného zdiva, na svislých nosných konstrukcích se objevují trhliny, zdivo je značně provlhlé. Střecha sedlová, krytina pálená taška. Omítky venkovní nejsou, vnitřní dle předpokladu jsou ve špatném stavu. Okna jsou dřevěná dvojitá, místy bez skleněné výplně, dveře dřevěné plné. Podlahy původní prkenné a betonové. Vytápění lokální. Dům je bez veškerého dalšího vybavení. Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 149 m 2 Plocha pozemku: 887 m 2 Cena dle posudku: 420 000,- Kč 15
Zdroj: Společnost INTERNET - DATA - SERVICE. CZ, s.r.o. Kubelíkova 1224/42 13000 Praha - Žižkov Tel.: +420 774 740 636 www.sreality.cz 7) Rodinný dům, Dobrá Voda, okres Žďár nad Sázavou Rodinný dům v obci Dobrá Voda. Dům se skládá z obytné části (ložnice, obytná kuchyně a špajz) a hospodářské části - kovárna, stodola přístupná jak ze dvora tak z ulice, dřevník a další hospodářská místnost. Před domem je uzavřený dvorek. Dům je ve tvaru písmene L, postaven ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou, pokrytou pálenou taškou. Krovy i krytina jsou v dobrém stavu. Dům je již 15 let neobývaný, nevětraný a vyžaduje kompletní rekonstrukci. Do domu je zavedena elektřina 220/380V a voda ze studny. Na dvůr je dovedena místní vodovodní přípojka. Odpady jsou svedeny do jímky. Možnost napojení na obecní kanalizaci. V obci je plyn. Dům je částečně podsklepen. Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 244 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: 450 000,- Kč 16
Zdroj: Realitní kancelář INDECON reality Divadelní 1604/8, 58601 Jihlava Tel.: 725 679 645 www.indeconreality.cz 8) Rodinný dům, Dolní Lažany, okres Třebíč Rodinný dům o velikosti 2+1 s hospodářskou stavbou a velkým pozemkem v obci Dolní Lažany. Dům je postaven do písmene L, do dvorní části na něj navazuje hospodářské stavení. Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 100 m 2 Plocha pozemku: 1 500 m 2 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: 480 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář TR reality, s.r.o. Přerovského 153/7 67401 Třebíč - Vnitřní Město Tel.: 602 562 266 www.trreality.cz 9) Rodinný dům, Jaroměřice nad Rokytnou, okres Třebíč Rodinný dům o velikosti 2+1 v Jaroměřicích n/r. Dům je určen k rekonstrukci. Voda obecní, topení na TP, odpady do kanalizace, koupelna s vanou, samostatné WC. Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 80 m 2 Plocha pozemku: 157 m 2 Cena nabídková: 499 000,- Kč 17
Zdroj: Realitní kancelář Allrisk reality & finance, s.r.o. Komenského nám. 291/21 67401 Třebíč - Stařečka Tel.: +420 739 058 119 www.allrisk.cz/reality/reality.html 10) Rodinný dům, Oslavany, okres Brno-venkov (dražba) Přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Oslavany, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je z roku 1948. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 1954 byla provedena přístavba k objektu a bylo modernizováno sociální zázemí (WC). Celkový technický stav ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 143 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena dle posudku: 500 000,- Kč 18
Zdroj: Společnost INTERNET - DATA - SERVICE. CZ, s.r.o. Kubelíkova 1224/42 13000 Praha - Žižkov Tel.: +420 774 740 636 www.sreality.cz Srovnávací nemovité věci k zemědělskému pozemku (SN): 1) Zemědělský pozemek, Skorotice, okres Žďár nad Sázavou Zemědělské pozemky v k.ú. Skorotice, okres Žďár nad Sázavou. Plocha pozemku: 30 636 m 2 Cena nabídková: 11,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, 51301 Semily Tel.: 602 239 071 www.rknika.cz 19
2) Zemědělský pozemek, Rynárec, okres Pelhřimov Zemědělské pozemky v katastrálním území Rynárec a Zajíčkov. Pozemky jsou zatíženy pachtovním vztahem. Plocha pozemku: 28 359 m 2 Cena nabídková: 11,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99, 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz 3) Zemědělský pozemek, Dalečín, okres Žďár nad Sázavou Zemědělské pozemky se nacházejí v obci Dalečín, místní části Hluboké. Plocha pozemku: 69 746 m 2 Cena nabídková: 13,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Metropol Real s.r.o. třída Míru 302 53002 Pardubice - Zelené Předměstí Tel.: 724 657 596 www.metropolreal.cz 20
4) Zemědělský pozemek, Dolní Prosíčka, okres Havlíčkův Brod Soubor zemědělských parcel (orná půda + trvalý travní porost) u obce Dolní Prosíčka. Půda je aktuálně v užívání bez nájemní smlouvy. Plocha pozemku: 20 000 m 2 Cena nabídková: 13,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus Paříkova 362/3, 19000 Praha - Vysočany Tel.: 725 948 727 www.dumrealit.cz/plus 5) Zemědělský pozemek, Želiv, okres Pelhřimov Zemědělské pozemky v katastrálním území Želiv. Převážná část pozemků je v katastru vedena ve zjednodušené evidenci Pozemkového katastru. Plocha pozemku: 45 138 m 2 Cena nabídková: 14,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz 21
