ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo 6360-64/2015 NEMOVITÁ VC: Zemdlský areál OBJEDNAVATEL: JUDr. Aleš Chovanec Adresa objednavatele: Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov I: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DI: CZ7102135425 fax: ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení Sp. zn.: 032 Ex 287/14-47 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 4 300 000 K Datum místního šetení: 21.2.2015 Stav ke dni: 21.2.2015 Poet stran: 43 Poet stran píloh: 10 Poet vyhotovení: 2 V Rohov, dne 6.3.2015 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny nemovitostí s píslušenstvím, situované v obci Vleves, zapsané na LV ís. 271 a 275, jež jsou ve vlastnictví povinné Ing. Romany Marešové. Pehled podklad - Výpisy z katastru nemovitostí pro LV ís. 271 a 275 ze dne 26.1.2015. - Kopie katastrální mapy pozemk ze dne 26.1.2015. - Údaje zástupc realitní kanceláe Remax o cenách za pronájem obdobných nemovitostí. - Údaje o stáí a provedených opravách, poskytnuté majitelkou. - Objednávka zadavatele ze dne 15.1.2015, Sp. zn.: 032 Ex 287/14-47. Místopis Jedná se o zemdlský areál, situovaný na okraji obce, pístupný ze zpevnné komunikace. V obci je základní obanská vybavenost, je zde možnost napojení na rozvod veejné elektroinstalace, vodovod a dešovou kanalizaci, v obci je autobusová doprava, vzdálenost do okresního msta Tábor iní cca 20 km. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí: bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II., III.t Poloha v obci: okrajová ást - ostatní Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Pístup pes pozemky: 1165/4 eská republika 1198/1 vlastník není zapsán na LV Celkový popis Pedmtem ocenní je soubor 5 staveb, které jsou užívány k zemdlské innosti. Stavba na parcele. 123/1 je celá na vlastním pozemku, na pozemku parc. ís. 124 je ve vlastnictví povinné ideální 1/2 stavby, stejn tak na pozemku parc. ís. 122 je ve vlastnictví povinné pouze 1/2 stavby, zbývající 2 stavby pro ustájení koní jsou ve vlastnictví povinné z 1/2, jsou ale situované na cizích pozemcích. Mimo první dv zmiované stavby není k ostatním právn zajištn pístup, rovnž není právn zajištno vedení inženýrských sítí k tmto stavbám. Inženýrské sít navíc nejsou fyzicky zamené a není ani známo jejich vedení. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nesoulad vlastníka pozemk a staveb, nezajištný pístup a vedení inženýrských sítí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vci: Nemovitá vc je ádn zapsána v KN Nemovitá vc není ádn zapsána v KN - 2 -
Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovité vci pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovité vci pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Komentá: Pístup ke stavbám pro ustájení koní a hale pro skladování na parcele. 122 není právn zajištn. Rizika spojená s umístním nemovité vci: nejsou Nemovitá vc není situována v záplavovém Nemovitá vc situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentá: 1. Ke dni místního šetení je na nemovitostech evidováno zástavní právo smluvní, exekutorské, zákonné. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve stanovené cen zohlednna. 2. Na oceovaných nemovitostech je evidováno naízení exekuce. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Hala pro skladování - p. 124 1.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 1.1.1 Hala pro skladování I. 1.2. Ocenní pozemk 1.2.1 Pozemek p. 124 1.3. Výnosové ocenní 1.3.1 Hala pro skladování I. 2. Hala pro skladování - p. 123/1 2.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 2.1.1 Hala pro skladování II. 2.2. Ocenní pozemk 2.2.1 Pozemky 2.3. Výnosové ocenní 2.3.1 Hala pro skladování II. 3. Hala pro skladování - p. 122 3.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 3.1.1 Hala pro skladování III. 3.2. Ocenní pozemk 3.2.1 Pozemek p. 122 3.3. Výnosové ocenní 3.3.1 Hala pro skladování III. - 3 -
4. Hala pro ustájení - p. 115/1, 115/2, 115/3, 115/4 4.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 4.1.1 Hala pro ustájení I. 4.2. Ocenní ostatních staveb nákladovou metodou 4.2.1 Pístešek 4.3. Výnosové ocenní 4.3.1 Hala pro ustájení I. 5. Hala pro ustájení - p. 125/1, 125/2, 125/3, 125/4, 125/6 5.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 5.1.1 Hala pro ustájení II. 5.2. Výnosové ocenní 5.2.1 Hala pro ustájení II. 6. Zemdlské pozemky 6.1. Ocenní pozemk 6.1.1 Pozemek p. 122 6.2. Výnosové ocenní 6.2.1 Zemdlské pozemky OCENNÍ Základní cena stavebních pozemk pro k.ú. Vleves: 1. Hala pro skladování - p. 124 1.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 1.1.1 Hala pro skladování I. Je užívaná od roku 1970, jako nepodsklepená, jednopodlažní, situovaná na pozemku parc. ís. St. 124. Dispozin obsahuje halu pro skladování zemdlských produkt. Stavebn je nosná konstrukce kovová do betonových patek se zdnou podezdívkou, opláštní je z vlnitého plechu, stecha sedlová z ocelových píhradových vazník, krytina z vlnitého plechu, podlaha hlínná, ostatní prvky chybí. Stavební a technický stav je prmrný. Zatídní pro poteby ocenní Hala 12: K. skladování a úprava zemdlských produkt Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1271 Výpoet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (60,28 12,26) = 739,03 Zastavné plochy a výšky podlaží Zastavná Konstr. Podlaží Souin plocha výška 1.NP 739,03 m 2 6,80 m 5 025,40 Souet 739,03 m 2 5 025,40-4 -
