ZNALECKÝ POSUDEK č. 1059 /112 /15 O ceně objektu rekreační chaty č.e. 38 vč. příslušenství a pozemků č. 715, č. 646/12, č. 646/13 a č. 646/33, které se nachází v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v okrese Frýdek - Místek Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo nám. 17 120 00 Praha 2 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 16.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 30.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Exekutorského úřadu Praha 1 č.j. 099 EX 9769/14-57 ze dne 18.9.2015 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí objektu rodinné rekreace č.e. 38 na pozemku č. 715 vč. příslušenství a pozemků č. 715, č. 646/12, č. 646/13 a č. 646/33, které se nachází v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v okrese Frýdek - Místek. Ocenění se provádí pro účely exekučního řízení. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační chata č.e. 38 Adresa předmětu ocenění: Janovice č.e. 162 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 739 11 Janovice Moravskoslezský Frýdek - Místek Janovice Janovice u Frýdku - Místku 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena znalcem dne 16.12.2015. K místnímu šetření se žádná z povinných osob ( paní Iveta Vernerová ani p. David Verner ) nedostavila. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci se přes veškeré vynaložené úsilí ( telefonický kontakt, dopis ) nepodařilo se znalci zajistit přístup do objektu a nebyly zjištěny žádné další informace o technickém stavu a stupně rozestavěnosti zejména interiéru, byl znalecký posudek vypracován na základě odhadu předpokládaného technického stavu nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu č.j. 099 EX 9769/14-57 ze dne 18.9.2015 o ustanovení znalce ve věci vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 661, který vyhotovil Katastrální úřad Frýdek - Místek ke dni 17.6.2015 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1405, který vyhotovil Katastrální úřad Frýdek Místek ke dni 17.6.2015 - Kopie katastrální mapy, kterou vyhotovil Katastrální úřad Frýdek Místek pod č. PU-3963/2015-802 ke dni 17.6.2015 - Smlouvy o zřízení zástavního práva č. 90210684 a č. 90210705 ve prospěch Wustenrot hypoteční banka a.s. ze dne 14.7.2011 - Zástavní smlouva k nemovitostem registrační číslo 10000097873 ve prospěch Komerční banky a.s. ze dne 28.3.2007 - Kupní smlouva na prodej nemovitostí, kterou mezi sebou uzavřeli pan Radomír Křižák ( prodávající ) a manželé pan David Verner a paní Iveta Vernerová ke dni 19.12.2011-2 -
- Kupní smlouva na prodej nemovitostí, kterou mezi sebou uzavřeli paní Věra Smolíková ( prodávající ) a manželé pan David Verner a paní Iveta Vernerová ke dni 22.11.2007 - Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného práva odpovídajícího věcnému břemeni, která byla uzavřena ke dni 25.2.2005 - Informace o nemovitosti zjištěné znalcem ze stavebního odboru Městského úřadu ve FRýdlantě nad Ostravicí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Rekreační chata č.e. 38 na pozemku č. 715 Parcela č. 715 - zastavěná plocha a nádvoří - 79 m2 Parcela č. 646/12 - trvalý travní porost - 339 m 2 Parcela č. 646/13 - trvalý travní porost - 421 m2 Vlastník : SJM David Verner Janovice č.e. 38 739 11 Janovice SJM Iveta Vernerová Svazácká 2106/6 700 30 Ostrava Zábřeh Parcela č. 646/33 - orná půda - 629 m2 Podíl 1/5 Vlastník : SJM David Verner Janovice č.e. 38 739 11 Janovice SJM Iveta Davidová Svazácká 2106/6 700 30 Ostrava - Zábřeh 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o objekt, který je vedený v druhu v katastru nemovitostí jako rekreační objekt a nachází se v katastrálním území Janovice u Frýdku Místku v obci Janovice na okraji zastavěné části obce. V nejbližším okolí se nachází objekty individuální rekreace. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti, takže byla provedena zevrubná venkovní prohlídka. Při této prohlídce bylo znalcem zjištěno, že se jedná o objekt zděné konstrukce, který je podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Při prohlídce nemovitosti bylo zjištěno, že se - 3 -
pravděpodobně jedná o rekonstrukci a přestavbu stávajícího objektu. Nosná konstrukce je zděná z pórobetonu. Střecha je sedlová s plechovou krytinou typu SATJAM. Okna jsou plastová. Klempířské konstrukce neúplné. Fasáda schází. Vnitřní vybavení nemovitosti se nepodařilo zjistit, je předpokládáno, že objekt je není zcela stavebně dokončený. Bližší informace o nemovitosti se nepodařilo zjistit ani z archivu Obecního úřadu v Janovicích. Objekt je k datu ocenění v rekonstrukci, která byla povolena stavebním povolením, které v roce 2011 vydal stavební odbor Městského úřadu ve Frýdlantu nad Ostravicí. Znalci bylo umožněno nahlédnout do projektové dokumentace rekonstrukce objektu, kterou vypracoval Ing. Radek Michalák pod zakázkovým číslem 1169 k datu 03/2011. Podle této projektové dokumentace má objekt obestavěný prostor celkem 494 m3 a následující členění vnitřních prostor. Objekt je podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a podkroví. V domě se bude po svém