6) Zemědělský pozemek, Kaliště, okres Pelhřimov Zemědělské pozemky v katastrálním území Kaliště. Pozemky jsou ve výlučném vlastnictví. Všechny pozemky jsou v katastru vedeny ve zjednodušené evidenci původ pozemkový katastr. Plocha pozemku: 28 875 m 2 Cena nabídková: 15,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Kontakt servis CZ, s.r.o. Pražská tř. 563/99 37004 České Budějovice 3 Tel.: 386 350 989 www.kontaktservis.cz 7) Zemědělský pozemek, Číchov, okres Třebíč Zemědělské pozemky u obce Číchov. Brtnický Číchov je názvem katastrálního území. Pozemky jsou částečně zahrnuty v LPIS. Plocha pozemku: 24 611 m 2 Cena nabídková: 16,- Kč/m 2 Zdroj: London Finance and Investment Corporation, a.s. Nemanická 440/14 37010 České Budějovice 3 Tel.: +420 380 405 390 www.sreality.cz 22
8) Zemědělský pozemek, Leskovice, okres Pelhřimov Orná půda v jednom celku v katastrálním území Leskovice na Pelhřimovsku. Pozemek je pronajatý s desetiletou výpovědní lhůtou, přístupný ze silnice. Plocha pozemku: 14 273 m 2 Cena nabídková: 22,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář LK REAL s.r.o. Palackého 5001/1, 58601 Jihlava Tel.: 739 641 944 www.lk-real.cz 9) Zemědělský pozemek, Humpolec, okres Pelhřimov Zemědělský pozemek u obce Hněvkovice u Humpolce. Pozemek je orientován k jihu. Plocha pozemku: 44 111 m 2 Cena nabídková: 24,- Kč/m 2 Zdroj: Realitní kancelář Realitní agentura Ing. Václav Polanský Žižkova 490, 39301 Pelhřimov Tel.: +420 565 325 695 www.reality-cr.cz 23
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: A) Rodinné domy s pozemky ve funkčním celku Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN 1 299 000 0,85 0,90 1,00 1,00 1,00 228 735 SN 2 340 000 0,85 0,95 1,00 1,00 1,00 274 550 SN 3 350 000 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 267 750 SN 4 370 000 0,85 0,90 1,00 1,00 1,00 283 050 SN 5 399 000 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 339 150 SN 6 420 000 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 378 000 SN 7 450 000 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 382 500 SN 8 480 000 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00 326 400 SN 9 499 000 0,85 0,80 1,00 0,90 1,00 305 388 SN 10 500 000 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 550 000 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 333 552 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 90 336 Minimální hodnota 228 735 AP - SO 243 216 Aritmetický průměr [AP] 333 552 AP + SO 423 888 Maximální hodnota 550 000 Spoluvlastnický podíl: 1 / 3 111 184 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 66 710 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 66 700 24
B) Zemědělské pozemky Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 30 636 11,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 9,35 SN 2 28 359 11,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 9,35 SN 3 69 746 13,00 0,85 1,00 0,85 1,00 1,00 9,39 SN 4 20 000 13,00 0,85 1,00 1,05 1,00 1,00 11,60 SN 5 45 138 14,00 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 11,31 SN 6 28 875 15,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 12,75 SN 7 24 611 16,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 13,60 SN 8 14 273 22,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 20,57 SN 9 44 111 24,00 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 19,38 n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: 13,03 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 4,00 Minimální hodnota 9,35 AP - SO 9,03 Aritmetický průměr [AP] 13,03 AP + SO 17,03 Maximální hodnota 20,57 Výměra: 36 037 m 2 469 682,23 Spoluvlastnický podíl: 1 / 3 156 560,74 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 93 936,45 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 94 000 C) Souhrn A) + B) = 66 700,- Kč + 94 000,- Kč = 160 700,- Kč Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, 25
stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 26
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech: a) Rodinný dům včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: Poznámky: 66 700,- Kč slovy: Šedesátšesttisícsedmset korun českých Vedlejší stavby: stodola, kůlna, letní kuchyně (vše součástí pozemku parc.č. 5245). Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. 27