Prmrná výška podlaží: PVP = 5 025,40 / 739,03 = 6,80 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 739,03 / 1 = 739,03 m 2 Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Podlaží Obestavný prostor Celkový 739,03 (5,62+1,18/2) = 4 589,38 m 3 Podlaží Typ Obestavný prostor Celkový NP 4 589,38 m 3 Obestavný prostor - celkem: 4 589,38 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení ást standardu [%] 1. Základy v. zemních prací betonové patky izolované S 100 2. Svislé konstrukce kovové s opláštním S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov, stecha sedlová stecha S 100 5. Krytiny stech vlnitý plech S 100 6. Klempíské konstrukce chybí C 100 7. Úprava vnitních povrch nátry S 100 8. Úprava vnjších povrch nátry S 100 9. Vnitní obklady X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dvee chybí C 100 12. Vrata chybí C 100 13. Okna chybí C 100 14. Povrchy podlah hlínná podlaha P 100 15. Vytápní X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitní vodovod X 100 19. Vnitní kanalizace X 100 20. Vnitní plynovod X 100 21. Ohev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy v. zemních prací S 12,30 100 1,00 12,30 2. Svislé konstrukce S 29,80 100 1,00 29,80-5 -
3. Stropy C 9,10 100 0,00 0,00 4. Krov, stecha S 11,20 100 1,00 11,20 5. Krytiny stech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempíské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitních povrch S 6,00 100 1,00 6,00 8. Úprava vnjších povrch S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dvee C 2,10 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,40 100 0,00 0,00 13. Okna C 4,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 4,90 100 0,46 2,25 15. Vytápní X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,80 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl 67,55 Koeficient vybavení K 4 : 0,6755 Ocenní Základní cena (dle píl.. 9) [K/m 3 ]: = 1 468, Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 10): 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): 0,9289 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): 0,7118 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): 0,6755 Polohový koeficient K 5 (píl.. 20 - dle významu obce): 0,8000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 41 - dle SKP): 2,1200 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 1 054,20 Plná cena: 4 589,38 m 3 1 054,20 K/m 3 = 4 838 124,40 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 45 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 35 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opotebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 45 / 80 = 56,3 % Koeficient opotebení: (1-56,3 % / 100) 0,437 Hala pro skladování I. - výchozí cena pro výpoet vlastnického = 2 114 260,40 K podílu Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Hala pro skladování I. - zjištná cena = 1 057 130,20 K - 6 -
1.2. Ocenní pozemk 1.2.1 Pozemek p. 124 Ocenní cenovými mapami stavebních pozemk Pozemek zastavný zemdlskou stavbou. Oceované pozemky Název P.. Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 124 739 200,00 147 800,00 Celkem 739 147 800,00 Výsledná cena = 147 800, K 1.3. Výnosové ocenní 1.3.1 Hala pro skladování I. Stavba není pronajímána, její stavební a technický stav to však umožuje. Hala by se dala jako celek vetn pozemku pronajímat za cenu 15.000,-- K/msíc, náklady na údržbu, opravy a amortizaci budeme uvažovat ve výši 2,00 % z reprodukní hodnoty, náklady na pojištní ve výši 1.500,-- K/rok, na správu ve výši 2.400,-- K/rok, do ostatních náklad zahrneme nájemné za užívání 1/2 stavby. Pehled pronajímaných plocha a jejich výnos. plocha - úel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [K/m 2 /rok] [K/msíc] [K/rok] [%] 1.Skladovací hala 600 300 15 000 180 000 10,00 prostory Celkový výnos za rok: 180 000 Výpoet hodnoty výnosovým zpsobem Podlahová plocha PP m 2 600 Reprodukní cena RC K 2 419 062 Výnosy (za rok) Dosažitelné roní nájemné za m 2 Nj K/(m 2 r 300 ok) Dosažitelné hrubé roní nájemné Nj PP K/rok 180 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh K/rok 171 000 Náklady (za rok) Da z nemovitosti K/rok 3 700 Pojištní K/rok 1 500 Opravy a údržba 2,00 % RC K/rok 48 381 Správa nemovitosti K/rok 2 400 Ostatní náklady K/rok 60 000 Náklady celkem V K/rok 115 981-7 -