dokončení nacházet jedna bytová jednotka o velikosti 5 + kk. V podzemním podlaží se nachází dvě dílny, chodba, WC, koupelna a sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází obývací pokoj s kuchyní, tři pokoje, koupelna, WC a zádveří. V podkroví se nachází podkrovní prostor, pokoj a komora. Nosná konstrukce je zděná z pórobetonových tvárnice YTONG. Krov je dřevěný sedlový s krytinou z plechových šablon typu SATJAM. Objekt se nachází ve svažitém terénu. Pozemek je celý oplocený. Zahrada je udržovaná s řadou venkovních úprav ( dřevěná pergola, oplocení, plotová vrata, opěrná zeď, venkovní krb apod. ) a trvalými porosty. Zastavěná plocha objektu činí cca 90 m2. Příjezd k objektu je možný po nezpevněné komunikaci pozemku č. 646/33. Na pozemku je velmi omezená a špatná možnost parkování. Výhody nemovitosti : + dobrá poloha nemovitosti s ohledem na účel užití ( rekreační oblast ) + objekt po dokončení rekonstrukce s řadou nových konstrukčních prvků Nevýhody nemovitosti. - objekt se nachází ve velmi svažitém terénu vč. souvisejících pozemků ve funkčním celku - problematický příjezd k domu po úzké a nezpevněné komunikaci - špatné parkovací možnosti - nemožnost parkování přímo u objektu - objekt v rekonstrukci 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 38 vč. pozemků - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Rekreační chata č.e. 38 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele velikost objektu, účel užití, konstrukce objektu, umístění v lokalitě, předpoklad technického stavu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu a z uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu v posledním období. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Objekt č. 1 - jedná se o objekt rekreační chaty zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Morávka. Objekt je velmi dobře udržovaný v dobrém technickém stavu. V objektu se nachází obytný prostor o velikosti 3 + 1. Chata ( domek ) je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda nezateplená s břízolitovou omítkou. Vnitřní dispozice jednotlivých prostor dovoluje další stavební úpravy. V objektu je koupelna, vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a elektrickým bojlerem pro ohřev vody. Krb v pokoji. Parkování na pozemku nebo v garáži. Na pozemku je studna. Plocha pozemku u domu je 420 m2. + stavebně dokončený objekt, udržovaná zahrada, rovinatý pozemek, dobrá dostupnost - vyšší stáří vnitřních konstrukcí - 5 -
Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny z roku 2015 Cena : 1 400 000,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o objekt rekreační chaty zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Kunčice pod Ondřejníkem. Objekt je částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží se sedlovou střechou a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1. Objekt je užívaný v původním technickém stavu s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení. Fasáda je nezateplená s břizolitovou omítkou, vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Objekt je napojený na vodu, a elektřinu. V objektu je sprchový kout a WC standardní splachovací. U domu je větší udržovaná zahrada o celkové výměře 550 m2. Zastavěná plocha činí cca 65 m2. + stavebně dokončený objekt, rovinatý pozemek, dobrá dostupnost - menší chata, vyšší stupeň morálního opotřebení Zdroj ceny : Nabídka RK Cena - 1 150 000,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o rekreační chatu zděné konstrukce se sedlovou střechou na okraji obce Malenovice. Objekt je podsklepený a má jedno nadzemní podlaží s podkrovím. V domě je jedna bytový prostor o velikosti 3 + 1. Dům je převážně v původním, ale velmi dobrém technickém stavu. Dřevěná zdvojená okna, vytápění zajišťuje ústřední kotel na tuhá paliva. Objekt je nezateplený s břizolitovou omítkou. Sociální zázemí tvoří sprchový kout a WC je standardní splachovací. Objekt je napojen na pitnou vodu z vlastní studny a elektrickou energii. Z pokoje je výstup na balkón, v objektu je garáž. U objektu se nachází udržovaná zahrada o rozloze cca 1 000 m2 s řadou okrasných dřevin. + stavebně dokončený objekt, udržovaná zahrada v rovinatém terénu, nádherný výhled do okolí, dobrá dostupnost - vyšší stáří některých konstrukcí Zdroj ceny : Nabídka RK. Cena - 1 200 000,- Kč S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu objektu rekreační chaty č.e. 38 na pozemku č. 715 vč. příslušenství a pozemků v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v obci Janovice v okrese Frýdek - Místek na celkovou částku ve výši : 800 000,- Kč - 6 -
Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena ze zjištěných a dostupných informací, zevrubné vnější prohlídky nemovitosti a předpokládaného technického stavu nemovitosti objektu rodinného domu. Znalec rovněž vzal do úvahy rozestavěnost objektu a předpokládá určitý stupeň dokončení objektu. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné. V Ostravě dne 30.12.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1059/112/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1059/112/15. - 7 -