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovité věci: b) Zemědělský pozemek indikujeme ke dni ocenění na: 94 000,- Kč slovy: Devadesátčtyřitisíce korun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3711 348 / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 06.11.2015 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 28
E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 50, k.ú. Holubí Zhoř, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.09.2015 3. Snímek katastrální mapy 4. Poštovní dodejka 29
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.09.2015 08:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 061EX 2005/14 pro Mgr. Jan Pekárek CZ0635 Žďár nad Sázavou Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: 641430 Holubí Zhoř List vlastnictví: 50 Vlastnické právo Mácová Olga, U lesíčka 184/18, Brněnské Ivanovice, 62000 Brno Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6 596973 Velká Bíteš V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor 445711/419 535818/124 Podíl 2/3 1/3 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 5245 631 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Holubí Zhoř, č.p. 37, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: 5245 5246 904 zahrada zemědělský půdní fond 5915 36037 orná půda zemědělský půdní fond B1 C Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro o - Bez zápisu Povinnost k Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 47.002,- Kč s příslušenstvím k 1/3 spoluvlastnického podílu Petrášková Jana, Šlikova 1099/11, Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha Břevnov, 16900 Praha 6, RČ/IČO: 6, RČ/IČO: 535818/124 515424/089 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Jan Pekárek 061 EX-2005/2014-21 ze dne 05.08.2014. Právní účinky zápisu ke dni 15.08.2014. Zápis proveden dne 09.09.2014. V-2020/2014-746 Pořadí k 15.08.2014 15:03 o Parcela: 5245 Parcela: 5246 Parcela: 5915 V-2020/2014-746 V-2020/2014-746 V-2020/2014-746 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k 1/3 spoluvlastnického podílu pohledávka ve výši 9.209,45 Kč s příslušenstvím Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 121/8, Malá Strana, 11800 Praha 1, 6, RČ/IČO: 535818/124 RČ/IČO: 27242617 Parcela: 5245 Parcela: 5246 Parcela: 5915 V-1244/2015-746 V-1244/2015-746 V-1244/2015-746 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Šumperk, Mgr. Marcel Kubis 139EX-07032/2015-011 ze dne 23.04.2015. Právní účinky zápisu ke dni 23.04.2015. Zápis proveden dne 19.05.2015; uloženo na prac. Velké Meziříčí V-1244/2015-746 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 139 Ex-07032/2015-041. Právní moc ke dni 11.05.2015. Právní účinky zápisu ke dni 04.08.2015. Zápis Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí, kód: 746. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.09.2015 08:35:02 CZ0635 Žďár nad Sázavou Povinnost k Obec: Kat.území: 641430 Holubí Zhoř List vlastnictví: 50 596973 Velká Bíteš V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě proveden dne 07.08.2015; uloženo na prac. Třebíč Pořadí k 23.04.2015 16:47 Z-3349/2015-710 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Pekárek, U Stanice 11/4, 162 00 Praha 6 Listina Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6, RČ/IČO: 535818/124 Z-45241/2014-101 Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 061 EX 2005/14-11 k 34 EXE- 1397/2014 29 ze dne 15.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 16.07.2014. Zápis proveden dne 23.07.2014; uloženo na prac. Praha Z-45241/2014-101 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/3 spoluvlastnického podílu Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6, RČ/IČO: 535818/124 Parcela: 5245 Z-1177/2015-746 Parcela: 5246 Z-1177/2015-746 Parcela: 5915 Z-1177/2015-746 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Jan Pekárek 061 EX-2005/2014-43 ze dne 11.06.2015. Právní účinky zápisu ke dni 16.06.2015. Zápis proveden dne 23.06.2015; uloženo na prac. Velké Meziříčí Z-1177/2015-746 o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Marcel Kubis, Masarykovo nám. 44/4, 789 01 Zábřeh na Moravě Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6, RČ/IČO: 535818/124 Z-5048/2015-809 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce č.j. 139 EX 07032/15-010 ze dne 23.04.2015. Právní účinky zápisu ke dni 23.04.2015. Zápis proveden dne 29.04.2015; uloženo na prac. Šumperk Z-5048/2015-809 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k 1/3 spoluvlastnického podílu Pavlíková Věra, Šlikova 1099/11, Břevnov, 16900 Praha 6, RČ/IČO: 535818/124 Parcela: 5245 V-1244/2015-746 Parcela: 5246 V-1244/2015-746 Parcela: 5915 V-1244/2015-746 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí, kód: 746. strana 2