isté roní nájemné N=Nh-V K/rok 55 019 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota (bez odetení náklad na uvedení K 550 190 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu K 10 000 Výnosová hodnota Cv K 540 190 2. Hala pro skladování - p. 123/1 2.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 2.1.1 Hala pro skladování II. Je užívaná od roku 2012, jako nepodsklepená, jednopodlažní, situovaná na pozemku parc. ís. St. 123/1. Dispozin obsahuje halu pro skladování zemdlských produkt a jako jízdárnu. Stavebn je nosná konstrukce kovová do betonových patek, opláštní je z vlnitého plechu, stecha sedlová z ocelových píhradových vazník, krytina z vlnitého plechu, klempíské prvky z pozinkovaných plech, podlaha hlínná, vrata kovová. Stavební a technický stav je velmi dobrý. Zatídní pro poteby ocenní Hala 12: K. skladování a úprava zemdlských produkt Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1271 Výpoet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (66,60 25,92) = 1 726,27 Zastavné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavná Konstr. plocha výška Souin 1.NP 1 726,27 m 2 9,73 m 16 796,61 Souet 1 726,27 m 2 16 796,61 Prmrná výška podlaží: PVP = 16 796,61 / 1 726,27 = 9,73 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 1 726,27 / 1 = 1 726,27 m 2 Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Podlaží Obestavný prostor Celkový 1726,27 (5,23+4,50/2) = 12 912,50 m 3 Podlaží Typ Obestavný prostor Celkový NP 12 912,50 m 3 Obestavný prostor - celkem: 12 912,50 m 3-8 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení ást standardu [%] 1. Základy v. zemních prací betonové patky izolované S 100 2. Svislé konstrukce kovové s opláštním S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov, stecha sedlová stecha S 100 5. Krytiny stech profilované plechy S 100 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitních povrch nátry S 100 8. Úprava vnjších povrch nátry S 100 9. Vnitní obklady X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dvee chybí C 100 12. Vrata kovová S 100 13. Okna chybí C 100 14. Povrchy podlah hlínná podlaha P 100 15. Vytápní X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitní vodovod X 100 19. Vnitní kanalizace X 100 20. Vnitní plynovod X 100 21. Ohev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy v. zemních prací S 12,30 100 1,00 12,30 2. Svislé konstrukce S 29,80 100 1,00 29,80 3. Stropy C 9,10 100 0,00 0,00 4. Krov, stecha S 11,20 100 1,00 11,20 5. Krytiny stech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempíské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitních povrch S 6,00 100 1,00 6,00 8. Úprava vnjších povrch S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dvee C 2,10 100 0,00 0,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna C 4,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 4,90 100 0,46 2,25 15. Vytápní X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,80 100 0,00 0,00-9 -
17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl 70,65 Koeficient vybavení K 4 : 0,7065 Ocenní Základní cena (dle píl.. 9) [K/m 3 ]: = 1 468, Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 10): 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): 0,9238 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): 0,6000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): 0,7065 Polohový koeficient K 5 (píl.. 20 - dle významu obce): 0,8000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 41 - dle SKP): 2,1200 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 924,30 Plná cena: 12 912,50 m 3 924,30 K/m 3 = 11 935 023,80 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 3 roky Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 77 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opotebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 3 / 80 = 3,8 % Koeficient opotebení: (1-3,8 % / 100) 0,962 Hala pro skladování II. - zjištná cena = 11 481 492,90 K 2.2. Ocenní pozemk 2.2.1 Pozemky Ocenní cenovými mapami stavebních pozemk Pozemek zastavný zemdlskou stavbou a pozemek ostatní plochy, která tvoí funkní celek s touto stavbou a stavbou na pozemku parc. ís. 124. Oceované pozemky Název P.. Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 123/1 1 772 200,00 354 400,00 ostatní plocha 1198/1 2 139 200,00 427 800,00 Celkem 3 911 782 200,00 Výsledná cena = 782 200, K - 10 -
2.3. Výnosové ocenní 2.3.1 Hala pro skladování II. Stavba není pronajímána, její stavební a technický stav to však umožuje. Hala by se dala jako celek vetn pozemku pronajímat za cenu 25.000,-- K/msíc, náklady na údržbu, opravy a amortizaci budeme uvažovat ve výši 1,00 % z reprodukní hodnoty, náklady na pojištní ve výši 2.000,-- K/rok, na správu ve výši 2.400,-- K/rok. Pehled pronajímaných plocha a jejich výnos. plocha - úel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [K/m 2 /rok] [K/msíc] [K/rok] [%] 1.Skladovací hala 1 550 194 25 000 300 000 10,00 prostory Celkový výnos za rok: 300 000 Výpoet hodnoty výnosovým zpsobem Podlahová plocha PP m 2 1 550 Reprodukní cena RC K 11 935 024 Výnosy (za rok) Dosažitelné roní nájemné za m 2 Nj K/(m 2 r 194 ok) Dosažitelné hrubé roní nájemné Nj PP K/rok 300 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh K/rok 285 000 Náklady (za rok) Da z nemovitosti K/rok 17 270 Pojištní K/rok 2 000 Opravy a údržba 1,00 % RC K/rok 119 350 Správa nemovitosti K/rok 2 400 Ostatní náklady K/rok 0 Náklady celkem V K/rok 141 020 isté roní nájemné N=Nh-V K/rok 143 980 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota (bez odetení náklad na uvedení K 1 439 800 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu K 20 000 Výnosová hodnota Cv K 1 419 800-11 -
3. Hala pro skladování - p. 122 3.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 3.1.1 Hala pro skladování III. Je užívaná od roku 1970, jako nepodsklepená, jednopodlažní, situovaná na pozemku parc. ís. St. 122. V roce 2012 byla nov provedena nosná ocelová konstrukce (sloupy, krov), krytina stechy a podlahy. Dispozin obsahuje halu pro skladování zemdlských produkt. Stavebn je nosná konstrukce kovová do betonových patek, opláštní je zdné, stecha sedlová, krytina z vlnitého plechu, podlaha betonová, omítky vápenné, vrata devná. Stavební a technický stav je dobrý. Zatídní pro poteby ocenní Hala 12: K. skladování a úprava zemdlských produkt Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1271 Výpoet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (51,15 13,03) = 666,48 Zastavné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavná Konstr. plocha výška Souin 1.NP 666,48 m 2 5,78 m 3 852,25 Souet 666,48 m 2 3 852,25 Prmrná výška podlaží: PVP = 3 852,25 / 666,48 = 5,78 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 666,48 / 1 = 666,48 m 2 Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Podlaží Obestavný prostor Celkový 666,48 (3,30+2,48/2) = 3 025,82 m 3 Podlaží Typ Obestavný prostor Celkový NP 3 025,82 m 3 Obestavný prostor - celkem: 3 025,82 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení ást standardu [%] 1. Základy v. zemních prací betonové patky izolované S 100 2. Svislé konstrukce kovové s dozdívkou S 100 3. Stropy chybí C 100-12 -
4. Krov, stecha sedlová stecha S 100 5. Krytiny stech vlnitý plech S 100 6. Klempíské konstrukce chybí C 100 7. Úprava vnitních povrch vápenné omítky S 100 8. Úprava vnjších povrch vápenné omítky S 100 9. Vnitní obklady X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dvee chybí C 100 12. Vrata devná S 100 13. Okna chybí C 100 14. Povrchy podlah betonová podlaha S 100 15. Vytápní X 100 16. Elektroinstalace svtelná S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitní vodovod X 100 19. Vnitní kanalizace X 100 20. Vnitní plynovod X 100 21. Ohev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy v. zemních prací S 12,30 100 1,00 12,30 2. Svislé konstrukce S 29,80 100 1,00 29,80 3. Stropy C 9,10 100 0,00 0,00 4. Krov, stecha S 11,20 100 1,00 11,20 5. Krytiny stech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempíské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitních povrch S 6,00 100 1,00 6,00 8. Úprava vnjších povrch S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dvee C 2,10 100 0,00 0,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna C 4,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 4,90 100 1,00 4,90 15. Vytápní X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 4,80 100 1,00 4,80 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00-13 -
25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl 77,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,7740 Ocenní Základní cena (dle píl.. 9) [K/m 3 ]: = 1 468, Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 10): 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): 0,9299 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): 0,7844 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): 0,7740 Polohový koeficient K 5 (píl.. 20 - dle významu obce): 0,8000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 41 - dle SKP): 2,1200 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 1 332,50 Plná cena: 3 025,82 m 3 1 332,50 K/m 3 = 4 031 905,20 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 45 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 35 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opotebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 45 / 80 = 56,3 % Koeficient opotebení: (1-56,3 % / 100) 0,437 Hala pro skladování III. - výchozí cena pro výpoet vlastnického = 1 761 942,60 K podílu Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Hala pro skladování III. - zjištná cena = 880 971,30 K 3.2. Ocenní pozemk 3.2.1 Pozemek p. 122 Ocenní cenovými mapami stavebních pozemk Pozemek zastavný zemdlskou stavbou. Oceované pozemky Název P.. Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 122 667 200,00 133 400,00 Celkem 667 133 400,00 Výsledná cena = 133 400, K 3.3. Výnosové ocenní 3.3.1 Hala pro skladování III. Stavba není pronajímána, její stavební a technický stav to však umožuje. Hala by se dala jako celek vetn pozemku pronajímat za cenu 15.000,-- K/msíc, náklady na údržbu, opravy a amortizaci budeme uvažovat ve výši 2,00 % z reprodukní hodnoty, náklady na pojištní ve výši 2.000,-- K/rok, na správu ve výši 2.400,-- K/rok, do ostatních náklad zahrneme nájemné za užívání 1/2 stavby. - 14 -
Pehled pronajímaných plocha a jejich výnos. plocha - úel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [K/m 2 /rok] [K/msíc] [K/rok] [%] 1.Skladovací hala 600 300 15 000 180 000 10,00 prostory Celkový výnos za rok: 180 000 Výpoet hodnoty výnosovým zpsobem Podlahová plocha PP m 2 600 Reprodukní cena RC K 2 015 953 Výnosy (za rok) Dosažitelné roní nájemné za m 2 Nj K/(m 2 r 300 ok) Dosažitelné hrubé roní nájemné Nj PP K/rok 180 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh K/rok 171 000 Náklady (za rok) Da z nemovitosti K/rok 3 335 Pojištní K/rok 2 000 Opravy a údržba 2,00 % RC K/rok 40 319 Správa nemovitosti K/rok 2 400 Ostatní náklady K/rok 60 000 Náklady celkem V K/rok 108 054 isté roní nájemné N=Nh-V K/rok 62 946 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota (bez odetení náklad na uvedení K 629 460 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu K 10 000 Výnosová hodnota Cv K 619 460 4. Hala pro ustájení - p. 115/1, 115/2, 115/3, 115/4 4.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 4.1.1 Hala pro ustájení I. Je užívaná od roku 1970, jako nepodsklepená, jednopodlažní, situovaná na cizích pozemcích St. 115/1, St. 115/2 a St. 115/3. V roce 2012 byla provedena rekonstrukce vnitních prostor. Dispozin obsahuje halu pro ustájení koní, koupelnu s WC (vana, umývadlo, sprchový kout, záchod, boiler), 3x sklad a schodišt na pdu. Stavebn je nosná konstrukce zdná o tl. 45 cm, stecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempíské prvky z pozinkovaných plech, stropy s rovným podhledem, podlahy betonové a s dlažbou, omítky vápenné, vrata devná, dvee devné plné, okna plastová, schody devné, el. instalace svtelná i motorová. Stavební a technický stav je dobrý. Zatídní pro poteby ocenní Hala 12: L. živoišná produkce - 15 -
Svislá nosná konstrukce: zdná Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1271 Výpoet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (74,73 10,95)+(5,40 2,70)+(1,81 4,37)+(8,27 6,48) = 894,37 Zastavné plochy a výšky podlaží Zastavná Konstr. Podlaží Souin plocha výška 1.NP 894,37 m 2 3,30 m 2 951,42 Souet 894,37 m 2 2 951,42 Prmrná výška podlaží: PVP = 2 951,42 / 894,37 = 3,30 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 894,37 / 1 = 894,37 m 2 Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Podlaží Obestavný prostor Celkový 818,29 (4,97+4,13/2)+14,58 (4,73 2,35/2)+ (7,91 3,92)+(53,59 6,03) = 6 191,86 m 3 Podlaží Typ Obestavný prostor Celkový NP 6 191,86 m 3 Obestavný prostor - celkem: 6 191,86 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení ást standardu [%] 1. Základy v. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zdné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, stecha sedlová stecha S 100 5. Krytiny stech vlnitý plech S 100 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitních povrch vápenné omítky S 100 8. Úprava vnjších povrch vápenné omítky S 100 9. Vnitní obklady X 100 10. Schody devné S 100 11. Dvee devné S 100 12. Vrata kovová s devnou výplní S 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah betonové, dlažba S 100 15. Vytápní X 100 16. Elektroinstalace svtelná S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitní vodovod plastové trubky S 100-16 -
19. Vnitní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitní plynovod X 100 21. Ohev teplé vody bojler S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitní hygienická vybavení WC, umyvadlo, sprchový kout, vana S 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy v. zemních prací S 11,30 100 1,00 11,30 2. Svislé konstrukce S 26,20 100 1,00 26,20 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, stecha S 10,30 100 1,00 10,30 5. Krytiny stech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempíské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitních povrch S 5,90 100 1,00 5,90 8. Úprava vnjších povrch S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 0,70 100 1,00 0,70 11. Dvee S 2,00 100 1,00 2,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 15. Vytápní X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitní vodovod S 1,40 100 1,00 1,40 19. Vnitní kanalizace S 1,30 100 1,00 1,30 20. Vnitní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohev teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitní hygienická vybavení S 2,00 100 1,00 2,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,10 100 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl 94,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,9450 Ocenní Základní cena (dle píl.. 9) [K/m 3 ]: = 1 930, Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 10): 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): 0,9274 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): 1,1485 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): 0,9450 Polohový koeficient K 5 (píl.. 20 - dle významu obce): 0,8000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 41 - dle SKP): 2,1200 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 3 541,80 Plná cena: 6 191,86 m 3 3 541,80 K/m 3 = 21 930 329,70 K - 17 -
Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 45 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 55 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 45 / 100 = 45,0 % Koeficient opotebení: (1-45,0 % / 100) 0,550 Hala pro ustájení I. - výchozí cena pro výpoet vlastnického podílu = 12 061 681,30 K Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Hala pro ustájení I. - zjištná cena = 6 030 840,70 K 4.2. Ocenní ostatních staveb nákladovou metodou 4.2.1 Pístešek Je situovaný na pozemku parc. ís. St. 125/1, ped hlavním vstupem do budovy, užívaný od roku 2012. Stavební a technický stav je velmi dobrý, Zatídní pro poteby ocenní Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: pístešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC 1274 Výpoet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (8,70 9,37) = 81,52 Zastavné plochy a výšky podlaží Zastavná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 81,52 m 2 6,87 m Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Název Obestavný prostor [m 3 ] Celkový 81,52 (3,88+2,99/2) = 438,17 m 3 Název Typ OP Celkový NP 438,17 m 3 Obestavný prostor - celkem: 438,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení ást Konstrukce Provedení standardu [%] 1. Základy betonové patky S 100-18 -
2. Obvodové stny devné trámy S 100 3. Stropy X 100 4. Krov sedlová stecha S 100 5. Krytina vlnitý plech S 100 6. Klempíské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrch nátry S 100 8. Schodišt X 100 9. Dvee X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempíské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrch S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodišt X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dvee X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Souet upravených objemových podíl 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenní Základní cena (dle píl.. 14): [K/m 3 ] = 750, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): 1,0000 Polohový koeficient K 5 (píl.. 20 - dle významu obce): 0,8000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 41 - dle SKP): 2,0670 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 1 240,20 Plná cena: 438,17 m 3 1 240,20 K/m 3 = 543 418,40 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 3 roky Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 37 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rok Opotebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 3 / 40 = 7,5 % Koeficient opotebení: (1-7,5 % / 100) 0,925 Pístešek - zjištná cena = 502 662, K - 19 -
4.3. Výnosové ocenní 4.3.1 Hala pro ustájení I. Stavba není pronajímána, její stavební a technický stav to však umožuje. Hala by se dala jako celek vetn pozemku pronajímat za cenu 30.000,-- K/msíc, náklady na údržbu, opravy a amortizaci budeme uvažovat ve výši 1,00 % z reprodukní hodnoty (ve výpotu je zahrnut podíl), náklady na pojištní ve výši 3.000,-- K/rok, na správu ve výši 2.400,-- K/rok, do ostatních náklad zahrneme nájemné za užívání 1/2 stavby a pozemk. Pehled pronajímaných plocha a jejich výnos. plocha - úel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [K/m 2 /rok] [K/msíc] [K/rok] [%] 1.Provozní prostory hala 715 503 30 000 360 000 10,00 Celkový výnos za rok: 360 000 Výpoet hodnoty výnosovým zpsobem Podlahová plocha PP m 2 715 Reprodukní cena RC K 10 965 165 Výnosy (za rok) Dosažitelné roní nájemné za m 2 Nj K/(m 2 r 503 ok) Dosažitelné hrubé roní nájemné Nj PP K/rok 360 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh K/rok 342 000 Náklady (za rok) Da z nemovitosti K/rok 3 335 Pojištní K/rok 3 000 Opravy a údržba 0,50 % RC K/rok 54 826 Správa nemovitosti K/rok 2 400 Ostatní náklady K/rok 200 000 Náklady celkem V K/rok 263 561 isté roní nájemné N=Nh-V K/rok 78 439 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota (bez odetení náklad na uvedení K 784 390 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu K 15 000 Výnosová hodnota Cv K 769 390-20 -
5. Hala pro ustájení - p. 125/1, 125/2, 125/3, 125/4, 125/6 5.1. Ocenní staveb nákladovou metodou 5.1.1 Hala pro ustájení II. Je užívaná od roku 1970, jako nepodsklepená, jednopodlažní, situovaná na cizích pozemcích St. 125/1, St. 125/2, St. 125/3, St. 125/4 a St. 125/6. V roce 2012 byla provedena rekonstrukce vnitních prostor. Dispozin obsahuje halu pro ustájení koní (boiler), pípravnu (boiler), koupelnu s WC (umývadlo, sprchový kout, záchod), 3x sklad a schodišt na pdu. Stavebn je nosná konstrukce zdná o tl. 45 cm, stecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempíské prvky z pozinkovaných plech, stropy s rovným podhledem, podlahy betonové, omítky vápenné, vrata devná, dvee devné plné, okna plastová, schody devné, el. instalace svtelná i motorová. Stavební a technický stav je dobrý. Zatídní pro poteby ocenní Hala 12: L. živoišná produkce Svislá nosná konstrukce: zdná Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1271 Výpoet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (81,82 10,75)+(5,69 7,04)+(3,32 3,69) = 931,87 Zastavné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavná Konstr. plocha výška Souin 1.NP 931,87 m 2 3,45 m 3 214,95 Souet 931,87 m 2 3 214,95 Prmrná výška podlaží: PVP = 3 214,95 / 931,87 = 3,45 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 931,87 / 1 = 931,87 m 2 Obestavný prostor Výpoet jednotlivých výmr Podlaží Obestavný prostor Celkový 879,57 (5,00+4,66/2)+(52,30 3,95) = 6 653,83 m 3 Podlaží Typ Obestavný prostor Celkový NP 6 653,83 m 3 Obestavný prostor - celkem: 6 653,83 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení ást Konstrukce Provedení standardu [%] 1. Základy v. zemních prací betonové pasy S 100-21 -
2. Svislé konstrukce zdné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, stecha sedlová stecha S 100 5. Krytiny stech vlnitý plech S 100 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitních povrch vápenné omítky S 100 8. Úprava vnjších povrch vápenné omítky S 100 9. Vnitní obklady X 100 10. Schody devné S 100 11. Dvee devné S 100 12. Vrata kovová s devnou výplní S 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah betonová podlaha S 100 15. Vytápní X 100 16. Elektroinstalace svtelná S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitní plynovod X 100 21. Ohev teplé vody 2x boiler S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitní hygienická vybavení WC, umyvadlo, sprchový kout S 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpoet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] ást Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy v. zemních prací S 11,30 100 1,00 11,30 2. Svislé konstrukce S 26,20 100 1,00 26,20 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, stecha S 10,30 100 1,00 10,30 5. Krytiny stech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempíské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitních povrch S 5,90 100 1,00 5,90 8. Úprava vnjších povrch S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 0,70 100 1,00 0,70 11. Dvee S 2,00 100 1,00 2,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 15. Vytápní X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitní vodovod S 1,40 100 1,00 1,40 19. Vnitní kanalizace S 1,30 100 1,00 1,30 20. Vnitní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohev teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00-22 -
23. Vnitní hygienická vybavení S 2,00 100 1,00 2,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,10 100 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl 94,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,9450 Ocenní Základní cena (dle píl.. 9) [K/m 3 ]: = 1 930, Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 10): 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): 0,9271 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): 1,1116 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): 0,9450 Polohový koeficient K 5 (píl.. 20 - dle významu obce): 0,8000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 41 - dle SKP): 2,1200 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 3 426,90 Plná cena: 6 653,83 m 3 3 426,90 K/m 3 = 22 802 010, K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 45 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 55 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 45 / 100 = 45,0 % Koeficient opotebení: (1-45,0 % / 100) 0,550 Hala pro ustájení II. - výchozí cena pro výpoet vlastnického podílu = 12 541 105,50 K Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Hala pro ustájení II. - zjištná cena = 6 270 552,80 K 5.2. Výnosové ocenní 5.2.1 Hala pro ustájení II. Stavba není pronajímána, její stavební a technický stav to však umožuje. Hala by se dala jako celek vetn pozemku pronajímat za cenu 30.000,-- K/msíc, náklady na údržbu, opravy a amortizaci budeme uvažovat ve výši 1,00 % z reprodukní hodnoty (ve výpotu je zahrnut podíl), náklady na pojištní ve výši 3.000,-- K/rok, na správu ve výši 2.400,-- K/rok, do ostatních náklad zahrneme nájemné za užívání 1/2 stavby a pozemk. Pehled pronajímaných plocha a jejich výnos. plocha - úel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [K/m 2 /rok] [K/msíc] [K/rok] [%] 1.Provozní prostory hala 750 480 30 000 360 000 10,00 Celkový výnos za rok: 360 000-23 -
Výpoet hodnoty výnosovým zpsobem Podlahová plocha PP m 2 750 Reprodukní cena RC K 11 401 005 Výnosy (za rok) Dosažitelné roní nájemné za m 2 Nj K/(m 2 r 480 ok) Dosažitelné hrubé roní nájemné Nj PP K/rok 360 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh K/rok 342 000 Náklady (za rok) Da z nemovitosti K/rok 4 660 Pojištní K/rok 3 000 Opravy a údržba 0,50 % RC K/rok 57 005 Správa nemovitosti K/rok 2 400 Ostatní náklady K/rok 200 000 Náklady celkem V K/rok 267 065 isté roní nájemné N=Nh-V K/rok 74 935 Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota (bez odetení náklad na uvedení K 749 350 do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu K 10 000 Výnosová hodnota Cv K 739 350 6. Zemdlské pozemky 6.1. Ocenní pozemk 6.1.1 Pozemek p. 122 Ocenní cenovými mapami stavebních pozemk Zemdlské pozemky, užívané pevážn jako louky a pastviny. Oceované pozemky Název P.. Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] role 28 4 672 7,00 32 704,00 role 247 2 320 7,00 16 240,00 role 360 5 503 7,00 38 521,00 role 419/2 134 7,00 938,00 role 557 2 890 7,00 20 230,00 role 558 7 825 7,00 54 775,00 role 676 1 906 7,00 13 342,00 role 1092 6 330 7,00 44 310,00 role 1133 5 161 7,00 36 127,00 Celkem 36 741 257 187,00 Výsledná cena = 257 187, K - 24 -
6.2. Výnosové ocenní 6.2.1 Zemdlské pozemky Pehled pronajímaných plocha a jejich výnos. plocha - úel podlaží výmra nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [K/m 2 /rok] [K/msíc] [K/rok] [%] 1.Ostatní prostory pozemky 36 741 917 11 000 5,00 Celkový výnos za rok: 11 000 Výpoet hodnoty výnosovým zpsobem Podlahová plocha PP m 2 Reprodukní cena RC K Výnosy (za rok) Dosažitelné roní nájemné za m 2 Nj K/(m 2 rok) Dosažitelné hrubé roní nájemné Nj PP K/rok 11 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh K/rok 10 450 Náklady (za rok) Da z nemovitosti K/rok 0 Pojištní 0,00 % RC K/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % RC K/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % RC K/rok 0 Ostatní náklady K/rok 0 Náklady celkem V K/rok 0 isté roní nájemné N=Nh-V K/rok 10 450 Míra kapitalizace % 5,00 Výnosová hodnota Cv K 209 000 REKAPITULACE OCENNÍ HEDNOTLIVÝCH ÁSTÍ Hala pro skladování - p. 124 Vcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: Ptsettyicettisíc K Hala pro skladování - p. 123/1 Vcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: Jedenmiliontyistadvacettisíc K 1 204 930 K 147 800 K 0 K 540 190 K 540 000 K 12 263 693 K 782 200 K 0 K 1 419 800 K 1 420 000 K - 25 -
Hala pro skladování - p. 122 Vcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: 1 014 371 K 133 400 K 0 K 619 460 K 620 000 K slovy: Šestsetdvacettisíc K Hala pro ustájení - p. 115/1, 115/2, 115/3, 115/4 Vcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: Sedmsetsedmdesáttisíc K 6 533 503 K 0 K 0 K 769 390 K 770 000 K Hala pro ustájení - p. 125/1, 125/2, 125/3, 125/4, 125/6 Vcná hodnota 6 270 553 K Hodnota pozemku 0 K Porovnávací hodnota 0 K Výnosová hodnota 739 350 K Obvyklá cena: 740 000 K slovy: Sedmsettyicettisíc K Zemdlské pozemky Vcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: Dvstdesettisíc K 257 187 K 257 187 K 0 K 209 000 K 210 000 K Vcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena Rekapitulace výsledných hodnot 27 544 237 K 1 320 587 K 0 K 4 297 190 K 4 300 000 K slovy: tyimilionytistatisíc K zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8-26 -
Komentá ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základ výše vypotených hodnot, s pihlédnutím k poptávce po obdobných nemovitostech v dané lokalit, zejména však s ohledem na výnosovou hodnotu. V Rohov 6.3.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne 7.3.2000,.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 6360-64/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Fotodokumentace nemovitosti 4 Výpisy z katastru nemovitostí pro LV. 271 a 275 ze dne 26.1.2015. 9 Snímek katastrální mapy ze dne 16.12.2014. 1 Objednávka zadavatele. 2-27 -
Hala pro ustájení I. Hala pro ustájení I. Hala pro ustájení I. Hala pro ustájení I. Hala pro ustájení I. Hala pro ustájení I. Hala pro ustájení II. Hala pro ustájení II. - 28 -
Hala pro ustájení II. Hala pro ustájení II. Hala pro ustájení II. Hala pro ustájení II. Hala pro ustájení II. Hala pro ustájení II. Hala pro skladování III. Hala pro skladování III. - 29 -
Hala pro skladování III. Hala pro skladování III. Hala pro skladování II. Hala pro skladování II. Hala pro skladování II. Hala pro skladování II. Hala pro skladování I. Hala pro skladování I. - 30 -
Hala pro skladování I. - 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
!" # # $% & '!(!!)*+))*,+*)*,+-)*,+.)*,+/!!)),+) )),+*)),+-)),+.!!))01+*!!"#$% &' ($)#*+,-.#*/&' &01&'!"#$% //&' (#*, -.#*01&' &&' 2" /1 01&'!"#$% &' ($)#*+,-.#*1&' &&' 344+ &' 5.#4 5.#67"